Freiwillige Verkäufe dominieren den deutschen Immobilieninvestmentmarkt

Der Immobilieninvestmentmarkt sieht sich in jüngerer Vergangenheit vielen Widrigkeiten ausgesetzt. Nach Rekordjahren zu Beginn der Dekade hat sich in den vergangenen drei Jahren ein Transaktionsgeschehen auf einem deutlich niedrigeren Niveau herausgebildet. Die Gründe hierfür sind überwiegend auf makroökonomischer Ebene zu finden, insbesondere der schnelle Anstieg des Zinsniveaus seit 2022 hat den Preisfindungsprozess auf dem Immobilieninvestmentmarkt zwischen Verkäufern und Käufern erschwert. Beide Seiten handeln nach individuellen Strategien und aufgrund von unterschiedlichen Motivationen.

Fokussierend auf die Verkäuferseite hat JLL den Immobilieninvestmentmarkt in Deutschland und das Transaktionsvolumen der vergangenen zweieinhalb Jahre in Höhe von knapp 87 Mrd. Euro analysiert. Bei über 75% des Verkaufsvolumens konnten die jeweiligen Motive der Marktteilnehmer identifiziert werden. Unterschieden wurde dabei zwischen einer freiwilligen Veräußerung, einem Verkauf aufgrund von finanziellem Druck und Transaktionen im Zuge einer Insolvenz. Zu einer freiwilligen Veräußerung zählen dabei die Erfüllung eines Business Plans, die Anpassung einer Anlagestrategie, das Heben von stillen Reserven sowie individuelle Opportunitäten. Bei Verkäufen aufgrund von finanziellem Druck wurde zwischen Eigen- und Fremdkapitalgeber unterschieden.

Das zentrale Ergebnis der Datenauswertung zeigt ein eindeutiges Bild: 73 Prozent des Transaktionsvolumens im Zeitraum 2024 bis H1 2026 entfiel auf freiwillige Veräußerungen. Nur 27 Prozent der Verkäufe erfolgten unfreiwillig – also unter finanziellem Druck oder im Zuge eines Insolvenzverfahrens. Bemerkenswert ist zudem die Tendenz: Der Anteil freiwilliger Verkäufe nimmt zu. Der deutsche Immobilienmarkt ist damit trotz der anhaltenden Marktschwäche kein Markt der getriebenen Verkäufe – auch wenn das öffentliche Bild mitunter ein anderes suggeriert. Die große Mehrheit der Verkäufer agiert strategisch und aus eigenem Antrieb, wenn auch vielfach mit eingetrübten Gewinnerwartungen oder realisierten Verlusten, behält aber überwiegend die Kontrolle über Investitionsentscheidungen.

Innerhalb der freiwilligen Verkäufe dominiert die Erfüllung des Business Plans mit 41 Prozent – etwa der planmäßige Abverkauf fertiggestellter Projektentwicklungen oder die Auflösung geschlossener Fonds am Ende ihrer Laufzeit. Knapp 30 Prozent fallen auf die Anpassung der Anlagestrategie – sei es ein sich beispielsweise verschiebender regionaler Fokus oder ein Wechsel der bevorzugten Assetklasse. Rund ein Viertel des freiwilligen Volumens entfällt auf individuelle Opportunitäten. Dies zeigt, dass sich auch in einem schwierigen Marktumfeld Chancen ergeben, die strategisch denkende Verkäufer zu nutzen wissen. Das Heben stiller Reserven spielt insbesondere bei Corporates eine wichtige Rolle, die in diesem Prozess betriebs- oder nicht betriebsnotwendige Immobilien veräußern. Die Vielfalt der Motive zeigt, dass der Markt der freiwilligen Verkäufe keineswegs von einem einzigen Treiber dominiert wird. Selbst in einem herausfordernden Zinsumfeld gibt es aktive, strategisch handelnde Verkäufer.

Im Gegensatz zu den freiwillig getätigten Transaktionen sind 11 Prozent des Transaktionsvolumens im Zeitraum seit 2024 auf Druck durch Fremdkapitalgeber zurückzuführen. Gründe hierfür sind zum einen, dass bei Refinanzierungen das benötigte Fremdkapital nicht im erforderlichen Umfang zur Verfügung steht oder die entsprechenden Kosten zu stark gestiegen sind. Allein im Büromarkt klafft 2026 eine Refinanzierungslücke von 4 Milliarden Euro. Laut JLL-Prognose wird diese Lücke bei Büroimmobilien und voraussichtlich auch bei anderen Assetklassen ab 2028 geschlossen sein. Das Finanzierungsklima laut JLL-DIFI ist zwar noch negativ, die Erwartungen verbessern sich jedoch spürbar.

Auch finanzieller Druck durch Eigenkapitalgeber sorgt für forcierte Verkäufe. Das seit 2022 gestiegene Zinsniveau für festverzinsliche Anlagen führt bei Privatanlegern zu Kapitalumschichtungen. Das Mittelaufkommen offener Immobilien-Publikumsfonds ist seit 2024 entsprechend negativ. Solange das Zinsniveau attraktive Alternativen bietet, dürften Mittelabflüsse anhalten. Neben dem wachsenden Liquiditätsdruck durch die Rückgabe von Fondanteilen belasten Portfoliowertberichtigungen die Fondsperformance. Einzelne Fonds – darunter Fokus Wohnen Deutschland, WERTGRUND WohnSelect D und UBS (D) Euroinvest Immobilien – haben bereits die Anteilsrücknahme ausgesetzt. Weitere Immobilienverkäufe zur Liquiditätsgenerierung sind zu erwarten, wobei die Immobilien selbst nicht notleidend sind, sondern in der Regel werthaltig und daher veräußerbar.

10 Prozent des Verkaufsvolumens der vergangenen zweieinhalb Jahre wurden durch Insolvenzverfahren ausgelöst. Die Ursachen reichen zurück bis in die Jahre 2021 und 2022: Der Anstieg von Baukosten und Zinsen, maßgeblich beeinflusst durch die Coronakrise und den Ukraine-Krieg, traf die Bau- und Immobilienbranche besonders. Prominente Insolvenzen wie Signa, Gerchgroup und Development Partners haben das Marktbild geprägt, doch auch zahlreiche kleinere Unternehmen mussten Insolvenz anmelden. Die Zahl der Unternehmensinsolvenzen in Deutschland insgesamt bleibt auch 2026 auf einem hohen Niveau.

Bei der Betrachtung der vier Haupt-Assetklassen zeigt sich eine differenzierte Ausprägung, jedoch liegt der Anteil freiwilliger Verkäufe jeweils bei mindestens zwei Dritteln. Logistik sticht mit einem Anteil von fast 90 Prozent freiwilliger Verkäufe hervor. Die hier seit 2022 weniger stark gesunkenen Kapitalwerte haben Notsituationen in diesem Segment weitgehend verhindert. Im Living-Segment hingegen war der Anteil an forcierten Verkäufen mit knapp 30 Prozent am höchsten; 2024 allein lag der Wert sogar bei 45 Prozent. Einzelhandelsimmobilien weisen mit 26 Prozent den höchsten Anteil an Insolvenzverkäufen auf – maßgeblich getrieben durch den Signa-Konkurs.

Auch bei Verkäufertypen zeigen sich klare Unterschiede. Asset- und Fondsmanager, Entwickler, Privatinvestoren und Corporates weisen freiwillige Veräußerungsquoten von über 80 Prozent auf. Entwickler als drittgrößte Verkäufergruppe führen trotz der erlebten Herausforderungen einen Großteil ihrer Projektverkäufe planmäßig durch. Immobilienunternehmen zeigen ein ausgeglicheneres Bild: 29 Prozent ihrer Verkäufe sind Insolvenzverkäufe, wiederum maßgeblich durch die gehandelten Signa-Immobilien getrieben. Den größten Anteil an Verkäufen unter Druck weisen allerdings offene Immobilienfonds auf, die aufgrund anhaltender Mittelabflüsse zur Liquiditätsgenerierung veräußern müssen.

Die Entwicklung der Immobilienmärkte bleibt auch 2026 und in den Folgejahren von den makroökonomischen Rahmenbedingungen abhängig. Bestandshalter sehen sich bei Refinanzierungen einer geringeren Fremdkapitalverfügbarkeit gegenüber, während für Neuinvestitionen Kapital vorhanden ist. Ein weiteres Risiko stellen weitere Zinsschritte der EZB dar. Offene Fonds stehen weiterhin vor der Herausforderung, attraktive Renditen zu erwirtschaften, wobei weitere Mittelabflüsse zu erwarten sind. Für 2026 erwarten wir im weiteren Jahresverlauf mehr forcierte Verkäufe als im ersten Halbjahr. Viele dieser Verkäufe werden allerdings im Rahmen strukturierter Abverkaufsprozesse und nicht unter zeitlichem Druck stattfinden. Auch für 2027 ist es bereits absehbar, dass es forcierte Verkäufe geben wird. Unter der Voraussetzung eines wieder einsetzenden Wirtschaftswachstums gepaart mit den positiven Auswirkungen der Investitionen aus dem Sondervermögen Infrastruktur sollten jedoch ab 2027 nicht nur die Transaktionsaktivitäten auf dem Investmentmarkt wieder zunehmen, sondern dann auch der Anteil forcierter Verkäufe zurückgehen.