German PBSA Market Perspectives 2026

Das institutionelle Segment für studentisches Wohnen (PBSA) hat in den letzten Jahren eine starke operative Entwicklung gezeigt. Mit signifikanten Steigerungen sowohl bei den Belegungsquoten als auch beim Mietpreiswachstum hat es sich als attraktive Alternative und Ergänzung im Spektrum der Wohnimmobilieninvestments etabliert. Es ist daher nicht überraschend, dass das Interesse institutioneller Investoren an diesem Segment erheblich zugenommen hat. Fondsstrukturen, die auf PBSA-Investments abzielen, konnten in jüngster Zeit ein bemerkenswertes Wachstum verzeichnen. Während das Transaktionsvolumen in den Vorjahren relativ verhalten blieb und in den Jahren 2023 und 2024 während der Zinswende auf unter 200 Millionen Euro fiel, zeigt die Marktaktivität nun deutliche Anzeichen einer Beschleunigung (~200 Millionen Euro im ersten Halbjahr 2026), wobei insbesondere im Bereich der Portfoliotransaktionen eine zunehmende Dynamik aufkommt.

Trotz steigender Mieten hat sich die Nachfrage im privaten PBSA-Segment, das unter Wohnraummietverträgen betrieben wird, deutlich verbreitert.¹ Internationale Studierende bleiben eine zentrale und strategisch wichtige Mietergruppe. Ihre Nachfrage wird durch spezifische Bedürfnisse wie die Überwindung bürokratischer und sprachlicher Hürden sowie den Bedarf an Unterstützung vor Ort und Plug-and-Play-Lösungen angetrieben. Die Zahl der internationalen Studierenden in Deutschland hat mit einem Wachstum von +46% im letzten Jahrzehnt auf rund 469.500 (2024) einen Rekordwert erreicht. Jedoch hat der starke Anstieg der Wohnkosten im Segment der Wohngemeinschaften (WG) die Kluft in der Erschwinglichkeit zwischen traditionellen Wohnformen und privaten PBSA-Angeboten erheblich verringert, was die potenzielle Nutzergruppe beträchtlich erweitert. Dies macht professionell verwaltetes studentisches Wohnen auch für inländische Studierende zu einer zunehmend attraktiven Option.

Auf Betreiberseite hat sich der Fokus entscheidend auf die Optimierung der operativen Performance verlagert, da sich der Sektor allmählich über die Phase des mietgetriebenen Wachstums hinausbewegt. Der Schlüssel zur Steigerung der operativen Ergebnisse liegt nun in der Verbesserung der operativen Effizienz und der Reduzierung von Betriebskosten. Institutionelle Investoren fordern Transparenz des Netto-Betriebsergebnisses (NOI) auf Objektebene sowie skalierbare Plattformen mit Funktionen wie dynamischer Preisgestaltung und zentralisierter Vermietung. In diesem Zusammenhang bekommen intelligente Technologien zur Steuerung der verbrauchsabhängigen Kosten besonderes Augenmerk als Hebel zur Wertschöpfung. Die Fähigkeit, einen nachhaltigen Betrieb zu gewährleisten und nachzuweisen, wird zu einem entscheidenden Faktor für die Attraktivität am Markt.

Um die Wohnraumknappheit und die zunehmende Wohnkostenbelastung zu dämpfen, hat die Bundesregierung in 2026 eine umfassende Mietrechtsreform initiiert. Diese zielt vor allem auf das Segment des möblierten Wohnens und des Wohnens auf Zeit ab und insbesondere darauf ausgerichtet ist, Schlupflöcher in den Regelungen der Mietpreisbremse zu schließen.² Für das PBSA-Segment ist entscheidend, dass private PBSA-Objekte, die nach dem Wohnheimgesetz betrieben werden, von diesen Bestimmungen ausgenommen bleiben.2 Für den breiteren privaten Mietmarkt könnte dieser regulatorische Eingriff jedoch zu einer Verknappung des Angebots an geeignetem studentischem Wohnraum führen. Dies könnte die bereits niedrigen Versorgungsquoten (sowohl bei privaten als auch bei öffentlichen Anbietern) weiter unter Druck setzen, als sie derzeit in den großen städtischen Märkten zu beobachten sind.

Hinweis: (1) Im Gegensatz zu gewerblichen Konzepten wie beispielsweise im Hotel-Segment. (2) Hinweis: Angaben ohne Gewähr und vorbehaltlich möglicher Änderungen. Stand: Juni 2026.