VICTOR Prime Office Q1 2026

Marktkommentar Q1 2026

Im Auftaktquartal des Jahres 2026 steigt der Victor Prime Office Performance-Indikator lediglich um +0,3 % auf 174,5 Punkte und kann damit nicht an den leicht positiven Aufwärtstrend der Vorquartale anknüpfen (Q4 2025: 1,6 %; Q3 2025: 0,8 %). Während das vierte Quartal 2025 sowie die ersten Wochen des Jahres 2026 noch vorsichtig optimistische Signale vom Büroimmobilienmarkt in Deutschland sendeten und auch der Büroinvestmentmarkt an Dynamik gewann, führte der Ausbruch der kriegerischen Auseinandersetzungen im Nahen Osten zu spürbarer Zurückhaltung vieler Marktteilnehmer. Nahezu alle Performanceparameter blieben in den beobachteten Toplagen von Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München im Berichtszeitraum unverändert: Die Spitzenrenditen verharrten auf dem Niveau des Vorquartals und lediglich in Berlin stieg die Spitzenmiete an. Einzig die Mieten abseits des Spitzensegments haben sich an allen Standorten – allerdings in unterschiedliche Richtungen – bewegt und die Indikatorveränderung maßgeblich beeinflusst.

Den stärksten Indexzuwachs verzeichneten im ersten Quartal 2026 die Berliner Spitzenlagen mit einem Plus von +1,6 % auf 182,9 Punkte. Die Hauptstadt profitiert bei unveränderter Spitzenrendite von den kräftigsten Mietpreisanstiegen unter den betrachteten Standorten. Mehrere Vermietungen, auch im zuvor kritisch beäugten Teilmarkt Mediaspree, sowie weitere größere Flächengesuche unterstreichen die verbesserte Vermietungsdynamik. Hamburgs Toplage behauptet mit einem Anstieg von +0,5 % auf 199,6 Punkte ihre Spitzenposition unter den deutschen Büromärkten. Treiber dieser Entwicklung waren insbesondere die Mietpreisanstiege abseits des Spitzensegments. München verbucht eine moderate Indexerhöhung von +0,2 % auf 194,5 Punkte und Frankfurts Bankenviertel verharrt auf Vorquartalsniveau bei 152,6 Punkten. Mit einem Rückgang von -0,4 % auf 157,9 Punkte bildet der Düsseldorfer Bankenbezirk das Schlusslicht, bedingt durch gesunkene Mieten im breiten Marktsegment sowie einem höheren Leerstand.

Die Jahresperformance über alle Standorte zeigt mit +3,9 % weiterhin ein positives Ergebnis (Vergleich Indikatorstand Q1 2026 zu Q1 2025). Hamburg führt mit +9,0 % und profitiert von seiner anhaltend starken Marktstellung. Den zweiten Rang teilen sich Düsseldorf und München mit jeweils +5,0 %. Berlin liegt mit +1,3 % auf dem vierten Platz, während Frankfurt mit +1,1 % die geringste Jahresentwicklung aufweist.

Vor dem Hintergrund der geopolitischen Verwerfungen bewies der deutsche Büroinvestmentmarkt trotz Verlangsamung eine gewisse Resilienz. So wurden auch in der zweiten Februarhälfte und im März noch einige Transaktionen abgeschlossen, die das aktuelle Renditeniveau bestätigten, was im historischen Vergleich mit früheren externen Schocks dieser Größenordnung durchaus positiv zu bewerten ist. Insgesamt übertraf das Transaktionsvolumen in den betrachteten fünf Immobilienhochburgen im ersten Quartal mit rund einer Milliarde Euro das Vorquartalsergebnis um gut fünf Prozent und liegt sogar leicht über dem Quartalsdurchschnitt der letzten drei Jahre.

Auch am Bürovermietungsmarkt hat sich die Stimmung abgekühlt. Mit knapp 540.000 Quadratmetern Flächenumsatz in den fünf Städten bleibt das Ergebnis zwar minimal über dem Vorquartal, allerdings auf geringem Niveau und unter dem Durchschnitt der vergangenen drei Jahre. Aufgrund des fundamentalen Engpasses am Markt für hochwertige Büroflächen in Spitzenlagen und des nach wie vor geringen Fertigstellungsvolumens könnten sich die Spitzenmieten im zweiten Halbjahr weiter erhöhen – trotz des niedrigen Vermietungsvolumens und der geopolitischen sowie damit verbundenen ökonomischen Herausforderungen.

Generell hat sich die Unsicherheit unter den Marktteilnehmern deutlich erhöht. Bei vielen institutionellen Investoren, insbesondere den Eigenkapitalgebern, ist aktuell eine spürbare Zurückhaltung zu beobachten. Zahlreiche Akteure haben ihre Investitionsentscheidungen zurückgestellt und scheinen eine abwartende Strategie zu verfolgen, um die weitere wirtschaftliche Entwicklung und deren Auswirkungen auf die Büroimmobilienmärkte besser einschätzen zu können.

Indikatorstand Q1 2026
174,5 Punkte
Performance Q4 2025 / Q1 2026
0,3 %

Indikatorstand Q1 2026
182,9 Punkte
Performance Q4 2025 / Q1 2026
1,6 %

Indikatorstand Q1 2026
157,9 Punkte
Performance Q4 2025 / Q1 2026
1,6 %

Indikatorstand Q1 2026
152,6 Punkte
Performance Q4 2025 / Q1 2026
0,0 %

Indikatorstand Q1 2026
199,6 Punkte
Performance Q4 2025 / Q1 2026
0,5 %

Indikatorstand Q1 2026
194,5 Punkte
Performance Q4 2025 / Q1 2026
0,2 %

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Konzeption

Immobilienmärkte weisen zyklische Schwankungen auf, von denen sich auch die deutschen 1A-Bürolagen nicht lösen können. Die Volatilität der Wertentwicklung verdeutlicht umso mehr, wie wichtig ein transparenter Marktindikator ist. In diesem Kontext analysiert JLL die Wertentwicklung der 1A-Bürolagen in den Städten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München. Immobilienbestandshaltern und potenziellen Investoren soll die Möglichkeit eröffnet werden, mehr Transparenz für klar definierte Teilmärkte zu erhalten sowie Entwicklungen und Trends schneller erkennen und danach handeln zu können. Der Indikator analysiert die folgenden Teilmärkte mit einer Gesamtfläche von ca. 12 Mio. m²:

• Berlin – Charlottenburg 1A / Mitte 1A / Potsdamer Platz und Leipziger Platz

• Düsseldorf – Bankenviertel

• Frankfurt – Bankenlage

• Hamburg – Innenstadt

• München – Innenstadt

In diesen Teilmärkten wird die Wertentwicklung des vermietbaren Büroflächenbestandes untersucht. Die Analyse zeigt die Wertveränderungen des Büroflächenbestands auf und stellt deren Performance (Wertänderungsrendite) im Zeitverlauf dar.
In der Gesamtbetrachtung (VICTOR Top-5) wurde die Wertenwicklung aller oben genannten 1A-Bürom.rkte ungewichtet gemittelt. Aufgrund der unterschiedlichen Bestandsflächen bzw. Wertvolumina der einzelnen Teilmärkte werden diese mit jeweils 20 % Gewichtung im Top-5 Indikator berücksichtigt.
Der Indikator wird seit dem 31. Dezember 2003 quartalsweise ermittelt und zukünftig auf Quartalsbasis fortgeschrieben. Die kurzen Betrachtungsintervalle ermöglichen eine adäquate Abbildung von kurzfristigen Marktschwankungen und eine realistische Darstellung von aktuellen Markttrends. In dieser Hinsicht stellt der Valuation Performance Indicator VICTOR ein wertvolles Benchmarking-Instrument und Trendbarometer für die analysierten Teilmärkte dar.

Methodik

Die stichtagsbezogene Marktwertermittlung der Teilmärkte erfolgt nach internationalen Wertermittlungsrichtlinien und basiert auf der Datenbasis von JLL. Die Modellannahmen beziehen sich auf reale Marktdaten sowie auf die Einschätzung von JLL Professionals. Modelltechnisch beziehen wir uns auf fixe Bestandsflächen der Teilmärkte, stichtagsbezogene, reale Leerstandsquoten und Flächenstrukturanteile. Dies gewährleistet eine realitätsnahe Abbildung der Vermietungssituation und eine zeitliche Vergleichbarkeit der Indikatorwerte. Die Berechnung basiert auf einem Discounted Cash Flow Model, welches alle marktüblich relevanten Bewertungsparameter berücksichtigt.
Die Inflationserwartung, sowie das von JLL erwartete Marktmietwachstum, wurden explizit in der Analyse berücksichtigt. Das Wachstum der Vertragsmieten wurde anhand einer marktüblich unterstellten Indexierungsregelung auf Basis der realen Inflationsraten angepasst.
Die Marktmieten der 1A-Bürolagen werden von JLL quartalsmäßig analysiert und fließen in das Modell ein. Die Vertragsmieten werden über historische Zeitreihen ermittelt, sodass eine Aussage über den jeweiligen Over-/Underrent-Status getroffen werden kann. Zusätzlich werden im Zahlungsstrom explizit laufende Gebäudekosten, punktuelle Vermietungskosten und Mietincentives sowie geschätzte Leerstands- und Wiedervermietungs-zeiten berücksichtigt.
Die im Modell verwendeten Kapitalisierungs- und Diskontierungszinssätze basieren auf der Analyse von realen Markttransaktionen bzw. sind von Erwartungsrenditen der am Markt aktiven Investoren abgeleitet.

Autoren
Dr. Andreas Dickert, Operations & Delivery Lead, Emerging Markets
Ines Lippolt, Operations Manager Germany
Kontakt
Unsere Ansprechpartner:
Valuation:
Ralf Kemper, EMEA Head of Office & Retail, Lender Services
Research:
Helge Scheunemann, Head of Research Germany

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