Fakten zum Wohnungsmarkt in der Schweiz

Am 31. Dezember 2025 umfasste die ständige Wohnbevölkerung der Schweiz 9'124’300 Personen, gegenüber 9'051’000 im Vorjahr (+73’300 Personen, +0.8%). Die Bevölkerung nahm in allen Kantonen zu. Das stärkste Wachstum verzeichneten Schaffhausen (+1.6%), Basel-Stadt (+1.4%) und das Wallis (+1.3%). Am wenigsten legte die Bevölkerung in den Kantonen Glarus und Tessin (je +0.2%) sowie Bern, Jura und Neuenburg (je +0.4%) zu.

Im Jahr 2025 überstieg die Zahl der Personen ab 65 Jahren in der Schweiz erstmals die Zahl der unter 20-Jährigen. Diese Entwicklung verdeutlicht die schneller fortschreitende demografische Alterung der letzten Jahre. Die Geburtenhäufigkeit ging 2025 im vierten Jahr in Folge zurück, wobei sich der Rückgang verlangsamte.

Im Jahr 2025 wurden 204’600 Einwanderungen verzeichnet, wovon 23’100 Personen mit Schweizer Staatsangehörigkeit und 181’500 ausländische Personen betrafen. Der Wanderungssaldo (Differenz zwischen Ein- und Auswanderungen) verringerte sich von 82’800 im Jahr 2024 auf 77’300 im Jahr 2025 (-6.6%).

Gemäss dem vom Bundesamt für Statistik (BFS) berechneten Referenzszenario dürfte die ständige Wohnbevölkerung der Schweiz von 9.1 Millionen Personen Ende 2025 auf 10.5 Millionen im Jahr 2055 ansteigen. Dieses Wachstum wird in erster Linie der Migration zuzuschreiben sein. Sein Ausmass hängt von den sozioökonomischen und politischen Entwicklungen in der Schweiz ab. Zudem wird die Bevölkerung in den kommenden Jahrzehnten weiter altern.

Nebst dem Referenzszenario wurden zwei weitere Szenarien berechnet. Das «hohe» Szenario geht von einer höheren Nettomigration, einer leicht zunehmenden Geburtenhäufigkeit und einer schneller steigenden Lebenserwartung aus. Dieses Szenario führt zu einer ständigen Wohnbevölkerung von 11.7 Millionen Personen im Jahr 2055. Das «tiefe» Szenario rechnet mit einer geringeren Nettomigration, einer leicht sinkenden Geburtenhäufigkeit und einer kaum noch steigenden Lebenserwartung. Sollte dieses Szenario eintreffen, wird die Bevölkerung im Jahr 2055 voraussichtlich 9.3 Millionen Personen umfassen.

Die Leerwohnungsziffer ist innert Jahresfrist um 0.08 Prozentpunkte von 1.08% auf 1.00% zurückgegangen. Damit setzte sich die Abnahme bereits im fünften Jahr in Folge fort - seit 2021 insgesamt um 0.72 Prozentpunkte.

Im Kantonsvergleich lag die tiefste Leerwohnungsziffer in Genf (0.34%), gefolgt von Zug (0.42%) und Zürich (0.48%). Insgesamt blieben 15 Kantone mit einer Leerstandsquote unter der 1-Prozent-Marke. Die Kantone Jura (3.03%) und Solothurn (2.05%) wiesen die höchsten Leerwohnungsziffern aus und lagen als Einzige über der 2-Prozent-Marke. In 19 Kantonen nahm die Quote gegenüber dem Vorjahr ab, in sechs stieg sie an und im Kanton Graubünden blieb sie unverändert.

Am Stichtag 1. Juni 2025 wurden insgesamt 37’194 unbewohnte Wohnungen zur Miete angeboten. Dies entspricht im Jahresvergleich einem Rückgang von 3’229 Mietwohnungen bzw. einem Minus von 8%. Schon in den letzten 5 Jahren verringerte sich das Angebot an leer stehenden Mietwohnungen kontinuierlich.

3’959 leer stehende Neubauwohnungen (nicht älter als zwei Jahre) waren am 1. Juni 2025 in der Schweiz zur Dauermiete oder zum Kauf ausgeschrieben. Das waren 251 Einheiten bzw. 6% weniger als noch ein Jahr zuvor. Die meisten Leerwohnungen haben drei (14’664 Einheiten) oder vier Zimmer (12’804 Einheiten).

Ende 2024 wurden in der Schweiz 1.8 Millionen Gebäude mit Wohnnutzung sowie 4.84 Millionen Wohnungen gezählt. Die Hälfte der Gebäude wurde nach 1970 erstellt. Der Kanton Freiburg verfügt über einen aussergewöhnlich neuen Gebäudepark: 29% der Gebäude stammen aus dem 21. Jahrhundert. Im Gegensatz dazu beträgt der Anteil der in dieser Bauperiode erstellten Gebäude im Kanton Basel-Stadt nur gerade 5%.

2024 wurden in der Schweiz 52.2% aller Wohngebäude mit fossilen Energiequellen (Heizöl und Gas) beheizt, dies trotz des stetigen Rückgangs von Heizöl in den letzten 40 Jahren. 23% der Gebäude sind mit Wärmepumpen ausgestattet, ein Anteil der stark gestiegen ist. 12.4% der Gebäude wurden mit Holz und 7.1% mit Elektrizität beheizt. Während die meisten vor 2001 erstellten Gebäude mit Heizöl beheizt werden, trifft dies ab Baujahr 2011 auf weniger als 2% der Gebäude zu. In fast drei Vierteln der ab 2011 gebauten Gebäude ist eine Wärmepumpe installiert, bei den vor 1971 erstellten Gebäuden liegt dieser Anteil unter 11%. 2024 wurde in der Schweiz in 28.9% der Wohngebäude das Warmwasser mit Elektrizität aufbereitet. Die zweithäufigste Energiequelle für die Warmwasseraufbereitung war Heizöl mit einem Anteil von 26.1%.

Die durchschnittliche Haushaltsgrösse beträgt 2.18 Personen. Rund 36% aller dauernd bewohnten Wohnungen werden von ihren Eigentümern selbst bewohnt. Das ist der geringste Anteil unter allen europäischen Ländern. Die Wohneigentumsquote hatte zwischen 1970 und 2015 kontinuierlich zugenommen, was hauptsächlich der raschen Zunahme des Stockwerkeigentums zu verdanken war. Seither ist aufgrund des erreichten Preisniveaus und der damit schwieriger zu erreichenden Tragbarkeitsrichtlinien ein leichter Rückgang zu verzeichnen.

2.5 Millionen Haushalte wohnten im Jahr 2024 zur Miete. Die städtischen Kantone Basel-Stadt (85%) und Genf (78%) weisen den höchsten Anteil an Mietwohnungen auf, die Kantone Wallis (43%) und Jura (48%) hingegen die tiefsten.

Die beiden Erhöhungen des hypothekarischen Referenzzinssatzes im Jahr 2023 führten für einen Teil der Mieterschaft zu Mietanpassungen. Die durchschnittliche Nettomiete für Vierzimmerwohnungen belief sich Ende 2024 auf 1’708 Franken, das sind 38 Franken mehr als Ende 2023. Die Mieten variieren jedoch stark je nach Dauer der Belegung. Ausserdem sind neue Wohnungen deutlich teurer als ältere Wohnungen gleicher Grösse. So zahlten Haushalte, die seit mehr als zwanzig Jahren in einer Vierzimmerwohnung lebten, im Durchschnitt fast 1’000 Franken weniger als diejenigen, die kürzlich einen Mietvertrag für eine neue Wohnung gleicher Grösse abgeschlossen hatten (1’355 Franken Nettomiete gegenüber 2’304 Franken). Die höchsten Mieten waren in den Kantonen Zug, Zürich und Schwyz zu finden, am wenigsten Miete zahlte man in den Kantonen Jura, Neuenburg und Uri.

Im Jahr 2025 befanden sich 45% der Mietwohnungen in Privatbesitz. Zwei Drittel (67%) der vor 1946 errichteten Wohnungen waren in Privatbesitz, während es bei den nach 2000 gebauten Wohnungen nur knapp ein Drittel (33%) war.
Weitere Informationen zum Wohnungsmarkt in der Schweiz finden Sie hier:

https://www.jll.com/de-de/insights/market-perspectives/switzerland-living-de

Quellen: Bundesamt für Statistik (BFS), Bundesamt für Wohnungswesen (BWO)