Ein Wahrzeichen für München

Als der Münchener Verein 2018 die strategische Entscheidung traf, einen neuen Unternehmenssitz in der Pettenkoferstraße 18 zu entwickeln, stand die traditionsreiche Versicherungsgruppe vor einer komplexen Aufgabe. Das Gebäude sollte nicht nur die eigene Unternehmensidentität widerspiegeln, sondern auch als wirtschaftliches Investment funktionieren – mit attraktiven Mietflächen in einem der anspruchsvollsten Büromärkte Europas.

Die Münchner Ludwigsvorstadt-Isarvorstadt bietet begrenzte Entwicklungsmöglichkeiten. Jedes neue Projekt muss sich architektonisch einfügen und gleichzeitig moderne Arbeitsplatzstandards erfüllen. Für den Münchener Verein bedeutete dies: Ein Gebäude entwickeln, das beiden Welten gerecht wird – der eigenen Nutzung und den Erwartungen externer Mieter an Flexibilität, Nachhaltigkeit und technische Infrastruktur.

Bereits in der Machbarkeitsstudie 2018 brachte JLL beide Perspektiven zusammen. Während das Team für Project and Development Servicesdie bauliche Konzeption und die technischen sowie wirtschaftlichen Rahmenbedingungen klärte, flossen parallel Markt- und Standortanalysen der Office-Leasing-Spezialisten in die Planungsentscheidungen ein. Diese frühe Integration erwies sich als entscheidend: Statt ein Gebäude zu entwickeln und später zu vermarkten, entstand ein Konzept, das von Beginn an auf die Bedürfnisse potenzieller Mieter zugeschnitten war.

JLL konzentrierte die gebäudetechnische Planung auf maximale Deckenhöhen und flexible Raumstrukturen – Merkmale, die im Wettbewerb um hochwertige Mieter den Unterschied machen. Gleichzeitig entwickelte das Vermarktungsteam ein Narrativ für das Projekt: "das max" sollte nicht einfach Bürofläche bieten, sondern eine klare Positionierung in einem Markt, der zunehmend von generischen Neubauten geprägt ist.

Der vom Münchener Verein initiierte und von JLL organisierte Architektenwettbewerb brachte ein Gebäude hervor, das sich durch seine städtebauliche Integration auszeichnet. Die ca. 10.500 m² BGF verteilen sich so, dass sowohl zusammenhängende Flächen als auch kleinere Einheiten möglich sind.

Als 2020 die Corona-Pandemie den Büromarkt erschütterte, stand "das max" noch im Bau. Besichtigungen waren kaum möglich, persönliche Kontakte eingeschränkt. Viele Unternehmen stellten ihre Flächenentscheidungen zurück. Gleichzeitig führten Materialengpässe durch den Ukraine-Konflikt zu Unsicherheiten bei Fertigstellungsterminen – ein kritischer Faktor für Mietinteressenten, die konkrete Umzugspläne haben.

In dieser Phase zahlte sich die frühe strategische Positionierung aus. Statt auf passive Marktbeobachtung zu setzen, ging JLL mit der aktiven Ansprache potenzieller Nutzer weiter. Das Landlord-Representation-Team entwickelte digitale Formate, die physische Besichtigungen ersetzten, während gleichzeitig die Baustelle selbst zum Marketinginstrument wurde. Regelmäßige Projekt-Updates hielten Maklerpartner und Interessenten auf dem Laufenden – ein Signal der Verlässlichkeit in unsicheren Zeiten.

Die Herausforderung lag darin, Vertrauen in einen Fertigstellungstermin zu schaffen, während Lieferketten weltweit ins Stocken gerieten. Hier bewährte sich die enge Abstimmung zwischen JLLs Bauleitung und Vermarktungsteam: Realistische Zeitpläne, transparente Kommunikation und flexible Lösungen für Mieterausbauten schufen die Grundlage für verbindliche Mietverträge – zu einem Zeitpunkt, als das Gebäude noch nicht fertig war.

Bis zur Fertigstellung waren alle zur Vermietung stehenden Flächen vermietet. Das Mietpreisniveau übertraf die ursprüngliche Kalkulation – ein Indikator dafür, dass das Konzept präzise auf die Nachfrage abgestimmt war. Für den Münchener Verein bedeutete dies nicht nur planbare Erträge ab dem ersten Tag, sondern auch die Bestätigung, dass die strategische Entscheidung für einen integrierten Entwicklungs- und Vermarktungsansatz richtig war.

Trotz pandemiebedingter Verzögerungen und Materialengpässen wurde das Gebäude termin- und budgetgerecht übergeben. Diese Verlässlichkeit war kein Zufall: Die durchgängige Projektsteuerung – von der Bauvoranfrage über die Koordination aller Fachplaner bis zur Baubegleitung – stellte sicher, dass das Projekt auch unter widrigen Umständen auf Kurs blieb.

Das aufgebaute Vertrauen manifestiert sich in der direkten Fortsetzung der Zusammenarbeit. Der Münchener Verein beauftragte JLL mit der Vermarktung des Folgeprojekts "p21 – das stadtpalais", einem Neubau mit ca. 4.400 m². Auch hier kommt derselbe integrierte Ansatz zum Tragen: Marktperspektive von der ersten Planung an, strategische Positionierung vor Baubeginn, und die enge Verzahnung zwischen Entwicklung und Vermarktung.

"Das max" zeigt, wie strategische Immobilienentwicklung funktioniert: Nicht als Abfolge isolierter Dienstleistungen, sondern als durchgängiger Prozess, bei dem technische Exzellenz und Marktverständnis ineinandergreifen. Für den Münchener Verein entstand so nicht nur ein repräsentativer Hauptsitz, sondern auch ein wirtschaftlich erfolgreiches Investment in einem anspruchsvollen Marktumfeld.