Auf Büroinvestoren kommen enorme Herausforderungen, aber auch Chancen zu

Die Büroimmobilie, bis vor kurzem noch „Everybodys Darling“, wurde 2023 zum Problemfall erklärt. Insbesondere bei Core-Immobilien ist der Markt aufgrund der überraschend schnellen Zinssteigerung fast zum Erliegen gekommen. Es ist ausreichend Eigenkapital für Core-Objekte vorhanden – sowohl aus dem institutionellen als auch dem privaten Sektor. Jedoch fehlt es meistens an willigen Verkäufern, die sich in der aktuellen Finanzierungslandschaft den hohen Renditeanforderungen potenzieller Käufer beugen können oder wollen. Denn die Eigentümer wissen: Die besten Immobilien in den entsprechenden Lagen werden in den kommenden Jahren steigende Mieten erfahren, und von solchen Assets trennt man sich nur ungern. 

Hochwertige Bürogebäude werden in Zukunft noch wertvoller – denn sie werden zur Mangelware, weil neue Projekte kaum angestoßen werden. Zwar dürfte infolge von Homeoffice oder einer Rezession auch die Flächennachfrage zurückgehen, dennoch wird der limitierte Bestand an hochwertigen, ESG-konformen Flächen in erstklassigen Lagen nicht ausreichen, um die Nachfrage zu befriedigen. Dies ist eine große Chance, sich entsprechend zu positionieren.

Für viele Bestandsgebäude droht derweil die Transformation zum Stranded Asset – sofern sie nicht auf ESG-Standard gebracht werden. Der Aufwand dafür ist allerdings hoch und die aktuellen Mieteinnahmen reichen im Regelfall nicht aus, um bei den derzeitigen Fremdkapitalkosten eine ESG-Repositionierung ohne größere Umlage durchzuführen. Daher dürften die Büromieten zukünftig nicht nur im Spitzensegment, sondern auch in der Breite steigen. Für eigenkapitalstarke Investoren öffnet sich daher aktuell ein günstiges Zeitfenster, um Zukäufe zu tätigen. 

Allerdings wird es nicht für alle Bürostandorte eine Zukunft geben: Einige Büroimmobilien werden künftig ihr Heil in einer anderen Nutzung finden müssen. Das gilt insbesondere für Objekte in der Peripherie der Großstädte, die schon jetzt mit langfristigen Leerständen zu kämpfen haben. Eine Umwidmung von Teilflächen in Einzelhandel, Freizeit, Gastronomie oder Wohnen könnte Druck aus dem Markt nehmen und den Standort verbessern. Zusätzlich werden Quartiersentwicklungen sowie eine Aufwertung der Lagen und damit der Objekte durch eine verbesserte Infrastruktur als Schlüssel gesehen. Auch die Gemeinden sind als Stakeholder in der Pflicht, Bebauungspläne anzupassen und Teil der Repositionierung zu werden. Und zu guter Letzt werden sich auch viele Investmentmanager weiter professionalisieren und von dem strikten Fokus auf eine Assetklasse abrücken. Sie werden künftig generalistischer arbeiten und ausgebildet werden.

Konsens herrscht unter den Marktteilnehmern, dass das Büro trotz Homeoffice ein wichtiger Faktor bleiben wird und weiterhin benötigt wird – wenn auch mit einem geringeren Arbeitsplatzschlüssel und vornehmlich in besseren Lagen. Die Vorteile eines Büros – Identitätsstiftung, Teambildung, kreativer, nicht-linearer Austausch, Schutz von Daten und Geschäftsgeheimnissen – werden vielen Unternehmen gerade deutlich vor Augen geführt. 

Die im internationalen Bereich oft festgestellten Verwerfungen des Büromarkts von der Nutzerseite finden in Deutschland nur dort statt, wo man sie auch vermuten würde – in Häusern mit unattraktiven Flächen und schwer erreichbaren Lagen.

2024 wird es eine Marktbelebung geben. Das Zinsniveau wird unter der Headline „Higher for Longer“ als das „New Normal“ einfließen und die Businesspläne entsprechend justiert werden. Verkaufsfaktoren jenseits dem 30-fachen für absolutes Premiumprodukt lassen sich im jetzigen Zinsumfeld rechnerisch nicht herleiten. Dies wird die Neubaupipeline für benötigte ESG-konforme Topflächen trockenlegen und absehbar zu einer Knappheit an Grade-A-Flächen führen. Sammlerobjekte, die im Regelfall nur in dynastischen Zeiträumen gehandelt werden, unterliegen auch heute noch ihren eigenen Mechaniken in der Preisbildung. 

Wer diese Entwicklung erkennt und antizyklisch investiert, wird seine Freude am Büroinvestment haben.