不良資產增多拖累商用物業復甦之路
澳門及香港，2025年9月17日 –仲量聯行今天發佈的《2025年澳門物業市場中期回顧》指出，澳門旅遊業回暖，利好酒店資產的投資前景，料投資者將繼續注視此板塊。然而，受北上消費等因素影響，商舖前景看淡，不良資產增多，寫字樓業主低價放售物業的個案也增加，將繼續拖累商用物業的復甦進展。
根據澳門博彩監察協調局公佈的數字顯示，2025年上半年澳門博彩業收益合共錄得約1,187.7億澳門元，按年上升4.4%。2025年首兩季貴賓市場收益約為307.9億澳門元，按年上升11.2%，在整體市場佔比約25.9%。
2025年首兩季澳門本地生產總值錄得約2,020.9億澳門元，按年上升1.8%。根據按支出計算的本地生產總值顯示，所有類別均錄得輕微升幅，貿易淨出口、固定資本形成、政府最終消費支出及私人消費支出分別按年上升3.1%、1.4%、1.1%及0.3%。
根據澳門旅遊局數據，2025年上半年的訪澳旅客人數錄得約1,921.9萬人次，按年上升14.9%。統計暨普查局數據顯示，內地旅客數目上升強勁，佔訪澳旅客總人數的71.6%，按年上升19.3%，其中個人遊旅客亦按年上升24.6%。截至2025年中，澳門的酒店客房供應量為43,886間，較去年底回升4.9%；酒店累計入住率錄得89.1%，住客平均留宿時間維持約1.7晚。
2025年上半年澳門就業情況轉弱，根據澳門統計局數字顯示，澳門總體失業率及就業不足率分別輕微上升至1.9%及1.6%，仍處於較低的水平。外地僱員數目增幅放緩，截至2025年6月底澳門的外地勞工人數約182,583人，較2024年底上升41人，增加幅度大致持平。財富收入和存款方面，2025年中澳門總體收入中位數達17,800澳門元，較去年底下跌1.1%；截至2025 年6月底本地居民存款約為8,037.6億澳門元，較去年底上升5.5%。
仲量聯行澳門評估及諮詢部資深董事黃嘉良指出：「當前外圍經濟環境仍存在不確定性，澳門經濟尚處復甦進程中，民生消費力有待恢復，樓市整體維持調整態勢。隨著下半年衛星賭場逐步退場，市場關注其對周邊物業的潛在影響，投資氛圍趨向審慎觀望。值得注意的是，受惠於博彩及旅遊業的穩健增長，澳門的酒店在房價與入住率方面均顯現區域競爭優勢，使酒店類物業成為具吸引力的投資選項。我們於上半年成功促成十三酒店的成交案例，即印證市場對該板塊的信心。目前澳門酒店物業收益率相對穩定，投資者及海外資金可能會把握調整期以策略性價格佈局，作為中長期資產配置。」
住宅
澳門財政局數字顯示，截至2025年上半年共錄得1,671宗住宅買賣成交，按年下跌13.1%；預售樓花共有170個單位成交，按年下跌11.0%，成交數量繼續尋底。
2025年上半年共有9個工程項目獲發在建樓宇（樓花）預先許可，合共只有462個住宅單位可銷售供應，可供應住宅市場的建築面積約32,249平方米，主要為位於澳門半島的中小型樓盤。其中較大規模的項目為天璽・湖，合共提供約312個住宅單位，亦於期內開展銷售活動，已售出逾百個單位。
受外地僱員數目升幅放緩影響，澳門部份住宅物業租賃情況回落。根據仲量聯行澳門物業指數，2025年上半年高級住宅租值較去年底上升1.9%，中小型住宅租值則較去年底下跌8.9%。資產表現持續下跌，2025年高級住宅資產價格較去年底下跌9.6%，中小型住宅資產價格則較去年底下跌7.9%，投資回報率分別為2.2%及2.3%。
2025年上半年南灣區一手住宅以貼近二手市場的定價策略取得顯著成效，不僅實現良好去化，更帶動周邊項目銷售回暖。然而，整體市場仍呈現方向不明態勢，有限的成交規模難以支撐大市，導致樓價持續下行探底。觀察供應端，近年私人住宅市場的樓花銷售與新動工量均呈現斷崖式下跌，理論上有利於後市復甦；但需求側受制於澳門人口政策天花板，住宅需求增量空間已被鎖死，私人市場去化受阻同時影響公共房屋的需求。市場預期，部分開發商或將延續降價促銷策略以加速資金周轉，此舉可能會延長本輪價格調整週期。