VICTOR Prime Office Q2 2026

Marktkommentar Q2 2026

Im zweiten Quartal 2026 zeigt der Victor Prime Office Performance-Indikator eine deutliche Korrektur: Der Index fiel um -3,0 % auf 169,2 Punkte und unterbricht damit die sieben Quartale andauernde Phase stabiler bis leicht positiver Entwicklungen (Q1 2026: +0,3 % Q4 2025: +1,6 %). Ausschlaggebend für diesen Rückgang waren Renditeanstiege an allen fünf beobachteten Standorten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München, die von den positiven Impulsen aus den Vermietungsmärkten nicht kompensiert werden konnten.

Die Renditeanpassungen spiegeln die veränderten Marktbedingungen auf einem nach wie vor vergleichsweise trägen Investmentmarkt für Büroimmobilien wider. Immerhin betrug das kumulierte Transaktionsvolumen in Büroimmobilien in den fünf Städten im ersten Halbjahr 2026 gut zwei Milliarden Euro. Das entspricht einem Anstieg von 24 % gegenüber dem sehr geringen Wert des entsprechenden Vorjahreszeitraums. Im Laufe der vergangenen Monate haben sich somit ausreichend Erkenntnisse aus Transaktionen und Bieterverfahren summiert, die ein höheres Renditeniveau untermauern. Die Spitzenrenditen stiegen in Berlin, Düsseldorf, Frankfurt und Hamburg um jeweils 20 Basispunkte, in München um 10 Basispunkte.

Alle fünf Standorte weisen im zweiten Quartal einen Indikatorrückgang im Vergleich zum Vorquartal auf. Die Münchner Spitzenlage verzeichnete dabei mit -1,7 % auf 191,2 Punkte den geringsten Wertverlust und beweist sich erneut als stabilster Markt unter den deutschen A-Städten. Neben der unterdurchschnittlichen Anhebung der Spitzenrendite um nur 10 Basispunkte trugen positive Mietpreisentwicklungen zu diesem Ergebnis bei. Auch die Bankenlagen in Frankfurt und Düsseldorf konnten die Renditeeinflüsse durch positive Mietmarktimpulse zumindest teilweise kompensieren. So fiel der Index in Düsseldorf um -2,5 % auf 153,9 Punkte. In der Mainmetropole ist insbesondere die Erhöhung der Spitzenmiete um drei Euro auf 55 Euro hervorzuheben, wodurch der Index um -2,8 % auf 148,3 Punkte zurückging. Hamburg verbuchte mit -3,8 % auf 192 Punkte einen deutlicheren Verlust, da kaum positive Mieteffekte den Renditeeinfluss abfedern konnten. Berlin landet mit -4,7 % und 174,3 Punkten auf dem letzten Platz.

Die über alle Standorte gerechnete Jahresperformance (Vergleich Q2 2026 zu Q2 2025) drehte aufgrund des schwachen Quartalsergebnisses ebenfalls ins Minus und verzeichnet einen Rückgang von -0,4 %. Hamburg bleibt mit +3,8 % Jahresperformance im positiven Bereich, profitierend vom überdurchschnittlichen Ergebnis des vierten Quartals 2025. Düsseldorf erreicht immerhin +0,5 %. Die übrigen Städte weisen auf Jahressicht einen Wertverlust von -0,2 % in München, -1,9 % in Frankfurt und -2,9 % in Berlin auf.

Die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen in Deutschland bleiben herausfordernd. Das BIP stieg lediglich um 0,2 %, und die Leitzinsanhebung um 25 Basispunkte aufgrund des Iran-Kriegs und gestiegener Energiepreise erschwert die Lage zusätzlich. Bemerkenswert bleibt der Unterschied zwischen Fremdkapital- und Eigenkapitalverfügbarkeit. Die Liquidität bei Fremdkapitalgebern ist weiterhin sehr hoch, was zu Wettbewerb um attraktive Finanzierungsopportunitäten, Margendruck und einer Erweiterung der Loan-to-Value-Quoten führt. Der aktuelle JLL Germany Investment Focus (DIFI) für das zweite Quartal 2026 sieht die Finanzierungssituation für Büroinvestments zwar als kritisch, dokumentiert aber gleichzeitig deutlich verbesserte Zukunftsaussichten hinsichtlich der Finanzierungsbereitschaft der Kreditinstitute. Der eigentliche Hemmschuh für den Investmentmarkt liegt anscheinend auf der Eigenkapitalseite: Solange sich die Preisvorstellungen zwischen Käufern und Verkäufern lediglich im Schneckentempo nähern und die Marktlage nicht ausreichend anerkannt wird oder anderweitiger Verkaufsdruck besteht, bleibt die selektive Transaktionsaktivität vermutlich bestehen.

Indikatorstand Q2 2026
169,2 Punkte
Performance Q1 2026 / Q2 2026
-3,0 %

Indikatorstand Q2 2026
174,3 Punkte
Performance Q1 2026 / Q2 2026
-4,7 %

Indikatorstand Q2 2026
153,9 Punkte
Performance Q1 2026 / Q2 2026
-2,5 %

Indikatorstand Q2 2026
148,3 Punkte
Performance Q1 2026 / Q2 2026
-2,8 %

Indikatorstand Q2 2026
192,0 Punkte
Performance Q1 2026 / Q2 2026
-3,8 %

Indikatorstand Q2 2026
191,2 Punkte
Performance Q1 2026 / Q2 2026
-1,7 %

Die Komplexität des Marktes erfordert fundiertes Fachwissen. Profitieren Sie von der Expertise unseres Teams für Immobilienbewertung.

Konzeption

Immobilienmärkte weisen zyklische Schwankungen auf, von denen sich auch die deutschen 1A-Bürolagen nicht lösen können. Die Volatilität der Wertentwicklung verdeutlicht umso mehr, wie wichtig ein transparenter Marktindikator ist. In diesem Kontext analysiert JLL die Wertentwicklung der 1A-Bürolagen in den Städten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München. Immobilienbestandshaltern und potenziellen Investoren soll die Möglichkeit eröffnet werden, mehr Transparenz für klar definierte Teilmärkte zu erhalten sowie Entwicklungen und Trends schneller erkennen und danach handeln zu können. Der Indikator analysiert die folgenden Teilmärkte mit einer Gesamtfläche von ca. 12 Mio. m²:

• Berlin – Charlottenburg 1A / Mitte 1A / Potsdamer Platz und Leipziger Platz

• Düsseldorf – Bankenviertel

• Frankfurt – Bankenlage

• Hamburg – Innenstadt

• München – Innenstadt

In diesen Teilmärkten wird die Wertentwicklung des vermietbaren Büroflächenbestandes untersucht. Die Analyse zeigt die Wertveränderungen des Büroflächenbestands auf und stellt deren Performance (Wertänderungsrendite) im Zeitverlauf dar.
In der Gesamtbetrachtung (VICTOR Top-5) wurde die Wertenwicklung aller oben genannten 1A-Bürom.rkte ungewichtet gemittelt. Aufgrund der unterschiedlichen Bestandsflächen bzw. Wertvolumina der einzelnen Teilmärkte werden diese mit jeweils 20 % Gewichtung im Top-5 Indikator berücksichtigt.
Der Indikator wird seit dem 31. Dezember 2003 quartalsweise ermittelt und zukünftig auf Quartalsbasis fortgeschrieben. Die kurzen Betrachtungsintervalle ermöglichen eine adäquate Abbildung von kurzfristigen Marktschwankungen und eine realistische Darstellung von aktuellen Markttrends. In dieser Hinsicht stellt der Valuation Performance Indicator VICTOR ein wertvolles Benchmarking-Instrument und Trendbarometer für die analysierten Teilmärkte dar.

Methodik

Die stichtagsbezogene Marktwertermittlung der Teilmärkte erfolgt nach internationalen Wertermittlungsrichtlinien und basiert auf der Datenbasis von JLL. Die Modellannahmen beziehen sich auf reale Marktdaten sowie auf die Einschätzung von JLL Professionals. Modelltechnisch beziehen wir uns auf fixe Bestandsflächen der Teilmärkte, stichtagsbezogene, reale Leerstandsquoten und Flächenstrukturanteile. Dies gewährleistet eine realitätsnahe Abbildung der Vermietungssituation und eine zeitliche Vergleichbarkeit der Indikatorwerte. Die Berechnung basiert auf einem Discounted Cash Flow Model, welches alle marktüblich relevanten Bewertungsparameter berücksichtigt.
Die Inflationserwartung, sowie das von JLL erwartete Marktmietwachstum, wurden explizit in der Analyse berücksichtigt. Das Wachstum der Vertragsmieten wurde anhand einer marktüblich unterstellten Indexierungsregelung auf Basis der realen Inflationsraten angepasst.
Die Marktmieten der 1A-Bürolagen werden von JLL quartalsmäßig analysiert und fließen in das Modell ein. Die Vertragsmieten werden über historische Zeitreihen ermittelt, sodass eine Aussage über den jeweiligen Over-/Underrent-Status getroffen werden kann. Zusätzlich werden im Zahlungsstrom explizit laufende Gebäudekosten, punktuelle Vermietungskosten und Mietincentives sowie geschätzte Leerstands- und Wiedervermietungs-zeiten berücksichtigt.
Die im Modell verwendeten Kapitalisierungs- und Diskontierungszinssätze basieren auf der Analyse von realen Markttransaktionen bzw. sind von Erwartungsrenditen der am Markt aktiven Investoren abgeleitet.

Autoren
Dr. Andreas Dickert, Operations & Delivery Lead, Emerging Markets
Ines Lippolt, Operations Manager Germany
Kontakt
Unsere Ansprechpartner:
Valuation:
Ralf Kemper, EMEA Head of Office & Retail, Lender Services
Research:
Helge Scheunemann, Head of Research Germany

Dieser Bericht wurde mit größtmöglicher Sorgfalt erstellt und basiert auf Informationen aus Quellen, die wir für zuverlässig erachten, aber für deren Genauigkeit, Vollständigkeit und Richtigkeit wir keine Haftung übernehmen. Die enthaltenen Meinungen stellen unsere Einschätzung zum Zeitpunkt der Erstellung dieses Berichtes dar und können sich ohne Vorankündigung ändern. Historische Entwicklungen sind kein Indiz für zukünftige Ergebnisse. Dieser Bericht ist nicht für den Vertrieb oder die Empfehlung zum Kauf oder Verkauf einer bestimmten Finanzanlage bestimmt. Die in diesem Bericht zum Ausdruck gebrachten Meinungen und Empfehlungen berücksichtigen nicht individuelle Kundensituationen, -ziele oder -bedürfnisse und sind nicht für die Empfehlung einzelner Wertpapiere, Finanzanlagen oder Strategien einzelner Kunden bestimmt. Der Empfänger dieses Berichtes muss seine eigenen unabhängigen Entscheidungen hinsichtlich einzelner Wertpapiere oder Finanzanlagen treffen. Jones Lang LaSalle übernimmt keine Haftung für direkte oder indirekte Schäden, die aus Ungenauigkeiten, Unvollständigkeiten oder Fehlern in diesem Bericht entstehen.