Sale & Lease Back – das beste Deal-Modell für Unternehmen mit Immobilieneigentum

Mehr Liquidität. Für neue Produkte, Expansion, neue Vertriebswege, die digitale Transformation. Oder um Krisen wie diese zu meistern. Gerade mittelständische Unternehmen stehen, aktuell wie auch mit Blick auf die Digitalisierung von Prozessen und Arbeitsweisen, vor großen Herausforderungen, für die flüssiges Kapital gebraucht wird. Und das meist möglichst zeitnah. Oft wird aber gerade die naheliegendste Karte – den unternehmenseigenen Immobilienbestand veräußern und vertraglich zugesichert „zurückmieten“ – nicht gespielt. Zum einen aus Unkenntnis, denn oft fehlt intern die Immobilienexpertise, zum anderen aber auch aus Angst, in schwierigen Zeiten das Tafelsilber zu verscherbeln. Ist diese Angst berechtigt oder machen Sale & Lease Back Modelle gerade jetzt erst recht Sinn? Wie groß ist überhaupt das Interesse der möglichen Käufer? Welche Vorteile haben Investoren? Und gelten in der Krise andere Regeln beim Deal? Ein vor dem aktuellen Hintergrund geführtes Interview.

Marc Stolte, Director Industrial Investment Düsseldorf: Grundsätzlich ist es erst einmal für jedes Unternehmen, das sein verfügbares Kapital aufstocken will, sinnvoll, diese Option in Betracht zu ziehen. Was stimmen muss, ist eine vom Grundsatz her fungible Immobilie. Soll heißen, die Immobilie muss bei Ausfall des Hauptnutzers am Markt grundsätzlich vermietbar und somit nachgefragt sein.

Oliver Baumgärtel, Director Industrial Investment Berlin: In den meisten Fällen müssen Preisvorstellungen des Verkäufers, Drittverwendungsfähigkeit und Lage korrelieren, damit man einen Investor für sich gewinnen kann.

Thomas Schilke, Director Industrial Investment Berlin: Letztlich verfolgt jedes Unternehmen ganz eigene Ziele und steht vor unterschiedlichen Herausforderungen, deshalb muss immer individuell entschieden werden. Generell bietet es sich aber an, bei auftretenden Liquiditätsengpässen, die Möglichkeit eines Verkaufs der unternehmenseigenen Immobilie zu prüfen. Genauso, wenn größere Investitionspläne anstehen – zum Beispiel ins Kerngeschäft, das letztlich mehr Rendite abwirft als die eigengenutzte Immobilie. Außerdem sorgt mehr Eigenkapital auch für bessere Ausgangs-bedingungen und einen höheren Rahmen bei Kreditverhandlungen.

Oliver Baumgärtel: Deshalb muss sich jedes dieser Unternehmen die Frage stellen, was bedeutet mir das Immobilieneigentum und komme ich damit klar, es und mich in die Hände eines Investors zu geben.

Marc Stolte: Ein Sale & Lease Back setzt relativ kurzfristig gebundene Liquidität frei und kann dann schnell für dringliche Aufgaben wie zum Beispiel die Mitarbeitersicherung eingesetzt werden. Eine vertraglich verankerte Rückanmietung zzgl. Optionen sichert hierbei den gewohnten Unternehmensstandort auch langfristig in der Zukunft.

Thomas Schilke: In der aktuellen Situation ist vor allem eine gewisse Flexibilität wichtig, da künftige Entwicklungen schwer abschätzbar sind. Unternehmen müssen schnell reagieren können – sowohl bei Expansions- als auch Schrumpfungsprozessen. Dabei hilft es, sich unabhängiger von der eigenen Immobilie zu machen wie auch einen höheren Kapitalstock zur Verfügung zu haben.

Marc Stolte: Dennoch muss man sich über eines klar sein: Die aktuelle Situation ändert nichts daran, dass sich nicht alles verkaufen lässt. Die Mechanismen, die am Ende über den Preis bestimmen, sind immer noch die gleichen. Je geringer das Risiko für den Investor desto höher der Kaufpreis. Hierzu tragen im Wesentlichen die Faktoren Qualität der Immobilie, Bonität des Mieters, Lage und Drittverwendbarkeit bei. Sie bestimmen, ob ein Investment lohnenswert ist.

Oliver Baumgärtel: Investoren legen Kapital an und setzen auf Wertsteigerung. Ein zuverlässiger Mieter, der das Objekt gebaut hat und dem es ggf. noch sehr am Herzen liegt, ist Gold wert. Der Nutzer kennt den Standort, pflegt die Substanz und ist im Idealfall auch an langen Mietlaufzeiten interessiet, da man ggf. auch emotional an den Standort gebunden ist. Das sorgt für einen sicheren und regelmäßigen Cash-Flow und hält das Vermietungsrisiko gering. Eine Bonitätsprüfung ist aber auch hier eine essenzielle Grundlage für eine gute Zusammenarbeit

Thomas Schilke: Der Käufer hat somit in der Regel keinen oder nur sehr wenig Aufwand mit der Immobilie – das ist vielleicht der größte Vorteil an einem Deal dieser Art. Die Immobilie bleibt so in einem guten Zustand, da der Nutzer sie bis ins Detail kennt. Deshalb wird auch in vielen Fällen erwartet, dass sich der Nutzer weiterhin um die Pflege und Instandsetzung der Immobilie kümmert, d.h. man setzt einen sogenannten Triple Net Mietvertrag auf. Das soll auch sicherstellen, dass der Eigentümer nicht nur verkauft, um sich die Immobilie auf Kosten anderer sanieren zu lassen. Je neuwertiger die Immobilie ist, desto weniger fällt dieser Punkt natürlich ins Gewicht.

Marc Stolte: Wir beobachten aktuell ein sehr großes Interesse, das gerade auch in den letzten Jahren enorm gewachsen ist. Allein von 2015 bis 2019 stieg das Transaktionsvolumen laut JLL-Research hier um mehr als das Zwölffache.

Oliver Baumgärtel: Generell hätten auch in den letzten Jahren noch mehr Sale & Lease Back Deals zustande kommen können. Das Interesse der Investoren ist definitiv da, doch fehlt es oft am Angebot. Und diese Knappheit hat sich in der letzten Zeit zunehmend verstärkt. Allerdings könnten jetzt – bedingt durch die steigende Anzahl an Unternehmen, die zusätzliches Kapital brauchen – wieder mehr Objekte auf den Markt kommen. Einige Käufer halten dazu aktuell sogar Eigenkapital zurück, um evtl. unabhängig von Bankenfinanzierungen agieren zu können.

Marc Stolte: Verhandelbar ist grundsätzlich natürlich erst einmal alles. Allerdings sollte man auch jetzt nach den üblichen Regeln des Marktes vorgehen und die aktuell geltende Marktmiete vereinbaren. Schließlich sollen beide Seiten ja auch künftig mit der eingegangenen „Partnerschaft“ zufrieden sein. Letztlich ist Sale & Lease Back ja schon per se ein Geben und Nehmen: Liquidität für die eine und langfristig sichere Rendite für die andere Seite.

Oliver Baumgärtel: Um einen möglichst hohen Kaufpreis zu generieren, ist es natürlich immer sinnhaft, die Immobilie in wirtschaftlich starken Zeiten zu veräußern. Auch jetzt zeigt sich der Immobilienmarkt für Logistik noch recht stabil und die Nachfrage ist da. Sollte natürlich auf Grund einer drohenden Rezession deutlich mehr Produkte auf den Markt kommen, die stark unter Druck stehen, kann es aber noch zu einer Korrektur nach unten kommen.

Marc Stolte: Eine leichte Korrektur der Preise ist aktuell zu beobachten. Aufgrund gestiegener Finanzierungskosten, Reduzierung der Loan to Values und gestiegener Mietausfallrisiken. Allerdings sind das bisher nur leichte Veränderungen und auch von Assetklasse zu Assetklasse sehr verschieden. So sind Logistikimmobilien viel weniger betroffen als zum Beispiel klassische Einzelhandelsimmobilien.

Thomas Schilke: Eine gute Beratung ist sehr wichtig sowohl für Investoren als auch für die Nutzer. Gerade lokale Kompetenz ist unverzichtbar, um realistische Preisvorstellungen für die jeweilige Lage zu bekommen, genauso wie eine Vorstellung der Preisentwicklung in den nächsten Jahren. Beides sind so essentielle Entscheidungsgrundlagen, da sollte man schon die Marktkenntnis von Profis nutzen. Generell sehen Investoren viele Dinge wie z.b. di me Lage oder die Qualität der Immobilie oft auch kritischer als die Unternehmen. Um die Vorstellungen und Erwartungen beider Seiten unter einen erfolgreichen Hut zu bekommen, ist die Vermittlung durch einen erfahrenen Dritten in jedem Falle empfehlenswert.