Investmentmarkt-überblick

Mit 7,9 Milliarden Euro Transaktionsvolumen ist der deutsche Investmentmarkt für Immobilien positiv ins Jahr gestartet und hat im ersten Quartal 2025 ein Plus von 26 Prozent im Vergleich zum Vorjahr erzielt. Das ist der beste Jahresauftakt seit 2022 und zugleich das erste Quartal seit langem, in dem das Bürosegment wieder positive Signale sendet – auch, was die Anzahl der Transaktionen in den ersten drei Monaten betrifft.

Selten dürfte ein erstes Quartal politisch wie wirtschaftlich so volatil gewesen sein, wie das des laufenden Jahres. Nicht nur der Regierungswechsel in den USA und die vorgezogene Bundestagswahl hatten Einfluss auf die Märkte – die Folgen sorgen derzeit fast täglich für Diskussionen und auch Verunsicherung. In diesen Tagen sind dafür immer neue Zölle aus den Vereinigten Staaten verantwortlich. Sie stehen als Synonym für eine sich verändernde Handels- und Wirtschaftspolitik mit im Augenblick noch nicht absehbaren Folgen. Ihre Wirkung haben sie dennoch bereits entfacht: Volatilität und Unsicherheit an den Finanzmärkten mit sinkenden Aktienkursen in den USA, Arbeitsplatzabbau in den von Zöllen betroffenen Ländern und Branchen und ein aufkommender Protektionismus mit Gegenzöllen oder dem Bann auf bestimmte amerikanische Produkte prägen das Bild. Alles keine guten Nachrichten zu Beginn eines Jahres, in dem sich die Immobilienmärkte eigentlich endgültig aus ihrem Tief erholen sollten.

Neben den möglichen Auswirkungen auf die Realwirtschaft geht am Immobilien-Investmentmarkt auch immer der Blick auf die Zinsentwicklung. Während die Europäische Zentralbank ihren Zinssenkungskurs mit einer weiteren Senkung im März um 25 Basispunkte zunächst noch fortsetzte, bleiben Zweifel, ob angesichts einer anziehenden Inflation dieser Kurs beibehalten werden kann. Das gilt noch mehr für die USA, wo die Konsumenten einen signifikanten Anstieg der Inflation erwarten und die US-Zentralbank Fed erst einmal einen Anpassungsstopp eingelegt hat.

Für den deutschen Investmentmarkt steht neben den geopolitischen und globalen Themen der Abschluss der Koalitionsverhandlungen und die Bildung einer neuen handlungsfähigen Regierung im Fokus. Dennoch wurde mit der Reform der Schuldenbremse bereits vorab ein Paradigmenwechsel in der deutschen Finanzpolitik eingeläutet mit weitreichenden Konsequenzen auch für die Immobilienmärkte. So stiegen die Zinsen (Swap Rates) innerhalb von nur zwei Tagen nach der Verabschiedung des Investitionspakets von 2,23 Prozent um nahezu 30 Basispunkte auf über 2,5 Prozent rasant an. Anschließend haben sich die Zinsen dann doch wieder stabilisiert und sind zu einer Spanne zwischen 2,3 und 2,4 Prozent zurückgekehrt. Fakt ist aber, dass solche Investitionsausgaben natürlich inflations- und damit zinstreibend sind. Allerdings darf nicht vergessen werden, dass es sich hier um ein Konjunkturprogramm für die nächsten zwölf Jahre handelt und angesichts der Kapazitätsengpässe in zahlreichen Sektoren und Branchen abgewartet werden muss, wie, wann und wo sich genau konkrete Investitionen ergeben.

Aus konjunktureller Sicht könnte das Investitionspaket das deutsche Wachstum kräftig ankurbeln, nach Prognosen von Oxford Economics sollte das BIP-Wachstum in den nächsten vier Jahren durchschnittlich 1,8 Prozent betragen und im Jahr 2027 einen Höchststand von 2,6 Prozent erreichen. Als Konsequenz erwartet JLL, dass die Europäische Zentralbank (EZB) ihren Leitzins im Laufe des Jahres nur noch zweimal senken wird und dann bei einem Einlagensatz von zwei Prozent bleiben wird.

7,9 Mrd. €

Transaktionsvolumen Q1 2025

+26 %

im Vergleich zu Q1 2024

Für Immobilieninvestoren wird es weiterhin darum gehen, mit den zum Teil widersprüchlichen Risiken umzugehen: einerseits höhere Kapitalkosten und ein weiterhin zu hoher Verschuldungsgrad (Loan to Value) und andererseits ein weiterhin über der Inflation liegendes Mietwachstum, zumindest für die besten Produkte, das auf den stabilen Vermietungsmarkt zurückzuführen ist.

Aus dieser Gemengelage in Kombination mit einer nach wie vor vorhandenen Liquidität und einem steigenden Druck auf Verkäuferseite durch Abwertungen oder nicht zu realisierender Anschlussfinanzierungen, sollte es im Laufe des Jahres interessante Opportunitäten in ausgewählten Assetklassen geben. Wir halten deshalb auch an unserer zu Jahresbeginn aufgestellten Prognose mit einem bundesweiten Transaktionsvolumen in Höhe von rund 40 Milliarden Euro fest. Für diese Prognose gibt es eine Reihe belastbarer Indikatoren: So sieht JLL neben den faktischen Abschlüssen im ersten Quartal auch ein wieder höheres Volumen an strukturierten Bieterprozessen auch mit institutionellen Investoren abseits der öffentlichen Hand oder vermögenden Privatpersonen. Auch die Kreditvergabe an Unternehmen hat sich in Europa weiter aufgehellt, im Jahresvergleich steht ein Plus von 2,2 Prozent (Stand Februar). Mit Blick auf das derzeitige Zinsniveau ist über die Finanzierung allerdings kaum ein Hebel für die Rendite einer Immobilieninvestition möglich, der Hauptteil der Verzinsung wird aus der Immobilie selbst generiert werden. Das ist ein sichtbares Zeichen dafür, dass sich der Markt in einem Cash-Flow-Zyklus befindet.

Wie immer ist der Blick auf nur drei Monate weitgehend eine Momentaufnahme, die es zu relativieren gilt. Dennoch sollte dieses gute Ergebnis angesichts der globalen Gemengelage und der doch sehr verhaltenen Stimmung bei der Mipim als ein positives Zeichen gewertet werden. Es scheint, als ob einige Investoren das günstige Zinsfenster Ende letzten Jahres genutzt hätten, um Transaktionen vorzubereiten, die nun realisiert wurden.

Living bleibt nachfragestärkste Assetklasse – Büroimmobilien gelingt Comeback

Das aktuelle Transaktionsvolumen nach Assetklassen offenbart eine deutlich belebte Nachfrage nach Büros. Mit knapp zwei Milliarden Euro entfielen 24 Prozent des Quartalsvolumens auf diese Nutzungsart. Nur der Bereich Living mit Wohn-, Studenten- oder Seniorenimmobilien konnte mit insgesamt fast drei Milliarden Euro (37 Prozent) mehr Volumen generieren. Zumindest die relative Verteilung erinnert wieder an die vergangenen Jahre, in denen Büroimmobilien durchweg einen Investmentanteil von um die 30 Prozent erzielten. Natürlich hat der Upper-West-Deal in Berlin im dreistelligen Millionen-Euro-Bereich einen maßgeblichen Anteil an diesem Ergebnis, aber die Belebung zeigt sich auch bei der Betrachtung der Anzahl der Transaktionen. JLL hat deutschlandweit 56 Büro-Transaktionen erfasst, das sind deutlich mehr als in den letzten beiden Quartalen des Jahres 2024.

Anzahl Portfoliosmit einem Volumen ≥ 100 Mio. €

mit einem Volumen ≥ 100 Mio. €

5

Q1 2024

5

Q1 2025

Deutlich abgeflaut sind dagegen die Aktivitäten im Logistiksegment. Der relative Anteil sank im Vergleich zum ersten Quartal 2024 von 27 auf 15 Prozent, und auch das Transaktionsvolumen reduzierte sich auf aktuell 1,1 Milliarden Euro. In Anbetracht der aktuellen Handelsdiskussionen und Herausforderungen bezüglich der Lieferketten bleibt abzuwarten, wie sich diese im weiteren Jahresverlauf auf Produktions- und Lagerimmobilien als Investmentprodukt auswirken werden. Mögliche Überkapazitäten bei den Nutzern aus Teilbereichen der Industrie könnten durch andere aktuell expandierende Branchen – darunter Rüstung und Sicherheit – kompensiert werden. Besonderer Fokus wird dabei auf dem Automobilsektor liegen, deren Nutzer in den vergangenen zehn Jahren im Schnitt für rund ein Drittel aller durch Industrieunternehmen getätigten Lagervermietungen verantwortlich waren.

Noch vor Logistik haben sich Einzelhandelsimmobilien mit einem Anteil von 16 Prozent (knapp 1,3 Milliarden Euro) platziert. Die Ende 2024 begonnene Belebung hat sich damit auch hier fortgesetzt. Diese Produkte profitieren besonders von der Nachfrage privaten Kapitals. JLL geht davon aus, dass sich diese Entwicklung fortsetzt und eigenkapitalstarke Privatinvestoren weiterhin die Gunst der Stunde nutzen. Im kommenden Jahresverlauf sieht das Unternehmen weitere Opportunitäten zum Erwerb von Top-Einzelhandelsimmobilien insbesondere in den Innenstädten der großen Metropolen.

Das Volumen an Portfoliotransaktionen hat sich in den letzten drei Monaten weiter erholt, was nach wie vor vornehmlich an der höheren Dynamik im Segment Living liegt. Im ersten Quartal wurden Portfolioverkäufe mit einem Volumen von 2,4 Milliarden Euro gezählt, eine Verdopplung im Vergleich zu 2024. Die Dominanz von Wohnportfolios ist signifikant: Mehr als 70 Prozent entfielen auf diese Produkte.

Auf Einzeltransaktionen entfielen knapp 5,5 Milliarden Euro, immerhin auch hier noch ein leichtes Plus von acht Prozent. Die Belebung des „Portfolio-Marktes“ ist insofern relevant, weil Paketverkäufe häufig mit größeren Volumina einhergehen. Das zeigt sich auch im ersten Quartal, von allen Portfolios lagen fast 30 Prozent über der 100-Millionen-Euro-Grenze.

Mit 3,1 Milliarden Euro wurden in den sieben Immobilienhochburgen Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart zum Jahresauftakt 2025 rund acht Prozent weniger in Immobilien investiert als im Vorjahr. Der Anteil dieser Märkte am deutschlandweiten Transaktionsvolumen hat sich damit binnen Jahresfrist von 53 Prozent auf aktuell 39 Prozent deutlich reduziert.

Im Detail zeigt sich, dass das Minus nahezu allein auf das Konto von München geht. Hier reduzierte sich das Transaktionsvolumen um 67 Prozent auf lediglich 450 Millionen Euro. Neben München wartete nur noch Düsseldorf bei einem Rückgang von acht Prozent mit einem Minus auf, die anderen fünf Hochburgen verzeichneten durchweg Steigerungen, die mit 66 Prozent in Berlin und 35 Prozent in Hamburg besonders kräftig ausfielen. Ein Grund für das leicht gesunkene Transaktionsvolumen ist, dass das Angebot an adäquaten Produkten nicht überall vorhanden war. Die bei JLL registrierten Transaktionsprozesse lassen jedoch auf eine Belebung im weiteren Jahresverlauf schließen.

Auch wenn die Transaktionsdynamik im ersten Quartal wieder zugenommen hat, so fehlt es in vielen Bereichen nach wie vor an realen Evidenzen zur Einschätzung der aktuellen Renditeniveaus. Dennoch zeigen die von JLL begleiteten Prozesse zum Ende des ersten Quartals eine Assetklassen übergreifende Stabilisierung der Anfangsrenditen gegenüber dem letzten Quartal. Die neu entfachte Zinsvolatilität und die damit einhergehende schrumpfende Risikoprämie von Immobilienrenditen im Vergleich zu langlaufenden Staatsanleihen – in den vergangenen drei Monaten ist diese von 200 auf aktuell 170 Basispunkte gesunken – hat zunächst einmal wieder zu mehr Diskussionen darüber geführt, wo sich die Preise aktuell befinden oder ob diese marktkonform sind. Dabei bleibt die Frage, ob die Renditen von Immobilien als langfristiges Investment überhaupt eine solch kurzfristig induzierte Zinsentwicklung abbilden können. 

In unserer Prognose für das Gesamtjahr sehen wir nach wie vor, dass der Wettbewerb um Topimmobilien unter den Käufern in allen Assetklassen zunehmen wird und die Renditen im Bereich Living, Logistik-Industrie und für lebensmittelgeankerte Einzelhandelsimmobilien bis Ende 2025 um 15 bis 20 Basispunkte nachgeben könnten, während für die anderen Assetklassen eine Stabilisierung auf dem aktuellen Niveau zu erwarten ist.

Unsere Capital Markets Ansprechpartner/innen:

Capital Markets & Office Investment:
Konstantin Kortmann, CEO JLL Germany & Head of Capital Markets Germany

Industrial Investment:
Diana Schumann, Head of Industrial Investment Germany

Residential Investment:
Michael Bender, Head of Residential Germany

Retail Investment:
Sarah Hoffmann, Head of Retail Investment Germany

Research:
Helge Scheunemann, Head of Research Germany