Klimarisiken in deutschen Städten

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• Wachsende Klimarisiken und Kosten für die Immobilienwirtschaft: Die zunehmenden Extremwetterereignisse wie Starkregen, Hitzewellen und Überschwemmungen erhöhen die Risiken und Kosten für Immobilien, einschließlich höherer Wartungs- und Versicherungskosten sowie Betriebsunterbrechungen.
  
• Notwendigkeit von Resilienz- und Anpassungsstrategien: Eine klimaresiliente Infrastruktur in Städten und Gebäuden ist entscheidend, um die langfristige Werthaltigkeit und Funktionalität zu sichern. Globale Studien zeigen, dass die Vorteile von Investitionen in klimaresistente Anpassungsmassnahmen die Kosten überwiegen. Unternehmen müssen sicherstellen, dass sie mit ihrem nächsten Mietvertrag wesentliche Fortschritte bei der Verwirklichung ihrer Ziele vorweisen können – doch sie werden vor Herausforderungen stehen, da das Angebot an kohlenstoffarmen Gebäuden Schwierigkeiten hat, mit der Nachfrage Schritt zu halten.
  
• Steigende Hitze- und Hochwasserrisiken in deutschen Städten: Städte mit ihrer dichten Bebauung, ihrem hohem Versiegelungsrad und ihrer stark frequentierten Infrastruktur sind besonderen Risiken wie Hochwasser und Hitze ausgesetzt. Bis 2050 zeigen sich zum Teil deutliche Veränderungen zum Beispiel in Frankfurt, Saarbrücken, Stuttgart oder München. Unternehmen und Investoren müssen mehr denn je, regionale Unterschiede hinsichtlich der klimatischen Veränderungen adaptieren.

Sich gegen die Folgen der Klimaveränderung abzusichern, ist wichtiger denn je. Mit „sich“ sind dabei alle Akteure der Immobilienwirtschaft gemeint: Eigentümer, Entwickler, Investoren, Finanzierer, Nutzer sowie Kommunen und Versicherer. Entsprechende Anpassungsmaßnahmen werden seit einiger Zeit umgesetzt.

Bereits seit 2008 gibt es die sogenannte Deutsche Anpassungsstrategie an den Klimawandel (DAS). Seit Juli ist nun auch das neue Klimaanpassungsgesetz in Kraft. Es soll einen verbindlichen Rahmen für Bund, Länder und Kommunen schaffen, um sich auf aktuelle und zukünftige Gefahren vorzubereiten und flächendeckend sowie dauerhaft zu finanzieren. Doch angesichts der zunehmenden Dringlichkeit der Klimakrise sind die aktuellen Initiativen längst nicht ausreichend.

„Die beste Klimaanpassungsmaßnahme wäre diejenige, die gar nicht realisiert werden müsste.“ (Helge Scheunemann, Head of Research, Germany)

Der Hauptfokus muss natürlich auf der Vermeidung von umweltschädlichen Emissionen liegen. Dazu ist der Bau und Betrieb energieeffizienter Gebäude essentiell. Gleichzeitig dürfen wir jedoch nicht die Realität ignorieren, dass das 1,5 Grad-Ziel des Pariser Klimaabkommens wahrscheinlich nicht mehr erreichbar ist. Die Welt befindet sich aktuell eher auf einem 2 Grad-Pfad. Als Beleg dafür war der 23. Juli 2024 mit einer globalen Durchschnittstemperatur von 19,04 Grad der bisher wärmste Tag seit Beginn der Wetteraufzeichnungen.

Eine kürzlich durchgeführte Umfrage unter Klimawissenschaftlern des Ausschusses für Klimaänderungen (IPCC) hat ergeben, dass 77% der Experten einen Temperaturanstieg von mindestens 2,5°C gegenüber den vorindustriellen Werten in diesem Jahrhundert sehen, falls keine radikale Maßnahmen ergriffen werden. Für viele mag 2,5°C wenig klingen, wenn man sich aber einmal die Welt vor rund 10.000 Jahren vorstellt, lag Europa unter einer meterdicken Eisschicht und die Temperatur lag „nur“ um 3-4°C unter der heutigen. Das verdeutlicht, dass bereits kleinere Abweichungen dramatische Auswirkungen haben können.

Wir müssen vorbereitet sein. Regierungen, Eigentümer und Nutzer müssen parallel zu den Bemühungen um die Reduzierung von CO₂-Emissionen die gebaute Umwelt widerstandsfähig gegen den Klimawandel machen. Angesichts der zunehmenden Wahrscheinlichkeit und Häufigkeit von Extremwetterereignissen gilt es, neben der Emissionsvermeidung auch Anpassungs- und Schutzmaßnahmen stärker als bisher in die Planung und Konzeption von Immobilien einzubeziehen. Extremwetter wie Starkregen, Überschwemmungen, extreme Hitze, Trockenheit oder Kälte beeinträchtigen nicht nur die Funktionstüchtigkeit von Gebäuden, sondern auch die Gesundheit und das Wohlbefinden der Nutzer. Durch nachhaltige Planungen können Immobilien langfristig widerstandsfähig und werthaltig gemacht werden.

Da Wetterereignisse unvorhersehbarer werden und extreme Ereignisse häufiger auftreten, steigen die Risiken für die Vermögenswerte. Eine Schätzung sieht Immobilien im Wert von 1 Billion US-Dollar allein in den USA gefährdet durch Überschwemmungen. Organisationen, die keine Klimaschutz- und Anpassungsstrategien umsetzen, stehen vor erheblichen Herausforderungen: Betriebsunterbrechungen, Schäden, höheren Wartungs- und Versicherungskosten, gepaart mit geringeren Einnahmen.
 

• Häufigere und schwerere Klimaereignisse werden die Wartungskosten und Versicherungsprämien erhöhen. Weniger belastbare Gebäude werden schwerer zu versichern sein, weniger Mieter anziehen und somit an Wert verlieren.
• Betriebsunterbrechungen und Ausfallzeiten von Immobilien führen zu geringeren Einnahmen und höheren Kosten.
• Ressourcen wie Energie und Wasser werden für Unternehmen, die keine Maßnahmen zur Reduzierung des Verbrauchs ergriffen haben, teurer. 

Die Klimaresistenz eines bestimmten Vermögenswerts wird ebenso sehr durch die Belastbarkeit seiner unterstützenden Infrastruktur - Transport, Energie, Wasser und Hygiene - bestimmt wie durch die Belastbarkeit des Vermögenswerts selbst. Aus diesem Grund werden Investoren bei ihrer makrostrategischen Ausrichtung eine höhere Risikoprämie auf Immobilien in einer von Klimaereignissen betroffenen Stadt legen, unabhängig davon, ob einzelne Immobilien gefährdet sind.

Globale Studien zeigen, dass die Vorteile von Investitionen in klimaresistente Infrastruktur die Kosten überwiegen. Widerstandsfähige Infrastrukturen beinhalten sowohl harte Schutzmaßnahmen wie Mauern und Flutschutzbarrieren als auch natürliche Infrastrukturen wie Feuchtgebiete oder begrünte und nicht-versiegelte Flächen. Solche naturbasierten Ansätze sind oftmals deutlich kostengünstiger.

Extreme Klimaereignisse wirken sich bereits auf die Preisgestaltung und Liquidität von Vermögenswerten aus. Die Preise sinken nach Klimaereignissen in der Regel, besonders an Standorten, die nicht an extreme Wetterbedingungen gewöhnt sind. Im Laufe der Zeit können wiederholte Ereignisse zu erheblichen Preisnachlässen und einem Rückgang der Nachfrage führen.  Selbst die besten Gebäude von heute müssen sich an ein sich schnell änderndes Klima anpassen, um ihre Attraktivität zu erhalten. Laut S&P Global werden mehr als 90 % der weltweit größten Unternehmen bis zu den 2050er Jahren ein Immobilienvermögen haben, welches finanziellen Klimarisiken ausgesetzt ist.

Das Klimarisiko bleibt jedoch für viele Unternehmen noch ein blinder Fleck:
 

• Laut den neuesten Daten von S&P Global verfügt nur jedes fünfte Unternehmen über einen Plan zur Anpassung an die physischen Risiken des Klimawandels. Immobilien schneiden etwas besser ab: 26,5 % passen sich an physische Risiken an.
• Laut dem Global Risk Report 2023 des Weltwirtschaftsforums „ist das Scheitern der Anpassung an den Klimawandel das zweitgrößte Risiko für Unternehmen im nächsten Jahrzehnt“.
• Während der Bericht „Decarbonizing the Built Environment“ von JLL ergab, dass 78% der Investoren und 83 % der Mieter das Klimarisiko als finanzielles Risiko ansehen, ergab eine Studie von PwC aus dem Jahr 2023, dass nur 23 % der Führungskräfte mit klimatischen Schäden in den nächsten 12 bis 18 Monaten planen.
• Auf Basis einer globalen Befragung der Münchner Rückversicherung äußersten sich 80% der 6.000 befragten Unternehmen „besorgt“ oder „sehr besorgt“ über die Folgen des Klimawandels – in Deutschland liegt der Anteil mit 70% darunter und erreicht die niedrigsten Zustimmungswerte unter den 12 teilnehmenden Ländern 

Unternehmen nennen häufig Kosten und fehlende Daten als Hindernisse für Klimarisikostrategien. Darüber behindern das Fehlen angemessener Richtlinien, fehlende Standardisierung und mangelnde Kenntnisse die Erstellung und Umsetzung von Strategien zur Minderung und Anpassung des Klimarisikos. Die Zusammenarbeit zwischen Regierungen auf allen Ebenen, Vermögenseigentümern, Kreditgebern, Versicherern und Kreditratingagenturen ist entscheidend, um Investitionen in die Widerstandsfähigkeit voranzutreiben. Vor allem bei Versicherungsgesellschaften steht das Monitoring von Klimaschäden bereits seit Jahren im Fokus. Mit Recht, denn allein die Flut im Ahrtal hat (versicherte) Schäden von rund 9 Mrd. € verursacht, und im Jahr 2024 sind bereits Sachschäden im Volumen von 2-2,5 Mrd. € aufgelaufen. 

Sämtliche oben beschriebene Effekte treffen Städte in bestimmten Bereichen mehr als ländliche Regionen. So kann der sogenannte Urban Heat Island-Effekt (UHI) die Lufttemperatur in Städten im Vergleich zu den umliegenden ländlichen Gebieten um 5-15 °C erhöhen. Asphalt hat dabei einen besonders großen Einfluss, teilweise aufgrund seiner Farbe ​​sowie seiner Neigung, Wasser aufgrund des ölbasierten Materials abzuweisen.

In einer klimaangepassten Stadt muss es also darum gehen: 

• weniger Versiegelung, also weniger Asphalt- und Betonflächen
• mehr Begrünung auf Dächern, Fassaden und Straßen
• Verwendung von reflektierenden Baumaterialine, insbesondere auf Dächern

Bei Hitze wird die Stadt auf diese Weise heruntergekühlt, bei Starkregen kann das Wasser besser versickern. Naturnahe Flussauen helfen, dass Flüsse bei Hochwasser mehr Platz finden und nicht unkontrolliert über die Ufer treten.

Doch nicht alle Regionen und Städte weltweit als auch in Deutschland werden von klimatischen Veränderungen gleichermaßen betroffen sein. Mithilfe von Modellen lassen sich mittlerweile Klimaszenarien entwickeln, die sehr kleinräumig Informationen liefern über die Wahrscheinlichkeit, mit der bestimmte Extremwettereignisse auftreten können. Der Blick der Szenarien reicht dabei meistens bis zum Jahr 2050 bzw. bis zum Ende dieses Jahrhunderts. Die folgende Abbildung zeigt anhand eines global vergleichbaren Risikoscores, in welchem Maße sich für ausgewählte deutsche Städte die Klimarisikobewertung in den nächsten rund 25 Jahren bis 2050 entwickeln wird. Ausgangsjahr für den Vergleich ist das Jahr 2020, inhaltlich fließen Berechnungen für verschiedene Extremwettereignisse wie Hochwasser, Wind, Hitze, Hagel, Trockenheit, Waldbrände, Niederschlag und Kälte mit ein.

Einige allgemeine Trends lassen sich aus der Analyse dieser Daten ableiten:

• Im Aggregat aller acht untersuchten Wettereignisse wird die stärkste Veränderung des Risikos für Frankfurt am Main erwartet
• Für alle untersuchten Städte gilt: das höchste Risiko wird im Indikator Hitze erwartet, nochmals verschärft in den süd-/südwestlichen Städte wie Frankfurt am Main, Saarbrücken, Stuttgart oder München
• Damit einher geht eine erhöhte Gefahr von Hagel aus, für den besonders in Frankfurt am Main und Saarbrücken eine deutliche Zunahme erwartet wird, häufig auch in Kombination mit längeren Phasen von Trockenheit
  
• Im Jahr 2050 dürften auch die Hochwasserrisiken in den meisten Städten steigen, zumal vor allem für München, Dresden und Leipzig zusätzlich vermehrt Starkniederschläge hinzukommen
• Wenig überraschend sinkt das Kälte-Risiko bis 2050, die Anzahl der sogenannten Frost- oder Eistage wird signifikant zurückgehen

Bestätigt werden diese Szenarien und die Veränderungen der Klimarisiken durch Daten des Helmholtz-Instituts. Hier wurde ebenfalls auf Land- und Stadtkreisebene untersucht, wie sich Extremwettereignisse unter bestimmten Szenarien bis zur Mitte dieses Jahrhunderts entwickeln werden. Keine Region in Deutschland wird dabei verschont bleiben, die regional unterschiedlichen Ausprägungen werden aber auch hier deutlich.  

mögliche Klimaveränderungen bis Mitte des 21. Jh. (2036 bis 2065)
Scenario ohne Klimaschutz (RCP 8.5)

Für die sieben Immobilienhochburgen stellt sich die Entwicklung in Auszügen dabei wie folgt dar. 

^{Quelle: Climate Service Center Germany (GERICS), Eine Einrichtung der Helmholtz-Zentrum hereon GmbH; Deutscher Wetterdienst (DWD), HYRAS 3.0]}

• Heiße Tage: Zusätzliche Tage pro Jahr mit einer Höchsttemperatur von mehr als 30 °C.
  
  
• Trockene Tage: Zusätzliche Tage pro Sommer (Juni-August), an denen die Niederschlagsmenge weniger als 1 mm beträgt.
  
  
• Eistage: Weniger Tage pro Jahr mit einer Tagesmaximumtemperatur geringer als 0 °C.
  
  
• Starkregentage: Zusätzliche Tage pro Jahr, an denen die Niederschlagsmenge (Regen und Schnee) von 20mm erreicht oder überschritten wird.

Eigentümer:

• Die Nachfrage wird sich als Reaktion auf das Klimarisiko ändern; integrieren Sie die Klimarisikomodellierung in Ihre Anlagestrategien. Vermeiden Sie Investitionen an Orten, die am stärksten Klimagefahren betroffen sind.
• Berücksichtigen Sie die Resilienzstrategien der Städte sowie die potentielle Anfälligkeit der lokalen Verkehrsinfrastruktur und Versorgungsnetze für  Strom und Wasser bei Klimaereignissen.
• Verfolgen Sie einen ganzheitlichen Ansatz: Bewerten Sie physische Klimarisiken und Resilienzplanungen neben der Dekarbonisierung und der Neupositionierung von Bestandsimmobilien.
• Identifizieren Sie die am stärksten gefährdeten Immobilien und arbeiten Sie an Resilienzmaßnahmen. Bleiben Sie über Änderungen auf dem Laufenden und überprüfen Sie die Klimarisiken jährlich.
• Engagieren und kooperieren Sie mit anderen Interessengruppen und Wissenschaftlern (z.B. über die neue Hitzeschutzstrategie des BMWSB), um integrierte Resilienzstrategien zu entwickeln und umzusetzen. Prävention ist immer kostengünstiger als Schadensregulierung.
• Versicherungen und finanzierende Banken werden ihr grundsätzliches Engagement für betroffene Immobilien zukünftig mehr denn je überprüfen. Bedenken Sie: steigende Risikoprämien bedeuten höhere immobilienspezifische Kosten; ohne Versicherungsschutz keine Finanzierung.
• Chance: Klimaanpassungen Gebäude führt zu stabileren Werten, insbesondere wenn transitorische Risiken umgesetzt sind.

Nutzer:

• Identifizieren Sie die Standorte, die am anfälligsten für Klimagefahren und Infrastrukturausfälle sind, und entwickeln Sie dann entsprechende Strategien für Ihr Portfolio.
• Arbeiten Sie mit Vermietern zusammen, um Notfallpläne für extreme Wetterereignisse zu erstellen und Bereiche für eine längerfristige Zusammenarbeit zu identifizieren. Stellen Sie sicher, dass diese durch Klauseln in grünen Mietverträgen klar umrissen sind.
• Entwickeln und integrieren Sie Resilienzstrategien, um langfristigen Mehrwert zu schaffen, indem Sie die Bedürfnisse bezüglich Gesundheits und Wohlbefinden der Mitarbeiter, soziale Auswirkungen und die Schaffung inklusiver Räume berücksichtigen.
• Kommunikation und Abstimmung zwischen Interessengruppen auf allen Ebenen, von Lieferanten bis zur Führungsebene, ist für Klimaschutz- und Anpassungspolitiken unerlässlich. Während die Welt mit den Folgen des Klimawandels zu kämpfen hat, werden sich die Auswirkungen des Klimawandels in den kommenden Jahren verschärfen und die Branche vor konkrete und zunehmend dringliche materielle Herausforderungen stellen.

Selbst mit engagiertem Klimaschutz kann der Klimawandel nicht mehr verhindert, sondern nur noch begrenzt werden. Es ist daher wichtig, sich rechtzeitig an die Klimaveränderungen anzupassen, um die Widerstandsfähigkeit von Gesellschaft, Wirtschaft und Ökosystemen zu erhöhen und Schäden so weit wie möglich zu minimieren. Klimaschutzmaßnahmen und Anpassungsstrategien sollten dabei Hand in Hand gehen.

Die Auswirkungen des Klimawandels sind mit einigen Unsicherheiten verbunden. Es ist sicher, dass extreme Wetterereignisse häufiger und intensiver auftreten werden, aber der genaue Ort und Zeitpunkt sind ungewiss. Auch die Auswirkungen gradueller Klimaveränderungen sind aufgrund von Kippunkten und Wechselwirkungen nicht genau vorherzusagen. Investitionen in Klimaanpassungsmaßnahmen unterscheiden sich daher von anderen Investitionen. Sie müssen getätigt werden, ohne genaue Kenntnis darüber zu haben, wie stark der Klimawandel tatsächlich ausfallen wird und wo und in welchem Ausmaß extreme Wetterereignisse auftreten werden.

Eine genaue Kosten-Nutzen-Analyse im Voraus nicht möglich. Dennoch sind Maßnahmen zur Klimaanpassung unerlässlich, um die Folgen des Klimawandels abzuschwächen und zukünftige Schäden möglichst gering zu halten.