預算案「甜頭」難帶動港房託市場

最新《財政預算案》為香港房地產投資信託基金（REITs）遞上豁免轉讓印花稅、便利房地產交易與重組、研究擴大互聯互通機制等「橄欖枝」。然而，在宏觀環境複雜多變、投資氣氛薄弱、資產估值受壓的環境下，政策恐難生即時刺激作用。另一邊廂，內地房託市場正迎來政策放寬的結構性機遇，有望成為港商盤活資產的新出路。

目前本港商用物業租金受壓、資產估值屬低位，發展商若此刻分拆物業上市無異於折讓出售。過往房託的增長主要來自收購優質資產擴充組合及翻新商場增值，但現時基金對進行大規模收購欠缺誘因，管理人亦難說服投資者增持資產能帶來實質回報，令不少港房託只能轉向靠優化租戶或嚴控成本等主動管理來保持收益水平。

內地房託基金市場則正迎來結構性機遇。過去內地房託基金集中於基建與物流資產，自去年政策放寬至商業地產後，市場反應迅速升溫，預計2026年將有20至30隻甚至更多商業地產房託基金排隊上市。現時雖以央企及地方國企居多，但外資與民企亦積極籌備；據悉部分港資發展商已與券商及評估機構接洽，研究估值和上市計劃。

對長年持有內地物業組合的港資發展商而言，將資產打包成內地房託基金上市，用作資本回收或融資，無疑是具吸引力的途徑。當前要在市場上尋找買家出售整個物業組合絕非易事；透過資產證券化，企業既可盤活存量資產、降低負債率，亦能轉型為「輕資產」業務模式——由資產「持有人」轉為「管理人」。發展商不僅能提前套現部分資金，同時可透過持續管理項目收取報酬，提升資本運用效率。

更吸引的是，一般香港物業的回報率較内地物業高，將增加內地投資者對香港物業的興趣。這對港企而言，提供了一個長期融資與引資平台，可真正實現「以中國資金推動中國業務」。

香港房託政策雖釋出正面訊號，但難撼商用物業租賃市場仍存隱憂與估值低的現實。本港企業若能把握內地房託市場的轉型機會，將有望在資產周期調整中穩中求變，為下一輪增長奠定基礎。

本文章由仲量聯行估價諮詢服務部資深董事王韻婷撰寫，於2026年4月24日於<經濟日報>刊登。