Zünftiges Service Development in der Nähe des Münchener Oktoberfestes

„Das max mit seiner prägnanten und hervorstechenden Architektur steht quasi als Symbol für den Münchener Verein – als die gute Adresse im Herzen von München für Versicherung, Vorsorge und Kapitalanlage. Mein großer Dank gilt allen, die gemeinsam dazu beigetragen haben, unser max in so kurzer Zeit neben dem prächtigen Palais Ingenheim-Molitor zu einem wahren Schmuckstück in der Ludwigsvorstadt entstehen zu lassen.“

- Dr. Rainer Reitzler, CEO, Münchner Verein Versicherungsgruppe

München im Coronasommer 2021. Während München noch um den abgesagten Aufbau des Oktoberfests trauert, wird mitten in der Münchner Ludwigsvorstadt der Grundstein für ein ganz anderes Bauprojekt gelegt: „das max“ des Münchener Verein. Im denkmalgeschützten Ensemblebereich des Wiesenviertels will die Versicherungsgruppe - deren Kernzielgruppe das Handwerk ist - ein modernes und handwerklich hochwertiges Bürogebäude mit hoch attraktiven Arbeitsplätzen errichten, angebunden an und in direkter Nachbarschaft von weiteren Gebäuden des Münchener Verein.

Zuvor hatte das Team von Development Advisory von JLL im Zuge einer Potentialanalyse die wirtschaftliche und nachhaltige Neukonzeption der betreffenden Grundstücke untersucht. Deren Bebauung, zwei siebengeschossige Bürogebäude aus den Jahren 1957 bzw. 1966, waren grundlegend sanierungsbedürftig und entsprachen qualitativ und strukturell nicht mehr den Standards an moderne Büroflächen. Sanierung oder Neubau? Durch Entwicklung der möglichen Szenarien und Überprüfung mittels Developmentkalkulation und SWOT-Analyse wurde die Neubauvariante mit Büronutzung als die Vorzugsvariante im Sinne von „highest and best use“ identifiziert. Dies vor Allem aufgrund der vorhandenen Baurechtsreserven des Grundstücks, die mit einem Neubau optimal genutzt werden konnten.

Nach der Entscheidung des Vorstands des Münchener Vereins zur Umsetzung des Neubaus sollte JLL auf Bauherrenseite und mit Handlungsvollmacht die Projektentwicklungs- und Projektmanagementleistungen für das Projekt übernehmen. Hierbei sollte JLL als durchgängiger Ansprechpartner die Schnittstelle zum Projektleiter des Münchener Verein sowie zu den beteiligten Planern und Bauausführenden bilden. Die Corona-Pandemie mit all ihren Einschränkungen stellte eine Herausforderung dar, doch JLL nutzte die besondere Situation im Interesse des Auftraggebers. 

Zur Sicherung des Baurechts wurde durch JLL eine Bauvoranfrage eingereicht, die Grundlage war für die Auslobung eines beschränkten Architektenwettbewerbs. Das Stuttgarter Büro Scope Architekten konnte das Gremium überzeugen und den Wettbewerb für sich entscheiden. Die Planung des Neubaus begann im Juni 2019. Im Mai 2020, nach Abschluss der Entwurfsplanung und zu Beginn der Coronakrise, wurde die Vergabe an einen Generalübernehmer beschlossen – in Abweichung von der ursprünglich verfolgten Vergabestrategie, bei der die Umsetzung des Bauprojekts zu einem späteren Zeitpunkt in Einzelvergabe ausgeschrieben werden sollte. Auf Empfehlung von JLL wurde die Vergabe vorgezogen, da die aufgrund der Krise geschwächte Auftragsentwicklung ein größeres Interesse seitens der Unternehmer erwarten ließ. 

Nicht zuletzt dank JLL´s umfassender Unterstützung konnte sich „das max“ trotz Pandemie und Ukrainekrieg erfolgreich entwickeln. Das Richtfest konnte fast zeitgleich mit dem 100jährigen Bestehen des Münchener Verein gefeiert werden. Nach rund fünf Jahren nach den ersten Untersuchungen, nach Architektenwettbewerb, diversen Ausschreibungen, Abriss und Neubau zogen im März und April 2023 die ersten Kolleginnen und Kollegen des Münchener Vereins in „das max“. Ohne auch nur einen einzigen Tag Verzug. Die insgesamt rund 8.000 Quadratmeter Büroflächen bieten unterschiedlichste Workplace-Konzepte und sind technisch state of the art. Der begrünte Innenhof mit hoher Aufenthaltsqualität und WLAN-Hotspot für alternatives Arbeiten – eine Besonderheit in dieser innerstädtischen Lage!

Doch nicht nur der Münchener Verein bezieht das Gebäude, die drei obersten Geschosse werden aktuell noch ausgebaut für die externe Vermietung. Im Sinne des One JLL Konzepts übernahmen weitere Teams wichtige Aufgabenbereiche wie Valuation und Landlord Representation. Im Zuge der Projektentwicklung wurden die Weichen gestellt für die optimale Vermiet- und Vermarktbarkeit, welche dann die Kolleginnen und Kollegen von JLL Office Leasing / Landlord Representation erfolgreich zum Abschluss bringen konnten.

Das Ergebnis lässt sich sehen. Das Produkt wurde richtig positioniert, die positive Marktentwicklung für Büroflächen hat ihren Beitrag geleistet, der Business Case wurde übererfüllt. Trotz Extremsituation bei den Baufirmen konnte das Projekt durch kooperatives, aber auch restriktives Vertragsmanagement, Projektleitung und sehr schnelle Entscheidungen seitens des Baugerrn komplett im Zeitplan und Budget abgeschlossen werden. Auch die Landeshauptstadt zeigt sich sehr zufrieden angesichts des gelungenen Stadtbausteins, der gekonnt Tradition und Moderne vereint. Mit überzeugend gestalteter Fassade im historischen Kontext, einem modernen TGA-Konzept und attraktiven Innenhof und vielen Fahrradstellplätzen.

Dr. Markus Trost, Niederlassungsleiter München und Nürnberg bei JLL, fasst zusammen: „Wir freuen uns sehr, mit dem Münchner Projekt „das max“ unsere Leistungsfähigkeit im Bereich Service Developments erneut unter Beweis stellen zu können. Das große Vertrauen unseres Auftraggebers in der Zusammenarbeit war Grundlage für den Projekterfolg. Das Gebäude ist zudem ein architektonisch attraktiver Stadtbaustein im Wiesenviertel geworden.“