Büros müssen durch die Nutzerbrille gedacht werden

Das hat viel mit der konjunkturellen Entwicklung zu tun, mindestens genauso viel jedoch mit der geringeren Auslastung der Büroflächen, weshalb viele Unternehmen ihre Flächen zusammenlegen, untervermieten wegen noch laufender Mietverträge oder verkleinern. Weniger Fläche, dafür hochwertiger – auch das ist ein aktuell zu beobachtender Trend.

Laut einer aktuellen Umfrage von JLL liegt die Return-To-Office-Rate in den sieben deutschen Bürohochburgen lediglich bei 79 Prozent – gemessen an dem Niveau vor Ausbruch der Coronapandemie. „Wenn wir Mitarbeitenden eine Box mit einer Lampe hinstellen, und es zu Hause genauso oder besser ist, müssen wir uns nicht wundern, wenn die Leute die Anfahrtszeit sparen und von zu Hause arbeiten wollen“ sagt Henrie W. Koetter, CEO bei ECE Work & Live.

Viele Marktteilnehmer gehen davon aus, dass sich die Nachfrage nach Büroflächen auf einem neuen, niedrigeren Niveau einpendeln und auf eine veränderte Flächenqualität abzielen wird. Für Eva Welzenbach, Geschäftsführerin des Investment- und Asset-Managers Advenis, ist die aktuelle Marktphase daher eine gute Gelegenheit, um „intensives Asset-Management zu betreiben und an der Immobilie zu arbeiten“. Darunter versteht sie auch, die Flächen auf die veränderten Bedürfnisse der Nutzer anzupassen. Schließlich sollen die Beschäftigten gerne ins Büro gehen. „Was die Menschen, die in den Büros arbeiten, benötigen und wollen, wird bisher zu selten berücksichtigt“, kritisiert Welzenbach.

Nach den Worten von Michael Ramm, Managing Director bei JP Morgan Asset Management Global Alternatives Real Estate Europe, ist die Preisanpassung am Büroinvestmentmarkt in vollem Gang – und solange die nicht abgeschlossen sei, kehre die Dynamik nicht zurück. „Wenn ich den Hut des Investors aufsetze, dürfte es in den nächsten sechs bis zwölf Monaten ein sehr interessantes Marktumfeld bei veränderten Preisen geben.“

Ramm verweist auf die gleichlaufende Entwicklung des Leerstands und der Spitzenmieten: Beide sind zuletzt gestiegen. Es lohne sich also, in hochwertige Objekte in zentralen Lagen zu investieren, auch wenn der Leerstand zunehme. „Das zeigt, dass das Büro nicht tot ist. Die Flächen müssen nur besser werden.“ Nicht nur die Büros in den CBD-Lagen werden künftig Nutzer anziehen und somit für Investoren attraktiv sein, sondern auch jene in anderen Teilmärkten. „Dort müssen sie aber jeweils zu den besten Objekten gehören“, sagt Ramm. 

Einen noch größeren Investitionsradius zieht Advenis-Geschäftsführerin Welzenbach. Für sie können auch Landmark-Objekte in C- oder D-Städten attraktiv sein. „Wenn das Pricing stimmt, bieten solche Investments sehr attraktive Renditen.“

Gedanken sollten sich Bestandshalter und Asset-Manager nach Meinung von Martina Williams, Head of JLL Work Dynamics DACH and CEE & EMEA Consulting Lead bei JLL, aber nicht allein über die Ausstattung der Büros machen. Wichtig sei, das Büro als Ökosystem mit den benachbarten Gebäuden zu betrachten. „Die Qualität eines Büros bemisst sich vor allem an der städtischen Infrastruktur am Standort. Wenn dort möglichst viele Dienstleistungen in fußläufiger Reichweite vorhanden sind, erhöht das Nutzerattraktivität beträchtlich“, ist sie überzeugt.