Wohnungsmarktüberblick – H1 2026

Entwicklungen auf der Nachfrage- und Angebotsseite

Die Nachfrageseite des Berliner Wohnungsmarktes bleibt unter Druck. Bis Ende 2025 erreichte die Bevölkerung Berlins 3.700.577 Einwohner, was ein moderates Wachstum von +0,4% (+15.312 Menschen) im Vergleich zum Jahresbeginn darstellt. Die internationale Zuwanderung ist der alleinige Motor dieses Bevölkerungswachstums und unterstreicht die anhaltende Bedeutung der Migration für die demografische Entwicklung der Stadt. Der positive Wanderungssaldo gleicht den natürlichen Bevölkerungsrückgang effektiv aus, da die Sterbefälle in Berlin weiterhin die Geburten übersteigen. Obwohl sich diese Dynamik verlangsamt hat, bleibt sie hoch genug, dass der Nachfrageüberhang fortbesteht.

Die Berliner Baubehörden genehmigten 2025 insgesamt 13.754 Wohnungen, was einen erheblichen Anstieg von +40,7% im Vergleich zum Vorjahr bedeutet. Dies stellt das erste Wachstum bei genehmigten Wohnungen im Jahresvergleich seit acht Jahren dar. Von diesen Genehmigungen werden 11.634 Einheiten in neuen Wohn- und Nichtwohngebäuden errichtet, was einen Anstieg von +35,9% widerspiegelt. Mehrfamilienhäuser machen den Großteil aus, mit 10.767 geplanten Wohnungen, ein Plus von +36,6%.

Die Fertigstellungen gingen jedoch deutlich zurück. Insgesamt wurden 2025 11.027 Wohnungen fertiggestellt, was einen Rückgang von -28,2% im Vergleich zu 2024 bedeutet, wo Berlin bereits ein neues Tief bei der Anzahl der Fertigstellungen verzeichnet hatte. Dies markiert den zweitniedrigsten Stand im vergangenen Jahrzehnt, weit unter dem Höchststand von 2019 mit knapp 19.000 Einheiten. Die Stadt erreichte 29 Fertigstellungen pro 10.000 Einwohner und liegt damit im Durchschnitt der acht größten deutschen Städte. Die Baugenehmigungsrate von 36 pro 10.000 Einwohner übersteigt die Fertigstellungsrate, was auf potenzielles zukünftiges Angebotswachstum und eine gesündere Entwicklungspipeline hindeutet.

Entwicklung der Miet- und Kaufpreise

Im ersten Halbjahr 2026 verzeichnete der Berliner Mietwohnungsmarkt eine leichte Korrektur. Die Median-Angebotsmieten für Neuvermietungen sanken um -4,3% auf 18,66 €/m². Dies steht im deutlichen Kontrast zur Stabilität des ersten Halbjahres 2025. Auch das qualitätsbereinigte Mietwachstum drehte mit -4,4% ins Negative. Die Spitzenmieten (90. Perzentil) gingen um -0,8% auf 28,66 €/m² zurück, während die Mieten für Bestandswohnungen um -4,2% auf 18,01 €/m² nachgaben. Neubaumieten erreichten im Mittel 21,92 €/m² – ein Rückgang von -0,8% im Jahresvergleich. Trotz dieser leichten kurzfristigen Korrektur weist Berlin mit einer durchschnittlichen jährlichen Wachstumsrate von +8,4% über fünf Jahre die stärkste langfristige Mietentwicklung unter den Big-8-Städten auf, was die robusten strukturellen Fundamentaldaten unterstreicht.

Der Berliner Eigentumswohnungsmarkt zeigte sich hingegen widerstandsfähig. Die mittleren Angebotspreise stiegen um +2,8% auf 5.800 €/m² – eine deutliche Verbesserung gegenüber dem verhaltenen Wachstum von +0,6% im Vorjahreszeitraum. Bestandswohnungspreise legten um +2,0% auf 5.540 €/m² zu, während Neubauwohnungen 8.140 €/m² erreichten und damit ein substanzielles Jahreswachstum von +5,4% verzeichneten. Die Spitzenpreise (90. Perzentil) stiegen um +1,2% auf 8.730 €/m². Mit einem kumulierten Fünf-Jahres-Wachstum von +10,3% belegt Berlin weiterhin eine robuste langfristige Wertentwicklung im Eigentumssegsment.

Entwicklungen auf der Nachfrage- und Angebotsseite

Bis Ende 2025 erreichte die Bevölkerung Hamburgs 1.869.473, ein Anstieg von +6.908 Menschen oder +0,4% im Vergleich zum Vorjahr. Dies ist ein erheblicher Anstieg, der auch die Wohnungsnachfrage weiter steigen lässt. Dieses Wachstum ist in erster Linie auf einen positiven Wanderungssaldo zurückzuführen: Hamburg verzeichnete einen Wanderungsüberschuss von +8.532 Menschen, während es einen natürlichen Bevölkerungsrückgang von -1.170 Menschen gab.

Hamburg meldete 2025 insgesamt 5.976 fertiggestellte Wohnungen, ein Rückgang von -2.343 Einheiten oder -28,2% im Vergleich zu 2024. Der Neubau machte 5.627 Wohnungen aus, wobei mehrgeschossige Wohngebäude 87,2% der Fertigstellungen ausmachten. Weitere 349 Einheiten wurden durch Umbauten in bestehenden Gebäuden geschaffen. Dies stellt den niedrigsten Fertigstellungsstand seit 2013 dar und liegt -27,6% unter dem 10-Jahres-Durchschnitt von 8.250 Einheiten pro Jahr.

Trotz rückläufiger Fertigstellungen stieg die Baugenehmigungsaktivität beeindruckend an. Die Behörden erteilten 2025 Genehmigungen für 6.676 Wohnungen, was einem Anstieg von +44,6% im Jahresvergleich entspricht. Diese positive Dynamik deutet auf eine verbesserte zukünftige Angebotsversorgung hin. Hamburg erreichte 30 Fertigstellungen pro 10.000 Einwohner und liegt damit im Durchschnitt der Big-8-Städte. Die Baugenehmigungsrate von 34 pro 10.000 Einwohner übersteigt die Fertigstellungsrate, was auf eine sich verstärkende Pipeline für Wohnungsbauvorhaben hindeutet.

Entwicklung der Miet- und Kaufpreise

Im ersten Halbjahr 2026 behauptete Hamburg seine Position als dynamischster Mietmarkt unter den Big-8-Städten der vergangenen zwei Jahre. Die Median-Angebotsmieten für Neuvermietungen erreichten 18,63 €/m² mit einem Jahreswachstum von +4,7%. Dies stellt zwar eine Abschwächung gegenüber dem außergewöhnlichen Wachstum von +13,7% im ersten Halbjahr 2025 dar, bleibt jedoch robust und wird durch ein qualitätsbereinigtes Wachstum von +5,8% gestützt. Die Spitzenmieten (90. Perzentil) stiegen um +2,9% auf 29,58 €/m² und unterstreichen Hamburgs Premiumpositionierung. Bestandsmieten legten um +3,2% auf 17,78 €/m² zu und profitieren von einer durchschnittlichen jährlichen Wachstumsrate von +6,4% über fünf Jahre – der zweithöchste Wert unter den deutschen Großstädten. Neubaumieten stiegen um +1,1% auf 23,75 €/m², wobei das qualitätsbereinigte Wachstum von +4,7% auf eine anhaltend fundamentale Nachfrage hinweist.

Der Hamburger Eigentumswohnungsmarkt zeigte eine gestiegene Dynamik. Die durchschnittlichen Angebotspreise stiegen um +1,6% auf 6.300 €/m². Bestandswohnungspreise legten um +2,4% auf 5.750 €/m² zu. Im Neubausegment wurde ein Rückgang von -6,0% auf 8.410 €/m² verzeichnet, wobei das qualitätsbereinigte Wachstum mit +5,9% positiv blieb, was auf Kompositionseffekte hindeutet. Die Premiumpreise (90. Perzentil) stiegen um +1,2% auf rund 11.000 €/m².

Entwicklungen auf der Nachfrage- und Angebotsseite

Die Bevölkerung Münchens stieg 2025 erneut an. Bis Ende 2025 lebten insgesamt 1.612.429 Menschen in der bayerischen Landeshauptstadt. Dies entspricht einem Anstieg von 8.653 Menschen im Vergleich zum Vorjahr. Diese positive Entwicklung wurde sowohl durch einen hohen Wanderungsgewinn – es wurde ein positiver Wanderungssaldo von +4.825 Menschen verzeichnet – als auch durch natürliches Bevölkerungswachstum getrieben, was im Gegensatz zum Trend in anderen Großstädten steht. Insgesamt führt dies zu einem weiteren Anstieg der Nachfrageüberschüsse am Wohnungsmarkt.

München erlebte 2025 einen erheblichen Rückgang bei den Wohnfertigstellungen. Die Stadt realisierte 4.324 neue Wohneinheiten, was einem Rückgang von -33,5% gegenüber den 6.503 fertiggestellten Einheiten im Jahr 2024 entspricht. Die Zahl der Fertigstellungen im Jahr 2024 war bereits relativ niedrig, und im Vergleich zum Niveau von 2023 entspricht dies einem Rückgang von -56,0% über zwei Jahre. Auch die Baugenehmigungsaktivität schwächte sich ab, mit 6.143 genehmigten Einheiten, was einen Rückgang von -26,2% im Jahresvergleich bedeutet. Dies setzt einen anhaltenden Abwärtstrend bei den Genehmigungen fort, der seit 2017 beobachtet wird und insgesamt einen Rückgang von -54,4% über diesen Zeitraum ausmacht.

Unter den acht größten deutschen Städten verzeichnete München eine unterdurchschnittliche Bautätigkeit mit 28 Fertigstellungen pro 10.000 Einwohner. Ein positives Signal geht jedoch von der Baugenehmigungsrate aus: Mit 40 Genehmigungen pro 10.000 Einwohner hält München die zweithöchste Rate unter den Big-8-Städten und übertrifft damit seine Fertigstellungsrate deutlich. Diese Differenz deutet auf eine potenzielle Erholung des zukünftigen Angebots hin – wobei die Erholung voraussichtlich langsam verlaufen wird.

Entwicklung der Miet- und Kaufpreise

München behauptete im ersten Halbjahr 2026 seine Position als teuerster deutscher Mietmarkt. Die Durchschnittsmieten erreichten 25,41 €/m² – rund +41,0% über dem Big-8-Durchschnitt von 17,98 €/m². Das jährliche Mietwachstum beschleunigte sich auf +5,4% gegenüber +5,0% im Vorjahr und bestätigt eine anhaltende Marktdynamik. Die Spitzenmieten (90. Perzentil) stiegen um +4,0% auf 37,50 €/m² und unterstreichen Münchens Premiumstatus. Bestandsmieten legten um +3,9% auf 25,09 €/m² zu, während Neubaumieten 26,48 €/m² erreichten – ein Jahreswachstum von +0,8%. Die durchschnittliche jährliche Wachstumsrate von +3,2% über fünf Jahre reflektiert die Marktreife und das bereits erhöhte Preisniveau.

Der Münchner Eigentumswohnungsmarkt zeigte bemerkenswerte Stärke. Die Angebotspreise stiegen um +2,2% auf 8.860 €/m² und festigten Münchens Position als einer der teuersten deutschen Eigentumsmärkte. Bestandswohnungspreise legten um +1,4% auf 8.390 €/m² zu, während Neubaupreise um -4,2% auf 10.810 €/m² zurückgingen. Die Angebotspreise im Premiumsegment (90. Perzentil) stiegen um +1,2% auf 13.200 €/m². Trotz eines kumulierten Fünf-Jahres-Rückgangs von -3,7% positionieren die aktuellen Stabilisierungstendenzen den Markt für eine erneute Wertsteigerung.

Entwicklungen auf der Nachfrage- und Angebotsseite

Die Bevölkerung in Köln und damit die Nachfrage nach Wohnraum steigt weiter an. Bis Ende 2025 erreichte die Bevölkerung Kölns 1.100.076, was einem Wachstum von 2.557 Menschen (+0,2%) im Vergleich zum Vorjahr entspricht. 2025 verzeichnete die Stadt 56.321 Zuzüge gegenüber 53.280 Fortzügen, was einen positiven Wanderungssaldo von 3.041 Menschen ergibt. Diese Zuwanderung glich den natürlichen Bevölkerungsrückgang von 1.064 Menschen aus.

Köln erreichte 2025 außergewöhnlich hohe Fertigstellungszahlen und realisierte 4.371 Wohnungen, die höchste jährliche Zahl seit über einem Jahrzehnt. Dies entspricht einem Anstieg von +144,5% im Vergleich zu den 1.788 Fertigstellungen im Jahr 2024 und fast dem Doppelten des langjährigen Durchschnitts von 2.474 Einheiten pro Jahr zwischen 2016 und 2024. Mit dem Anstieg der Fertigstellungszahlen bleibt Köln eine Ausnahme unter den größten deutschen Städten. Auch die Baugenehmigungsaktivität verbesserte sich moderat und stieg um +3,9% auf 2.689 genehmigte Einheiten nach mehreren Jahren kontinuierlichen Rückgangs seit 2020.

Mit 39 Fertigstellungen pro 10.000 Einwohner erreichte Köln die zweithöchste Bautätigkeit unter den acht größten deutschen Städten, nur übertroffen von Frankfurt. Das aktuelle Niveau bleibt weit unter der Periode 2014-2020, als die Genehmigungen konstant zwischen 3.000-3.600 Einheiten lagen. Allerdings liegt die Baugenehmigungsrate von 24 pro 10.000 Einwohner deutlich unter der Fertigstellungsrate und rangiert als zweitniedrigste unter den Big-8-Städten.

Entwicklung der Miet- und Kaufpreise

Im ersten Halbjahr 2026 setzte der Kölner Mietmarkt seine solide Entwicklung fort. Die durchschnittlichen Angebotsmieten für Neuvermietungen erreichten 17,01 €/m² mit einem Jahreswachstum von +4,5%. Dies stellt zwar eine Verlangsamung gegenüber dem Wachstum von +8,5% im ersten Halbjahr 2025 dar, bewegt sich jedoch nahe am historischen Durchschnitt. Das qualitätsbereinigte Mietwachstum lag mit +6,8% signifikant über dem Median-Wachstum. Die Spitzenmieten (90. Perzentil) stiegen um +2,0% auf 25,50 €/m² und belegen eine anhaltende Nachfrage im oberen Segment. Neuvermietungsmieten für Bestandswohnungen legten um +5,4% auf 16,87 €/m² zu, gestützt durch eine durchschnittliche jährliche Wachstumsrate von +5,9% über fünf Jahre. Neubaumieten sanken um -9,6% auf 19,00 €/m², was eine hohe Volatilität aufgrund eines begrenzten Angebots widerspiegelt.

Der Kölner Eigentumswohnungsmarkt zeigte eine robuste Entwicklung. Die Durchschnittspreise stiegen um +6,4% auf 5.250 €/m² – eine deutliche Beschleunigung gegenüber dem Wachstum von +2,5% im ersten Halbjahr 2025. Angebotspreise für Bestandswohnungen legten um +5,6% auf 4.980 €/m² zu. Neubaupreise stiegen um +4,7% auf 7.190 €/m² und kehrten damit den Rückgang des Vorjahreszeitraums um. Premiumpreise (90. Perzentil) wuchsen um +1,9% auf 7.590 €/m².

Entwicklungen auf der Nachfrage- und Angebotsseite

Die Bevölkerung Frankfurts wächst kontinuierlich und erreichte bis Ende 2025 781.337 Einwohner. Dies entspricht einem Anstieg von 4.494 Menschen im Vergleich zum Vorjahr (776.843 Einwohner). Das Wachstum resultiert sowohl aus einem Geburtenüberschuss als auch aus einem positiven Wanderungssaldo. 2025 verzeichnete die Stadt 54.606 Zuzüge gegenüber 53.598 Fortzügen, was einen positiven Wanderungssaldo von 1.008 Menschen ergibt. Für den Frankfurter Wohnungsmarkt bedeutet dies einen weiteren Anstieg der Nachfrage.

Der Frankfurter Neubaumarkt zeigte 2025 neue Dynamik bei den Baugenehmigungen. Die Behörden genehmigten 3.180 Wohnungen, was einen Anstieg von +40,3% gegenüber dem Tiefstand von 2.266 Einheiten im Jahr 2024 bedeutet. Diese Trendwende beendet einen seit 2021 beobachteten Abwärtstrend, obwohl das Genehmigungsniveau -56,6% unter dem Höchststand von 2018 bleibt.

Trotz steigender Genehmigungen gingen die Fertigstellungen moderat zurück. Die Stadt realisierte 2025 3.772 neu errichtete Wohnungen, etwa -10,3% weniger als 2024. Dies spiegelt die Auswirkungen der reduzierten Genehmigungsaktivität in den Vorjahren wider. Unter den Big-8-Städten Deutschlands erreichte Frankfurt die höchste Bautätigkeit mit 48 fertiggestellten Wohneinheiten pro 10.000 Einwohner. Die Baugenehmigungsrate von 40 pro 10.000 Einwohner übersteigt den Big-8-Durchschnitt deutlich und positioniert Frankfurt günstig für zukünftiges Angebotswachstum.

Entwicklung der Miet- und Kaufpreise

Im ersten Halbjahr 2026 zeigte der Frankfurter Mietmarkt eine resiliente, wenngleich deutlich verlangsamte Entwicklung. Die durchschnittlichen Angebotsmieten für Neuvermietungen erreichten 19,45 €/m² mit einem Jahreswachstum von +2,4% – eine signifikante Abschwächung gegenüber +7,2% im ersten Halbjahr 2025. Die Spitzenmieten (90. Perzentil) gingen um -0,8% auf 28,96 €/m² zurück und markierten damit eine Trendumkehr nach der starken Vorjahresentwicklung. Neuvermietungsmieten für Bestandswohnungen stiegen um +3,6% auf 18,94 €/m², gestützt durch ein qualitätsbereinigtes Wachstum von +3,8%. Angebotsmieten für Neubauwohnungen sanken um -3,6% auf 21,55 €/m², nach einem Wachstum von +2,3% im ersten Halbjahr 2025. Die durchschnittliche jährliche Wachstumsrate von +3,9% über fünf Jahre reflektiert einen reifen Markt mit moderatem, aber konsistentem Wachstum.

Der Frankfurter Eigentumswohnungsmarkt setzte seine Seitwärtsbewegung fort. Die durchschnittlichen Angebotspreise gingen marginal um -1,0% auf 6.330 €/m² zurück, nach einem Wachstum von +2,3% im ersten Halbjahr 2025. Bestandswohnungspreise stiegen minimal um +0,1% auf 5.960 €/m². Neubaupreise legten um +1,7% auf 8.110 €/m² zu. Premiumpreise (90. Perzentil) sanken um -2,3% auf 9.470 €/m². Trotz eines kumulierten Fünf-Jahres-Rückgangs von -10,4% bleibt Frankfurt mit Abstand nach München der zweitteuerste Eigentumsmarkt unter den deutschen Big-8-Städten.

Entwicklungen auf der Nachfrage- und Angebotsseite

Die Bevölkerung Düsseldorfs stieg 2025 erneut leicht an. Bis Ende 2025 lebten insgesamt 659.312 Menschen in der Landeshauptstadt Nordrhein-Westfalens. Dies entspricht einem Anstieg von +1.067 Menschen im Vergleich zum Vorjahr. Diese Entwicklung wird weiterhin durch einen positiven Wanderungssaldo getrieben. 2025 zogen 41.490 Menschen nach Düsseldorf, während 39.334 Menschen die Stadt verließen. Dies ergibt einen Überschuss von +2.156 Menschen und einen Anstieg der Wohnungsnachfrage, da das Neuangebot niedrig bleibt.

Düsseldorf stellte 2025 insgesamt 1.704 neue Wohneinheiten fertig, was einem Rückgang von -14,4% im Vergleich zum Vorjahr entspricht. Ermutigender ist, dass sich die Baugenehmigungsaktivität deutlich verstärkte. Die Behörden genehmigten 3.004 Wohneinheiten, was einem Anstieg von +9,8% im Jahresvergleich entspricht. Diese positive Entwicklung signalisiert verbesserte Aussichten für das zukünftige Wohnungsangebot und zeigt eine Trendwende bei den Genehmigungen.

Die Stadt verzeichnete 26 Fertigstellungen pro 10.000 Einwohner und liegt damit im mittleren Bereich unter den acht größten deutschen Städten. Besonders bemerkenswert ist die Baugenehmigungsrate von 47 pro 10.000 Einwohner – die höchste unter allen Big-8-Städten – die die Fertigstellungsrate deutlich übersteigt. Diese Differenz von 21 Einheiten stellt den größten positiven Abstand unter den verglichenen Städten dar und deutet auf eine robuste Entwicklungspipeline hin. Düsseldorfs starkes Verhältnis von Genehmigungen zu Fertigstellungen positioniert die Stadt günstig zur Deckung der zukünftigen Wohnungsnachfrage.

Entwicklung der Miet- und Kaufpreise

Der Düsseldorfer Mietmarkt setzte im ersten Halbjahr 2026 seinen starken Wachstumskurs fort. Die durchschnittlichen Angebotsmieten für Neuvermietungen erreichten 16,19 €/m² mit einem Jahreswachstum von +7,4%. Dies stellt nur eine geringfügige Abschwächung gegenüber +8,3% im ersten Halbjahr 2025 dar – die Dynamik bleibt somit auf hohem Niveau. Das qualitätsbereinigte Mietwachstum lag bei +7,0% und bestätigt die beobachtete Marktdynamik. Die Spitzenmieten (90. Perzentil) stiegen um +2,5% auf 24,79 €/m² und belegen ein anhaltendes Wachstum. Neuvermietungsmieten für Bestandswohnungen legten um +5,0% auf 15,75 €/m² zu. Neubaumieten verzeichneten einen Rückgang von -0,3% auf 20,41 €/m², was das außergewöhnliche Wachstum von +17,2% des Vorjahreszeitraums umkehrte – eine hohe Volatilität, die eine stetig sinkende Zahl von Beobachtungen in diesem Segment widerspiegelt. Die durchschnittliche jährliche Wachstumsrate von +4,8% über fünf Jahre positioniert Düsseldorf unter Deutschlands dynamischeren Mietmärkten in 2026.

Der Düsseldorfer Eigentumswohnungsmarkt zeigte eine beeindruckende Dynamik. Die durchschnittlichen Angebotspreise stiegen um +6,4% auf 4.950 €/m², nach einem Rückgang von -2,1% im ersten Halbjahr 2025. Bestandswohnungspreise legten um +6,2% auf 4.720 €/m² zu, wobei das qualitätsbereinigte Wachstum mit +7,3% den höchsten Wert aller analysierten Segmente erreichte. Neubaupreise sanken um -5,0% auf 7.500 €/m². Premiumpreise (90. Perzentil) stiegen um +4,0% auf 8.240 €/m². Mit einem kumulierten Fünf-Jahres-Wachstum von +3,5% belegt Düsseldorf solide Fundamentaldaten.

Entwicklungen auf der Nachfrage- und Angebotsseite

Die Bevölkerung Stuttgarts ging 2025 leicht zurück. Bis Ende 2025 lebten insgesamt 605.663 Menschen in der Landeshauptstadt Baden-Württembergs, was einem Rückgang von 3.671 Menschen im Vergleich zum Vorjahr entspricht. Diese Entwicklung wird primär durch einen negativen Wanderungssaldo getrieben. 2025 betrug der Wanderungsverlust rund 3.252 Menschen. Zusätzlich trug die natürliche Bevölkerungsentwicklung zum Rückgang bei. Dieser Trend trägt zu einer leichten Entspannung der Marktsituation bei, die über viele Jahre durch sehr niedrige Fertigstellungszahlen gekennzeichnet war und 2025 einen neuen Tiefstand erreichte.

Die Fertigstellungen gingen 2025 stark zurück, mit nur 661 neu geschaffenen Wohnungen im Vergleich zu 1.321 im Jahr 2024, was einem Rückgang von -50,0% entspricht – dem größten Jahresrückgang unter den deutschen Big-8-Städten und der niedrigsten Zahl seit 2011. Allerdings verbesserte sich die Baugenehmigungsaktivität deutlich. Die Behörden genehmigten im Jahresverlauf 1.330 Wohnungen, was einem Anstieg von +38,4% gegenüber den 961 im Jahr 2024 genehmigten Einheiten entspricht und einen Hoffnungsschimmer bietet.

Unter den acht größten deutschen Städten verzeichnete Stuttgart die niedrigste Bautätigkeit mit nur 10 fertiggestellten Wohnungen pro 10.000 Einwohner – deutlich unter dem Big-8-Durchschnitt. Die Baugenehmigungsrate von 20 pro 10.000 Einwohner rangiert ebenfalls als niedrigste unter den verglichenen Städten. Während die Verbesserung der Genehmigungen im Jahresvergleich Optimismus für das zukünftige Angebot bietet, steht Stuttgart weiterhin vor erheblichen Herausforderungen bei der Bewältigung seines angespannten Wohnungsmarktes. Die deutliche Lücke zwischen aktueller Nachfrage und realisiertem Angebot bleibt ein kritisches Problem.

Entwicklung der Miet- und Kaufpreise

Im ersten Halbjahr 2026 verzeichneten die Mieten am Stuttgarter Wohnungsmarkt ein moderates Wachstum. Die durchschnittlichen Angebotsmieten für Neuvermietungen erreichten im Mittel 17,33 €/m² – ein Jahreswachstum von +2,4% und damit eine Verlangsamung gegenüber +4,8% im ersten Halbjahr 2025. Die Spitzenmieten (90. Perzentil) stiegen um +3,6% auf 25,91 €/m² und demonstrieren Resilienz im Premiumsegment. Neuvermietungsmieten für Bestandswohnungen legten um +2,8% auf 17,14 €/m² zu. Neubaumieten zeigten bemerkenswerte Stärke mit einem Anstieg von +7,3% auf 23,00 €/m², wenngleich dies eine deutliche Verlangsamung gegenüber dem außergewöhnlichen Wachstum von +14,3% des Vorjahreszeitraums darstellt.

Der Stuttgarter Eigentumswohnungsmarkt setzte seine Konsolidierungsphase fort. Die durchschnittlichen Angebotspreise erreichten im Mittel 4.620 €/m² mit einem marginalen Jahresrückgang von -1,3%. Bestandswohnungspreise sanken um -2,4% auf 4.460 €/m². Neubaupreise gingen um -3,6% auf 8.070 €/m² zurück und setzten damit den Trend des Vorjahreszeitraums fort. Premiumpreise (90. Perzentil) stiegen um +6,6% auf 7.600 €/m² und markierten damit eine deutliche Erholung. Trotz eines kumulierten Fünf-Jahres-Rückgangs von -11,0% behauptet Stuttgart seine Position als drittteuerster deutscher Eigentumsmarkt im Premiumsegment. Die aktuellen Stabilisierungstendenzen deuten darauf hin, dass der Markt sich einem Wendepunkt hin zu erneuter Wertsteigerung nähert.

Entwicklungen auf der Nachfrage- und Angebotsseite

Die Bevölkerung Leipzigs stieg 2025 ebenfalls an. Zum Jahresende lebten 633.592 Menschen in der sächsischen Metropole. Der Anstieg von +1.030 Menschen im Vergleich zum Vorjahr fiel jedoch deutlich geringer aus und markiert den schwächsten Zuwachs seit 2002. Leipzig war in den vorangegangenen Jahren stark gewachsen: allein in den letzten zehn Jahren um rund 66.000 Einwohner, und zwischen 2011 und 2023 war es die am schnellsten wachsende Stadt unter denen mit mehr als 500.000 Einwohnern.

Leipzig hat in den vergangenen Jahren einen erheblichen Rückgang der Wohnfertigstellungen verzeichnet, und auch perspektivisch ist mit einem niedrigen Niveau zu rechnen, denn seit dem Höchststand der Baugenehmigungen im Jahr 2020 verzeichnete Leipzig mit einem Rückgang von über -60% den stärksten Rückgang unter den Big-8-Städten. Mit dem starken Bevölkerungsanstieg ist jedoch auch hier die Relevanz des Wohnungsneubaus für die gestiegene Wohnungsnachfrage gestiegen.

Das Wachstum wurde ausschließlich durch einen positiven Wanderungssaldo getrieben. 2025 standen 37.347 Zuzügen 33.290 Fortzüge gegenüber, was einen Wanderungsgewinn von 4.057 Menschen ergibt. Diese Zahl liegt jedoch merklich unter der des Vorjahres. Diese Zuwanderung wurde durch eine stark negative natürliche Bevölkerungsentwicklung ausgeglichen, die das Gesamtwachstum erheblich verlangsamte. Die Jahre des starken Wachstums haben sich auch erheblich auf die Wohnungsnachfrage und damit auf den Markt ausgewirkt.

Entwicklung der Miet- und Kaufpreise

Mit mittleren Angebotsmieten für Neuvermietungen von 11,19 €/m² behauptete Leipzig im ersten Halbjahr 2026 seine Position als günstigster Mietmarkt unter den deutschen Big-8-Städten. Das Wachstum hat sich jedoch deutlich verlangsamt und erreichte +1,6% im Jahresvergleich – eine signifikante Abschwächung gegenüber +11,4% im ersten Halbjahr 2025. Die Spitzenmieten (90. Perzentil) stiegen um +0,4% auf 16,00 €/m² und belegen eine Stabilität im oberen Marktsegment. Neuvertragsmieten für Bestandswohnungen legten um +2,5% auf 10,75 €/m² zu, während Neubauwohnungen 15,00 €/m² erreichten – ein Jahreswachstum von +5,6%. Mit einer durchschnittlichen jährlichen Wachstumsrate von +8,0% über fünf Jahre – der zweithöchste Wert unter den Big-8-Städten – hat Leipzig ausgeprägte Aufholeffekte realisiert und demonstriert weiterhin ein hohes langfristiges Wachstumspotenzial.

Der Leipziger Eigentumswohnungsmarkt setzte seine hohe Dynamik auch in 2026 fort. Die Medianpreise stiegen um +3,0% auf 3.150 €/m² und festigten Leipzigs Position als dynamischster deutscher Eigentumsmarkt. Angebotspreise für Bestandswohnungen legten um +1,6% auf 2.990 €/m² zu. Neubaupreise stiegen um +4,9% auf 5.250 €/m². Premiumpreise (90. Perzentil) erhöhten sich um +2,3% auf 5.310 €/m². Mit einer durchschnittlichen jährlichen Wachstumsrate von +5,2% und einer kumulierten Preissteigerung von +7,2% über fünf Jahre erzielt Leipzig das höchste langfristige Wachstum unter den deutschen Big-8-Städten.

Der deutsche Wohnungsbau erreichte 2025 mit 206.600 fertiggestellten Wohneinheiten das niedrigste Niveau seit über einem Jahrzehnt – ein Rückgang von 18% gegenüber dem Vorjahr und der dritte aufeinanderfolgende Rückgang. Persistierend hohe Baukosten in Verbindung mit einem erhöhten Zinsniveau belasten die Realisierung von Wohnungsbauprojekten weiterhin erheblich.

Unter den Big-8-Städten wurden in Berlin 11.027 Wohnungen fertiggestellt (-28,2%), in Hamburg 5.976 Einheiten (-28,2%), in München 4.324 Wohnungen (-33,5%) und in Stuttgart lediglich 661 Einheiten (-50,0%). Köln bildete die einzige Ausnahme mit 4.371 fertiggestellten Wohnungen – ein Anstieg von +144,5% und das höchste Fertigstellungsniveau pro Kopf unter den Großstädten.

Deutlich positiver entwickelte sich im Jahresverlauf 2026 die Genehmigungstätigkeit, die sowohl bundesweit als auch in den Metropolen eine leichte Erholung der Zahl genehmigter Wohnungen verzeichnete. 2025 wurden in Deutschland 243.460 Baugenehmigungen erteilt – ein Anstieg von +12,8% gegenüber 2024, wenngleich weiterhin deutlich unter dem Vorkrisenniveau von 260.074 Genehmigungen (2023) bzw. 354.343 Genehmigungen (2022). Hamburg genehmigte 6.676 Wohnungen (+44,6%), Berlin erteilte Genehmigungen für 13.754 Einheiten (+40,7%) und Frankfurt für 3.180 Wohnungen (+40,3%). München verzeichnete mit 6.143 genehmigten Wohnungen einen erneuten Rückgang (-26,2%).

Der Wohnungsbausektor bewegt sich zwischen ermutigenden Signalen bei den Genehmigungen und persistierenden strukturellen Herausforderungen. Erhöhte Baukosten – getrieben durch verschärfte technische Anforderungen, Materialpreisentwicklungen und gestiegene Kapitalkosten – beeinträchtigen nach wie vor die Projektwirtschaftlichkeit. Die Finanzierungsbedingungen haben sich aufgrund des Zinsniveaus und geopolitischer Unwägbarkeiten deutlich verschärft, was sich unter anderem im erheblich verschlechterten Geschäftsklima für den Wohnungsbau niederschlägt. Trotz der positiven Entwicklung bei den Genehmigungen bleibt der Wohnungsneubau angesichts steigender Projektabbrüche auf einem fragilen Erholungspfad.

Dieser Angebotsrückgang kontrastiert deutlich mit der anhaltend robusten Wohnungsnachfrage, die primär durch Wanderungsgewinne getrieben wird. Das Bevölkerungswachstum konzentrierte sich weiterhin auf die Big-8-Städte, mit Berlin als absoluter Spitzenreiter (+15.312 Einwohner), gefolgt von München (+8.653) und Hamburg (+6.908). Die positive Nettozuwanderung kompensierte den natürlichen Bevölkerungsrückgang – in den meisten Städten überstiegen die Sterbefälle die Geburten –, wodurch die Wohnungsnachfrage auf erhöhtem Niveau verharrt und der Druck auf die bereits angespannten Märkte fortbesteht.

Gesamtmarktentwicklung

Deutschlands größte städtische Mietmärkte verzeichneten im ersten Halbjahr 2026 eine deutliche Abschwächung der Mietpreisentwicklung. In den Big-8-Städten erreichten die Median-Angebotsmieten 17,98 €/m² bei einem jährlichen Wachstum von +3,0 % – weniger als die Hälfte der +6,8 % des Vorjahreszeitraums. Diese Verlangsamung ist nach Jahren außergewöhnlich starken Wachstums vor allem auf eine verschlechterte Erschwinglichkeit zurückzuführen.

Die Verlangsamung konzentrierte sich insbesondere auf die Großstädte. Kleinere kreisfreie Städte behielten ihr Wachstumstempo mit einer mittleren Neuvertragsmiete von 11,57 €/m² und +3,4 % nahezu unverändert bei. In den Landkreisen konnte sich hingegen die Mietpreisentwicklung von +3,7 % auf +4,8 % beschleunigen und lagen im ersten Halbjahr so auf einer mittleren Neuvertragsmiete von 9,88 €/m². Diese divergente Mietpreisdynamik bestätigt, dass zunehmender Erschwinglichkeitsdruck die Hauptursache für die abgeschwächte Entwicklung in den Großstädten ist.

Dynamik im Bestands- und Neubausegment

Die mittleren Bestandswohnungsmieten in den Big-8-Städten lagen im ersten Halbjahr 2026 bei durchschnittlich 17,54 €/m² mit einem Wachstum von +3,3 % zum Vorjahreswert – deutlich unter der Vorjahresentwicklung von +6,6 %. Die regionale Dynamik zeigt regionale Unterschiede: Hamburg hielt mit +6,2 % eine vergleichsweise robuste Dynamik aufrecht, während sich Leipzig auf +2,5 % verlangsamte, nachdem im Vorjahr noch zweistellige Wachstumsraten verzeichnet worden waren. Besonders bemerkenswert war Berlins Übergang in den negativen Bereich mit einem Rückgang der Neuvertragsmieten für Bestandswohnungen um -4,2 % im Jahresvergleich. Dabei bleibt allerdings zu betonen, dass das Mietwachstum in Berlin in den vergangenen fünf Jahren deutlicher stärker ausfiel als in den übrigen Städten.

Im Neubausegment fiel die Entwicklung verhaltener aus. Bei durchschnittlich 21,39 €/m² ergab sich lediglich ein Anstieg von +0,5 % – eine deutliche Abschwächung gegenüber +8,6 % im Vorjahr. Diese aggregierte Dynamik überdeckt jedoch wesentliche Kompositionseffekte. Das rückläufige Angebot neuer Mietwohnungen in Verbindung mit einem steigenden Anteil geförderten Wohnungsbaus führt dazu, dass Einzelprojekte die Gesamtstatistik überproportional beeinflussen. Auch bei den absoluten Mietniveaus liegen weiterhin erhebliche regionale Disparitäten auf. München verzeichnet mit 26,48 €/m² die höchsten mittleren Neubaumieten und liegt damit deutlich über Hamburg (23,75 €/m²), Stuttgart (23,00 €/m²) und Berlin (21,92 €/m²). Leipzig bleibt mit 15,00 €/m² der günstigste Großstadtmarkt für Neubauwohnungen.

Gesamtmarktentwicklung

Der Eigentumswohnungsmarkt folgte im ersten Halbjahr 2026 einem leichten Erholungspfad. Die Durchschnittspreise in den Big-8-Städten erreichten 5.660 €/m² – ein Anstieg von +2,9 % im Jahresvergleich. Dies markiert eine leichte Beschleunigung der Preisentwicklung gegenüber dem eher stagnierenden Vorjahreswachstum von +0,4 % und signalisiert eine Wiederbelebung der Marktdynamik, die trotz des erhöhten Zinsniveaus im Jahresverlauf 2026 Bestand hat.

Die regionale Dynamik weist dabei neben ähnelnder Grundtrends einige Unterschiede auf. Köln und Düsseldorf liegen bei der Preisentwicklung mit jeweils +6,4 % an der Spitze und erreichten mittlere Angebotspreise von 5.250 €/m² bzw. 4.950 €/m². Die Preise in Berlin legten um +2,8 % auf 5.800 €/m² zu, während München mit im Mittel 8.860 €/m² und einem Wachstum von +2,2% seine Position als teuerster Eigentumsmarkt untermauern konnte. Leipzig setzte seine außergewöhnliche Entwicklung mit +3,0 % auf 3.150 €/m² fort. Konträr dazu verzeichneten Frankfurt mit -1,0 % auf 6.330 €/m² und Stuttgart mit -1,3 % auf 4.620 €/m² marginale Preisrückgänge.

Dynamik im Bestands- und Neubausegment

Das Bestandssegment fungierte als Treiber der Markterholung mit einem mittleren Preisanstieg von +2,4 % in den Big-8-Städten. Düsseldorf erzielte mit +6,2 % auf 4.720 €/m² die stärkste Entwicklung unter den größten deutschen Städten, gestützt durch ein qualitätsbereinigtes Wachstum von +7,3 % – der höchste Wert aller analysierten Segmente. Köln folgte mit +5,6 % auf 4.980 €/m², Hamburg legte um +2,4 % auf 5.750 €/m² zu. Berlin verzeichnete +2,0 % auf 5.540 €/m², München +1,4 % auf 8.390 €/m².

Im Neubausegment stabilisierten sich die Preise bei durchschnittlich 7.940 €/m² mit einem moderaten Anstieg von +1,1 % zu den Vorjahreswerten. Berlin führte mit +5,4 % auf 8.140 €/m², gefolgt von Leipzig mit +4,9 % auf 5.250 €/m² und Köln mit +4,7 % auf 7.190 €/m². Demgegenüber standen Preisrückgänge in Hamburg (-6,0 % auf 8.410 €/m²), Düsseldorf (-5,0 % auf 7.500 €/m²) und München, das trotz des höchsten absoluten Preisniveaus um -4,2 % auf 10.810 €/m² nachgab.

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Autoren
Dr. Sören Gröbel, Director of Living Research, Germany
Alwina Fatima, Senior Research Analyst

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