Rehakliniken: Investieren lohnt sich, doch worauf ist zu achten?

Die verstärkte Nachfrage seit der Corona-Pandemie zeigt sich auch im jährlichen Transaktionsvolumen: Im Jahr 2020 erzielte der Markt ein Rekordhoch von 3,41 Mrd. EUR. 2021 sank dieses jedoch wieder - jedoch noch auf hohem Niveau von 2,41 Mrd. EUR bleibend . Das geht aus dem aktuellen JLL-Report Der Immobilienmarkt für Rehabilitationskliniken hervor.
Doch wer in diese immer attraktiver werdende Assetklasse investieren möchte, muss genau hinschauen. Denn sie folgt nicht den klassischen Bewertungskriterien. 

Langfristige Mietverträge, sichere Mieteinkünfte, hohe Renditen, wenig bis keine in den Markt eintretenden Wettbewerber und Unabhängigkeit von der Konjunkturentwicklung: Das klingt nach paradiesischen Konditionen für Investoren. Rehakliniken gelten als sichere Anlage mit Zukunft. Nicht zuletzt aufgrund des demografischen Wandels. Denn Rehamaßnahmen werden größtenteils von Altersgruppen zwischen 45 und 84 Jahren in Anspruch genommen ¹. Auch die Anzahl psychosomatischer Behandlungen stieg in den vergangenen Jahren kontinuierlich an und wird voraussichtlich auch in den kommenden Jahren durch gesellschaftliche Entwicklungen und Einflüsse begünstigt. So vielversprechend eine Investition in Reha-Immobilien auch klingt: Noch ist der Markt eher intransparent, die rechtlichen Rahmenbedingungen recht komplex und die Investitionsmöglichkeiten eher begrenzt.

Derzeit gibt es in Deutschland 1.112 stationäre Vorsorge- oder Rehabilitationseinrichtungen 2. In den vergangenen Jahren sank die Anzahl kontinuierlich. Es kommt kaum noch zu Eintritten durch neue Betreiber, sondern eher zu Zusammenschlüssen oder Ankäufen einzelner Einrichtungen durch größere Betreiberketten. Neubauten gibt es so gut wie keine, Investitionen beschränken sich in vielen Fällen auf Übernahmen, Fremdkapitalzuschüsse oder Sale-and-Leaseback-Deals der bestehenden Kliniken. Die Investitionsnachfrage ist derzeit also höher als das Angebot, und dies wird sich vorläufig nicht ändern. „Diese Entwicklung sehen wir auch anhand uns vorliegender Daten bestätigt. Ein Neubau finanziert sich nicht: Baukosten sind gestiegen, ebenso wie Grundstückpreise, und die Kliniken haben in der Regel nicht die finanziellen Mittel, um in neue Bauten oder ihre bestehenden Gebäude zu investieren. Gegenstand der Immobilientransaktionen im Gesundheitswesen sind also zumeist Bestandsbauten. Häufig werden jedoch nicht nur die Gebäude durch Investoren gekauft, sondern der gesamte Betrieb – Gesundheitsversorger und institutionelle Anleger liegen hier ganz vorn“, erklärt Peter Tölzel, Senior Director Healthcare Investment.

Wer in Gesundheitsimmobilien investieren möchte, muss sich also auskennen oder einen guten Berater haben. Diese Assetklasse folgt keinen gewöhnlichen Mustern und Bewertungskriterien. Sie ist anders. Die Miete wird pro Bett kalkuliert, nicht pro Quadratmeter. Lage und Baujahr scheinen für die Miethöhe und den Wert des Gebäudes eher eine geringe Aussagekraft zu haben. Eine marktgerechte Miete basiert nicht wie bei anderen Assetklassen auf ähnlichen Immobilien in vergleichbarer Lage, sondern auf Kennzahlen wie Umsatzrendite, EBITDAR oder EBITDA. Darüber hinaus gibt es eine überraschende Verknüpfung. Tölzel teilt Erkenntnisse basierend auf Marktdaten von JLL: „Als globaler Immobilienspezialist mit unserer eigenen Research-Abteilung haben wir Zugriff auf viele Daten, die uns tiefe Einblicke in den Markt erlauben. Bei genauerer Betrachtung der Immobilientransaktionen im Reha-Markt, stach besonders eines hervor: Mieten orientieren sich nicht an der Exklusivität der Lage oder dem Baujahr. Vielmehr deutet sich an, dass die medizinische Fachrichtung der Klinik eine entscheidende Rolle spielt. „Bei der Datenanalyse von rund 90 Rehakliniken erkannten wir, dass die wirtschaftlich stärksten Fachbereiche Neurologie, Orthopädie und Psychosomatik aufgrund der kalkulierten Tagessätze auch die höchsten Mieten aufweisen. Die Neurologie lag hier mit fast doppelt so hohem durchschnittlichem Umsatz und EBITDA weit vor dem zweitplatzierten Fachbereich der Orthopädie.

Grund hierfür ist vor allem, dass es sich meist um Sale-and-Leaseback Mietverträge handelt, was bedeutet, dass Mieten von Rehakliniken sich nach dem möglichen Finanzierungsspielraum des Betreibers richten.  

Besonders überraschend: Laut unserer Datenlage scheint die Anzahl der Fachbereiche einen starken Einfluss auf die zu erzielende Miete zu haben. Dies könnte unter anderem an dem Unterschied der erbrachten Leistungen liegen: Suchtbehandlungsstationen haben häufig weniger Betten als orthopädische Behandlungsstationen. Psychosomatische Rehabilitationsmaßnahmen haben gewöhnlich eine längere Dauer, während körperlich bedingte Rehabilitation in der Regel nur wenige Wochen braucht. 

Für Investoren bedeutet diese Erkenntnis vor allem eines: Es muss sehr genau hingeschaut werden. „Wer in Rehakliniken investieren möchte, investiert in der Regel nicht nur in ein Gebäude, sondern in das, was darin passiert und was dahintersteckt. Um einen angemessenen Marktwert schätzen zu können und realistische Mieten zu bestimmen, müssen Investoren sich im Vorfeld mit der Immobilie selbst, dem Reha-Markt allgemein, den Betriebszahlen der Klinik sowie dem im Gebäude befindlichen Fachbereich-Mix auseinandersetzen,“ so Tölzel.  

Die Investition in eine Reha-Immobilie kann also hohe Renditen bieten, setzt jedoch auch ein tiefgehendes Fachwissen und eine genaue Analyse individueller Begebenheiten voraus. Sind diese Kriterien erfüllt, steht einer Diversifizierung des Portfolios in Richtung Reha-Kliniken nichts mehr im Wege.

Mehr Details zum Markt für Rehabilitationskliniken hinsichtlich rechtlicher und demografischer Rahmenbedingungen, der Marktakteure und der Infrastrukturen finden Sie in unserem aktuellen Report Der Immobilienmarkt für Rehabilitationskliniken. 

^{1 Quelle: destatis.de, Stand 4. Februar 2021
2 Quelle: destatis.de, Statistisches Bundesamt}

Peter Tölzel, Senior Director Healthcare Investment Germany, spricht über die Besonderheiten der Pflegeimmobilie und die Hürden, die es im Investitionsbereich dieser Assetklasse zu überwinden gilt.