Eine Value Add Immobilie par excellence

Es war kein leichter Auftrag, mit dem 2016 ein Insolvenzverwalter auf JLL zukam. Ein 1992 gebautes Objekt in der Bolongarostraße in Frankfurt-Höchst sollte verkauft werden. Überwiegend gewerblich genutzt hatte es einen Vermietungsstand von ca. 80%, d.h. 20 % Leerstand – mit einer Restlaufzeit aller Mietverträge von rund einem Jahr.

Der Standort am Frankfurter Stadtrand wurde zu diesem Zeitpunkt als kritisch betrachtet. Es gab wenig Nachfrage nach gewerblichen Flächen, kaum Anfragen und Mieterwechsel. So fehlten auch Vergleichstransaktionen.

Ein Objekt ohne Potential? Unsere professionelle Einschätzung war eine andere und so betonte unser Vermarktungsansatz auch ganz klar: „Der Markt kommt“. Die Mietentwicklung in der Stadt Frankfurt würde langfristig dazu führen, dass auch Randgemeinden wie Höchst davon profitieren. Aufgabe war es also, einen Entwickler zu finden, der das kommende Wertsteigerungspotential dieses schwierigeren Standortes erkennt – und sich um die „Wiederbelebung“ der 75 % Flächen kümmert. Durch Investitionen könnten die insgesamt 8.500 m² aufgewertet und neu am Markt platziert werden.

Frankfurt-Höchst galt als schwierig. Wir hatten einen frischen Blick auf den Standort und JLL überzeugte uns von dem Potential der Immobilie – am Ende für alle Beteiligten ein Erfolg!

- Andreas Krieger, Geschäftsführer, Rockstone HH Real Estate GmbH, Hamburg

JLL bereitete Vermarktungsmaterialien mit einer entsprechenden Potentialanalyse zur zukünftigen Marktentwicklung des Bestands auf. In dem strukturierten Verkaufsprozess setzte sich schließlich die Rockstone Real Estate GmbH & Co. KG durch, die 2017 den Zuschlag erhielt. Der Hamburger Entwickler hatte das Objekt als Value Add Immobilie gekauft und nutzte die Gelegenheit, als bereits kurz darauf das JobCenter der Stadt Frankfurt auf den neuen Eigentümer zukam, um fast alle Gewerbeflächen anzumieten. Rockstone bot dem JobCenter einen langfristigen Mietvertrag an und ließ das Haus für den neuen Mieter modernisieren und umbauen.

Die Aufwertung der Immobilie war unübersehbar und sprach für einen schnellen Wiederverkauf. In einem von Rockstone organisierten Pitch setzte sich JLL durch, so dass unser Team 2018 ein zweites Mal mit dem Verkauf des Bolongaro82 betreut wurde. Wir betonten die Stabilität des Mietbestands und die Nachhaltigkeit des Standortes, erstellten Umgebungs- und umfangreiche Cashflow-Analysen. Das Interesse von nationalen und internationalen Investoren mit langfristigem Fokus war entsprechend groß. Im Juli 2019 konnte der Kaufvertrag zwischen Rockstone und einem von der LHI Gruppe gemanagtem Investmentvermögen unterzeichnet werden.

Der Standort war eine Herausforderung. Aber wir setzten darauf, dass der Markt kommt. Zurecht!

- Thomas Lindner MRICS, Director of Office Investment, JLL Frankfurt am Main

Die Vermarktungsstrategie ging auf; die Einschätzung von JLL hatte sich bestätigt: Da sich der Frankfurter Büromarkt auch in städtischen Randlagen dynamisch entwickelt, wurde das Objekt Bolangaro82 eine interessante Option für institutionelle Investoren. Und so konnte es, 2 Jahre nachdem es von Rockstone erworben, gewandelt, modernisiert und neu vermietet wurde, mit erheblicher Wertsteigerung wiederverkauft werden. Für Rockstone war dieses Projekt der erfolgreiche Markteintritt in den Frankfurter Markt. Nach Höchst kaufte Rockstone im Q4 2019 bereits die nächste Immobilie im Frankfurter Westend, vermittelt von JLL.