Green Leases – mit grünen Mietverträgen Nachhaltigkeitspotenziale von Immobilien ausschöpfen

Green Leases, oder grüne Mietverträge, halten zunehmend Einzug in die Diskussionen rund um ESG und Dekarbonisierung in der Immobilienbranche. Doch was genau ist damit gemeint, wo steht der Markt und wo liegen die Vorteile?

Der Zentrale Immobilien Ausschuss (ZIA) definiert in seinem 2018 veröffentlichten Leitfaden den Green Lease als „ein auf Nachhaltigkeit gerichteter Mietvertrag, der durch seine besondere Ausgestaltung – gegebenenfalls flankiert durch die Anforderungen einer etwa vorhandenen Zertifizierung der Immobilie – den Mieter zu einer möglichst nachhaltigen Nutzung und den Vermieter zu einer möglichst nachhaltigen Bewirtschaftung der Immobilie veranlassen soll“. Eine genauere Definition oder gar gesetzliche Festlegung, welche Aspekte oder Klauseln ein Green Lease enthalten muss, gibt es derzeit noch nicht, sodass sich Marktteilnehmer bei der Ausgestaltung ihrer Green Leases oft auf den ZIA-Leitfaden als Brancheninitiative beziehen.

Hauptargumente für Green Leases sind CO2-Reduktion und Transparenz

Nachhaltigkeitsstandards und Vorschriften: In vielen Ländern gibt es zunehmend Umweltstandards und Vorschriften, die Immobilienbesitzer zur Einhaltung von Nachhaltigkeitspraktiken verpflichten. Da ein überwiegender Teil der CO2-Emissionen im Gebäudebetrieb jedoch durch den Mieter verursacht wird, fehlt Eigentümern häufig ein wesentlicher Teil der notwendigen Daten für die Ermittlung des CO2-Fußabdrucks – etwa zur Berechnung des „Stranding Years“ oder für die ESG-Berichterstattung. Green Leases helfen dabei, Kennzahlen zu erhalten bzw. Standards zu erfüllen. Es geht also vielleicht nur „Hand in Hand“. Denn der Weg hin zum klimaneutralen Gebäude führt nur über den Nutzer und sein Energieverbrauchsverhalten.

Transparenz darüber zu erhalten, was im Gebäude geschieht, dient aber nicht nur dem Vermieter, auch der Mieter profitiert von konkreten Nachhaltigkeitsklauseln. Insbesondere größere Corporates, aber auch immer mehr kleine und mittelständische Unternehmen, haben sich Nachhaltigkeitszielen verpflichtet, die sie auf ihren gemieteten Flächen ohne Zutun des Vermieters oft nicht erreichen können, z. B. die Erreichung der Klimaneutralität bis 2040 oder 2050.

Die Umsetzung hinkt den guten Vorsätzen noch hinterher
 

Wenn Green Leases ein wesentlicher Schritt hin zur Erreichung der CO2-Ziele sind, liegt die Vermutung nahe, dass diese sich bereits flächendeckend etabliert haben. Dies ist aber nicht der Fall. Laut einer JLL-Untersuchung haben erst rund 30 bzw. 40 Prozent der befragten Mieter bzw. Vermieter überhaupt Green- Lease-Klauseln in ihre Mietverträge integriert. Und häufig handelt es sich noch um sogenannte Bemühensklauseln, die im Gegensatz zu verpflichtend formulierten Regelungen ein stumpfes Schwert beim Durchsetzen von Nachhaltigkeitsinteressen gegenüber der anderen Partei sind. Auch befinden sich die Green- Lease-Klauseln oft ausschließlich im Anhang zum Mietvertrag und finden deshalb nur wenig Beachtung.

Die Initiativen werden aktuell noch vermehrt von Vermietern vorangetrieben, die ihren Mietern Klauseln vorgeben, die in erster Linie den eigenen Interessen dienen. So nachvollziehbar das ist, verfestigt es die traditionell vorherrschende Distanz zwischen Vermieter und Mieter, die die notwendige Kooperation bei Nachhaltigkeitsthemen erschwert. Diese ist aber nicht nur notwendig, sondern auch sinnvoll. Denn beide Seiten profitieren von vertraglichen Abmachungen zur Nachhaltigkeitsförderung.

Voraussetzung für erfolgreiche „Green Leases“

Für eine größere Akzeptanz und Umsetzung von Green Leases müssen sich vor allem drei Dinge ändern.

1. Mehr Verständnis hinsichtlich der Vorteile von Green Leases sowohl auf Vermieter- als auch auf Mieterseite –insbesondere für den Zusammenhang zwischen konkreten Nachhaltigkeitszielen und deren Umsetzung auf den Mietflächen. Oft werden Green-Lease-Klauseln willkürlich integriert, um die „ESG-Box zu ticken“, auch wenn einige Klauseln vielleicht im konkreten Fall gar nicht notwendig wären. Hier gilt oft noch das Motto „viel hilft viel“. Je klarer die Ziele und Prioritäten auf beiden Seiten, umso einfacher gestaltet sich auch die Verhandlung der Green-Lease-Klauseln auf Augenhöhe.

2. Kooperation statt Konfrontation zwischen Vermieter und Mieter. Eine Erreichung der Nachhaltigkeitsziele des einen ist ohne Mitwirkung des anderen nicht oder kaum möglich. Diese Realität sollte sich im Umgang miteinander widerspiegeln.

3. Einigung auf (Mindest-)Standards. Da es nach wie vor keine gesetzliche Pflicht für Green Leases gibt, wie etwa in Frankreich, und es neben dem ZIA-Leitfaden keine branchenweiten Standards oder Mindestanforderungen in Deutschland gibt, welche Klauseln ein Green Lease enthalten muss, herrscht vielfach noch Verunsicherung. Dies hemmt die Integration von Green Leases und sorgt für hohen individuellen Aufwand, Klauseln eigenständig zu formulieren.

Es lohnt sich für beide Parteien eines Mietverhältnisses, sich mit den Möglichkeiten von Green Leases auseinanderzusetzen und diese in ihre Vertragspraxis zu integrieren.

Die Forderungen nach ESG-Konformität und Nachhaltigkeit zwingen mittelfristig Unternehmen jeder Art dazu, ihr Handeln zu durchleuchten, anzupassen und zu belegen. Dafür braucht es Daten und konkrete Ziele/Standards. Green Leases stellen eine vielversprechende Möglichkeit dar, auch das Nachhaltigkeitspotenzial von Immobilien voll auszuschöpfen, um die eigenen Nachhaltigkeitsziele zu erreichen.

Im nächsten Artikel widmen wir uns näher der Vielzahl an Vorteilen für Vermieter und Mieter. Diese sind nicht nur Grund genug, sich selbst mit diesem Thema in der Vermietung zu befassen, sondern können auch als Argumentationsgrundlage für das Gegenüber dienen.