Wohnungsmarktüberblick - H2 2025

Entwicklung der Miet- und Kaufpreise

Im zweiten Halbjahr 2025 verzeichnete Berlin mit +0,2 Prozent das schwächste Wachstum der Medianmieten für Neuverträge (sowohl Bestands- als auch Neubauwohnungen). Bereinigt um Qualitätsmerkmale, die den Einfluss der Immobilien und Unterschiede in der Mikrolage kontrollieren, verbesserte sich das Wachstum jedoch auf 3,8 Prozent. Der Markt zeigte eine ausgeprägte Verteilungsdivergenz: Die Spitzenmieten (90. Perzentil) sanken um 2,3 Prozent, nachdem sie bereits zuvor um 4,7 Prozent zurückgegangen waren. Umgekehrt stiegen die Mieten in der untersten 10-Prozent-Klasse um 13,1 Prozent auf durchschnittlich 11,43 Euro pro Quadratmeter. Die größte Diskrepanz in der Mietpreisentwicklung entlang der Verteilung ist am Berliner Mietwohnungsmarkt unter den deutschen Big-8-Städten zu beobachten. Während die Mieten für Bestandsimmobilien aufgrund der stabilen Nachfrage um 1,8 Prozent stiegen, gingen die Mieten für Neubauwohnungen um 4,4 Prozent zurück, was die Preissensibilität im Prime-Segment unterstreicht.

Auf dem Markt für Eigentumswohnungen verzeichnete Berlin im zweiten Halbjahr 2025 ein leichtes Jahreswachstum von +0,6 Prozent und erreichte im Mittel 5.647 Euro/m². Über einen Zeitraum von fünf Jahren stieg der Gesamtpreis für Eigentumswohnungen in Berlin um +13,4 Prozent und übertraf damit etwa Hamburg (7,7 Prozent) und Köln (12,6 Prozent). Die Angebotspreise für Bestandswohnungen verbesserten sich mit einem jährlichen Preisanstieg von +1,6 Prozent auf 5.447 Euro/m². Im Vergleich dazu verzeichnete das Neubau-Segment trotz eines robusten Fünfjahresanstiegs von +23,6 Prozent einen jährlichen Preisrückgang von 0,7 Prozent auf 7.724 Euro/m². Der Berliner Wohnimmobilienmarkt gehört nach wie vor zu den dynamischsten in Deutschland, unterstützt durch ein starkes langfristiges Mietwachstum und eine robuste Nachfrage sowohl nach etablierten als auch nach qualitätsbereinigten Objekten. Obwohl die jährlichen Preisbewegungen derzeit moderat sind, unterstreichen divergierende Trends in den einzelnen Segmenten die anhaltenden strukturellen Veränderungen und den Druck auf die Erschwinglichkeit. Regulatorische Maßnahmen, Angebotsengpässe und demografische Entwicklungen prägen weiterhin die besondere Marktlandschaft Berlins.

Entwicklungen auf der Angebots- und Nachfrageseite

Während die Nachfrage nach Wohnraum weiter steigt, geht das Angebot zurück. Die Berliner Baubehörden meldeten für 2024 insgesamt 15.362 fertiggestellte Wohneinheiten, was einem Rückgang von 3,8 Prozent gegenüber dem Vorjahr entspricht. Diese Fertigstellungen resultierten aus 2.533 Bauvorhaben (+5,0 Prozent), wobei 14.632 Einheiten durch Neubauten realisiert wurden und damit auf dem Niveau des Vorjahres blieben. Bei den Baugenehmigungen verzeichneten die Berliner Behörden einen deutlichen Rückgang auf 9.772 Wohneinheiten (-38,5 Prozent) im Jahr 2024 und setzten damit den achtjährigen Abwärtstrend fort. Davon entfallen 8.558 Einheiten auf neue Wohn- und Nichtwohngebäude (-40,6 Prozent).

Im Vergleich der acht größten Städte erzielte Berlin mit 40 Fertigstellungen pro 10.000 Einwohner überdurchschnittliche Werte. Dennoch identifiziert die JLL-Bedarfsanalyse im mittleren Szenario einen Fehlbedarf von rund 20 Wohneinheiten. Die Baugenehmigungsquote liegt mit 25 pro 10.000 Einwohner deutlich unter der Fertigstellungsquote.

Entwicklung der Miet- und Kaufpreise

In der zweiten Jahreshälfte 2025 zeigte sich der Hamburger Wohnungsmarkt sehr dynamisch und verzeichnete das höchste Mietwachstum unter den acht größten Städten Deutschlands. Die durchschnittlich angebotene Medianmiete für Bestands- und Neubauwohnungen zusammen erreichte 18,12 €/m² und verzeichnete damit einen beeindruckenden Jahresanstieg von 9,03 Prozent. Eine qualitätsbereinigte Analyse bestätigte diesen Trend mit einem Mietanstieg von 7,9 Prozent gegenüber dem Vorjahr und unterstreicht die robuste Nachfrage in allen Segmenten. Die Spitzenmieten (die obersten 10 Prozent der Mietangebote) stiegen um 8,7 Prozent auf 28,70 €/m², während die Neuvertragsmieten für Bestandswohnungen um 8,84 Prozent zulegten. Die Wachstumsraten liegen jedoch leicht unter den historisch hohen Werten des Vorjahres. Besonders gut entwickelten sich die Mieten für Neubauwohnungen: Sie stiegen im Jahresvergleich um 12,4 Prozent und erzielten über fünf Jahre ein beeindruckendes Wachstum von 57,7 Prozent – das höchste unter allen Großstädten.

Auf der Käuferseite blieben die Preise für Eigentumswohnungen stabil. Der Durchschnittspreis aller Bestände erreichte 6.201 €/m² mit einem jährlichen Wachstum von +2,0 Prozent. Das Premium-Segment verzeichnete ein starkes Wachstum von +8,4 Prozent und erholte sich damit deutlich von den +1,1 Prozent des Vorjahres. Die Preise für Bestandswohnungen erreichten 5.614 €/m² im Mittel in H2 2025. Dieser Trend wird gestützt durch ein qualitätsbereinigtes Wachstum von +3,2 Prozent nach dem Rückgang im Vorjahr. Die Preise für Neubauwohnungen stiegen auf 8.946 €/m² und verzeichneten ein jährliches Wachstum von +6,4 Prozent sowie mit +8,3 Prozent die höchste durchschnittliche jährliche Wachstumsrate (CAGR) unter den Vergleichsstädten in den letzten fünf Jahren. Hamburg zeichnet sich durch ein robustes Wachstum sowohl im Miet- als auch im Wohnungssegment aus.

Diese anhaltende Dynamik wird durch eine anhaltende Nachfrage, eine konstante Neubauaktivität und ein attraktives städtisches Umfeld angetrieben.

Entwicklungen auf der Angebots- und Nachfrageseite

Im Jahr 2024 verzeichnete Hamburg einen deutlichen Anstieg der Wohnbautätigkeit: 8.319 neue Wohneinheiten wurden fertiggestellt, was einem Anstieg von 39 Prozent gegenüber 2023 entspricht. Mit 6.334 Einheiten (78,5 Prozent) hatten mehrgeschossige Wohngebäude den größten Anteil, gefolgt von Wohnanlagen mit 862 Einheiten (10,7 Prozent), Ein- und Zweifamilienhäusern mit 704 Einheiten (8,7 Prozent) und Nichtwohngebäuden mit 165 Einheiten (2,0 Prozent).

Die Zahl der erteilten Baugenehmigungen ging hingegen zurück: Mit 4.617 Genehmigungen wurde ein Rückgang von -12,2 Prozent gegenüber dem Vorjahr verzeichnet. Mit 42 Fertigstellungen pro 10.000 Einwohner erreichte Hamburg im Vergleich der Big 8 überdurchschnittliche Werte. Die JLL-Analyse ergibt eine moderate Unterversorgung von rund vier Wohneinheiten pro 10.000 Einwohner. Die Baugenehmigungsquote liegt mit 24 pro 10.000 Einwohner deutlich unter der Fertigstellungsquote.

Entwicklung der Miet- und Kaufpreise

Auch in der zweiten Jahreshälfte 2025 verteidigte der Münchner Wohnungsmarkt seinen Platz als teuerster Standort für Mieten und Wohneigentum unter den acht größten Städten Deutschlands. Die Medianmiete für Neuverträge erreichte 24,65 €/m² und lag damit rund 36 Prozent über dem Durchschnitt der acht größten Städte von 18,17 €/m². Dies bestätigt den Premiumstatus der Stadt. Das jährliche Mietwachstum beschleunigte sich auf 5,7 Prozent nach 3,7 Prozent im Vorjahr. Das Prime-Mietensegment blieb robust, wobei die Spitzenmieten 36,10 €/m² erreichten, was einem Anstieg von 4,2 Prozent gegenüber dem Vorjahr entspricht. Gegenüber dem ersten Halbjahr 2025 blieben sie stabil. Die Mieten für Bestandsimmobilien stiegen um 5,2 Prozent auf 24,41 €/m², während die Mieten für Neubauten bei 26,44 €/m² lagen. Letztere wurden durch eine durchschnittliche jährliche Wachstumsrate von 3,5 Prozent über fünf Jahre unterstützt.

Im Bereich Eigentumswohnungen setzt München weiterhin bundesweit Maßstäbe. Die Medianpreise für den gesamten Bestand erreichten 8.667 €/m², was nach einem Rückgang im Vorjahr einem Anstieg von +2,9 Prozent entspricht. Die qualitätsbereinigten Preise stiegen um +3,0 Prozent und folgten damit dem Trend der Median-Preise. Der mittlere Bestandspreis von 8.275 Euro/m² verzeichnete ein jährliches Wachstum von +4,1 Prozent, während die Preise für Neubauwohnungen mit 11.291 Euro/m² eine durchschnittliche jährliche Wachstumsrate von +4,8 Prozent über die vergangenen fünf Jahre aufwiesen.

Diese Trends werden durch eine anhaltende Nachfrage, ein begrenztes Angebot und eine starke demografische Dynamik gestützt, was stabile Marktaussichten und kontinuierliche Chancen für Investoren und Entwickler gewährleistet.

Entwicklungen auf der Angebots- und Nachfrageseite

In München wurden 2024 deutlich weniger Wohnungen fertiggestellt: 6.503 neue Wohneinheiten in Wohn- und Nichtwohngebäuden entsprechen einem Rückgang von rund -34 Prozent gegenüber 2023, als 9.857 Einheiten gebaut wurden. Auch die Baugenehmigungsaktivität ging zurück: Mit 8.329 genehmigten Wohneinheiten gab es einen Rückgang von -8,4 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Damit setzt sich der seit 2017 zu beobachtende Abwärtstrend bei den Genehmigungen fort. Damals genehmigten die Behörden noch rund 13.500 neue Wohnungen.

Im Vergleich der acht größten deutschen Städte erzielte München mit 41 Fertigstellungen pro 10.000 Einwohner eine überdurchschnittliche Bautätigkeit. Die JLL-Bedarfsanalyse zeigt jedoch ein deutliches Angebotsdefizit von 20 Wohnungen pro 10.000 Einwohner. Ein positiver Indikator sind die Baugenehmigungen: Mit 52 Genehmigungen pro 10.000 Einwohner hat München die höchste Quote unter den acht größten Städten, die deutlich über der Fertigstellungsquote liegt.

Entwicklung der Miet- und Kaufpreise

Die Angebotsmieten in Köln verzeichneten in der zweiten Jahreshälfte 2025 ein starkes Wachstum, wobei die Medianmieten von 15,58 €/m² im ersten Halbjahr auf 16,39 €/m² stiegen. Das jährliche Wachstum stieg von +3,3 Prozent auf +5,8 Prozent. Der isolierte Markttrend, das sogenannte qualitätsbereinigte Mietwachstum, fiel mit +7,1 Prozent zum Vorjahreswert, verglichen mit 5,9 Prozent im Vorjahr, sogar noch stärker aus. Der Markt zeigte ausgeprägte Verteilungseffekte: Während sich das Wachstum der Spitzenmieten (90. Perzentil) von zuvor +5,2 Prozent auf +4,2 Prozent abschwächte, stieg das Segment der Mindestmieten (10. Perzentil) um +9,8 Prozent – eine deutliche Beschleunigung gegenüber den nur +2,1 Prozent des Vorjahres. Die Mieten für Bestandsimmobilien erreichten 16,10 €/m² mit einem Wachstum von +5,3 Prozent, was jedoch eine Verlangsamung gegenüber dem zuvor verzeichneten außergewöhnlichen Wachstum von +10,5 Prozent darstellt. Die Mieten für Neubauten erreichten 19,01 €/m², gestützt durch die höchste Fünfjahres-CAGR unter den acht größten Städten mit +8,3 Prozent, was die starke Nachfrage nach hochwertigen Wohnimmobilien widerspiegelt.

Der Kölner Eigentumswohnungsmarkt zeigte deutliche Erholungstendenzen. Die Medianpreise (Bestands- und Neubauwohnungen) erreichten im zweiten Halbjahr 2025 im Mittel 5.000 €/m² mit einem jährlichen Wachstum von +3,7 Prozent, was eine Verbesserung gegenüber den zuvor erzielten +2,4 Prozent darstellt. Die Preise im Premium-Segment stiegen um +3,0 Prozent auf 7.460 €/m² und markierten damit eine bemerkenswerte Trendwende gegenüber dem Rückgang von -6,0 Prozent im Vorjahr. Die Preise für Bestandsimmobilien lagen im Mittel bei 4.800 €/m² und verzeichneten ein robustes Wachstum von +6,9 Prozent, was deutlich über den +1,4 Prozent des Vorjahres liegt. Die Preise für Neubauwohnungen erholten sich mit einem Wachstum von +4,1 Prozent und erholten sich damit von einem starken Rückgang von zuvor +9,3 Prozent.

Der Kölner Wohnungsmarkt zeigt sowohl im Miet- als auch im Eigentumssegment eine Stärkung der Fundamentaldaten, wodurch die Stadt als Investitionsstandort zunehmend an Attraktivität gewinnt.

Entwicklungen auf der Angebots- und Nachfrageseite

Köln verzeichnete im Jahr 2024 einen drastischen Einbruch der Wohnbautätigkeit: Mit 1.819 fertiggestellten Wohneinheiten wurde der niedrigste Stand seit 1990 verzeichnet. Dies entspricht einem Rückgang von fast 50 Prozent im Vergleich zu 2023, als 3.533 Einheiten fertiggestellt wurden. Von den fertiggestellten Wohneinheiten hatten rund 64 Prozent ihre Baugenehmigung bereits mehr als zwei Jahre zuvor erhalten, während nur 3,3 Prozent innerhalb eines Jahres nach der Genehmigung und rund 33 Prozent innerhalb von ein bis zwei Jahren fertiggestellt wurden. Auch die Zahl der erteilten Baugenehmigungen ging zurück: Mit 2.931 Genehmigungen lag sie 8,7 Prozent unter dem Wert von 2023.

Im Vergleich zu den übrigen Big-8-Städten hat Köln mit nur 16 Fertigstellungen pro 10.000 Einwohner die geringste Bautätigkeit. Die JLL-Nachfrageanalyse ergab eine deutliche Versorgungslücke von 29 Einheiten pro 10.000 Einwohner. Die Baugenehmigungsrate liegt mit 24 Einheiten pro 10.000 Einwohner über der aktuellen Fertigstellungsrate.

Entwicklung der Miet- und Kaufpreise

In der zweiten Jahreshälfte 2025 behielt der Frankfurter Mietmarkt seine robuste Dynamik bei. Die Medianmieten erreichten 19,06 €/m² und verzeichneten ein jährliches Wachstum von +5,8 Prozent. Damit zählt die Stadt zu den führenden Mietmärkten Deutschlands. Die Spitzenmieten (90. Perzentil) stiegen auf 28,80 €/m² und wuchsen damit um +4,1 Prozent (im Vorjahr waren es +3,7 Prozent). Dies verdeutlicht eine anhaltende Nachfrage auch im oberen Mietpreissegment. Das qualitätsbereinigte Mietwachstum verstärkte sich deutlich und stieg von +3,5 Prozent im Vorjahr auf +7,6 Prozent, was auf eine breit angelegte Marktdynamik jenseits von Zusammensetzungseffekten der Angebote hindeutet. Die Mieten für Bestandswohnungen stiegen auf 18,59 €/m² und verzeichneten damit ein Jahreswachstum von +6,2 Prozent. Dies stellt jedoch eine Abschwächung gegenüber dem zuvor verzeichneten Wert von +9,0 Prozent dar. Im Gegensatz dazu gingen die Mieten für Neubauwohnungen mit 20,90 €/m² um -6,2 Prozent gegenüber dem Vorjahr zurück. Dies spiegelt die Preissensibilität in diesem Segment wider.

Der Frankfurter Markt für Eigentumswohnungen sieht sich weiter in einer Seitwärtsbewegung: Die Gesamtmedianpreise sanken um -2,3 Prozent auf 6.217 Euro/m², nachdem sie zuvor um +1,9 Prozent gestiegen waren. Der Frankfurter Wohneigentumsmarkt bleibt aber nach München weiterhin die zweitteuerste Stadt unter den deutschen Big-8-Städten. Die Preise für Eigentumswohnungen erreichten im Spitzensegment (obere zehn Prozent der Kaufangebote) 9.399 Euro/m². Das qualitätsbereinigte Wachstum fiel mit einem Rückgang von -0,2 Prozent zum Vorjahreswert weniger stark aus als die Entwicklung der reinen Median-Werte und stützt damit den Trend einer Seitwärtsbewegung bis leichter Erholung. Die Preise für Bestandswohnungen stiegen um +3,5 Prozent auf 5.923 Euro/m² und entwickelten sich damit im Jahresvergleich nach einem Rückgang im Vorjahr wieder positiv. Das Segment der Neubauwohnungen schrumpfte hingegen um -4,6 Prozent, nachdem es im Vorjahr noch ein Wachstum von +5,0 Prozent verzeichnet hatte.

Entwicklungen auf der Angebots- und Nachfrageseite

Frankfurt bildet eine Ausnahme von den regionalen und nationalen Bautrends: Mit 4.203 fertiggestellten Wohneinheiten im Jahr 2024 wurde die dritthöchste jährliche Fertigstellungszahl des letzten Jahrzehnts erreicht. Dazu trug die Umnutzung von Gewerbeimmobilien wesentlich bei. Durch Umnutzung entstanden 630 Wohneinheiten, was einem Anstieg von 37 Prozent gegenüber dem Vorjahr entspricht. Die Zahl der erteilten Baugenehmigungen für Wohneinheiten hingegen zeigte eine rückläufige Entwicklung: Es wurden 2.266 Genehmigungen erteilt, was einem Rückgang von 30 Prozent entspricht.

Im Vergleich der übrigen Big-8.Städte erzielte Frankfurt 2024 mit 55 fertiggestellten Wohneinheiten pro 10.000 Einwohner die höchste Bautätigkeit. Die JLL-Bedarfsanalyse identifiziert jedoch weiterhin eine erhebliche Versorgungslücke von 27 Wohneinheiten pro 10.000 Einwohner. Dies ist auf einen außergewöhnlich hohen Zusatzbedarf von rund 82 Wohneinheiten pro 10.000 Einwohner zurückzuführen – der zweithöchste Wert unter den analysierten Städten nach Leipzig. Mit 29 pro 10.000 Einwohner liegt die Baugenehmigungsquote deutlich unter der Fertigstellungsquote. Damit unterscheidet sich Frankfurt von Städten wie München oder Düsseldorf, die höhere Genehmigungsquoten aufweisen.

Entwicklung der Miet- und Kaufpreise

In der zweiten Jahreshälfte 2025 verzeichnete der Düsseldorfer Mietmarkt ein starkes Wachstum. Die Neuvermietungsmieten stiegen im Mittel auf 15,48 €/m² und legten damit im Vergleich zum Vorjahr um +6,7 Prozent zu und lagen damit auch über der durchschnittlichen jährlichen Wachstumsrate (CAGR) von 4,7 Prozent, das über einen Zeitraum von fünf Jahren beobachtet werden konnte. Das qualitätsbereinigte Mietwachstum verstärkte sich von +6,2 Prozent auf +7,7 Prozent, was ungeachtet der betrachteten Angebotsmerkmale auf einen robusten Markttrend hindeutet. Die Spitzenmieten (90. Perzentil) erreichten 24,10 €/m² und stiegen somit um +5,3 Prozent. Die mittlere Angebotsmiete für Bestandswohnungen blieb in der zweiten Jahreshälfte mit 15,00 €/m² gegenüber dem ersten Halbjahr 2025 stabil und profitierte gleichzeitig von einem starken durchschnittlichen Wachstum von +29,8 Prozent über fünf Jahre. Die Mieten für Neubauten stiegen jährlich um +16,2 Prozent auf 21,25 Euro pro Quadratmeter und verzeichneten damit eine deutliche Beschleunigung gegenüber der vorherigen Rate von nur +1,8 Prozent. Das Segment der Mindestmieten (10. Perzentil) erholte sich mit einem Wachstum von +8,2 Prozent stark und kehrte damit den Rückgang von -4,3 Prozent im Vorjahr um.

Der Markt für Eigentumswohnungen in Düsseldorf erlebte eine bemerkenswerte Trendwende: Die mittleren Kaufpreise erreichten 4.849 €/m² und verzeichneten ein jährliches Wachstum von +5,3 Prozent. Dies stellt eine deutliche Erholung gegenüber dem vorherigen Rückgang von -4,8 Prozent dar. Die Spitzenkaufpreise (90. Perzentil) stiegen um +2,6 Prozent auf 7.922 €/m². Die Preise für Bestandswohnungen lagen bei 4.654 Euro pro Quadratmeter und verzeichneten ein solides Wachstum von +5,0 Prozent, nachdem sie im Vorjahr um -4,2 Prozent zurückgegangen waren. Das qualitätsbereinigte Wachstum erreichte im zweiten Halbjahr 2025 +6,0 Prozent und zeigt somit, dass der reine Markttrend sogar noch etwas höher ausfällt. Die Preise für Neubauten blieben mit 7.593 €/m² stabil und verzeichneten eine durchschnittliche jährliche Wachstumsrate von +3,9 Prozent über einen Zeitraum von fünf Jahren. Der Düsseldorfer Markt für Wohneigentum erholt sich stetig, wodurch die Stadt für eine anhaltende Wachstumsdynamik positioniert ist.

Entwicklungen auf der Angebots- und Nachfrageseite

Im Jahr 2024 wurden in Düsseldorf 1.990 neue Wohneinheiten in Wohn- und Nichtwohngebäuden fertiggestellt. Dies entspricht einem Rückgang von +3,5 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Die Zahl der Baugenehmigungen entwickelte sich hingegen sehr positiv: Mit 2.737 genehmigten Wohneinheiten stieg diese Zahl um +21,6 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Dies wird als positiver Indikator für das künftige Wohnungsangebot gewertet.

Mit 30 Fertigstellungen pro 10.000 Einwohner liegt Düsseldorf im Mittelfeld der acht größten deutschen Städte. Besonders bemerkenswert ist die positive Differenz zwischen Fertigstellungen und Baugenehmigungen. Die Baugenehmigungsquote liegt bei 42 pro 10.000 Einwohner und damit deutlich über der Fertigstellungsquote. Dies ist die höchste positive Differenz unter den verglichenen Städten. Laut der JLL-Nachfrageanalyse beträgt das Angebotsdefizit zehn Einheiten pro 10.000 Einwohner. Dieses könnte mittelfristig reduziert werden, wenn die genehmigten Projekte erfolgreich umgesetzt werden.

Entwicklung der Miet- und Kaufpreise

In der zweiten Jahreshälfte 2025 verzeichneten die Mieten am Stuttgarter Wohnungsmarkt ein moderates Wachstum. Die mittleren Neuvertragsmieten für angebotene Bestands- und Neubauwohnungen lagen bei 17,07 Euro pro Quadratmeter und damit bei einer jährlichen Wachstumsrate von +3,5 Prozent. Damit liegt der Markt in puncto Dynamik am unteren Ende der acht größten Städte Deutschlands. Die Spitzenmieten (90. Perzentil) blieben mit 25,00 €/m² gegenüber dem ersten Halbjahr 2025 stabil, was auf ein Gleichgewicht im Luxussegment hindeutet. Die Mieten für Bestandswohnungen erreichten im Mittel des zweiten Halbjahres 2025 ein Niveau von 16,95 €/m², wobei sich das jährliche Wachstum von +4,0 Prozent auf +3,8 Prozent leicht abschwächte. Die stärksten Zuwächse waren im Bereich der Neubauwohnungen zu verzeichnen: Mit einem robusten Jahreswachstum von +14,3 Prozent erholte sich dieser Bereich deutlich von dem Rückgang von -2,2 Prozent im Vorjahr.

Der Markt für Eigentumswohnungen in Stuttgart zeigte Anzeichen einer Stabilisierung: Der Gesamtmedian der Angebotskaufpreise lag bei durchschnittlich 4.591 €/m² und sank damit im Vergleich zum ersten Halbjahr 2025 um -1,8 Prozent. Dies stellt jedoch eine Verbesserung gegenüber dem zuvor verzeichneten Rückgang von -3,0 Prozent dar. Auch der qualitätsbereinigte Trend, das heißt der Trend, der ausschließlich auf die Marktentwicklung zurückzuführen ist, bestätigt diese Entwicklung. Er wies ein jährliches Wachstum von +0,8 Prozent auf, was auf eine grundlegende Marktfestigung hindeutet. Die Preise für Bestandswohnungen stiegen um +1,2 Prozent auf 4.505 Euro pro Quadratmeter. Neubauwohnungen wurden für durchschnittlich 8.169 €/m² gehandelt. Damit festigte Stuttgart seinen dritten Platz unter den acht größten Städten hinsichtlich der Preise für Premium-Immobilien.

Entwicklungen auf der Angebots- und Nachfrageseite

Im Jahr 2024 verzeichnete Stuttgart einen deutlichen Rückgang der Bautätigkeit: Insgesamt wurden nur 559 Bauvorhaben registriert. Die Zahl der fertiggestellten Wohneinheiten sank auf 1.321 und lag damit 30 Prozent unter dem Vorjahreswert von 1.891. Im historischen Vergleich bleibt die Bautätigkeit weit hinter früheren Höchstständen zurück: 1993 wurden beispielsweise 3.586 Wohneinheiten fertiggestellt.

Im Vergleich der acht größten Städte Deutschlands (Big 8) weist Stuttgart mit 22 fertiggestellten Wohnungen pro 10.000 Einwohner eine unterdurchschnittliche Bautätigkeit auf. Die JLL-Nachfrageanalyse ermittelt ein Angebotsdefizit von 40 Einheiten pro 10.000 Einwohner. Mit nur 12 Baugenehmigungen pro 10.000 Einwohner ist die Baugenehmigungsquote besonders niedrig – die niedrigste unter den verglichenen Städten. Anders als in München oder Düsseldorf, wo die Zahl der Baugenehmigungen die Zahl der Fertigstellungen übersteigt, fehlen in Stuttgart die Voraussetzungen für eine kurzfristige Entlastung des Wohnungsmarktes.

Entwicklung der Miet- und Kaufpreise

Leipzig bleibt unter den deutschen Big-8-Städten zwar weiterhin der günstigste Mietmarkt, aber gleichzeitig auch der Markt mit der höchsten Wachstumsdynamik. Die Neuvertragsmieten für Bestands- und Neubauwohnungen erreichten in der zweiten Jahreshälfte 2025 im Mittel 11,00 €/m² und stiegen damit zum Vorjahreswert um +5,4 Prozent. Damit blieb die Dynamik zwar oberhalb der Dynamik der Big-8-Städte, aber deutlich unterhalb der mittleren Fünfjahresentwicklung, die mit +7,6 Prozent, die höchste unter den acht größten Städten darstellt. Die Spitzenmieten (90. Perzentil) erreichten 15,80 €/m² und zeigten damit ein robustes jährliches Wachstum von +7,7 Prozent sowie eine starke Nachfrage in allen Marktsegmenten. Die Angebotsmieten für Bestandswohnungen lagen im zweiten Halbjahr 2025 bei 10,58 Euro pro Quadratmeter und verzeichneten damit ein jährliches Wachstum von +5,8 Prozent. Dies bedeutet eine Abkühlung gegenüber dem außergewöhnlichen Wachstum von +12,7 Prozent im Vorjahr. Umgekehrt beschleunigte sich das Mietwachstum für Neubauwohnungen von zuvor +5,8 Prozent auf +8,7 Prozent. Hier liegt der Mittel zum Jahresende bei 14,94 €/m². Die Kombination aus Erschwinglichkeit und Konvergenztendenzen zieht in Leipzig weiterhin Mieter und Investoren an, die ein gutes Preis-Leistungs-Verhältnis suchen.

Der Leipziger Kaufmarkt zeigt eine bemerkenswerte Dynamik: Die Gesamtpreise lagen bei 2.180 €/m² und verzeichneten ein jährliches Wachstum von +6 Prozent. Damit erreichte Leipzig die höchste Fünfjahres-CAGR von +6,5 Prozent unter den acht größten deutschen Städten. Die Preise für Bestandswohnungen stiegen auf 2.895 €/m² und wuchsen um +1,3 Prozent. Dies bedeutet einen Rückgang gegenüber den zuvor verzeichneten +3,6 Prozent. Die qualitätsbereinigten Preise für Bestandswohnungen stiegen jedoch deutlich um +4,7 Prozent und bestätigen den Trend, beschleunigter Preisentwicklung. Die Preise für Neubauwohnungen stagnierten mit einem Wachstum von null Prozent. Leipzig verbindet auf einzigartige Weise ein außergewöhnliches langfristiges Wachstum mit den günstigsten Preisen in Deutschland und bleibt damit in allen Wohnsegmenten für Investoren attraktiv.

Entwicklungen auf der Angebots- und Nachfrageseite

Im Jahr 2024 verzeichnete Leipzig einen leichten Anstieg der Bautätigkeit: Es wurden 2.771 Wohneinheiten fertiggestellt, was einem Anstieg von 8,4 Prozent gegenüber 2.557 Einheiten im Jahr 2023 entspricht. Historisch betrachtet liegt die Bautätigkeit deutlich über dem Niveau der letzten zwei Jahrzehnte, in denen der Fokus vor allem auf der Reduzierung der Leerstandsquote und weniger auf dem Neubau von Wohnungen lag.

Mit 44 Fertigstellungen pro 10.000 Einwohner liegt Leipzig im Vergleich zu den acht größten Städten Deutschlands über dem Durchschnitt. Die JLL-Bedarfsanalyse ergab jedoch ein Angebotsdefizit von 38 Einheiten pro 10.000 Einwohner. Damit hat Leipzig die größte absolute Versorgungslücke unter allen untersuchten Städten. Die Zahl der Baugenehmigungen liegt mit 28 pro 10.000 Einwohner unter dem aktuellen Fertigstellungsniveau. Von 2023 bis 2024 sank die Zahl der Genehmigungen um 22,5 Prozent. Anders als in Städten wie München oder Düsseldorf bleibt die Diskrepanz zwischen Genehmigungen und Fertigstellungen in Leipzig hoch.

Trotz leichter Erholungssignale im Wohnungsneubau bleibt das Jahr 2025 von einem weiteren Anstieg des Nachfrageüberhangs in den größten deutschen Metropolen geprägt.

Im Jahr 2024 erreichte die Bautätigkeit mit lediglich 251.900 fertiggestellten Wohnungen einen vorläufigen Tiefpunkt. Dies ist der niedrigste Wert seit 2015. Für das Jahr 2025 werden sogar nur 220.000 bis 230.000 Fertigstellungen für Deutschland insgesamt erwartet. Dies verschärft den bestehenden Mangel an Wohnraum.

In regionalen Märkten, die in der vergangenen Dekade eine hohe Mietdynamik aufwiesen, hat sich zudem die Diskrepanz zwischen Bestands- und Neuvertragsmieten weiter vergrößert. Dieses Delta führt zu einem sogenannten Lock-in-Effekt: Die Umzugsquote ist in den vergangenen Jahren deutlich gesunken, da Haushalte die substanziell höheren Kosten eines Wohnungswechsels nicht tragen können, selbst wenn sich ihre Wohnbedürfnisse geändert haben. Diese Entwicklung führt zu Ineffizienzen an den Mietwohnungsmärkten. Durch die geringere Fluktuation an freiwerdenden Wohnungen verschärft sich zudem der Angebotsmangel, da sich das knappe Angebot weniger effizient über die bestehende Nachfrage verteilen kann. Es entsteht eine anhaltende Angebotsverknappung mit Marktauswirkungen. Diese Entwicklung verstärkt die Verknappung am (Miet-)Wohnungsmarkt weiter.

Im Jahr 2025 zeigten sich jedoch erste Anzeichen für eine Trendwende im Wohnungsbau: Von Januar bis November stieg die Zahl der Baugenehmigungen um 13,7 Prozent im Vergleich zum Vorjahreszeitraum. Dabei ist zu betonen, dass die Zuwächse im Bereich der Einfamilienhäuser einen großen Anteil an dieser Entwicklung hatten (+17,0 Prozent).

Als politische Reaktion auf diese Entwicklung wurde im Oktober 2025 das „Bau-Turbo-Gesetz” verabschiedet und in Kraft gesetzt. Ziel ist es, die oft langwierigen Planungsverfahren zu beschleunigen und die Handlungsspielräume für Kommunen und Bauherren zu erweitern. Die neue Regelung (§ 246e Abs. 1 BauGB) ermöglicht unter anderem Abweichungen vom bestehenden Bauplanungsrecht. Dieser Mechanismus soll vorrangig auf innerstädtischen Flächen zur Anwendung kommen, um flexibel und zügig neuen Wohnraum zu schaffen.

Die Zahl der Fertigstellungen dürfte im Jahr 2026 noch einmal sinken. Trotz erwarteter positiver Wachstumsraten im Wohnungsbau werden die Effekte bei den Fertigstellungen im Geschosswohnungsbau erst mit mehreren Jahren Verzögerung zu beobachten sein. Der Tiefpunkt bei der Zahl der Fertigstellungen wird für 2026 erwartet, sodass auch die Lücke zwischen Bauleistung und -bedarf in diesem Jahr groß bleiben wird.

Die durchschnittliche Median-Angebotsmiete der acht größten Städte (gewichteter Mittelwert), die sowohl Bestands- als auch Neubauwohnungen umfasst, erreichte im zweiten Halbjahr 2025 einen Wert von 18,17 Euro pro Quadratmeter. Dies entspricht einem Jahreswachstum von +4,4 Prozent. Im Vergleich zum Vorjahr ist eine deutliche Abschwächung der Marktdynamik erkennbar, da das Wachstum der Neuvertragsmieten zum Vorjahreszeitpunkt noch bei +7,7 Prozent gelegen hatte.

In den kreisfreien Städten außerhalb der Big-8-Städte entwickelten sich die Gesamtmieten etwas verhaltener. Mit einem durchschnittlichen Wert von 11,25 € pro Quadratmeter im zweiten Halbjahr 2025 verzeichneten diese Märkte ein Jahreswachstum von rund +3,4 Prozent, was ebenfalls leicht unter der Vorjahresentwicklung von +3,9 Prozent liegt. Die Angebotsmieten in den Landkreisen zeigten hingegen eine dynamischere Entwicklung und erreichten einen mittleren Angebotsmietpreis von 9,61 € pro Quadratmeter, was einem Anstieg von +4,4 Prozent gegenüber dem Vorjahr entspricht. Im Vergleich zum Vorjahr, als das Wachstum noch bei +2,9 Prozent lag, beschleunigte sich die Entwicklung in den Landkreisen.

Die abgeflachte Dynamik der Gesamtmieten wurde vor allem von der Entwicklung der Neubaumieten getragen.

Bestands- und Neubausegment

Die durchschnittliche Miete für angebotene Bestandswohnungen in den acht größten Städten Deutschlands erreichte im zweiten Halbjahr 2025 einen Wert von 17,57 Euro pro Quadratmeter. Dies entspricht einer Steigerung von +5,1 Prozent gegenüber dem Vorjahreswert. Damit zeigt sich ein gebremstes Wachstum, da die Entwicklung im Vorjahr noch bei +7,4 Prozent gelegen hatte. In der regionalen Betrachtung liegt Hamburg mit einem Wachstum von +8,8 Prozent an der Spitze, wobei auch hier eine Abschwächung gegenüber den +11,6 Prozent des Vorjahres zu verzeichnen ist. Leipzig zeigt mit einem aktuellen Wachstum von +5,8 Prozent nach außergewöhnlich hohen +12,7 Prozent im Vorjahr eine besonders starke Volatilität. Köln verzeichnete ein Wachstum von +5,3 Prozent nach +10,5 Prozent im Vorjahr, was ebenfalls eine deutliche Verlangsamung der Mietpreisentwicklung im Bestandssegment signalisiert.

Die durchschnittliche und gewichtete Neubaumiete in den acht größten Städten lag im zweiten Halbjahr 2025 bei 21,92 Euro pro Quadratmeter und damit rund +0,7 Prozent über dem Vorjahreswert. Dies stellt eine deutliche Verlangsamung dar. Im Vorjahr verbuchten die mittleren Neubaumieten noch eine Entwicklung von +7,4 Prozent. Die mittlere Entwicklung der Neubaumieten in den Big-8-Städten wurde maßgeblich von der Entwicklung in Berlin geprägt. Berlin verzeichnete eine qualitätsbereinigte Korrektur von -1,5 Prozent (Median-Mietentwicklung von -4,4 Prozent). Dies verzerrt die Entwicklungen in den übrigen Big-8-Städten, in denen sowohl die Median-Entwicklung als auch die qualitätsbereinigte Korrektur ein deutliches Wachstum aufzeigen. Besonders deutliche Mietsteigerungen konnten in Düsseldorf mit +9,7 Prozent, Hamburg mit +7,6 Prozent und München mit +6,6 Prozent beobachtet werden.

Der Käufermarkt für Eigentumswohnungen erholte sich 2025 spürbar, nachdem sich das Verhältnis zwischen Miet- und Kaufkosten wieder mehr dem Gleichgewicht angenähert hatte. Obwohl das Mieten in weiten Teilen immer noch vorteilhafter ist, führte die Kombination mehrerer konvergierender Faktoren zu dieser positiven Entwicklung: eine Korrektur der Immobilienpreise, niedrigere Kapitalkosten als in den Vorjahren und ein markanter Anstieg der Mietpreise. Zusätzlichen Schub erhielt der Markt für Wohneigentum durch die eingeschränkte Verfügbarkeit auf den Mietwohnungsmärkten, die zu Nachfrageverschiebungen führte. Diese Entwicklung spiegelt sich auch in einer beschleunigten Verkaufsgeschwindigkeit wider.

In den Big-8-Städten lag der durchschnittliche Kaufpreis bei 5.527 Euro pro Quadratmeter, was einem Jahreswachstum von +1,7 Prozent entspricht. Damit hat sich die Preisentwicklung für Eigentumswohnungen weiter leicht beschleunigt, nachdem im vergangenen Jahr noch ein Rückgang von -0,7 Prozent gegenüber dem Vorjahr beobachtet wurde.

Bestands- und Neubausegment

Diese Entwicklung wurde insbesondere von der Preisentwicklung der angebotenen Bestandswohnungen getragen. Im zweiten Halbjahr stiegen die Kaufpreise im Vergleich zum mittleren Vorjahreswert um rund +3,1 Prozent. Damit erholte sich der Markt deutlich, nachdem die Preise im Vorjahr noch um -0,5 Prozent gesunken waren. Das höchste Preisniveau im Segment der Bestandswohnungen weist München mit 8.275 Euro pro Quadratmeter auf, gefolgt von Frankfurt mit 5.923 Euro und Hamburg mit 5.614 Euro.

Während die Preise im Bestandssegment in den vergangenen Jahren stärker gefallen waren als im Neubausegment – wo die Preise aufgrund der Bindung an die Herstellungskosten weniger flexibel sind –, zeigt sich nun in der beginnenden Aufschwungphase das umgekehrte Bild: Das Bestandssegment entwickelt sich dynamischer, während die Neubaupreise seitwärts tendieren. Letztere haben sich im Schnitt der acht größten Städte mit 0,2 Prozent zum Vorjahreswert entwickelt.

Dies spiegelt sich auch in der Entwicklung der Abverkaufsgeschwindigkeit wider. So konnte sich die durchschnittliche Angebotsdauer von Bestandswohnungen 2025 gegenüber dem Vorjahr um rund -12,4 Prozent verringern, während die Entwicklung bei Neubauwohnungen mit minus 4,9 Prozent deutlich geringer ausfiel. Die durchschnittliche Angebotsdauer verdeutlicht die Unterschiede in der Marktgängigkeit: Bestandswohnungen müssen im Schnitt rund 13 Wochen vermarktet werden, Neubauwohnungen etwa 23 Wochen.

Autoren
Dr. Sören Gröbel, Director of Living Research, Germany
Alwina Fatima, Senior Research Analyst

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