Wohnungsmarkt Überblick

Anhaltende Nachfrage bei sinkendem Wohnungsangebot

Der Berliner Wohnungsmarkt bleibt 2024 von einem gravierenden Ungleichgewicht zwischen hoher Nachfrage und knappem Angebot geprägt. Die Bundeshauptstadt verzeichnete 2023 ein Bevölkerungswachstum von +0,7%, wodurch die Einwohnerzahl auf rund 3,878 Millionen stieg. Mit 187.971 Zuzügen, davon 53.144 aus dem Ausland, war 2023 das Jahr mit der dritthöchsten Zuwanderung seit 1991.

Die Bautätigkeit konnte mit dieser Entwicklung nicht Schritt halten. 2023 wurden nur 15.965 Wohnungen fertiggestellt, ein Rückgang von -7,8% gegenüber dem Vorjahr. Das politische Ziel von 20.000 neuen Wohnungen pro Jahr wurde erneut deutlich verfehlt. Die meisten Neubauten entstanden in Lichtenberg (3.410), die wenigsten in Steglitz-Zehlendorf (345).

Auch bei den Baugenehmigungen ist ein Abwärtstrend zu beobachten. Mit 15.902 erteilten Genehmigungen im Jahr 2023 sank die Zahl um -6,3% im Vergleich zu 2022. Diese Entwicklung lässt für die kommenden Jahre einen weiteren Rückgang der Fertigstellungen erwarten.

Die Mietpreisentwicklung in Berlin zeigte im zweiten Halbjahr 2024 eine interessante Wendung. Nach Jahren stetiger Steigerungen legten die Angebotsmieten eine Wachstumspause ein. Mit minus 1,0 Prozent beziehungsweise qualitätsbereinigt plus 0,2 Prozent sind die Angebotsmieten in eine Seitwärtsbewegung übergegangen. Trotz dieser kurzfristigen Stabilisierung bleibt Berlin mit einem Gesamt-Plus von 53,2 Prozent über den Zeitraum der letzten fünf Jahre im Vergleich zu anderen Metropolen deutlich an der Spitze der Mietpreisentwicklung.

Bei den Kaufpreisen für Eigentumswohnungen zeigte sich ebenfalls eine Stabilisierung. Nach deutlichen Preiskorrekturen in den Vorjahren gingen die Preise im zweiten Halbjahr 2024 nur noch leicht zurück. Dies deutet auf eine allmähliche Stabilisierung des Marktes für Wohneigentum hin.

Der Investmentmarkt in Berlin blieb trotz der Herausforderungen attraktiv. Ein Beispiel dafür ist der Kauf der Projektentwicklung „Konnekt" auf dem ehemaligen Knorr-Bremse-Gelände in Berlin-Marzahn durch die kommunale Wohnungsgesellschaft Howoge, der zu den größten Transaktionen des Jahres 2024 zählte. Solche Großtransaktionen trugen dazu bei, dass der deutsche Wohninvestmentmarkt insgesamt eine deutliche Belebung erfuhr, mit einem Gesamtvolumen von 9,84 Milliarden Euro im Jahr 2024.

Um dem Wohnungsmangel entgegenzuwirken, hat die Stadt verschiedene Regulierungsmaßnahmen wie die Mietpreisbremse und Milieuschutzverordnungen eingeführt. Zudem wurde im Juni 2024 der Entwurf eines "Beschleunigungsgesetzes" beschlossen, das durch verkürzte Fristen und neue Standards den Wohnungsneubau ankurbeln soll.

Trotz dieser Maßnahmen bleibt der Berliner Wohnungsmarkt angespannt. Das anhaltende Bevölkerungswachstum bei gleichzeitig sinkenden Fertigstellungszahlen lässt erwarten, dass sich die Situation in naher Zukunft weiter verschärfen wird. Die Stabilisierung der Mietpreise könnte jedoch ein Indiz dafür sein, dass der Markt bei der Bezahlbarkeit an eine Grenze gestoßen ist, was möglicherweise zu einer Neuausrichtung der Marktdynamik führen könnte.

Dynamischer Wohnungsmarkt mit steigenden Mieten und stabilisierenden Kaufpreisen

Der Düsseldorfer Wohnungsmarkt zeigte sich 2024 weiterhin robust und dynamisch. Die nordrhein-westfälische Landeshauptstadt verzeichnete eine anhaltend hohe Nachfrage nach Wohnraum bei gleichzeitig knappem Angebot.

Bei den Angebotsmieten gehörte Düsseldorf im zweiten Halbjahr 2024 zu den Spitzenreitern unter den deutschen Metropolen. Mit einem Anstieg von 8,1 Prozent im Vergleich zum Vorjahr lag die Stadt deutlich über dem Durchschnitt der untersuchten Großstädte. Dieser kräftige Anstieg unterstreicht die anhaltende Attraktivität Düsseldorfs als Wohnstandort und die Knappheit des verfügbaren Wohnraums.

Im Bereich der Kaufpreise für Eigentumswohnungen zeigte sich eine Stabilisierung des Marktes. Nach den Preiskorrekturen der vergangenen Jahre waren die Preisrückgänge im zweiten Halbjahr 2024 nur noch geringfügig. Diese Entwicklung deutet darauf hin, dass die Phase der Preisanpassungen weitgehend abgeschlossen ist und der Markt für Wohneigentum in Düsseldorf wieder an Attraktivität gewinnt.

Die Nachfrage nach Wohnraum in Düsseldorf wird durch verschiedene Faktoren getrieben. Die Stadt profitiert von ihrer starken wirtschaftlichen Basis, die weiterhin Arbeitskräfte anzieht. Zudem macht die hohe Lebensqualität Düsseldorf zu einem beliebten Wohnort, was zusätzlichen Druck auf den Wohnungsmarkt ausübt.

Auf dem Investmentmarkt zeigte sich Düsseldorf ebenfalls attraktiv. Die Stadt profitierte von der allgemeinen Belebung des deutschen Wohninvestmentmarktes, der 2024 ein Gesamtvolumen von 9,84 Milliarden Euro erreichte. Investoren schätzen an Düsseldorf besonders die stabile wirtschaftliche Lage und das Potenzial für Wertsteigerungen im Immobilienbereich.

Die Herausforderung für Düsseldorf bleibt, ausreichend neuen Wohnraum zu schaffen, um die steigende Nachfrage zu bedienen. Wie in vielen anderen deutschen Städten ist auch hier mit einem Rückgang der Baugenehmigungen und Fertigstellungen zu rechnen, was den Druck auf den Wohnungsmarkt weiter erhöhen könnte.

Für das Jahr 2025 wird erwartet, dass die Mieten in Düsseldorf weiter steigen werden, wenn auch möglicherweise mit etwas gedrosselter Geschwindigkeit. Bei den Kaufpreisen ist mit einer zunehmenden Preisdynamik zu rechnen, wobei sich die Entwicklung je nach Lage und Qualität der Immobilien unterscheiden wird.

Insgesamt bleibt der Düsseldorfer Wohnungsmarkt ein attraktiver Standort für Mieter, Käufer und Investoren. Die Stadt steht jedoch vor der Herausforderung, das Wohnungsangebot auszuweiten und dabei die Bezahlbarkeit des Wohnens sicherzustellen. Die weitere Entwicklung wird maßgeblich davon abhängen, wie erfolgreich Düsseldorf diese Balance zwischen Wachstum und Nachhaltigkeit gestalten kann.

Stabiler Wohnungsmarkt mit gedämpfter Dynamik

Der Frankfurter Wohnungsmarkt zeigte sich 2024 robust, wenngleich weitere Anstiege der Mieten und Eigentumswohnungspreise im Mittel ausblieben.

Bei den Angebotsmieten lag Frankfurt im zweiten Halbjahr 2024 im Mittelfeld der deutschen Metropolen. Mit einem leichten Rückgang von -1% im Vergleich zum Vorjahr zeigte sich der Markt stabil. Die Medianmiete für Bestandswohnungen betrug 14,55 €/m² im Jahr 2022.

Im Bereich der Kaufpreise für Eigentumswohnungen zeigte sich eine Stabilisierung des Marktes. Nach den Preiskorrekturen der vergangenen Jahre waren die Preise im zweiten Halbjahr 2024 nahezu konstant. Der Median-Angebotspreis für Bestandswohnungen lag 2022 bei 6.090 €/m².

Die Nachfrage nach Wohnraum in Frankfurt bleibt hoch, getrieben durch die starke wirtschaftliche Basis und hohe Lebensqualität. Allerdings ging die Zahl der Haushalte von 2021 auf 2022 leicht um rund 3.000 auf 403.530 zurück, was auf Fortzüge ins Umland während der Corona-Pandemie zurückgeführt wird.

Auf der Angebotsseite wurden 2021 3.012 Wohneinheiten fertiggestellt, deutlich unter dem Durchschnitt seit 2015 (3.595 Wohneinheiten). Im Jahr 2023 zeigte sich jedoch eine positive Entwicklung: Es wurden insgesamt 3.661 Wohnungen fertiggestellt, was einer Steigerung von +24% gegenüber dem Vorjahr entspricht. Dieser Wert liegt auch leicht über dem Durchschnitt der letzten zehn Jahre.

Trotz dieser positiven Entwicklung bei den Fertigstellungen zeigt sich bei den Baugenehmigungen ein deutlicher Rückgang. Im Jahr 2023 wurden lediglich 3.205 Baugenehmigungen für neue Wohnungen erteilt, was einem Rückgang von rund -30% gegenüber dem Vorjahr entspricht und zudem den niedrigsten Wert seit 2010 darstellt. Dies lässt für die kommenden Jahre einen Rückgang der Fertigstellungen erwarten.

Eine interessante Entwicklung zeigt sich bei der Umnutzung von Büro- und Gewerbeflächen. Im Jahr 2023 entfielen 459 der genehmigten Wohnungen auf solche Umnutzungen. Obwohl dieser Wert knapp unter dem Vorjahreswert von 463 Umwandlungen lag, bleibt er deutlich unter dem Spitzenwert von 2018, als 1.985 Wohnungen in ehemaligen Bürogebäuden entstanden.

Frankfurt hat mit 0,3% die zweitniedrigste Leerstandsquote unter den A-Städten nach München. Dies unterstreicht die anhaltende Attraktivität des Standorts für Wohnungssuchende und Investoren.

Um den Herausforderungen zu begegnen, arbeitet die Stadt Frankfurt am Main derzeit an der Weiterentwicklung der städtischen Förderprogramme und der Ausweisung weiterer Baugebiete. Für den geförderten Wohnungsbau stehen im Haushalt 2024/25 rund 250 Millionen Euro zur Verfügung.

Insgesamt bleibt der Frankfurter Wohnungsmarkt ein attraktiver Standort für Mieter, Käufer und Investoren, steht jedoch vor der Herausforderung, ausreichend neuen und bezahlbaren Wohnraum zu schaffen.

Resiliente Hansestadt mit anhaltender Wohnungsnachfrage

Der Hamburger Wohnungsmarkt zeigte sich 2024 trotz geänderter Vorzeichen auf den Immobilienmärkten weiterhin robust.

Im Mietmarkt stieg die Medianmiete im zweiten Halbjahr 2024 auf 16,62 €/m², was einem Anstieg von +7,7% im Vergleich zum Vorjahr entspricht. Besonders der Neubausektor zeigte eine starke Dynamik mit einem Anstieg auf 20,91 €/m², was einem Plus von 13% gegenüber dem Vorjahr entspricht.

Im Eigentumswohnungsmarkt zeigte sich eine leichte Erholung. Der Median-Kaufpreis für Bestandswohnungen lag bei 5.544 €/m², was einen Anstieg von +2,1% im Vergleich zum Vorjahr darstellt. Bei Neubauwohnungen war der Anstieg mit +9,4% auf 8.404 €/m² deutlich stärker.

Mit einer Leerstandsquote von nur 0,5% - eine der niedrigsten bundesweit - wird weiterhin ein deutlicher Nachfrageüberhang den Wohnungsmarkt der Hansestadt dominieren. In der Konsequenz ist davon auszugehen, dass der Druck auf die Mieten hoch bleibt.

Über einen Fünfjahreszeitraum betrachtet, zeigt der Hamburger Wohnungsmarkt eine beachtliche Entwicklung:

• Die Bestandsmieten stiegen um durchschnittlich 4,4% pro Jahr.

• Die Neubaumieten verzeichneten einen jährlichen Anstieg von 5,3%.

• Die Kaufpreise für Bestandswohnungen stiegen um 6,5% pro Jahr.

• Bei Neubauwohnungen lag der jährliche Preisanstieg bei 9,2%.

Diese Zahlen unterstreichen die anhaltende Attraktivität Hamburgs als Wohn- und Investitionsstandort. Trotz der Herausforderungen durch steigende Zinsen und Baukosten bleibt der Hamburger Wohnungsmarkt dynamisch. Die weitere Entwicklung wird maßgeblich davon abhängen, wie erfolgreich Hamburg die Balance zwischen Wachstum, Nachhaltigkeit und Bezahlbarkeit gestalten kann.

Robuster Wohnungsmarkt mit moderatem Preiswachstum

Der Kölner Wohnungsmarkt zeigte sich 2024 weiterhin robust, trotz der geänderten Rahmenbedingungen auf den Immobilienmärkten.

Bei den Angebotsmieten lag Köln im zweiten Halbjahr 2024 im mittleren Bereich der deutschen Metropolen. Mit einem moderaten Anstieg von +3,3% im Vergleich zum Vorjahr auf 15,49 €/m² im Median zeigte sich der Markt stabil. Besonders im Neubausegment war die Dynamik mit einem Anstieg von +0,8% auf 18,65 €/m² spürbar.

Im Bereich der Kaufpreise für Eigentumswohnungen zeigte sich eine leichte Erholung des Marktes. Nach den Preiskorrekturen der vergangenen Jahre waren die Preise im zweiten Halbjahr 2024 um +2,4% auf 4.820 €/m² im Median gestiegen.

Die Nachfrage nach Wohnraum in Köln bleibt hoch, getrieben durch die starke wirtschaftliche Basis und hohe Lebensqualität. Die Zahl der Haushalte ging von 2021 auf 2022 leicht um rund 5.800 auf 575.542 zurück. Trotz dieses leichten Rückgangs bleibt der Wohnungsmarkt in Köln angespannt, was sich in den steigenden Mieten und Kaufpreisen widerspiegelt.

Auf der Angebotsseite wurden 2023 insgesamt 3.533 Wohnungen fertiggestellt, was einer Steigerung von +52% gegenüber dem Vorjahr entspricht. Die Zahl der Baugenehmigungen lag 2023 bei 3.211, was über dem Durchschnitt der letzten fünf Jahre liegt.

Mit einer Leerstandsquote von nur 0,9% - eine der niedrigsten bundesweit - wird weiterhin ein deutlicher Nachfrageüberhang den Wohnungsmarkt der Domstadt dominieren. In der Konsequenz ist davon auszugehen, dass der Druck auf die Mieten hoch bleibt.

Um den Herausforderungen zu begegnen, arbeitet die Stadt Köln derzeit an der Weiterentwicklung der städtischen Förderprogramme und der Ausweisung weiterer Baugebiete. Für den geförderten Wohnungsbau stehen im Wohnraumförderprogramm 2024 des Landes Nordrhein-Westfalen mindestens 100 Millionen Euro zur Verfügung.

Insgesamt bleibt der Kölner Wohnungsmarkt ein attraktiver Standort für Mieter, Käufer und Investoren, steht jedoch vor der Herausforderung, ausreichend neuen und bezahlbaren Wohnraum zu schaffen.

Wohnungsnot trotz steigender Fertigstellungszahlen

Der Leipziger Wohnungsmarkt befindet sich derzeit in einer akuten Krise: Die Wohnungsnot in Leipzig ist vergleichbar mit der Situation nach der Wiedervereinigung vor rund 30 Jahren. Es steht nicht genügend Angebot für Umzüge oder Zuzüge zur Verfügung, so dass die Fluktuation insgesamt gering ist.

Ein entscheidender Faktor für die aktuelle Wohnungsknappheit ist die anhaltende Zuwanderung nach Leipzig. In den letzten fünf Jahren ist die Bevölkerung Leipzigs insgesamt um +5,4 % gewachsen. Der Leipziger Wohnungsmarkt erfährt seit Jahren eine Verschärfung des Angebots-Nachfrage-Verhältnisses.

Diese Entwicklung spiegelt sich auch in den Miet- und Kaufpreisen wider. Im zweiten Halbjahr 2024 stiegen die Angebotsmieten um +9,9 Prozent im Vergleich zum Vorjahr auf 10,45 €/m² im Median. Dies ist der höchste Zuwachs unter den Big 8-Städten. Über einen Fünfjahreszeitraum betrachtet stiegen die Mieten sogar um +44,1 Prozent. Bei den Kaufpreisen für Eigentumswohnungen zeigte sich eine leichte Stabilisierung. Mit einem Plus von +0,7 Prozent im Vergleich zum Vorjahr auf 3.008 €/m² im Median deutet dies auf eine allmähliche Stabilisierung des Marktes für Wohneigentum hin.

Die Zahl der fertiggestellten Wohnungen unterlag in den letzten Jahren einigen Schwankungen. Im Jahr 2023 wurden insgesamt 3.533 Wohnungen fertiggestellt, was einer Steigerung von +52% gegenüber dem Vorjahr entspricht. Dies sind rund 41 fertiggestellte Wohnungen je 10.000 Einwohner und im Vergleich mit den anderen Big 8-Städten liegt Leipzig damit auf den vorderen Plätzen hinter München und Frankfurt.

Allerdings sanken die im Jahr 2023 erteilten Baugenehmigungen im Vergleich zum Vorjahr um -27 % auf 2.287 Baugenehmigungen insgesamt. Dies könnte in den kommenden Jahren zu einem Rückgang der Fertigstellungen führen.

Um diesem Trend entgegenzuwirken, hat die Stadt Leipzig im ersten Halbjahr 2024 ihr Wohnungspolitisches Konzept aktualisiert. Auf dieser Grundlage will die Stadt auch in Zeiten, in denen der Wohnungsneubau schwächelt, verstärkt bezahlbaren Wohnraum in allen Stadtteilen Leipzigs erhalten und neuen Wohnraum schaffen. Im Rahmen des fortgeschriebenen Konzepts soll das Wohnungsangebot durch strategischen Flächenerwerb, soziale Erhaltungssatzungen und soziale Wohnraumförderung erhöht und verbessert werden.

Hohe Preise und gedämpfte Dynamik auf dem Wohnungsmarkt

Der Münchner Wohnungsmarkt bleibt 2024 der teuerste in Deutschland, zeigt aber eine gedämpfte Preisentwicklung. Als pulsierende Wirtschaftsmetropole mit der höchsten Kaufkraft je Einwohner unter den deutschen Großstädten behält München seine Spitzenposition, steht jedoch vor Herausforderungen.

Die Mietpreisentwicklung in München zeigte im zweiten Halbjahr 2024 eine moderate Steigerung. Die Angebotsmieten stiegen um +3,7% im Vergleich zum Vorjahr auf durchschnittlich 23,33 €/m². Im Neubausegment war der Anstieg mit+ 4% auf 21,85 €/m² etwas stärker. Über einen Fünfjahreszeitraum betrachtet stiegen die Mieten um 16,6%, was im Vergleich zu anderen Metropolen eher moderat ausfällt.

Bei den Kaufpreisen für Eigentumswohnungen zeigte sich eine leichte Stabilisierung. Nach deutlichen Preiskorrekturen in den Vorjahren gingen die Preise im zweiten Halbjahr 2024 nur noch geringfügig zurück. Mit einem Plus von 1% im Vergleich zum Vorjahr auf 8.790 €/m² im Median für Bestandswohnungen deutet dies auf eine allmähliche Stabilisierung des Marktes für Wohneigentum hin. Neubauwohnungen kosteten im Durchschnitt 11.050 €/m², ein Anstieg von +11% zum Vorjahr.

Das Angebot an Wohnraum kann die Nachfrage kaum decken. Mit einer Leerstandsquote von nur 0,2% weist München weiterhin den geringsten Leerstand im gesamten Bundesgebiet auf. Die Bautätigkeit zeigte 2023 jedoch eine positive Entwicklung: Es wurden insgesamt 9.837 Wohnungen fertiggestellt, was einer Steigerung von +31% gegenüber dem Vorjahr entspricht. Auch im relativen Vergleich mit den anderen Big 8-Städten liegt München mit rund 62 fertiggestellten Wohnungen pro 10.000 Einwohner an der Spitze. Die Zahl der Baugenehmigungen stieg ebenfalls: Die örtliche Baukommission erteilte im vergangenen Jahr 9.083 Baugenehmigungen, was einer Steigerung von +12,3% gegenüber dem Vorjahr entspricht. In den letzten fünf Jahren wurden durchschnittlich knapp 9.700 Wohnungen pro Jahr genehmigt. Dennoch übersteigt auch auf dem Münchner Wohnungsmarkt der zusätzliche Bedarf an Wohneinheiten das Fertigstellungsniveau.

Trotz der veränderten Rahmenbedingungen zeigt sich der Gesamtmarkt weiterhin robust. München bleibt aufgrund seiner wirtschaftlichen Stärke, der Firmensitze zahlreicher Konzerne und seinem hohen Freizeit- und Lebenswert ein attraktiver Standort.

Für die Zukunft ist mit einem anhaltenden Druck auf die Bestandsmieten zu rechnen, da die Fertigstellungszahlen weiter zurückgehen dürften und die Bevölkerung wächst. Bei den Kaufpreisen scheint die Phase der Preiskorrekturen weitgehend abgeschlossen zu sein. Mittelfristig ist von weiter steigenden Mietniveaus auszugehen, wobei sich die Preisfindungsphase im Kaufmarkt noch eine Weile fortsetzen könnte.

Stabile Mieten und leichte Erholung bei Kaufpreisen

Der Stuttgarter Wohnungsmarkt zeigte sich im zweiten Halbjahr 2024 weitgehend stabil, mit einer leichten Erholung bei den Kaufpreisen für Eigentumswohnungen. Die Angebotsmieten stiegen im Vergleich zum Vorjahr moderat um 3,1% auf durchschnittlich 16,50 €/m². Damit liegt Stuttgart im unteren Bereich der Mietpreisentwicklung unter den untersuchten Großstädten.

Bei den Bestandsmieten war der Anstieg mit +3,9% etwas deutlicher. Für Neubauwohnungen gingen die Mieten hingegen leicht um -2,2% zurück, wobei qualitätsbereinigt noch ein minimales Plus von +0,7% verbleibt. Im 5-Jahres-Vergleich sind die Mieten in Stuttgart insgesamt um +11,8% gestiegen, was im Vergleich zu anderen Metropolen eine eher moderate Entwicklung darstellt.

Bei den Kaufpreisen für Eigentumswohnungen zeichnet sich eine Stabilisierung ab. Nachdem die Preise in den Vorjahren deutlich korrigiert hatten, gingen sie im zweiten Halbjahr 2024 nur noch geringfügig um -2,9% auf durchschnittlich 4.574 €/m² zurück. Dies deutet auf eine allmähliche Stabilisierung des Marktes für Wohneigentum hin. Bestandswohnungen wurden für durchschnittlich 4.452 €/m² angeboten, während Neubauwohnungen mit 8.528 €/m² deutlich teurer waren.

Die Fertigstellungszahlen zeigten 2023 eine positive Entwicklung. Mit insgesamt 1.891 fertiggestellten Wohnungen wurde ein Niveau erreicht, das dem vor der Corona-Pandemie entspricht. Dies entspricht einem Anstieg von 86% gegenüber dem Vorjahr. Gleichzeitig ist der bestehende Bauüberhang um 17% gesunken.

Allerdings gingen die Baugenehmigungen 2023 auf den niedrigsten Stand der letzten zehn Jahre zurück. Es wurden nur 1.092 Baugenehmigungen erteilt, 6% weniger als im Vorjahr. Mit nur 19 Baugenehmigungen je 10.000 Einwohner liegt Stuttgart deutlich hinter anderen Großstädten zurück.

Um den Wohnungsbau anzukurbeln, plant die Stadt Stuttgart bis 2033 den Bau von 20.000 neuen Wohnungen zu ermöglichen. Dabei sollen 30% der neu entstehenden Wohnungen als Sozialwohnungen und weitere 10% als preisgedämpfte Miet- oder Eigentumswohnungen realisiert werden.

Für 2025 ist aufgrund der niedrigen Baugenehmigungszahlen mit einem weiteren Rückgang der Fertigstellungen zu rechnen, was den Druck auf den Wohnungsmarkt erhöhen dürfte. Bei den Mieten wird ein moderates Wachstum erwartet, während sich die Kaufpreise voraussichtlich weiter stabilisieren und im Jahresverlauf leicht anziehen könnten.

Der deutsche Wohnungsmarkt 2024 war geprägt von einem gravierenden Ungleichgewicht zwischen hoher Nachfrage und knappem Angebot, besonders in Großstädten und Metropolregionen. Die Wohnungsknappheit verschärfte sich weiter, verstärkt durch rückläufige Fertigstellungszahlen bei steigender Nachfrage.

In den acht untersuchten Metropolen stiegen die Angebotsmieten um durchschnittlich 4,9%, mit deutlichen regionalen Unterschieden. Der stark rückläufige Leerstand in ganz Deutschland trug zu dieser Entwicklung bei.

Die Bautätigkeit blieb hinter den Zielen zurück. 2023 wurden nur 294.400 Wohnungen fertiggestellt, ein Rückgang von 0,3% gegenüber dem Vorjahr und weit entfernt vom Ziel der Bundesregierung von 400.000 Wohnungen pro Jahr. Für die kommenden Jahre wird eine weitere Verschlechterung erwartet: Die Fertigstellungen könnten von rund 200.000 (2024) bis auf 160.000 (2026) zurückgehen.

Mehrere Faktoren behindern den Wohnungsbau:

1. Stark gestiegene Zinsen und Baukosten

2. Mangel an geeignetem Bauland, besonders in Ballungsräumen

3. Verlängerte Bauzeiten: Durchschnittlich 24 Monate zwischen Genehmigung und Fertigstellung.

Die Baugenehmigungen sanken 2023 um 26,7% auf 259.600, erstmals seit langem unter die Zahl der Fertigstellungen. Der Bauüberhang ging auf 826.800 Wohnungen zurück, davon 390.900 im Bau und 214.500 im Rohbau. 22.700 Baugenehmigungen erloschen.

Die Nachfrage wird durch die Bevölkerungsentwicklung gestützt, mit einem Zuwachs von etwa 170.000 Einwohnern in 2023. Langfristig wird weiteres Wachstum in wirtschaftsstarken Städten und Regionen prognostiziert.

Die Kluft zwischen Angebot und Nachfrage wächst. Experten schätzen, dass die Neubaulücke bis 2027 auf über 1 Million Wohnungen anwachsen könnte, was einen Ausgleich in den 2020er Jahren unwahrscheinlich macht. Dies stellt besonders die Schaffung von bezahlbarem Wohnraum vor große Herausforderungen.

Ohne signifikante Änderungen in der Wohnungsbaupolitik und den wirtschaftlichen Rahmenbedingungen ist keine baldige Entspannung zu erwarten. Die anhaltende Knappheit dürfte zu weiteren Mietpreissteigerungen führen und den Druck auf Stadtplaner und Politiker erhöhen, innovative Lösungen für die Wohnraumversorgung zu finden.

Der deutsche Wohnungsmarkt 2024 war von einem anhaltenden Ungleichgewicht zwischen hoher Nachfrage und knappem Angebot geprägt, besonders in Großstädten und Metropolregionen. Haupttreiber waren Lohnzuwächse, geringe Fluktuation und internationale Zuwanderung. Gleichzeitig sanken die Fertigstellungszahlen bei steigender Nachfrage.

Die wachsende Kluft zwischen Bestands- und Neuvertragsmieten reduzierte die Umzugsbereitschaft und das Angebotsvolumen, was die Effizienz der Mietwohnungsmärkte minderte und die Nachfrage nach Wohneigentum steigerte. Trotz regionaler Unterschiede führten die Marktbedingungen zu einer positiven Ertragslage und hohen Vermietungsquoten.

Gestiegene Zinsen und Baukosten verschärften die Situation, hemmten Transaktionen und Wohnungsbau. Viele Projekte wurden verzögert oder aufgegeben, einige Entwickler gerieten in Insolvenz. Der Preisanstieg bei Eigentumswohnungen stagnierte, was zu einer abwartenden Haltung der Marktakteure führte.

Die Bevölkerung wuchs zwischen 2021 und 2022 um 1,1 Mio. Einwohner, mit weiteren Zuwächsen im Jahr 2023. Prognosen sagen eine Stabilisierung bei 85 Mio. Einwohnern bis 2030 voraus. Der sinkende Leerstand deutet auf ein beschleunigtes Mietpreiswachstum hin.

Die Baufertigstellungen werden voraussichtlich bis 2026 weiter sinken, mit Schätzungen von etwa 200.000 Fertigstellungen im Jahr 2024, die bis auf 160.000 in 2026 zurückgehen könnten. Dies liegt weit unter dem Ziel der Bundesregierung von 400.000 fertiggestellten Wohnungen pro Jahr.

Insgesamt zeigt sich der deutsche Wohnungsmarkt 2024 von einer anhaltend hohen Nachfrage geprägt, die durch verschiedene sozioökonomische Faktoren und eine unzureichende Neubautätigkeit weiter verstärkt wurde. Diese Situation führte zu steigenden Mieten und einer zunehmenden Attraktivität von Wohnimmobilien als Investitionsobjekte, trotz der Herausforderungen im Bausektor.

Im zweiten Halbjahr 2024 zeigte der Mietwohnungsmarkt in den acht größten deutschen Metropolen - Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, Leipzig, München und Stuttgart - eine gedämpfte, aber weiterhin positive Dynamik. Die durchschnittliche Steigerung der Angebotsmieten lag bei +4,9 Prozent im Jahresvergleich, was eine Verlangsamung gegenüber dem ersten Halbjahr 2024 (+6,3 Prozent) und dem Vorjahr (+8,2 Prozent) darstellt.

Regionale Unterschiede prägten das Bild deutlich. Leipzig führte mit einem bemerkenswerten Mietpreisanstieg von +9,9 Prozent, gefolgt von Frankfurt (+8,6 Prozent) und Düsseldorf (+8,1 Prozent). Hamburg verzeichnete mit +7,1 Prozent ebenfalls eine überdurchschnittliche Steigerung. Moderater fielen die Zuwächse in München (+3,7 Prozent), Köln (+3,3 Prozent) und Stuttgart (+3,1 Prozent) aus.

Besonders auffällig war die Entwicklung in Berlin. Die Hauptstadt, bisher oft Spitzenreiter bei Mietsteigerungen, erlebte eine Trendwende mit einem leichten Rückgang der Angebotsmieten um +1,0 Prozent (qualitätsbereinigt* +0,2 Prozent). Dies deutet auf eine mögliche Stabilisierung des zuvor besonders dynamischen Berliner Mietmarktes hin.

Bei Bestandswohnungen war die Mietpreisdynamik mit +6,8 Prozent stärker als bei Neubauten (+3,3 Prozent). Besonders deutliche Anstiege bei Bestandsmieten gab es in Leipzig (+12,7 Prozent), Hamburg (+11,6 Prozent) und Köln (+10,5 Prozent). Im Neubausegment führte Hamburg mit einem Plus von 13 Prozent, gefolgt von Frankfurt (+8,4 Prozent) und Leipzig (+5,8 Prozent). Berlin und Stuttgart verzeichneten hier leichte Rückgänge von jeweils +2,2 Prozent.

München blieb mit durchschnittlich 23,33 Euro/m²/Monat die teuerste Metropole für Mietwohnungen, gefolgt von Berlin (19,23 Euro/m²/Monat) und Frankfurt (18,33 Euro/m²/Monat). Am günstigsten war Leipzig mit 10,45 Euro/m²/Monat. Die Entwicklung der Spitzenmieten verlief parallel zu den Medianmieten mit einem durchschnittlichen Anstieg von +4,7 Prozent in den acht Metropolen.

Für 2025 wird ein weiterer Anstieg der Mieten in den Metropolen erwartet, allerdings mit geringeren Raten als in den Vorjahren. Die Mietentwicklung dürfte sich zunehmend nach regionalen Gegebenheiten differenzieren, abhängig von lokalen Nachfrageüberhängen und der Verfügbarkeit von Mietwohnungen.

Insgesamt zeigt der Mietwohnungsmarkt in den deutschen Metropolen eine Tendenz zur Stabilisierung, wobei spezifische lokale Marktdynamiken weiterhin eine wichtige Rolle spielen.

*Bei der qualitätsbereinigten Betrachtung der Preisentwicklung werden anhand eines hedonischen Ansatzes die Veränderungen in den Datensätzen der Halbjahre hinsichtlich Zustands und Ausstattung der Objekte sowie hinsichtlich der Mikrolagen herausgerechnet. Alle Trends werden auf Validität überprüft, selbst wenn dies nicht explizit im Text Erwähnung findet.

Der deutsche Kaufmarkt für Wohnimmobilien zeigte im zweiten Halbjahr 2024 deutliche Anzeichen einer Stabilisierung. Die Phase der Preiskorrekturen, die in den vergangenen zwei Jahren zu beobachten war, scheint weitgehend abgeschlossen zu sein. Im Durchschnitt sind die inserierten Kaufpreise für Bestands- und Neubauwohnungen nur noch leicht um -0,8 Prozent gesunken, was eine deutliche Verbesserung gegenüber dem Vorjahr darstellt, als noch ein Minus von 7,5 Prozent zu verzeichnen war.

Interessanterweise zeigten sich regionale Unterschiede in der Preisentwicklung. Einige Städte verzeichneten bereits positive Entwicklungen: Hamburg (+2,5 Prozent), Köln (+2,4 Prozent), Frankfurt (+1,9 Prozent) und Leipzig (+0,7 Prozent) wiesen Preissteigerungen auf, während andere Städte noch leichte Rückgänge verzeichneten.

Bei Bestandswohnungen fielen die Angebotspreise im Schnitt um -0,5 Prozent, was eine deutliche Verbesserung gegenüber dem Vorjahr (-8,5 Prozent) darstellt. Für Neubauten lag der Rückgang mit -1,7 Prozent etwas unter dem Niveau des Vorjahres (-2,6 Prozent).

München bleibt mit durchschnittlich 7.952 Euro/m² die teuerste Stadt für Bestandswohnungen, gefolgt von Frankfurt am Main (5.724 Euro/m²) und Hamburg (5.544 Euro/m²). Trotz der Stabilisierung liegen die Preise in diesen Städten immer noch deutlich unter den Höchstständen des ersten Halbjahrs 2022.

Auch bei Neubauwohnungen führt München mit durchschnittlich 11.253 Euro/m², gefolgt von Hamburg (8.404 Euro/m²), Stuttgart (8.528 Euro/m²) und Frankfurt am Main (8.088 Euro/m²).

Die Normalisierung des Verhältnisses von Kauf- zu Mietkosten hat Wohneigentum wieder erschwinglicher gemacht, was zu einer gestiegenen Nachfrage nach Wohneigentum führt. Diese Entwicklung spiegelt sich in der Stabilisierung der Kaufpreise wider.

Für die Zukunft wird eine zunehmende Preisdynamik erwartet, wobei die Anpassungsgeschwindigkeiten je nach Lage und Qualität der Immobilien variieren dürften. Insgesamt zeigt der Kaufmarkt für Wohnimmobilien eine klare Tendenz zur Stabilisierung, mit regionalen Unterschieden und einer möglichen Rückkehr zu moderatem Wachstum in einigen Märkten.

Autoren
Sandra Baumgarten, Senior Research Analyst

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Residential:
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Valuation:
Roman Heidrich, Lead Director Value and Risk Advisory, Berlin
Sebastian Grimm, EMEA Head of Multifamily Valuation, Frankfurt

Research:
Helge Scheunemann, Head of Research Germany
Sören Gröbel, Director of Living Research Germany

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