Wenn Strom zum Standortfaktor wird

Die Energiekrise ist längst kein temporäres Marktphänomen mehr. Sie entwickelt sich zu einem der größten strategischen Risiken für Unternehmen – und damit auch für die Immobilienwirtschaft. Der JLL‑Report „Where energy meets property“ identifiziert Energieverfügbarkeit, Zuverlässigkeit und Kosten als neue Schlüsselfaktoren für Standortentscheidungen, Investitionen und Asset‑Performance. Immobilien rücken dabei zunehmend vom reinen Energieverbraucher zum aktiven Bestandteil der Energieinfrastruktur auf.

Vier strukturelle Entwicklungen prägen diesen Wandel: ein starkes Wachstum der Stromnachfrage durch Elektrifizierung, zunehmende Engpässe in der Netzinfrastruktur, der schnelle Ausbau erneuerbarer Energien mit regionalen Ungleichgewichten sowie die Digitalisierung und Dezentralisierung des Energiesystems. Für Deutschland – Europas größte Volkswirtschaft – sind diese Trends von besonderer Relevanz.

Deutschland weist eine im internationalen Vergleich sehr hohe Industriequote von rund 23 % auf. Die Industrie verbraucht jährlich etwa 217 TWh Strom und ist damit für rund 44% des gesamten Stromverbrauchs verantwortlich. Besonders energieintensive Branchen wie Chemie (60 TWh), Metallerzeugung und -bearbeitung (52 TWh) und Kokerei und Mineralölverarbeitung 23 TWh) prägen die Nachfrage.

Gleichzeitig zählen die deutschen Industriestrompreise zu den höchsten in Europa. Der durchschnittliche Strompreis für kleine bis mittlere Industriebetriebe (inkl. Stromsteuer) befindet sich 2025 (Stand: Mai) bei 18,31 ct/kWh. Das entspricht einem Anstieg um 1,22 ct/kWh gegenüber dem Mittelwert des vorhergegangenen Jahres. Diese Kostenbelastung hat eine breite Standortdebatte ausgelöst. Investitionszurückhaltung und Produktionsverlagerungen energieintensiver Unternehmen verdeutlichen, dass Energie zunehmend über Wettbewerbsfähigkeit entscheidet.

Vor diesem Hintergrund verändert sich auch die Logik der Immobilienmärkte. Das klassische Paradigma „Lage, Lage, Lage“ wird zunehmend ergänzt – oder sogar ersetzt – durch „Lage, Resilienz, Zuverlässigkeit“.

Unternehmen bewerten Standorte heute nicht mehr nur nach Verkehrsanbindung oder Arbeitskräftepotenzial, sondern nach gesicherter Energieversorgung. Internationale Marktdaten zeigen, dass diese Präferenz bereits preiswirksam ist: Grundstücke und Flächen mit besonders zuverlässiger Stromversorgung erzielten in den vergangenen Jahren signifikante Mietprämien.

Auch wenn diese Effekte in Deutschland noch nicht flächendeckend quantifiziert sind, ist die Richtung klar: Energie wird vom Betriebskostenfaktor zum Werttreiber. Die Energiequalität eines Standorts beschreibt die Kombination aus verfügbarer elektrischer Leistung, Zuverlässigkeit der Netzinfrastruktur, regionaler Erzeugungsstruktur sowie der Fähigkeit, Energie dezentral zu erzeugen, zu speichern und zu managen.

Der strukturelle Druck auf das Energiesystem nimmt weiter zu. Deutschland plant eine massive Elektrifizierung von Wärme, Mobilität und Industrie. Der Strombedarf soll bis 2030 auf 650–750 TWh steigen, ausgehend von 500 TWh im Jahr 2025. Treiber sind unter anderem Wärmepumpen, Elektromobilität und die geplante Wasserstoffproduktion.

Demgegenüber steht eine Netzinfrastruktur, die für diese Dynamik nicht ausgelegt ist. Die Bundesnetzagentur registrierte 2023 über 20.000 Stunden Netzengpässe. Die Kosten für Redispatch‑Maßnahmen erreichten mit 4,2 Mrd. € ein Rekordniveau. Gleichzeitig hinkt der Netzausbau dem Zeitplan deutlich hinterher.

Für Immobilien bedeutet das: Netzanschluss, verfügbare Leistung und zeitliche Planbarkeit werden zu kritischen Entwicklungsfaktoren – insbesondere bei Industrie‑, Logistik‑ und Rechenzentrumsprojekten, da:
 

• Die Dauer und Planbarkeit von Netzanschlüssen entwickelt sich zu einem eigenständigen Projekt- und Zeitrisiko, insbesondere bei Industrie‑, Logistik‑ und Rechenzentrumsentwicklungen mit hohem Leistungsbedarf.
• Die am Standort verfügbare Anschlussleistung begrenzt zunehmend die mögliche Nutzung und Erweiterbarkeit von Immobilien, etwa bei Elektrifizierung von Prozessen, Ladeinfrastruktur oder neuen Mieterkonzepten.
• Investitionen in Eigenerzeugung, Speicher und intelligentes Lastmanagement ersetzen in vielen Fällen den klassischen Netzausbau, da dieser zeitlich, regulatorisch oder wirtschaftlich nicht mehr verlässlich planbar ist.
• Standorte mit vorhandenen Leistungsreserven, stabiler Netzanbindung oder integrierter Energieinfrastruktur gewinnen strukturell an Attraktivität und Wert, da sie zukünftige Nutzungsanforderungen besser abbilden können.

Deutschland hat beim Ausbau erneuerbarer Energien große Fortschritte erzielt. 2025 wurden 16,8 GW Photovoltaik und 5,2 GW Onshore‑Wind neu installiert. Insgesamt erreicht die erneuerbare Kapazität rund 200 GW. 2025 lag der Anteil erneuerbarer Energien am Nettostromerzeugung bei 62%.

Ein zentrales Problem ist die räumliche Entkopplung von Erzeugung und Verbrauch. Rund 75 % der Windenergie werden im Norden erzeugt, während etwa 75 % der Industrie im Süden angesiedelt sind. Fehlende Übertragungskapazitäten führen zu erheblichen regionalen Preisunterschieden.

Für Immobilienstandorte wird damit die regionale Einbindung ins Energiesystem immer relevanter, da standortbezogene HKNs (Herkunftsnachweise) von Grünstromzertifikaten unterschiedliche Qualitäten ausweisen. Von Standard HKN (zeitlich und örtlich entkoppelt), bis hin zu Onsite-HKN (Eigenerzeugung im Gebäude).

Parallel zum Ausbau erneuerbarer Energien verlagert sich die Systemlogik. Digitale Energiemanagementsysteme, Batteriespeicher und lokale Erzeugung ermöglichen es, Energie dort zu managen, wo sie verbraucht wird.

Batteriespeicher sind dabei ein zentraler Enabler. Die Kosten sind seit 2015 um rund 75 % gesunken. Deutschland verfügt inzwischen über mehr als 10 GW installierte Speicherkapazität, mit stark steigender Tendenz.

Gebäude können einen Teil dieser Speicherfunktion übernehmen und dadurch Lastspitzen reduzieren, Versorgungsausfälle abfedern und perspektivisch Netzdienstleistungen erbringen. Energie wird zu einer integrierten Gebäudefunktion – vergleichbar mit IT‑ oder Sicherheitssystemen.

Die Auswirkungen sind besonders deutlich bei Industrie‑ und Logistikimmobilien. Diese Nutzungsarten weisen hohe Energieintensitäten auf und verfügen gleichzeitig über große Flächenpotenziale für PV‑Anlagen und Speicher.

Logistikimmobilien entwickeln sich zunehmend zu dezentralen Energiehubs. PV‑Anlagen, Batteriespeicher, Ladeinfrastruktur für E‑Flotten und intelligentes Lastmanagement ermöglichen Eigenversorgung, Kostenstabilität und Flexibilität. Perspektivisch können solche Standorte Teil lokaler Energienetze werden und aktiv Netzdienstleistungen anbieten.

Industrieimmobilien mit sehr hohen Leistungsanforderungen profitieren besonders von integrierter Energieinfrastruktur. Standorte mit gesicherter Stromversorgung und eigener Erzeugung erhalten einen klaren Wettbewerbsvorteil.

Der europäische Blick verstärkt diese Entwicklung. Der Bericht zur europäischen Energieautonomie zeigt, dass Industrie und Transport weiterhin stark von fossilen Energien abhängig sind. Gleichzeitig wurden die Gasimporte zwar diversifiziert, doch Deutschland bleibt nach wie vor einer der größten Importeure Europas.

Der politische Fokus auf Versorgungssicherheit, Resilienz und Dekarbonisierung erhöht den Druck, Energie lokal, flexibel und planbar bereitzustellen. Immobilien werden damit zu einem wichtigen Hebel für energiepolitische Ziele, insbesondere auch deswegen, weil sie den Anforderungen an eine dezentrale Struktur genügen.

Aus dieser Entwicklung ergeben sich eindeutige Implikationen:

• Energie wird zum zentralen Standort- und Wertfaktor.

Immobilien ohne belastbare Energieperspektive verlieren an Attraktivität.

• Energieinfrastruktur wird Teil der Asset‑Strategie.

PV, Speicher und Energiemanagement gehören zunehmend zur Grundausstattung.

• Industrie‑ und Logistikimmobilien gewinnen strategische Bedeutung.

Sie werden zu aktiven Bestandteilen des Energiesystems.

• Neue Geschäftsmodelle entstehen.

Energie‑Services werden Teil des Immobilienangebots.

• Investitionen in Energie erhöhen Resilienz und Werthaltigkeit.

CapEx für Energie ist kein Zusatz mehr, sondern Voraussetzung für Zukunftsfähigkeit.
 

• Die Notwendigkeit einer intensivierten Zusammenarbeit mit Energieunternehmen und lokalen Entscheidungsträgern steigt.

Vor dem Hintergrund steigender Stromnachfrage, zunehmender Netzengpässe und wachsender regulatorischer Anforderungen wird es für Investoren und Eigentümer zunehmend erforderlich, Energie systematisch in Standort‑, Investitions‑ und Asset‑Strategien zu integrieren. Die Energiequalität eines Standorts sollte künftig frühzeitig und gleichrangig mit klassischen Kriterien bewertet werden, da Netzanschluss, verfügbare Leistung und Versorgungssicherheit maßgeblich über Nutzbarkeit und Zukunftsfähigkeit von Immobilien entscheiden. Parallel dazu gewinnt eine strategische Grünstrombeschaffung an Bedeutung: Statt kurzfristiger, opportunistischer Lösungen rücken langfristig abgesicherte, glaubwürdig dokumentierte Liefermodelle in den Fokus, die sowohl Kostenstabilität als auch ESG‑Konformität gewährleisten. Eigenerzeugung, Speicher und intelligentes Energiemanagement entwickeln sich dabei von optionalen Zusatzmaßnahmen zu integralen Bestandteilen der Asset‑Strategie, da sie Resilienz erhöhen, Betriebskosten stabilisieren und Abhängigkeiten vom angespannten Energiesystem reduzieren. Insgesamt erfordert diese Entwicklung, Energiekompetenz frühzeitig in Entwicklungs‑, Investitions‑ und Managementprozesse einzubinden, um Immobilien langfristig wettbewerbsfähig, werthaltig und investitionsfähig zu halten.

Standort: Forchheim, Deutschland

Größe: ca. 70.000 m² BGF

Asset-Typ: Produktions‑, Büro‑ und Logistikimmobilie

Produkt / Fokus: All‑Electric‑Energiekonzept, energieintegrierte Industrieimmobilie

JLL Leistung: Projektmanagement Hochbau (AHO Projektstufen 1–5)

Mit dem Neubau des Technology Center for High‑Energy Photonics (TC HEP) hat Siemens Healthineers Entwicklung und Produktion energieintensiver Hochtechnologie (Röntgenstrahler, Hochspannungsgeneratoren) an einem Standort gebündelt. Gleichzeitig bestand eine konzernweite Vorgabe, den Standort nahezu CO₂‑neutral und vollständig „All Electric“ zu betreiben.

Ein hochverfügbarer Produktionsstandort mit sehr hohen Leistungsanforderungen sollte ohne fossile Energieträger auskommen und gleichzeitig Versorgungssicherheit, Planbarkeit und Wirtschaftlichkeit gewährleisten. Besonders kritisch war dabei die Integration des Energiekonzepts in die Ausführungsplanung, da verfügbare Anschlussleistung, Redundanzen und thermische Anforderungen frühzeitig mit Bau‑, Produktions‑ und TGA‑Konzepten synchronisiert werden mussten.

JLL verantwortete das Projektmanagement Hochbau über alle Projektstufen und stellte sicher, dass das All‑Electric‑Energiekonzept nicht als Zusatz, sondern als integraler Bestandteil der Gebäude‑ und Standortstrategie umgesetzt wurde.

Kernelemente des Ansatzes:

• All‑Electric‑Konzept: Vollständiger Verzicht auf fossile Energieträger, Versorgung des Standorts ausschließlich über Strom
• Integrierte Energieinfrastruktur: Zentrales Central Utility Building (CUB) zur Bündelung und Redundanz technischer Anlagen, abgestimmt auf Produktions‑ und Reinraumanforderungen.
• Eigenenergieerzeugung: Photovoltaikanlagen auf den Dachflächen mit ca. 1,5 GWh/a Stromerzeugung.
• Sektorkopplung & Effizienz: Einsatz hocheffizienter Wärmepumpen sowie Nutzung von Abwärme aus Produktionsprozessen und Rückgewinnung aus Kühlsystemen.
• Grünstrombeschaffung: Ergänzende Versorgung über zertifizierten grünen Strom zur bilanziellen CO₂‑Neutralität.
• Planungs‑ und Umsetzungssicherheit: Enge Abstimmung zwischen Ausführungsplanung, Netzanschluss, TGA, Produktionsanforderungen und Terminmanagement – ein zentraler Erfolgsfaktor angesichts zunehmender Netzrestriktionen, wie im HS_19 beschrieben.
   

Parallel wurden Nachhaltigkeitskriterien systematisch umgesetzt, u. a. durch regionale und recyclingfähige Baustoffe sowie die LEED‑Zertifizierung (Silver)

Nahezu CO₂‑neutraler Betrieb: Vermeidung von ca. 11.000 t CO₂ pro Jahr durch das All‑Electric‑Energiekonzept. 

Hohe Versorgungssicherheit: Energieinfrastruktur ausgelegt auf energieintensive Produktion mit Reinräumen und Hochspannungsprozessen. 

Zukunftsfähiger Standort: Der Campus ist vorbereitet auf steigende Leistungsanforderungen, Elektrifizierung weiterer Prozesse und regulatorische Verschärfungen. 

Wertstabilität und Resilienz: Energie wird – im Sinne von HS_19 – vom Betriebskostenfaktor zum strategischen Werttreiber der Immobilie.

Projektlaufzeit: 2018–2025

Projektfertigstellung inkl. Inbetriebnahme: 11/2024

Projektgesamtkosten netto: ca. 350 Mio. €