Stabile Nutzernachfrage erhält Attraktivität von Logistikinvestments

Wer sich über die eigene Branche oder die eigene Investitionsplattform hinaus austauscht, erhält ein deutlich differenzierteres Bild über die aktuelle Marktsituation, insbesondere im Logistikmarkt. Denn wer auch die Perspektiven von Private-Equity-Firmen, die der Family-Offices, von Projektentwicklern und von Finanziers kennt, versteht besser, warum der Logistikinvestmentmarkt weiterhin liquide ist und funktioniert.

Denn trotz der Marktverwerfungen laufen zahlreiche Projekte. Allein im dritten Quartal 2023 zählt JLL deutlich mehr Logistikimmobilien-Transaktionen als im gesamten ersten Halbjahr. Einige Investoren müssen feststellen, dass Core-Objekte in Deutschland aufgrund des Preisniveaus für sie nicht rentabel sind und stellen sich infolgedessen an die Seitenlinie. Investoren im Core-plus- und im Value-add-Segment zeigen sich sehr aktiv, sie treffen auf eine Menge Produkt, allerdings von sehr unterschiedlicher Qualität. Auch wenn der Anteil der Marktteilnehmer, die sich Topprodukte leisten können, geschrumpft ist – für die nahezu gesamte Bandbreite an Produkten ist Liquidität vorhanden. Lediglich der Spielraum der einzelnen Akteure hat sich insbesondere aufgrund der schwierigeren Finanzierungssituation verkleinert. Historisch gesehen sind die Zinsen zwar noch immer niedrig – ob ein weiterer Zinsanstieg folgt oder ausbleibt, ist allerdings noch immer nicht vorhersehbar.

Weitere Fragen entstehen zudem durch die ESG-Faktoren. Zwar ist im Neubau die Regulatorik relativ deutlich. Im Bestand, der eine noch wichtigere Rolle spielt, gibt es jedoch zahlreiche Unklarheiten: Was muss umgesetzt werden? Was benötigt der Nutzer? Und welche Kosten können weitergegeben werden? Auch hierbei müssen sich sämtliche Akteure am Markt austauschen.

Sicherheit erhalten Investoren aber durch die weiter steigenden Mieten für neu errichtete Logistikimmobilien und die anhaltende Nachfrage durch einzelne Branchen. Gerade die Entwickler sehen Automotive in einer wichtigen Schlüsselrolle, da durch die Parallelproduktion von Verbrennern und Stromern und die langfristige Umstellung auf Letztere die Nachfrage anhält – zudem erfordert der Umgang mit Batterien neue Arten von Gebäuden und Lagerkonzepten, die stärkere Anforderungen beispielsweise in den Bereichen Brandschutzklassen, Bodenbeschaffenheiten oder Wassergefährdungsklassen haben. Zwar sprechen einzelne Investoren bereits vom Abgesang auf die deutsche Automobilindustrie – dem stehen allerdings zahlreiche unterschriebene und angebahnte Mietverträge gegenüber. Ein ähnliches Bild zeichnet sich bei großen E-Commerce-Unternehmen ab: Einige Investoren blicken mittlerweile skeptisch auf das Segment, da die Zeit des exorbitanten Wachstums vorbei ist. Allerdings ist aus der Wachstumskurve eine Wachstumsgerade geworden, Bedarf und Nachfrage sind anhaltend hoch, insbesondere bei jenen, die eigene Fulfillment-Dienste aufbauen.