Der Immobilienmarkt im Zentrum der Veränderung

Die deutsche Immobilienwirtschaft wähnt sich am Beginn eines neuen Wachstumszyklus. Aber der Knoten will noch nicht so recht platzen, wie sich die vier Diskutanten des von JLL ausgerichteten und von Stephanie Baden, Head of Marketing & Corporate Communications JLL, moderierten Discussion & Networking Forum auf der Expo Real einig waren.

Alle wollten in die Deals, aber es zeichne sich noch kein spürbarer Aufbruch ab. „Derzeit werden auf dem Markt keine Forward Deals registriert“, stellt Iris Schöberl, Managing Director Germany CT Real Estate Partners und ZIA-Präsidentin, fest.

Der Grund: „Deutschland steht im Zentrum einer fundamentalen Korrektur und der Markt verändert sich auch strukturell, weil Immobilien nicht mehr komplett finanzierbar sind“, bescheinigt Sebastiano Ferrante, Head of Europe bei PGIM Real Estate, dem Markt großen Veränderungsbedarf. Er sieht das gesamte deutsche Wirtschaftssystem in einer großen Identitätskrise, die auch die klassischen Industrien wie die Autobranche erfasst habe. Dabei habe man sich lange schwergetan, der Realität ins Auge zu sehen, denn für die Immobilienbranche bedeute die Veränderung, „dass manche Objekte nicht mehr transaktionsfähig sind und keinen Käufer finden werden.“

Aktuell gilt dies vor allem für großvolumige Objekte: „Unter 50 Millionen Euro Transaktionsvolumen findet sich der Markt und wir sehen zahlreiche Abschlüsse“, beobachtet Jan Eckert, Head of Capital Markets JLL DACH. „Das reicht dann für 30 Milliarden Euro Gesamtvolumen im Jahr – für mehr aber nicht. Dort, wo es an Liquidität fehlt, spricht das für eine zu große Kluft zwischen den Erwartungen von Käufern und Verkäufern.“

Iris Schöberl erwartet in der kommenden Zeit vor allem kleinere Deals, mit denen Marktteilnehmer ihre Fremdkapitalquote herunterfahren wollen. Dabei stellt Sabine Barthauer, Vorsitzende des Vorstands der DZ Hyp klar: „Auch in herausfordernden Zeiten gibt es für gute Produkte auch weiterhin Finanzierungen.“ Sie rät, den Blick nach vorne zu richten, gesellschaftliche und technologische Veränderungen aktiv aufzugreifen und den Blick auf die Immobilienwirtschaft zu weiten, indem man auch neue Assetklassen wie Data Center oder Life-Science-Objekte genauer beobachtet.

Sebastiano Ferrante stimmt dem zu: „Wir müssen mehr Lust auf Veränderung haben und sollten den Mut haben, zu einer Innovationsbranche werden zu wollen.“ Das heiße auch, sich von bisherigen Bewertungsmustern zu trennen und neue Kennzahlen zu etablieren. Ein Beispiel: „Wenn wir über hybrides Arbeiten und Future of Work reden, dann muss Office Productivity der entscheidende Maßstab für den Erfolg einer Büroimmobilie sein“, analysiert er die derzeit meistdiskutierte Assetklasse.

Mit Blick auf das verbleibende Jahr geht keiner der Teilnehmer von einer klassischen Jahresend-Rallye auf dem deutschen Immobilienmarkt aus. Jan Eckert differenziert: „Wir haben eine aufgestaute Pipeline, die in den kommenden drei Monaten etwas kumulieren und bis ins erste Quartal des kommenden Jahres abgearbeitet wird – eine Rallye kann man das aber nicht nennen.“