Der ökologische Wendepunkt

• Die Auswirkungen von Klimaschutzverpflichtungen werden sich in den nächsten 12 bis 24 Monaten auf den Leasingmarkt auswirken und einen Wendepunkt schaffen, an dem sich Investitionen in kohlenstoffarme Gebäude auszuzahlen beginnen.
  
• Unternehmensnutzer müssen sicherstellen, dass sie mit ihrem nächsten Mietvertrag wesentliche Fortschritte bei der Verwirklichung ihrer Ziele vorweisen können – doch sie werden vor Herausforderungen stehen, da das Angebot an kohlenstoffarmen Gebäuden Schwierigkeiten hat, mit der Nachfrage Schritt zu halten.
• Mieter legen Wert auf Gebäude, die energieeffizient sind, frei von fossilen Brennstoffen vor Ort sind und mit sauberer Energie betrieben werden. Bei Bauprojekten beginnen sich Bauherren auf kohlenstoffärmere Designs zu konzentrieren.
• Dieser Wandel schafft sowohl Dringlichkeit als auch Chancen für Investoren, die diesen Moment nutzen und messbare Fortschritte in Bezug auf die CO2-Leistung eines Gebäudes kommunizieren können.

In den letzten vier Jahren haben sich Immobilienmärkte und Städte weltweit stark verändert. Office Nachfragen haben deutlich nachgelassen, was besonders auf das Aufkommen von hybriden Arbeitsmodellen zurückzuführen ist. Dieses Phänomen hat zu einem Rekordhoch an Leerständen in Bürozentren geführt. Gegenwärtig sind Anpassung an die richtige Größe und Qualität wichtige Aspekte bei Mietentscheidungen.

Das Konzept der "Qualitätssuche" hat sich erweitert. Es schließt nun Energieeffizienz und Nachhaltigkeitszertifizierungen ein. Denn anspruchsvollere Nutzer suchen nach Räumen, die ihren Klimaschutzverpflichtungen gerecht werden. Sie möchten nicht nur ihre Kohlenstoffbilanz verbessern, sondern auch ihre Betriebsausgaben reduzieren. Endbenutzer verlangen zunehmend nach Räumen, die sowohl effizient als auch nachhaltig sind. 

Ein bedeutender Faktor dabei ist die Initiative Science Based Targets (SBTi). Über 7.600 Unternehmen haben sich dieser Initiative angeschlossen, wobei 80% erst in den letzten zwei Jahren beigetreten sind. Die Unternehmen setzen sich damit ambitionierte Ziele zur Reduktion ihrer Kohlenstoffemissionen und suchen nach Immobilien, die zu dieser Mission passen. Dies unterstreicht die wachsende Nachfrage nach nachhaltigen und energieeffizienten Räumlichkeiten.

Die Nachfrage nach nachhaltigen, kohlenstoffarmen Büroflächen steigt stetig an. Allerdings zeigt unsere Studie, dass das Angebot ohne verstärkte Renovierungs- und Modernisierungsmaßnahmen den Anforderungen nicht gerecht wird. 

Große Unternehmen, die Büroflächen mieten, orientieren sich immer stärker an ihren eigenen Klimaschutzzielen. Sie suchen Büroflächen, die energieeffizient sind und einen geringen CO2-Fußabdruck haben.Laut unseren Prognosen wird in 21 Städten weltweit bis 2025 etwa 30% des Bedarfs an solchen kohlenstoffarmen Räumen nicht gedeckt sein. Unter Berücksichtigung der aktuellen Qualität des Immobilienbestands und der Projektentwicklungen könnte diese Versorgungslücke bis 2030 sogar auf über 70% anwachsen.

Note – Numbers have been updated since our 2023 report with the inclusion of more markets and for the adjusted timeframe, 2024-2030.

Je nach Stadt variieren die prognostizierten Ungleichgewichte zwischen Angebot und Nachfrage deutlich. Dies hängt stark von den spezifischen Engagements in Bezug auf den Klimaschutz sowie den jeweiligen regulatorischen Bedingungen vor Ort ab. Einige Städte sind aufgrund fortschrittlicherer Verpflichtungen und strengerer gesetzlicher Regelungen weiter voraus, während andere hinterherhinken. Lassen Sie uns einige Städte genauer betrachten:

London gilt als einer der fortschrittlichsten Immobilienmärkte in Bezug auf das Engagement für Nachhaltigkeit, sowohl bei den Mietern als auch bei den Vermietern. Prognosen zufolge wird dort die Nachfrage nach kohlenstoffarmen Büroflächen das Angebot bis 2030 voraussichtlich um 35% übertreffen. Aktuell spürt man den Einfluss der Nachfrage nach umweltfreundlichen Räumen besonders stark im Segment der erstklassigen Büroflächen. Es wird erwartet, dass dieser Trend sich rasch auf andere Marktsegmente ausweiten wird.

Paris: Bis 2030 wird die Nachfrage das Angebot um 54% übersteigen, wobei die Dynamik von der Regulierung angetrieben wird. Frankreichs "Décret Tertiaire" verpflichtet Gebäudebesitzer dazu, der zentralen Regulierungsbehörde Daten zum Energieverbrauch zu liefern. Es drohen finanzielle Strafen, wenn die öffentlich angegebenen Ziele nicht erreicht werden, und diese Misserfolge werden ebenfalls öffentlich gemacht, was einen enormen Anreiz für den Ruf des Unternehmens schafft. Datenaustausch ist nun Standardpraxis, und Eigentümer und Mieter müssen zusammenarbeiten, um den Energieverbrauch in ihren Gebäuden zu reduzieren

New York: Auch hier wird die Regulierung schnell zur treibenden Kraft und bis 2030 wird geschätzt, dass 65% der Nachfrage nicht befriedigt werden können. Im Januar 2024 trat das lokale Gesetz 97 (LL97) in Kraft, das Emissionsgrenzen für die meisten Gebäude über 2.300 Quadratmeter festlegt - mit jährlichen Strafen von 268 US-Dollar für jede Tonne Überschuss an Emissionen. Während 86% der erstklassigen Bürogebäude die Emissionsgrenze für 2024 einhalten werden, werden nur 4% die Grenze für 2030 bei der derzeitigen Leistung einhalten. Eigentümer werden versuchen, die Last der hohen Bußgelder oder der Einhaltung auf die Mieter zu übertragen, was diese dazu zwingt, die Gebäudeleistung bei Mietentscheidungen zu berücksichtigen.

Sydney: sind sowohl die Marktnachfrage als auch die regulatorischen Maßnahmen stark auf energieeffiziente und auf Elektrizität ausgerichtete Immobilien ausgelegt. Das "National Australian Built Environment Rating System" (NABERS) ist ein leistungsorientiertes Bewertungssystem, das früh auf den Zug der Energieeffizienz und Elektrifizierung aufgesprungen ist. Hierbei geht es insbesondere um die Beseitigung von vor Ort vorhandenen Fossilbrennstoffquellen wie beispielsweise Gaskesseln. Diese Entwicklung liegt im Vergleich zu den meisten anderen Märkten weit vorne. Allerdings bleibt die bereitgestellte saubere Energie immer noch eine Herausforderung. Es wird erwartet, dass im Jahr 2030 die Nachfrage nach energieeffizienten und elektrifizierten Gebäuden das Angebot um sagenhafte 84% übersteigen wird. Ursache dafür ist der aktuell noch geringe Anteil an vollständig elektrischen Gebäuden.

Der gegenwärtige Zustand ist klar: Unternehmen, die Büroflächen belegen, müssen Fortschritte in ihrem Engagement für nachhaltigeres Handeln vorweisen und die Gebäude müssen nachziehen.

Von Anreizen zu Verpflichtungen

Auf regulativer Ebene gibt es zunehmend Vorschriften zur Dekarbonisierung von Gebäuden auf allen Regierungsebenen. Die größten Volkswirtschaften der Welt, darunter die USA, Kalifornien, Kanada, Großbritannien, die EU, Australien und neuerdings auch China, haben verbindliche Regeln zur Offenlegung von ESG -Kriterien eingeführt oder vorgeschlagen. Erste Berichte sollen bis spätestens 2026 vorliegen. Diese Regeln zielen darauf ab, die Transparenz und Rechenschaftspflicht der größten Unternehmen weltweit zu verbessern und den Übergang zu einer klimaneutralen Wirtschaft zu fördern.

Die politischen Bestrebungen zur direkten Reduzierung von Gebäudeemissionen nehmen zu. Über 30 US-Städte haben sich verpflichtet, bis 2024 einen Gebäudeleistungsstandard (BPS) wie New York's LL97 einzuführen, der eine Reduzierung des Energieverbrauchs oder der Emissionen von Gebäuden erfordert. In Europa hat die EU im Dezember 2023 zugestimmt, die Emissionen und den Energieverbrauch von Gebäuden zu reduzieren, indem Mindeststandards zur Energieeffizienz entwickelt werden. Bis 2030 müssen 16% und bis 2033 26% der am schlechtesten abschneidenden Gebäude saniert werden.

Zusätzlich stabilisieren weitere Faktoren den Gesamtmarkt bis 2025, während die globalen Wirtschaften sich voraussichtlich bis 2024 erholen und viele Länder aus wichtigen Wahlen hervorgehen. Für viele Unternehmensführer wird das Jahr 2025 größere Klarheit und Sicherheit darüber bringen, was erforderlich ist, um die Kohlenstoffverpflichtungen zu erfüllen.

2025: Ein Wendepunkt für CO2-arme Anforderungen

Die Welt hat weniger als sieben Jahre Zeit, um die Emissionen in Einklang mit dem Pariser Abkommen zu halbieren. Akteure im Bereich Gewerbeimmobilien - von Regierungen bis hin zu Unternehmen - müssen Ziele für eine klimaneutrale CO2-Bilanz (NZC) festlegen und das gebaute Umfeld bietet praktikable Möglichkeiten, Fortschritte nachzuweisen. Obwohl sich bereits einige Unternehmensmieten aufgrund von ESG-Anforderungen verschieben, werden die nächsten 12 bis 24 Monate weitreichende Veränderungen bringen.

Bis 2025 werden 30% der Marktnachfrage nach CO2-armen Büroflächen nicht gedeckt werden - dies schafft einen Wendepunkt für ein breiteres Eindringen von NZC-Zielen in den Mietmarkt. Darüber hinaus läuft bei einem von drei Mietverträgen, die an eine CO2-Verpflichtung gebunden sind, der Vertrag in weniger als 24 Monaten aus.2 In den USA, Kanada, Europa und Australien liegen die durchschnittlichen Mietvertragslaufzeiten bei 7 bis 10 Jahren; viele heute unterzeichnete Mietverträge werden mit dem ersten wichtigen Meilenstein kollidieren, die Emissionen bis 2030 zu halbieren.³