Fakten zum Wohnungsmarkt in der Schweiz

Am 31. Dezember 2025 umfasste die ständige Wohnbevölkerung der Schweiz 9'127’100 Personen (+76’100 Personen, +0.8%). Das Bevölkerungswachstum setzte sich zwar fort, verlangsamte sich jedoch, da weniger Personen einwanderten und mehr auswanderten. Zwischen 2024 und 2025 verzeichnete der Kanton Schaffhausen das stärkste Bevölkerungswachstum (+1.6%).

Zwischen 2024 und 2025 stieg die Zahl der Senior*innen (65 Jahre oder älter) um 2.3% auf 1.8 Millionen. Dieser seit mehreren Jahren andauernde Anstieg führte 2025 dazu, dass die Zahl der Senior*innen die Zahl der unter 20-Jährigen erstmals überstieg.

Gemäss dem vom Bundesamt für Statistik (BFS) berechneten Referenzszenario dürfte die ständige Wohnbevölkerung der Schweiz von aktuell 9.1 Millionen Personen auf 10.5 Millionen im Jahr 2055 ansteigen. Dieses Wachstum wird in erster Linie der Migration zuzuschreiben sein. Sein Ausmass hängt von den sozioökonomischen und politischen Entwicklungen in der Schweiz ab. Zudem wird die Bevölkerung in den kommenden Jahrzehnten weiter altern.

Nebst dem Referenzszenario wurden zwei weitere Szenarien berechnet. Das «hohe» Szenario geht von einer höheren Nettomigration, einer leicht zunehmenden Geburtenhäufigkeit und einer schneller steigenden Lebenserwartung aus. Dieses Szenario führt zu einer ständigen Wohnbevölkerung von 11.7 Millionen Personen im Jahr 2055. Das «tiefe» Szenario rechnet mit einer geringeren Nettomigration, einer leicht sinkenden Geburtenhäufigkeit und einer kaum noch steigenden Lebenserwartung. Sollte dieses Szenario eintreffen, wird die Bevölkerung im Jahr 2055 voraussichtlich 9.3 Millionen Personen umfassen.

Die Leerwohnungsziffer sank innert Jahresfrist um 0.07 Prozentpunkte von 1.00% auf 0.93%. Sie ist damit im sechsten Jahr in Folge rückläufig und hat in diesem Zeitraum um 0.79 Prozentpunkte abgenommen.

Im Kantonsvergleich lag die tiefste Leerwohnungsziffer im Kanton Zug (0.20%), gefolgt von den Kantonen Genf (0.31%) und Obwalden (0.38%). Insgesamt blieb sie in 15 Kantonen unter der 1-Prozent-Marke. Die Kantone Jura (3.35%) und Solothurn (1.91%) wiesen schweizweit die höchsten Leerwohnungsziffern aus. In 20 Kantonen nahm die Quote gegenüber dem Vorjahr ab, in fünf stieg sie an und im Kanton Appenzell Ausserrhoden blieb sie unverändert.

Am Stichtag 1. Juni 2026 wurden in der ganzen Schweiz 34’690 unbewohnte Wohnungen zur Miete angeboten. Dies entspricht im Jahresvergleich einem Rückgang von 2’504 Mietwohnungen bzw. einem Minus von 7%. Schon in den letzten sechs Jahren verringerte sich das Angebot an leer stehenden Mietwohnungen kontinuierlich. Auch die Zahl der unbewohnten und zum Kauf angebotenen Wohnungen fiel innert Jahresfrist um 4% (-458 Einheiten) auf insgesamt 10’803 Wohnungen.

3’910 leer stehende Neubauwohnungen (nicht älter als zwei Jahre) waren am 1. Juni 2026 in der Schweiz zur Dauermiete oder zum Kauf ausgeschrieben. Das waren 49 Einheiten bzw. 1% weniger als noch ein Jahr zuvor. Die meisten Leerwohnungen haben drei (13’691 Einheiten) oder vier Zimmer (11’929 Einheiten).

Ende 2025 wurden in der Schweiz 1.8 Millionen Gebäude mit Wohnnutzung sowie 4.88 Millionen Wohnungen gezählt. Die Hälfte der Wohngebäude werden mit fossilen Energieträgern (Öl und Gas) beheizt. Die wichtigste Energiequelle fürs Heizen ist weiterhin Heizöl, das in 33% aller Gebäude genutzt wird. Dieser Anteil ist jedoch im Laufe der letzten 40 Jahre konstant zurückgegangen. In 17% aller Gebäude ist eine Gasheizung installiert. Der Anteil der Gebäude mit einer Wärmepumpe (25%) hat sich seit dem Jahr 2000 versechsfacht. Drei Viertel der in den letzten zehn Jahren erbauten Gebäude verfügten über eine Wärmepumpe.

Die durchschnittliche Haushaltsgrösse beträgt 2.18 Personen. Rund 36% aller dauernd bewohnten Wohnungen werden von ihren Eigentümern selbst bewohnt. Das ist der geringste Anteil unter allen europäischen Ländern. Die Wohneigentumsquote hatte zwischen 1970 und 2015 kontinuierlich zugenommen, was hauptsächlich der raschen Zunahme des Stockwerkeigentums zu verdanken war. Seither ist aufgrund des erreichten Preisniveaus und der damit schwieriger zu erreichenden Tragbarkeitsrichtlinien ein leichter Rückgang zu verzeichnen.

2.5 Millionen Haushalte wohnten im Jahr 2024 zur Miete. Die städtischen Kantone Basel-Stadt (85%) und Genf (78%) weisen den höchsten Anteil an Mietwohnungen auf, die Kantone Wallis (43%) und Jura (48%) hingegen die tiefsten.

Die durchschnittliche Nettomiete für Vierzimmerwohnungen belief sich Ende 2024 auf 1’708 Franken, das sind 38 Franken mehr als Ende 2023. Die Mieten variieren jedoch stark je nach Dauer der Belegung. Ausserdem sind neue Wohnungen deutlich teurer als ältere Wohnungen gleicher Grösse. So zahlten Haushalte, die seit mehr als zwanzig Jahren in einer Vierzimmerwohnung lebten, im Durchschnitt fast 1’000 Franken weniger als diejenigen, die kürzlich einen Mietvertrag für eine neue Wohnung gleicher Grösse abgeschlossen hatten (1’355 Franken Nettomiete gegenüber 2’304 Franken). Die höchsten Mieten waren in den Kantonen Zug, Zürich und Schwyz zu finden, am wenigsten Miete zahlte man in den Kantonen Jura, Neuenburg und Uri.

Im Jahr 2025 befanden sich 45% der Mietwohnungen in Privatbesitz. Zwei Drittel (67%) der vor 1946 errichteten Wohnungen waren in Privatbesitz, während es bei den nach 2000 gebauten Wohnungen nur knapp ein Drittel (33%) war.

Weitere Informationen zum Wohnungsmarkt in der Schweiz finden Sie hier:

https://www.jll.com/de-de/insights/market-perspectives/switzerland-living-de

Quellen: Bundesamt für Statistik (BFS), Bundesamt für Wohnungswesen (BWO)