Die neue Geografie des Rechenzentrumsmarkets in Deutschland

• Frankfurt führt in Europa, stößt aber an massive infrastrukturelle Grenzen. Frankfurt ist mit 997 MW operativer IT-Kapazität führend in Europa, ebenso mit 128 MW Take-up in FLAP-D in 2025. Allerdings betragen die Netzanschlusszeiten für größere Anlagen im Rhein-Main-Gebiet mittlerweile bis zu 13 Jahre.
• Berlin entwickelt sich zu Deutschlands am schnellsten wachsendem Sekundärmarkt. Die derzeitige Kapazität Berlins von 136 MW wird sich Prognosen zufolge bis 2030 versechsfachen und bis zu 853 MW erreichen. Stromnetz Berlin plant eine Verdopplung der Netzkapazität von 2,2 GW auf 4,1 GW bis Mitte der 2030er Jahre.
• Mega-Investitionen verlagern sich in nicht-städtische Gebiete. Nordrhein-Westfalen und Brandenburg ziehen die größten Investitionen in Deutschland an. Angeführt wird dies von dem geplanten 11-Milliarden-Euro-Campus der Schwarz-Gruppe mit 200 MW in Lübbenau und zeigt einen beispiellosen Kapitaleinsatz, nicht zuletzt mit Fokus auf KI-Infrastruktur.
• Energieinfrastruktur wird zum entscheidenden Wettbewerbsfaktor. Betreiber finden zunehmend kreative Lösungsansätze bei der Energieerzeugung vor Ort, um Netzengpässe zu umgehen. Batteriespeichersysteme (BESS) entwickeln sich zu einer Infrastrukturkomponente mit doppeltem Zweck: Sie liefern Notstrom und ermöglichen gleichzeitig Netzstabilisierungsdienste.

Der deutsche Rechenzentrumsmarkt erlebt eine fundamentale Neuausrichtung. Während etablierte Metropolen wie Frankfurt an ihre Kapazitätsgrenzen stoßen, rücken Sekundärmärkte und ländliche Regionen verstärkt in den Fokus von Entwicklern und Investoren. Diese geografische Verschiebung ist dabei nicht nur eine vorübergehende Erscheinung, sondern vielmehr eine strukturelle Antwort auf die enormen Wachstumsprognosen der Branche, welche bereits in unserem Report 2025 angedeutet wurde.

Die operative IT-Kapazität von Rechenzentren in Deutschland liegt aktuell bei rund 1,3 GW und soll bis 2029 auf bis zu 3,3 GW steigen. Der deutsche Rechenzentrumsmarkt wird dabei aktuell auf 7,7 Milliarden US-Dollar geschätzt, mit einem prognostizierten Anstieg auf bis zu 12,84 Milliarden US-Dollar bis 2030 – ein jährliches Wachstum von rund 9 Prozent.

Für Investoren und Entwickler bedeutet dies: Die traditionelle Konzentration auf etablierte Märkte muss überdacht werden. Attraktive Entwicklungsmöglichkeiten finden sich zunehmend außerhalb der Ballungszentren, wo Flächen verfügbar und Energieanbindungen realisierbar sind.

Frankfurt am Main ist und bleibt das Zentrum des deutschen Rechenzentrumsmarktes. Mit 997 MW operativer IT-Kapazität im Colocation- und Hyperscale-Segment führt die Mainmetropole nicht nur in Deutschland, sondern ist ebenfalls unter den am schnellsten wachsenden Märkten in ganz Europa. Die Leerstandsquote von 4,6 % gehört zu den niedrigsten in Europa und unterstreicht die außergewöhnlich hohe Auslastung.

Die Nachfrage ist dabei enorm: Insgesamt 128 MW – fast die Hälfte des gesamten FLAP-D-Take-ups von 260 MW – wurden im vergangenen Jahr in Frankfurt verortet. Auch bei den Fertigstellungen führt Frankfurt mit 135 MW von insgesamt 338 MW im FLAP-D-Raum. Weitere 285 MW befinden sich aktuell im Bau und 82 MW sind in Planung.

Doch der Erfolg hat seinen Preis: Die Anbindung größerer Anlagen ab 50 MW an das Netz dauert in der Rhein-Main-Region mittlerweile bis zu 13 Jahre. Neue Flächen werden nur noch selektiv ausgewiesen. Für die Branche bedeutet dies: Frankfurt bleibt unverzichtbar, aber Wachstum ist nur noch begrenzt möglich. Neue Projekte müssen sich auf lange Planungshorizonte einstellen und alternative Standorte in Betracht ziehen.

Berlin entwickelt sich rasant zum gefragtesten Sekundärmarkt Deutschlands. Mit aktuell 136 MW operativer IT-Kapazität entspricht der Markt etwa 14 % der Größe von Frankfurt. Doch die Wachstumsperspektive ist beeindruckend: Bis 2030 soll die Kapazität um das Sechsfache auf bis zu 853 MW steigen. Die Pipeline in Berlin ist eine der größten in Europa. Insgesamt 74 MW befinden sich derzeit im Bau, und die prognostizierte Gesamtleistung soll bis 2030 zusätzlich um bis zu 643 MW ansteigen. Die relative Flächenverfügbarkeit in der Hauptstadtregion hat das Interesse von Entwicklern maßgeblich unterstützt.

Allerdings kämpft auch Berlin mit Infrastruktur-Herausforderungen. Der Ausbau des Stromnetzes hält nicht mit dem Tempo der Netzanbindung neuer Anlagen Schritt. Allein im Jahr 2025 investierte Stromnetz Berlin rund 467 Millionen Euro in den Ausbau und Erhalt der Netzinfrastruktur. Weiterhin ist geplant, die Kapazität des Berliner Stromnetzes bis Mitte der 2030er Jahre von 2,2 auf mindestens 4,1 Gigawatt nahezu zu verdoppeln.

Insgesamt bietet Berlin eine attraktive Kombination aus verfügbaren Flächen, starker Nachfrage und politischem Rückhalt für den Netzausbau. Die mittelfristige Wachstumsprognose gehört zu den besten in Europa.

Neben Berlin etablieren sich weitere Sekundärmärkte als bedeutende Standorte. München verfügt über eine geschätzte operative IT-Kapazität von 102 MW, mit einer Pipeline von bis zu 122 MW in Planung oder im Bau. Die Region profitiert von hoher Nachfrage und fortschreitender Digitalisierung. Anfang 2026 stellten die Deutsche Telekom und Nvidia in München den Bau einer der größten KI-Fabriken Europas im Wert von 1 Milliarde Euro fertig.

Die Rechenzentrumsregion Köln/Düsseldorf entwickelt sich ebenfalls dynamisch. Mit einer bestehenden operativen IT-Kapazität von etwa 55 MW sollen in den kommenden Jahren bis zu weitere 100 MW hinzukommen. Microsoft tätigte eine der größten Einzelinvestitionen der Unternehmensgeschichte in Deutschland mit Schwerpunkt auf dieser Region, um die Infrastruktur für Cloud und KI massiv auszubauen.

Die Strom- und Flächenknappheit in den Kern-Märkten treibt eine fundamentale Verlagerung voran. Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Niedersachsen, und weitere Regionen abseits der Ballungszentren werden zu attraktiven Alternativen. Investoren finden dort nicht nur niedrigere Grundstückspreise, sondern auch bessere Stromverfügbarkeit vordergründig aus erneuerbaren Energien.

Nordrhein-Westfalen hat eine der besten Entwicklungsperspektiven auf dem deutschen Rechenzentrumsmarkt. Der US-Investor Blackstone plant zwischen Lippetal und Hamm rund 4 Milliarden Euro in den Bau eines Rechenzentrums mit 200 MW IT-Leistung zu investieren. Microsoft baut seine Kapazitäten ebenfalls aus und hat den Bau neuer Rechenzentren in Bedburg/Bergheim angekündigt.

Brandenburg zieht ebenfalls massive Investitionen an. Die Schwarz-Gruppe plant in Lübbenau ein Rechenzentrum auf einem früheren Kraftwerksgelände mit einer elektrischen Anschlussleistung von bis zu 200 Megawatt. Der Wert des Projekts soll sich auf 11 Milliarden Euro belaufen. In Nauen im Havelland errichtet maincubes einen Campus mit zunächst 200 Megawatt Anschlussleistung, perspektivisch erweiterbar auf über 400 Megawatt. In Frankfurt (Oder) entsteht ein Projekt mit einem Gesamtinvestitionsvolumen von rund 3,5 Milliarden Euro, das in sechs Ausbaustufen insgesamt bis zu 330 MW IT-Last bereitstellen soll.

In Sachsen plant der Entwickler Am:Pm auf rund 44 Hektar mit dem „Green Power Park" einen Campus, der eine IT-Last von bis zu 500 MW erreichen soll.

Der aktuelle Hype um Künstliche Intelligenz ist einer der stärksten Treiber für den Ausbau von Rechenzentren. Laut einer Bitkom-Studie soll der Anteil von KI-Anwendungen an der installierten Rechenzentrumsleistung in Deutschland von derzeit rund 15 Prozent bis 2030 auf 40 Prozent steigen. Allein Google investiert bis 2029 rund 5,5 Milliarden Euro in deutsche Rechenzentren, die für KI-Anwendungen genutzt werden sollen.

Doch KI ist nicht der einzige Treiber. Die fortschreitende Verlagerung von IT-Diensten in die Cloud treibt die Nachfrage nachhaltig an. Eine Studie von Bitkom zeigt, dass Unternehmen in Deutschland bis 2030 mehr als die Hälfte ihrer IT-Anwendungen in die Cloud verlagern könnten. Cloud-Anbieter wie Amazon Web Services, Microsoft Azure und Google Cloud erweitern kontinuierlich ihre Kapazitäten, um diese Nachfrage bedienen zu können.

Die digitale Souveränität gewinnt ebenfalls zunehmend an Bedeutung. Die Dominanz von US-Hyperscalern ist immens – sie kontrollieren aktuell rund zwei Drittel des europäischen Cloud-Marktes. Die Bundesregierung beschloss am 18. März 2026 die Rechenzentrumsstrategie, deren Ziel es ist, die digitale Souveränität Deutschlands zu stärken. Die Rechenzentrumskapazitäten sollen bis 2030 mindestens verdoppelt und die Kapazitäten für Künstliche Intelligenz sogar vervierfacht werden.

Ein Wegfall der US-amerikanischen Cloud-Anbieter würde für Deutschland eine Versorgungslücke von circa 1.200 MW an IT-Leistung schaffen. Dies treibt zusätzlich eine steigende Nachfrage nach lokalen und regionalen Rechenzentren voran.

Die Stromversorgung hat sich zur härtesten Währung am Rechenzentrumsmarkt entwickelt. Mit Wartezeiten von bis zu 4 Jahren für Großtransformatoren und mehr als 10 Jahren für den Anschluss an das Stromnetz in Ballungsräumen wie Frankfurt müssen Entwickler aktuell einen langen Atem beweisen.

Rechenzentren wandeln sich dabei zunehmend von passiven Energieverbrauchern zu aktiven Akteuren im Energiesystem. Ein zentraler Trend ist die Integration von Battery Energy Storage Systems (BESS). Diese Batteriesysteme dienen nicht mehr nur der Notstromversorgung, sondern ermöglichen es, überschüssigen Strom aus erneuerbaren Quellen zu speichern und bei Bedarfsspitzen wieder abzugeben.

Microsoft ersetzte beispielsweise die Notstromgeneratoren für ein Rechenzentrum in Dublin durch ein großes Batteriespeichersystem, das aktiv zur Stabilisierung des irischen Stromnetzes beiträgt. Auch in Schweden und Belgien setzte der Konzern auf BESS als Ersatz für Dieselgeneratoren.

Parallel entstehen strategische Kooperationen mit Energieversorgern. Digital Realty baute für sein Projekt Digitalpark Fechenheim eine 16 Kilometer lange Trasse ab dem Umspannwerk in Karben, um die Netzanschlussleitungen für die geplanten 200 Megawatt IT-Leistung bereitzustellen.

Der Bau eigener Kraftwerke direkt am Standort wird zum zunehmenden Trend. CyrusOne plant für sein Rechenzentrum in Frankfurt-Sossenheim in Zusammenarbeit mit E.ON ein eigenes Energiesystem mit einem Gaskraftwerk mit 61 MW Leistung. In Hanau-Großauheim ist im Rahmen der Entwicklung durch Data4 der Bau eines neuen, hocheffizienten Gemeinschaftskraftwerks geplant, das mit wasserstofffähigen Gasmotoren ausgestattet sein soll.

Der deutsche Rechenzentrumsmarkt steht vor einer Phase dynamischen Wachstums. Die Kombination aus KI-Boom, Cloud-Migration und dem Streben nach digitaler Souveränität schafft eine nachhaltige Nachfrage. Bis 2030 könnte die IT-Kapazität auf bis zu 4.850 MW steigen.

Die geografische Diversifizierung wird sich fortsetzen. Während Frankfurt und Berlin ihre Positionen als Tier-1-Märkte behaupten, stoßen sie dabei auch an ihre Grenzen. Sekundärmärkte und ländliche Regionen werden dagegen überproportional wachsen. Der Anteil der FLAP-D-Märkte am europäischen Gesamtmarkt könnte bis 2035 von 62 Prozent auf bis zu 51 Prozent sinken.

Die Verlagerung in nicht-städtische Gebiete ist keine vorübergehende Entwicklung, sondern eine strukturelle Verschiebung. Nordrhein-Westfalen, Brandenburg und Sachsen entwickeln sich zu den Wachstumsregionen der Zukunft. Investoren und Entwickler, die frühzeitig in diese Märkte einsteigen, können sich signifikante Wettbewerbsvorteile sichern.

Der Energiezugang wird zum entscheidenden Wettbewerbsfaktor. Erfolgreiche Projekte zeichnen sich durch innovative Energiekonzepte aus – sei es durch BESS, eigene Kraftwerke oder direkte Partnerschaften mit Energieversorgern. Eine tiefergehende Integration in die lokale Energieinfrastruktur und die Nutzung von Abwärme nehmen stetig zu, eine Entwicklung, die bereits der JLL Report "Marktüberblick 2024: Rechenzentren in Deutschland" thematisierte.

Die Gewinner der derzeitigen Entwicklung werden jene sein, die innovative Energielösungen entwickeln und sich frühzeitig in den neuen Wachstumsregionen positionieren. Die zukünftige Gestaltung der Energieversorgung für Rechenzentren wird maßgeblich davon abhängen, wie es gelingt, die Notwendigkeit einer sicheren Stromversorgung mit den übergeordneten Zielen der Nachhaltigkeit und Dekarbonisierung in Einklang zu bringen.