香港學生床位缺口到2030年料逼近15萬個　乙、丙級商廈改建成資金焦點

香港，2026年6月22日 — 仲量聯行最新發佈的Investing in Adaptation: PBSA as a Resilient Alternative Asset Class《順勢部署：專用學生宿舍成另類資產投資機遇》報告指出，本港專用學生宿舍（PBSA）市場正經歷投資策略轉移。隨著全港學生床位需求持續擴大，投資者正積極尋求合適物業改建作學生住宿。目前，資金正加速流向價格具競爭力的乙、丙級寫字樓；預計其改建後的潛在內部回報率（IRR）可達18%，較改裝酒店高。

港府近年致力推動香港成為區域教育樞紐，帶動非本地學生人數激增，住宿需求隨之急升。仲量聯行預測，按目前可預見的供應情況，現時全港學生床位短缺將由2025/26年的76,300個，增加近一倍至2029/30年的147,200個，淨缺口擴大逾7萬個，反映市場供應嚴重滯後。

截至2026年4月底，本港主要PBSA項目提供約6,900個可租床位。現時主要PBSA項目入住率高達98%至100%，租金自2022年以來每年穩步攀升近一成。未來新增供應亦相當有限。仲量聯行估計，截至4月底，香港PBSA潛在供應約16,300個床位（包括已成交並擬改裝學生住宿的項目、「城中學舍計劃」申請以及2026/27年度潛在政府賣地項目），總量遠未能滿足預期需求。香港PBSA市場具備龐大增長空間，有潛力發展為更成熟的另類房地產投資類別。

仲量聯行香港資本市場部主管陳國章表示：「早期的改建焦點多集中於酒店，但隨著酒店業復甦推高資產價格，改建利潤空間已逐步收窄，合適盤源亦買少見少。相反，乙級商廈空置率已超過連續五年高於10%，且乙、丙級寫字樓的租金及資本價格分別較2019年高位回落15.2%及50.5%，造就了極具吸引力的入市時機。在租賃需求疲弱下，將使用效率偏低的非甲級寫字樓改建為PBSA，正逐漸成為一項極具潛力的資產活化策略。此舉不僅有助業主釋放積壓資金，亦能鎖定更穩定的租金收入。」

報告指出，雖然乙、丙級商廈改建為PBSA的工程難度及資本開支普遍高於酒店，但其潛在投資回報更為可觀。仲量聯行估算，以每平方呎總成本（收購價加改裝費）約8,000至9,500港元計，假設每個床位月租維持約7,000至10,000港元的穩定水平，寫字樓改建PBSA項目在五年投資期內的目標內部回報率可達15%至18%，優於可比較的酒店改建項目的13%至16%。

除了回報吸引，政策「拆牆鬆綁」亦是促成資金轉向的關鍵催化劑。政府於2025年7月推出「城中學舍計劃」，簡化審批程序並降低了寫字樓改建宿舍的監管門檻。截至今年2月4日，當局已接獲25宗申請，涉及約5,100個床位，當中大多數為整幢改裝，反映投資者正順應政策趨勢，加快相關板塊部署。

隨著市場日漸成熟，PBSA的投資策略正由收購單一小型項目，轉向建立具規模的多元資產平台。仲量聯行研究部資深董事鍾楚如表示：「在宏觀環境不確定性加劇下，投資者更重視具韌性、由剛性需求支持的收入來源。由於學生住宿需求與學年周期具高度可預測性，PBSA日益被視為多元化投資組合中的逆周期穩定資產。目前市場對能提供300至800個床位的宿舍群需求急升，這類項目規模能提升營運效率，並有利於未來的平台級擴張，日後亦可吸引包括保險公司、退休基金及主權資本在內的長期收入型或核心增值型機構買家，為前期投資者提供更清晰的策略性退出路徑。」

然而，並非所有寫字樓均適合改建為PBSA。最具改建潛力的資產通常包括：(1)面臨結構性空置的乙、丙級商廈，造價折讓較大、業主出售意願高且缺乏其他替代用途；(2)鄰近大學的非核心區寫字樓，受惠於可預測的租用需求及逆周期收入來源；(3)擁有單一業權或業權已統一的物業，有助確保收購過程更為順暢，並能加速規劃及落實全幢物業的重新定位策略；及(4)處於「資本開支甜蜜點」的物業，即樓齡具折讓優勢，但毋須大規模更換外牆或升級機電及管道系統，讓投資者能更精準掌控改建成本，並提高內部回報率。

仲量聯行香港項目發展服務部主管黃天賜表示：「寫字樓改建學生宿舍的成本差異較大，關鍵在於大廈本身的技術條件，包括樓面佈局、外牆及窗戶系統和機電及管道系統。在理想情況下，如大廈外牆、結構和機電及管道系統均符合學生宿舍要求，室內改裝成本約為每平方呎1,300至1,400港元；但若涉及外牆翻新、機電及管道系統升級或更換，資本開支便可能顯著上升。因此，投資者宜進行早期技術評估，以判斷資本開支水平的高低。」