Was braucht erfolgreiche Klimaanpassung?

Der Klimawandel wartet nicht. Extreme Hitzewellen, Starkregen und langanhaltende Dürreperioden verändern das Gesicht unserer Städte und damit das Fundament der Immobilienwirtschaft. Es geht längst nicht mehr nur um ökologische Verantwortung. Es geht um harte wirtschaftliche Risiken, aktiven Werterhalt und die langfristige Zukunftsfähigkeit von Milliardeninvestitionen.

Die neue JLL-Studie legt die systemischen Schwachstellen an der Schnittstelle zwischen Kommunen und der privaten Immobilienwirtschaft offen und zeigt, wie Sie Ihr Portfolio jetzt krisenfest aufstellen.

Sowohl deutsche Kommunen als auch institutionelle Immobilieninvestoren haben verstanden, dass dringender Handlungsbedarf besteht. Doch zwischen dem gemeinsamen Problembewusstsein und dem tatsächlichen Handeln klafft eine tiefe Lücke.

Das zeigt sich bereits bei den Marktpreisen: Ganze 85,00 % der befragten Investoren beobachten schon heute, dass sich Klimarisiken spürbar auf Transaktionspreise und Immobilienbewertungen im deutschen Markt auswirken. Drei Viertel der Akteure erwarten, dass sich dieser negative „Klima-Discount“ in den nächsten 5 bis 10 Jahren massiv intensivieren wird.

Dennoch scheitert die Umsetzung wirksamer Maßnahmen in der Praxis fast nie an fehlendem Kapital, technologischem Wissen oder mangelndem Willen. Sie scheitert an einem strukturellen Governance-Defizit . Da sich rund 75,00 % aller Gewerbeimmobilien in deutschen Großstädten im Eigentum privater und institutioneller Eigentümer befinden, ist klar: Ohne eine echte, organisierte Partnerschaft mit der Immobilienwirtschaft ist die klimaresiliente Transformation der Städte nicht realisierbar.

Für diese Studie hat JLL erstmals die Perspektiven von 87 institutionellen Investoren und 20 kommunalen Klimamanagern aus den größten deutschen Städten (darunter Berlin, Hamburg, Frankfurt, München und Köln) direkt gegenübergestellt. Das Ergebnis ist ein strategischer Weckruf für die gesamte Branche.

• 237.000.000.000,00 €: So hoch ist der geschätzte Mindestinvestitionsbedarf für die Klimaanpassung in der deutschen Immobilienwirtschaft bis zum Jahr 2035.
• 87,00 % im Bestand: Der überwiegende Teil dieses Volumens (rund 206.000.000.000,00 €) muss direkt in die Nachrüstung und Anpassung von Bestandsgebäuden fließen.
• Nur 7,00 % systematische Umsetzung: Trotz der enormen Relevanz setzen bisher erst 7,00 % der institutionellen Investoren entsprechende Anpassungsmaßnahmen systematisch in ihrem gesamten Portfolio um.

Unsere Studie hat drei fundamentale Barrieren identifiziert, die eine erfolgreiche Klimaanpassung derzeit blockieren – und zeigt auf, wie diese gelöst werden können.

Während Starkregen (69,00 %) und Überschwemmungen (55,00 %) die Risikowahrnehmung der Investoren dominieren, wird das Thema Hitze und Dürre mit nur 43,00 % im Portfolio-Risikomanagement vernachlässigt. Im direkten Kontrast dazu steht die städtische Realität: Für 100,00 % der befragten kommunalen Klimamanager ist Hitze eine zentrale Bedrohung ihrer Städte.

Die betriebswirtschaftliche Konsequenz: Hitze schädigt zwar selten die Bausubstanz direkt, mindert aber die Arbeitsproduktivität in Innenräumen massiv und treibt die Energiekosten für Kühlung in die Höhe. Wer Hitze im Risikomanagement ignoriert, riskiert an Wert verlierende Assets.

Die größte Diskrepanz der gesamten Untersuchung liegt in der Bewertung der bisherigen Zusammenarbeit:

• Investoren bewerten die Kooperation mit lokalen Klimamanagern mit durchschnittlich 3,55 von 5,00 Punkten.
• Klimamanager vergeben für dieselbe Zusammenarbeit gerade einmal magere 2,65 Punkte.

Viele Kommunen betrachten die Immobilienwirtschaft nach wie vor primär als Beteiligte mit privaten Investitionsinteressen und weniger als strategische Partner auf Augenhöhe. Dieses mangelnde gemeinsame Rollenverständnis führt dazu, dass Investoren an behördlicher Trägheit, mangelnder Flexibilität und langwierigen Genehmigungsverfahren scheitern (für 78,00 % die größte Hürde).

Ein zentrales Investitionshindernis ist die ungleiche Verteilung von Kosten und Nutzen (das sogenannte Split-Incentive-Problem). Ein typisches Beispiel aus der Praxis sind Pflegeheime oder Bürogebäude: Der Eigentümer trägt die hohen CapEx-Kosten für energetische Sanierung, Dachbegrünung oder außenliegenden Sonnenschutz. Der unmittelbare Nutzen (geringere Innentemperaturen, niedrigere Energiekosten) verbleibt jedoch primär beim Mieter oder Betreiber, ohne dass der Eigentümer diese Investition über langfristige Mietverträge zeitnah refinanzieren kann.

Um diese strukturelle Blockade aufzulösen, stellt die JLL-Studie einen wegweisenden, skalierbaren Lösungsansatz vor: Klima Improvement Districts (KIDs).

In Anlehnung an das etablierte Modell der Business Improvement Districts (BIDs) führen KIDs öffentliche und private Akteure auf Quartiersebene zusammen, um Investitionen gemeinsam zu steuern und zu finanzieren. Da Klimaanpassungsmaßnahmen – wie Entsiegelung, Regenwasserrückhaltung und Kaltluftschneisen – ihre volle Wirkung erst über Grundstücksgrenzen hinweg entfalten, ist das Quartier die einzig sinnvolle Planungsebene.

Ein solides Finanzierungsmodell aus Eigentümerbeiträgen (ca. 40,00–50,00 %), städtischen Zuschüssen (30,00–40,00 %) und Landesförderung (20,00–30,00 %) löst das Trittbrettfahrer-Problem und ermöglicht langfristige, koordinierte Planungen.

Wer jetzt zögert, verliert den Anschluss. Die gesetzlichen und finanzwirtschaftlichen Rahmenbedingungen verschärfen sich in rasantem Tempo:

• Bundes-Klimaanpassungsgesetz (KAnG): Verpflichtet die Kommunen zu systematischen Risikoanalysen, was in Zukunft direkt in schärfere Auflagen bei Bebauungsplänen und Genehmigungsverfahren einfließen wird.
• EU-Taxonomie & CSRD: Machen die Dokumentation und Offenlegung physischer Klimarisiken für immer mehr berichtspflichtige Unternehmen zwingend erforderlich.
• EBA-Guidelines: Banken sind zunehmend gesetzlich verpflichtet, die physischen Klimarisiken von Immobilien bei der Kreditvergabe und Zinskalkulation einzupreisen.

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