Sale-and-Leaseback: Worauf es für Verkäufer wirklich ankommt

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Lars Frölich, Executive Vice President, Capital Markets JLL Schweiz, beantwortet Fragen rund um die finanziellen und operativen Vorteile eines Liegenschaftsverkaufs mit Rückmiete, wie die Miete festgelegt wird und welche Rechte und Pflichten sich aus dieser Partnerschaft ergeben.

Lars Frölich: In der heutigen Zeit der hohen Immobilienbewertungen lassen sich stille Reserven realisieren, Eigenkapital wird geschaffen und Liquidität freigesetzt. Dieses freigesetzte Kapital kann im Geschäftsbetrieb für Investitionen jeder Art, prozessuale Verbesserungen oder zur Wachstumsfinanzierung eingesetzt werden. Optimierungen an der Kapitalstruktur wie eine Rückzahlung von Krediten und/oder eine Rückführung an die Eigentümer werden ebenfalls ermöglicht. Zusammengefasst geht es um die Fragen, wie viel Kapital soll im Unternehmen gebunden sein und für was.

Sollte mittelfristig auch ein Unternehmensverkauf anstehen, im Sinne einer Nachfolgeregelung oder ein klassischer Exit eines Finanzinvestors, steigt auch die Summe der Einzelbewertungen, da Liegenschaften oftmals deutlich höher bewertet sind als die operative Einheit (die sogenannte Multiple-Arbitrage). Eine getrennte Veräusserung von Immobilien und Betrieb erlauben das Fokussieren auf den jeweils neuen besten Eigentümer. Das dann reduzierte Volumen beim Unternehmensübergang kann dabei ein entscheidender Schlüssel zum Erfolg sein, weil ein Erwerb durch den «richtigen Käufer» ermöglicht oder erleichtert wird.

Lars Frölich: Ja, es gibt auch operative Argumente, die für einen Liegenschaftsverkauf mit Rückmiete sprechen. Es wird Flexibilität geschaffen, einen Standort nach Ablauf der Mietvertragslaufzeit zu verlassen. Selbst wenn das Verlassen im Zeitpunkt der Transaktion bereits feststeht, kann ein Verkauf mit Rückmiete eine Win-Win-Situation für den Verkäufer-Mieter und den Immobilieninvestor darstellen. Während der Rückmietperiode hat der neue Immobilieneigentümer einen stabilen Cash Flow. Parallel können für die Zeit nach Ablauf der Mietdauer neue Nutzer gesucht oder alternative Nutzungen entwickelt und vorbereitet werden. Der Verkäufer-Mieter erhält einen besseren Verkaufspreis, als wenn er die Liegenschaft später leer veräussern müsste.

Lars Frölich: Das kommt auf viele Parameter an. Aber grundsätzlich ist ein Verkauf mit Rückmiete voll mit Zielkonflikten – beispielsweise hoher Verkaufspreis jetzt oder tiefere Miete mit höherer Unternehmensprofitabilität in der Zukunft, also der klassische Managementgenerationenkonflikt - die es abzuwägen und zu priorisieren gilt. Neben internen Strukturierungs- und Optimierungsthemen empfehlen wir die Berücksichtigung von Kapitalmarktinteressen und gängigen Standards, um überproportionale Risikozuschläge oder eine Einschränkung der Verkäuflichkeit zu vermeiden.

Lars Frölich: Man kann nicht nur, man sollte sogar. In der Beratung unserer Kunden verfolgen wir den Grundsatz «Operations First». Das heisst ein Gebäude muss sich dem idealen Ablauf des Nutzers anpassen lassen können und dessen operativen Betrieb bestmöglich unterstützen. Dies bedeutet unter anderem eine möglichst optimale Logistik im Gebäude, Anpassungsmöglichkeiten bei sich veränderndem Nutzungsbedarf und auch beim repräsentativen Erscheinungsbild. Damit das Konfliktpotenzial und der Koordinationsbedarf zwischen Verkäufer-Mieter und neuem Gebäudeeigentümer möglichst minimal sind, sollten Mietvertrag und Schnittstellenpapier dem Mieter möglichst viele Rechte einräumen.

Lars Frölich: Eindeutig. Aber wenn der Betrieb teilweise stillsteht wegen eines defekten Warenlifts, weil Wartung und Unterhalt nicht ausreichend waren, dann wird es unter dem Strich deutlich teurer als selbst die Kontrollen und Reparaturen planmässig zu einem geeigneten Zeitpunkt durchzuführen. Gewolltes hohes Engagement und Verantwortung beim Verkäufer-Mieter bedeutet gleichzeitig grosse Passivität beim neuen Gebäudeeigentümer. Dies wiederum ist eine sehr gesuchte Investitionsgelegenheit und wirkt sich in der Regel sehr fördernd und maximierend auf den Kaufpreis aus. Auch kennt der Verkäufer-Mieter das Objekt am besten und Risikozuschläge wegen Informationsasymmetrie betreffend des Gebäudezustands werden so bestmöglich vermieden.