De acordo com o IRS, uma troca 1031 é um tipo de transação diferida de impostos em que o proprietário de um imóvel celebra um acordo para trocar um ou mais ativos por outro(s) ativo(s) que seja(m) comparável(eis) em natureza e/ou característica. Ao fazer isso, não há ganho ou perda na propriedade e o proprietário não é obrigado a pagar imposto sobre ganhos de capital na transação.
Os ativos podem ser categorizados com base em numerosos fatores, incluindo localização geográfica, idade, comodidades, etc. Existem diretrizes gerais para determinar essas classificações, entretanto, não há critérios universais.
Edifícios de escritórios de Classe A são tipicamente novos ou recentemente renovados, localizados numa área muito procurada de uma grande cidade, como o Central Business District. As configurações de interiores geralmente apresentam espaços de inquilinos e áreas comuns com acabamentos de alto padrão e construção de qualidade.
Propriedades de Classe B são normalmente encontradas fora do Central Business District. Estes ativos são geralmente mais antigos que os projetos de Classe A e são medianos em termos de instalações, materiais de construção e acabamentos interiores.
Propriedades de Classe C são mais antigas que as propriedades de Classe A e B e estão geralmente localizadas nos subúrbios ou em áreas com menor procura. Os benefícios das propriedades de Classe C incluem taxas de aluguel competitivas e taxas de ocupação fortes.
Veja os nossos imóveis disponíveis aqui.
A taxa periódica à qual os juros são devidos em uma hipoteca. Esta pode diferir da taxa de pagamento.
Juros devidos sobre um empréstimo que ainda não foram pagos. Antes que qualquer redução de capital seja permitida no empréstimo, os juros acumulados são adicionados ao saldo de capital e devem ser normalmente pagos.
Empréstimos com taxa ajustável, também conhecidos como empréstimos com taxa flutuante ou variável, são dívidas que não mantêm uma taxa de juros fixa ao longo da vida do empréstimo. As taxas flutuantes estão geralmente ligadas a um índice existente (ex: tesouro a 10 anos; LIBOR) e ajustam-se periodicamente com base nos termos do empréstimo.
Um empréstimo hipotecário cuja taxa de juros ajusta-se periodicamente (por exemplo, mensalmente, a cada seis meses, anualmente). A taxa é indicada como uma margem sobre uma taxa de índice publicada, como o Treasury de 10 anos ou a London Inter-Bank Offer Rate (LIBOR).
Ver Tarifário Médio Diário
Um cronograma de amortização do principal de um empréstimo durante um período de tempo até que a dívida seja liquidada; o pagamento periódico consiste numa porção crescente de principal e numa porção decrescente de juros ao longo do tempo.
Veja Adjustable Rate Mortgage
A relação entre o espaço disponível e o espaço total alugável, calculada dividindo o total de pés quadrados disponíveis pelo total de pés quadrados alugáveis.
O total de espaço que está atualmente a ser comercializado como disponível para arrendamento num determinado período de tempo. Inclui qualquer espaço disponível, independentemente de o espaço estar desocupado, ocupado, disponível para subarrendamento ou disponível numa data futura.
Receita total diária dividida pelo número total de quartos ocupados nesse dia. Esta medida é tipicamente usada para hotéis, mas também pode ser usada para propriedades de saúde.
O tempo até que todos os pagamentos de capital programados e não programados sejam esperados ter sido feitos. A vida média de um CMBS é normalmente comparada ao correspondente do Tesouro (frequentemente um Tesouro interpolado) para determinar o retorno esperado do CMBS.
Um termo aplicado às classes ou tranches de CMBS classificados como BB+ e inferiores. Também chamado BIG, ou abaixo do grau de investimento.
Uma entidade legal criada para isolar ativos identificáveis (por exemplo, hipotecas) e/ou mutuários individuais dos efeitos de falência num conjunto maior de ativos. Por exemplo, um mutuário poderá segregar hipotecas selecionadas em um BRE que se destinam a um CMBS. Portanto, se outras hipotecas do mesmo mutuário entrarem em incumprimento, o fluxo de caixa dos ativos segregados não será interrompido ou confiscado por um tribunal de falências, garantindo assim um fluxo de caixa contínuo para os detentores de títulos de um CMBS. Considere também ver Entidade com Fins Especiais.
Um agrupamento de empréstimos por um único atributo compartilhado. Por exemplo, um emissor pode referir-se a empréstimos que satisfazem um balde de prazos (significando que todos os empréstimos têm a mesma ou quase a mesma vida média).
Um termo que descreve uma propriedade particular, desenvolvida especificamente para um determinado inquilino ocupar, com características estruturais, sistemas ou trabalhos de melhoria projetados especificamente para as necessidades desse inquilino. Um build-to-suit pode ser alugado ou possuído pelo inquilino. Em um build-to-suit alugado, um inquilino geralmente terá um contrato de arrendamento de longo prazo no espaço.
(Também conhecido como hipoteca balão) Uma hipoteca que requer pagamentos mensais apenas de juros até ao pagamento final da hipoteca, ou pagamento balão, quando o pagamento total do capital é devido.
O indivíduo, grupo, empresa ou entidade que adquiriu um ativo de imobiliário comercial.
Linguagem em empréstimos específicos que protege o credor contra o pré-pagamento antecipado. A linguagem especifica os termos específicos da proteção de chamada: seja bloqueio, pontos de penalidade, manutenção de rendimento, substituição, ou uma combinação destes ao longo do prazo do empréstimo.
Mercados nos quais fundos de capital, tanto dívida como ações, são negociados. Incluem-se fontes de colocação privada de dívida e ações, bem como mercados organizados e bolsas. Consulte também Mercado Primário.
Definido como o rendimento operacional líquido (I) para o ano dividido pelo valor avaliado da propriedade (V) [I/V = R]. É usado como uma medida e/ou benchmark para o valor da propriedade com base no desempenho atual. Taxas de capital também servem como um indicador das expectativas dos investidores. Veja também Taxa de Capital Inicial e Taxa de Capital de Reversão.
O fluxo de caixa é examinado ao nível do título e da propriedade individual. Ao nível do título, os detentores de certificados de CMBS recebem todo o fluxo de caixa de capital e juro de um conjunto de hipóteses de forma sequencial e definida. Pagamentos antecipados ou vencimentos prolongados mudam esses fluxos de caixa e, portanto, podem ter um efeito material em como e quando alguns detentores de certificados recebem os seus pagamentos sequenciais, afetando assim o rendimento total dos títulos. Ao nível do ativo, o fluxo de caixa de cada propriedade individual na transação de CMBS é analisado para calcular a capacidade da propriedade de gerar receita suficiente para servir o empréstimo.
O retorno a curto prazo de um investimento em uma propriedade definido como o fluxo de caixa recebido dividido pelo capital investido em uma propriedade; expresso como uma percentagem. Também chamado de Taxa de Retorno de Capital (EYR).
Abreviação de Central Business District. (Veja também: Central Business District).
As designações de Distrito Central de Negócios (CBD) e Subúrbio referem-se a uma área geográfica específica dentro de uma área estatística metropolitana (MSA) que descreve o nível de desenvolvimento imobiliário encontrado lá. O CBD é caracterizado por uma alta densidade, núcleo bem organizado dentro da maior cidade de um determinado MSA.
Ver Commercial Mortgage Backed Security.
Geralmente definido como uma carta entre partes de um acordo legal que afirma que certas ações não claramente cobertas no acordo serão ou não tomadas. Tais declarações de intenção geralmente tratam de assuntos que são importantes apenas para as partes específicas e não concernem a outros signatários do acordo. Especificamente para CMBS, uma carta de conforto é uma carta de auditoria independente para garantir que as informações na declaração de registo e no prospecto estejam corretamente preparadas e que não ocorram alterações materiais desde a sua preparação.
Valores mobiliários colateralizados por um conjunto de hipotecas sobre imóveis comerciais, em que todo o principal e juros das hipotecas vão para os detentores de certificados numa sequência ou forma definida.
Um alívio ou redução nos pagamentos totais por um período de tempo, usado como um incentivo para atrair ou reter inquilinos em contratos de arrendamento. As concessões podem incluir redução ou isenção de aluguel por uma parte do período de arrendamento, melhoria do inquilino acima do mercado e cartas de trabalho. O uso de concessões no leasing é uma resposta às condições atuais do mercado, mas a existência de concessões nos contratos de um edifício torna mais difícil calcular o fluxo de caixa líquido e, portanto, as taxas de cobertura do serviço da dívida.
Um intermediário financeiro que funciona como uma ligação, ou canal, entre o(s) credor(es) que originam empréstimos e o(s) investidor(es) final(is). O canal faz empréstimos ou compra empréstimos de correspondentes terceiros sob parâmetros de subscrição padronizados e, uma vez que se tenha acumulado volume suficiente, agrupa os empréstimos para venda a investidores no mercado CMBS. Veja também Real Estate Mortgage Investment Conduit (REMIC).
Edifícios que iniciaram construção durante um período específico de tempo (Veja também: Entregas).
Espaço dentro de um edifício que está ou pode ser unido em um único espaço contíguo.
Uma parte designada numa transação CMBS que tem o direito de aprovar e dirigir certas ações do servicer especial no que diz respeito a empréstimos especialmente servidos.
Permitir que um inquilino de retalho anule o seu contrato de arrendamento se outro inquilino principal desocupar a propriedade.
Uma garantia feita pelo emissor (garantia do emissor) ou por terceiros para cobrir perdas devido a atrasos e execuções hipotecárias até ao montante garantido. Normalmente, é exigido que a classificação do garante seja, no mínimo, igual à classificação mais alta dos títulos. Uma forma de aprimoramento de crédito.
Um empréstimo hipotecário feito com o objetivo de proporcionar ao mutuário flexibilidade em relação à adição, liberação ou substituição de garantias. Esses empréstimos geralmente têm requisitos de LTV mais baixos e de DSCR mais altos.
Um empréstimo no qual todos os pagamentos são garantidos pelo crédito do inquilino, que é tipicamente uma empresa classificada nacionalmente ou regionalmente com uma classificação de crédito de nível de investimento. O inquilino de crédito assume quase todas as obrigações de propriedade, tornando assim os pagamentos de arrendamento líquidos de qualquer compensação ou dedução para o locador ou proprietário.
Uma disposição numa hipoteca ou escritura de fideicomisso pela qual a garantia de uma hipoteca também serve como garantia para outras hipotecas. Assim, caso a garantia de uma hipoteca não seja suficiente para o reembolso da dívida, a garantia das outras hipotecas poderá ser reivindicada também (mas apenas no caso de tal insuficiência). CMBS apoiados por propriedades cruzadamente colateralizadas têm risco de inadimplência reduzido; a cruzada colateralização, portanto, acrescenta valor à estrutura. Um conjunto de propriedades com o mesmo proprietário pode ser tanto cruzadamente defasado como colateralizado. Uma forma de reforço de crédito.
Uma disposição num empréstimo hipotecário ou escritura de título pela qual uma quebra de termos ou incumprimento dos documentos do empréstimo de um empréstimo desencadeará automaticamente um incumprimento em outras hipotecas. Um conjunto de propriedades com o mesmo proprietário pode estar tanto em incumprimento cruzado como em colateral cruzado. Uma forma de melhoria de crédito.
Uma hipoteca inadimplente é considerada resolvida quando todos os pagamentos em falta foram efectuados e os pagamentos do empréstimo estão em dia.
Espaço comercial desocupado para o qual o inquilino ainda está a pagar renda, apesar de ter desocupado o espaço. Ver Go Dark Provisions.
Os pagamentos programados devidos em um empréstimo, incluindo principal, juros e outras taxas exigidas pelo contrato de empréstimo.
A relação entre o rendimento operacional líquido de uma propriedade ou fluxo de caixa operacional líquido e os pagamentos de serviço da dívida sobre o empréstimo garantido pela propriedade. DSCR é uma medida da capacidade de uma propriedade hipotecada de cumprir os pagamentos mensais do serviço da dívida; razões mais altas são mais desejáveis. Um DSCR inferior a 1.0 significa que existe fluxo de caixa insuficiente da propriedade para cobrir os pagamentos da dívida.
Quando um empréstimo violou quaisquer termos e condições da hipoteca, considera-se que está em incumprimento.
Um método de pré-pagamento em que a garantia sobre uma hipoteca é substituída por títulos governamentais, como Treasury Strips, que replicam os fluxos de caixa programados para o restante do prazo do empréstimo. Em outras palavras, uma defeasance garante que os fluxos de caixa futuros não sejam perturbados pelo pré-pagamento e, efetivamente, eleva o rating de crédito da garantia ao rating de crédito do Governo dos EUA. O custo da defeasance para o mutuário é a diferença entre o saldo do empréstimo restante e o custo dos títulos governamentais que substituem o empréstimo.
O montante pelo qual os juros que um mutuário é obrigado a pagar num empréstimo hipotecário é inferior ao montante de juros devidos sobre o saldo em dívida do capital principal. Este valor é geralmente adicionado ao saldo em dívida do capital principal do empréstimo hipotecário.
Uma conta de reserva estabelecida por um mutuário para cobrir futuros custos de manutenção da propriedade. Também chamada de conta de reserva de substituição.
Um pagamento de empréstimo que está pelo menos 30 dias em atraso. Normalmente, quando o empréstimo está mais de 90 dias em atraso, o credor tem o direito de iniciar procedimentos de execução hipotecária.
Edifícios que completam a construção durante um período específico de tempo. Para que o espaço seja considerado entregue, deve ter sido emitido um certificado de ocupação para a propriedade.
A data em que um edifício finaliza a construção e recebe um certificado de ocupação.
A empresa, entidade ou indivíduo que transforma terreno bruto em propriedade melhorada através do uso de trabalho, capital e esforços empreendedores.
Espaço que está sendo oferecido para arrendamento diretamente pelo senhorio ou proprietário de um edifício, em vez de espaço oferecido em um edifício por outro inquilino (ou corretor de um inquilino) tentando sublocar um espaço que já foi alugado.
A taxa aplicada ao fluxo de caixa de cada ano de uma propriedade para determinar o valor atual líquido (VAL) de uma série de fluxos de caixa. Baseado no custo médio ponderado do capital periódico ou no retorno exigido para um investimento imobiliário.
"Taxas de reestruturação" pagas a um administrador especial para atualizar um empréstimo ou liquidar um empréstimo problemático ou propriedade executada. Também pode incluir taxas de atraso, taxas de modificação e encargos de administração de empréstimos. Estas taxas são negociadas com cada transação CMBS.
Ver Rácio de Cobertura do Serviço da Dívida.
Envolve a inspeção de propriedades e a avaliação de registos financeiros de uma propriedade envolvida numa transação CMBS e forma a base da securitização. A devida diligência protege os investidores contra práticas antiéticas e pouco profissionais e é considerada a pedra angular da legislação sobre valores mobiliários.
Um contrato de empréstimo que prevê que o saldo principal original pode ser dimensionado através de um adiantamento adicional à medida que o desempenho operacional da propriedade seja capaz de suportar dívida adicional. Empréstimos earn-out são realizados em propriedades cujo desempenho se espera que melhore em breve devido a fatores como renovações, re-alugueres ou reposicionamento. Os empréstimos earn-out especificam certos critérios de redimensionamento, como rácios mínimos de cobertura do serviço da dívida (DSCRs) e, em alguns casos, rácios mínimos de empréstimo para valor (LTVs).
O risco de responsabilidade e perdas para o credor num empréstimo hipotecário devido à presença de materiais perigosos, como amianto, RCB, radão ou tanques de armazenamento subterrâneo com fugas (LUSTS) numa propriedade. As propriedades num CMBS são obrigadas a ter pelo menos uma autorização ambiental de Fase I. No entanto, mesmo quando as propriedades não apresentam problemas ambientais atuais, as agências de notação podem, por vezes, "incluir no preço" a possibilidade de as propriedades estarem em risco de não cumprirem os padrões ambientais futuros. Veja também Avaliação de Fase I do Local Ambiental (ESA).
Uma disposição de empréstimo ou investimento que permite ao credor/investidor receber um retorno baseado em ações além das taxas normais em algum evento. Isto normalmente envolve um credor/investidor recebendo uma parte desproporcional dos lucros do refinanciamento ou venda.
Ver Retorno em Dinheiro.
Um depósito mantido conjuntamente por um mutuário e um credor que fornece fundos reservados para despesas operacionais ou de capital essenciais. Contas escrow típicas são mantidas para impostos sobre imóveis, seguro, melhoramentos de inquilinos, comissões de leasing, reparos estruturais necessários ou remediação ambiental, ou reservas para substituição. Também chamado de Conta de Impound.
A área em metros quadrados de edifícios que receberam um certificado de ocupação e são capazes de ser ocupados por inquilinos. Não inclui espaço em edifícios que estão planejados, em construção ou em renovação.
A relação entre despesas operacionais e receitas operacionais.
Cláusulas de arrendamento que estipulam o montante máximo da obrigação do proprietário do senhorio para despesas; despesas superiores ao montante estipulado (ou seja, o "stop") são pagas pelos inquilinos, rateadas pelo montante de espaço ocupado por cada inquilino.
Um período de tempo após o término contratual da hipoteca dado a um mutuário para reembolsar um empréstimo hipotecário através de refinanciamento ou venda da propriedade, ou uma disposição automática que permite a extensão do prazo original da hipoteca. Para evitar colocar uma propriedade em execução hipotecária, incorrendo assim em custos adicionais, os prestadores de serviços podem conceder uma extensão a um mutuário que tenha um pagamento final devido.
O risco da potencial incapacidade de um mutuário para refinanciar hipotecas balloon de forma atempada, exigindo assim que a vida da garantia seja prolongada além da vida esperada.
Uma empresa patrocinada pelo governo (GSE) ou um "instrumento corporativo" do governo. A Fannie Mae é uma corporação quase privada, com ações negociadas. Não recebe subsídios ou apropriações governamentais e é tributada como qualquer outra corporação. A Fannie Mae compra e agrupa hipotecas convencionais, ou seja, aquelas não seguradas pela Federal Housing Administration (FHA), pelo Veteran's Administration (VA) ou pela Farmer's Home Administration (FmHA), mas também compra hipotecas da FHA e depois emite títulos usando o grupo de hipotecas como garantia. A Fannie Mae foi a primeira agência a agrupar hipotecas respaldadas por hipotecas de taxa ajustável e criou o primeiro título garantido por hipotecas multifamiliares através de um programa de troca. Os detentores de certificados da Fannie Mae são garantidos o pagamento total e pontual do capital e juros.
O FDIC supervisiona o fundo de seguro tanto para bancos comerciais (o BIF) como para instituições de poupança (o SAIF) e assegura a viabilidade e liquidez das instituições financeiras de retalho. O FDIC é também o regulador principal para alguns bancos, enquanto o Controlador da Moeda é o regulador de outros bancos.
Uma divisão do Departamento de Habitação e Desenvolvimento Urbano (HUD) que assegura hipotecas residenciais.
A classe ou tranche mais baixa de uma transação CMBS que absorverá perdas de crédito do conjunto de hipotecas primeiro antes que qualquer outra classe seja afetada.
Um tipo de edifício desenhado para ser versátil, que pode ser usado em combinação com escritório (sede corporativa), pesquisa e desenvolvimento, vendas quase-retail e incluindo, mas não se limitando a, usos industriais, armazém e distribuição. Um edifício flex típico será de um ou dois pisos com pelo menos metade da área alugável sendo usada como espaço de escritório, terá alturas de teto de 16 pés ou menos e terá algum tipo de porta de acesso, apesar de a porta poder ser envidraçada ou selada.
O processo desencadeado por uma inadimplência onde os pagamentos estão mais de 90 dias atrasados, pelo qual um credor assume o título de uma propriedade na qual o hipotecário entrou em incumprimento. Um gestor pode assumir uma propriedade de um mutuário em nome de um credor.
Taxa paga pelo proprietário do hotel a uma empresa hoteleira maior que permite ao proprietário "exibir a bandeira" dessa empresa específica (Hilton, Holiday Inn, etc.) e beneficiar da rede de publicidade e reservas da empresa. A taxa varia de 4% a 7% da receita bruta.
Uma empresa patrocinada pelo governo (GSE) ou um "instrumento corporativo" do governo. Freddie Mac é uma corporação quase privada, com ações detidas pelos Federal Home Loan Banks, sob o controle regulatório do Departamento de Habitação e Desenvolvimento Urbano (HUD). Sob a direção do Federal Home Loan Bank Board (FHLB), Freddie Mac é incumbida de comprar hipotecas de S&Ls para reforçar o seu papel e proporcionar liquidez ao mercado secundário de hipotecas unifamiliares (ou seja, hipotecas não garantidas por uma agência governamental) e, em seguida, emite títulos usando o conjunto de hipotecas como colateral. Taxas de aluguel que incluem todas as despesas operacionais, como serviços públicos, eletricidade, serviços de limpeza, impostos e seguros.
ver Arrendamento Bruto com Serviços Completos.
Taxas de aluguer que incluem todas as despesas operacionais, como utilidades, eletricidade, serviços de limpeza, impostos e seguros.
Uma agência relacionada ao governo que faz parte do Department of Housing and Urban Development (HUD) e usa a "fé plena e crédito" do governo dos EUA para empréstimos. A GNMA garante títulos colateralizados por hipotecas inicialmente emitidas por credores aprovados (poupanças, bancos comerciais e bancos hipotecários) que agruparam as hipotecas, usando-as como garantia para o título. Assim, a GNMA apoia o mercado de hipotecas da Federal Housing Administration (FHA), bem como hipotecas da Veterans Administration (VA) e da Farmers Home Administration (FmHA). A GNMA garante pass-throughs, mas não os emite, e só garantirá um pool em que as hipotecas subjacentes sejam seguradas ou garantidas pela FHA, VA ou FmHA.
Previne que um inquilino comercial desocupe um espaço antes do termo do contrato de arrendamento, mesmo enquanto continua a pagar renda, pois o espaço vazio é prejudicial ao desempenho das lojas comerciais vizinhas.
A taxa de capitalização aplicada ao rendimento do primeiro ano. Ver também taxa de capitalização e taxa de capitalização de reversão.
Uma de várias agências formadas para fornecer um mercado secundário para empréstimos imobiliários residenciais, incluindo Fannie Mae (Federal National Mortgage Association "FNMA"); Freddie Mac (Federal Home Loan Mortgage Corporation "FHLMC"); e Ginnie Mae (Government National Mortgage Association "GNMA").
Estrutura de arrendamento sob a qual o senhorio paga todas as despesas do edifício. Também chamado de arrendamento com serviço completo ou arrendamento de renda bruta.
A mudança total no espaço ocupado durante um determinado período de tempo, contabilizando o espaço que está ocupado mas não o espaço que é desocupado por inquilinos. A absorção bruta difere da atividade de arrendamento, que é a soma de todo o espaço arrendado durante um determinado período de tempo. A menos que indicado de outra forma, a Absorção Bruta inclui espaço direto e subarrendado.
Um contrato de arrendamento de terreno não desenvolvido que cobre o terreno, mas não as melhorias ou os edifícios nesse terreno. Em outras palavras, o terreno e os edifícios são entidades separadas e possuem proprietários distintos. Também chamado de arrendamento.
A mudança no tamanho da área quadrada existente em uma determinada área ao longo de um determinado período de tempo, geralmente devido à construção de novos edifícios.
Ver Empresa Patrocinada pelo Governo.
Uma expressão de CMBS que se refere à redução do rendimento estimado ou do fluxo de caixa esperado de uma propriedade, sobre o qual a taxa de cobertura do serviço da dívida é calculada. Um haircut é um meio de adotar mais agências para calcular "stressado" DSCR em uma propriedade.
Um cálculo de serviço da dívida de equilíbrio que estabelece a taxa de juro máxima que uma propriedade hipotecada pode suportar na maturidade se a propriedade tiver que ser refinanciada. É calculado usando a receita operacional líquida atual e uma hipoteca apenas de juros com um vencimento razoavelmente curto de menos de cinco anos. A taxa de barreira é geralmente calculada para responder à pergunta: Todos os empréstimos podem ser refinanciados na maturidade se as taxas de juro estiverem a um "nível de desastre"? Também chamado de análise de serviço da dívida de equilíbrio.
A amortização acelerada de uma classe em um CMBS ou de um empréstimo de propriedade individual obtida através da alocação de todo o capital programado e juros para essa classe.
ver conta Escrow.
Um indivíduo não afiliado no conselho de administração de uma entidade devedora. O voto do diretor independente é necessário para certas ações da entidade, por exemplo, declaração de falência, isolando assim a entidade do controlo prejudicial por parte de principais afiliados. Este é frequentemente um componente chave de entidades de propósito especial (SPE) e estruturas de ausência de risco de falência.
Propriedade utilizada para fabricação leve ou pesada, pesquisa e desenvolvimento, ou espaço de armazém, incluindo espaço de escritório/armazém e espaço flexível.
Uma propriedade utilizada por instituições especiais, como uma universidade, hospital ou uma agência governamental. Dado que tais propriedades são projetadas para um propósito específico, podem ser difíceis de adaptar para outros usos, mesmo que possam assemelhar-se a outros tipos de propriedade.
Uma tranche em CMBS que compreende o fluxo agregado de pagamentos de todos os juros das hipotecas subjacentes devidas sobre um determinado título que excede o cupão pago sobre o título. Os juros excessivos são vendidos como uma tranche separada a uma pequena fração do preço do título ou de classes com uma classificação de crédito semelhante. As tranches IO são altamente sensíveis ao pré-pagamento e à extensão de empréstimos, uma vez que a duração destas tranches pode mudar drasticamente com estes eventos, tendo, portanto, uma volatilidade de preço relativamente alta.
Uma opção comprada tipicamente pelo mutuário que limita a taxa de juros a um máximo especificado numa base periódica ou vitalícia. Esta opção protege o mutuário de aumentos nas taxas de juros.
O montante agregado dos pagamentos de juros dos mutuários que é inferior aos juros acumulados sobre os certificados.
Um teto de taxa de juros é um tipo de instrumento financeiro que protege o detentor de aumentos nas taxas de juros. Isto é normalmente usado quando se espera que as taxas de juros de curto prazo aumentem. O teto está geralmente ligado a uma taxa de índice. Por outro lado, um piso de taxa de juros é usado em conjunto com uma nota de longo prazo. Estes são comumente usados por gestores de dinheiro que desejam receber uma taxa de retorno mais alta durante um período de diminuição das taxas de curto prazo.
Um cálculo de uma taxa do Treasury assumida com base nas taxas de outros dois Treasuries com vencimentos semelhantes, se não houver Treasury disponível com esse vencimento específico. Por exemplo, se um título de 4 anos for avaliado para fornecer uma taxa de referência aos Treasuries, o preço será definido aproximadamente no ponto médio entre as taxas dos Treasuries de 3 anos e 5 anos, uma vez que não há Treasury de 4 anos.
Investimentos que são classificados como triplo-A, duplo-A, único-A e triplo-B são grau de investimento, portanto apropriados para investidores institucionais regulamentados. A classificação de grau de investimento mais baixa é BBB-.
Ver Garantia Corporativa.
(Representante do proprietário) Em uma transação de arrendamento típica entre um proprietário/senhorio e um inquilino, o corretor que representa os interesses do proprietário/senhorio é referido como Landlord Rep.
Todo o espaço que tem uma obrigação de arrendamento financeiro. Inclui todo o espaço arrendado, independentemente de o espaço estar atualmente ocupado por um inquilino. O espaço arrendado também inclui espaço que está sendo oferecido para subarrendamento.
Um arranjo em que o proprietário de uma propriedade comercial e o credor celebram um acordo que atribui pagamentos de arrendamento diretamente ao credor. Isto se opõe ao arranjo padrão onde os pagamentos de arrendamento vão diretamente para o proprietário, que então encaminha os pagamentos da hipoteca ao credor. Em transações CMBS, pagamentos de arrendamento sob uma atribuição de arrendamento iriam diretamente para o prestador de serviços.
As taxas pagas pelo senhorio aos corretores por trazerem inquilinos para uma propriedade.
O custo das melhorias para uma propriedade arrendada, muitas vezes pago pelo inquilino.
O volume de área em metros quadrados que está comprometido e assinado sob uma obrigação de arrendamento para um edifício ou mercado específico em um determinado período de tempo. Inclui arrendamentos diretos, subarrendamentos e renovações de arrendamentos existentes. Também inclui qualquer atividade de pré-arrendamento em edifícios planejados, em construção ou em renovação.
Uma forma de melhoria de crédito, que é uma obrigação por parte de terceiros de cobrir perdas num empréstimo devido a inadimplências e execução hipotecária em um empréstimo hipotecário comercial. A classificação de crédito do terceiro que emite a carta de crédito é, tipicamente, exigida para ser, no mínimo, igual à classificação mais alta dos títulos.
Veja London Interbank Offer Rate.
Consulte o Crédito Fiscal para Habitação de Baixa Renda.
A venda de um empréstimo hipotecário em incumprimento, ou da propriedade REO que anteriormente garantia o empréstimo. Veja também Imóveis de Propriedade (REO).
Uma medida da facilidade e frequência com que ativos como CMBS são negociados ativamente no mercado secundário. A liquidez está relacionada com o volume; quanto maior a emissão em circulação e contínua de um determinado ativo como CMBS, maior é a liquidez normalmente.
ver Carta de Crédito.
A relação do montante principal de uma hipoteca na origem com o valor atual avaliado da propriedade. A relação é normalmente expressa a um potencial mutuário como a percentagem de valor que uma instituição de crédito está disposta a financiar. A relação não é fixa e varia consoante a instituição de crédito, o histórico de crédito do mutuário, o tipo de propriedade, localização geográfica, tamanho e outras variáveis.
Uma disposição em que o fiduciário recebe controlo sobre as receitas brutas das propriedades subjacentes numa transação CMBS. Os proprietários de imóveis têm direito apenas aos fluxos de caixa líquidos das despesas, que incluem serviço de dívida, impostos, seguro e outras despesas operacionais.
Um período de tempo no início da vida de um empréstimo, durante o qual um mutuário não pode pré-pagar o empréstimo hipotecário. Lock-out é uma forma de proteção de chamada, pois impede o pré-pagamento.
A taxa de curto prazo (1 ano ou menos) à qual os bancos emprestarão entre si em Londres. Comumente usado como referência para financiamento de taxa ajustável. Os termos LIBOR são geralmente por um, dois, três ou seis meses ou um ano.
A diferença entre o valor de arrendamento de mercado para uma propriedade e a renda real que está a ser paga para a propriedade, indicando mudanças nas condições do mercado. Por exemplo, se uma propriedade fosse arrendada por um prazo de um ano a $10,000 por mês, e a taxa de mercado atual fosse $10,500 por mês em propriedades semelhantes, a perda no arrendamento seria de $500 por mês.
Um crédito fiscal dado aos proprietários pela construção ou reabilitação de habitação de baixo rendimento. Para se qualificar para o crédito, a propriedade deve ter: a) pelo menos 20% das unidades ocupadas por indivíduos com rendimentos de 50% ou menos do rendimento médio da área, ou b) pelo menos 40% das unidades ocupadas por indivíduos com rendimentos de 60% ou menos do rendimento médio da área. Também chamado de propriedades de Seção 42, após a seção do Código de Receita Interna que autoriza o crédito.
Veja Rácio Empréstimo para Valor.
Ajustes periódicos do valor estimado de um ativo, ou dos fluxos de caixa futuros de um ativo, para refletir os níveis atuais do mercado. Em um mercado em queda ou fraco, é provável a criação de um ajuste descendente do valor atual com base em menores fluxos de renda futuros esperados, como se as taxas de aluguel em contratos existentes forem maiores do que as taxas de aluguel sendo cobradas para novos contratos no mercado (ou seja, se houver vários contratos acima do mercado em um edifício que estão a terminar). O oposto é verdadeiro num mercado forte ou em ascensão. Este termo pode aplicar-se ao valor de CMBS ou de qualquer valor mobiliário sujeito a movimentos de preços.
Limites geográficos que servem para delinear áreas centrais que são competitivas entre si e constituem um conjunto primário de áreas aceito. Os mercados são específicos para o tipo de edifício e são designações geográficas contíguas e não sobrepostas que têm uma soma cumulativa que coincide com os limites de toda a Região (Veja também: Região). Os mercados podem ser subdivididos em Submercados (Veja também: Submercados).
Uma empresa responsável por servir os empréstimos hipotecários que colateralizam uma transação CMBS em nome dos obrigacionistas. As responsabilidades de um servicer principal variam de acordo com o acordo de prestação de serviços e frequentemente incluem coletar os pagamentos de hipoteca e passar os fundos ao fiduciário, adiantar qualquer pagamento atrasado ao fiduciário, fornecer relatórios de desempenho de empréstimo aos obrigacionistas e transferir todos os empréstimos para o prestador especial que não estão a ter desempenho ou se tornam REO. Veja também Prestador Especial.
A compensação principal paga ao master servicer, paga mensalmente numa base de empréstimo por empréstimo a partir de juros sobre os empréstimos. A taxa base é calculada sobre o montante principal para o mesmo período e acumulada à taxa de encargos aplicável para um negócio específico. Além disso, a taxa pode incluir todas as taxas de assunção e modificação, encargos por atraso de pagamento e taxas similares pagas por mutuários em empréstimos não especialmente servidos.
Um empréstimo subordinado feito após a hipoteca de primeiro grau que é garantido por uma participação de propriedade no mutuário, em vez de pela propriedade hipotecada em si. O mutuário promete sua participação de capital na propriedade como garantia para o empréstimo. O termo "mezanino" implica endividamento temporário, mas uma segunda hipoteca de longo prazo também é tecnicamente uma dívida mezanina.
A colação cronológica dos fluxos de caixa de pools de empréstimos, incluindo maturidades de balão, que são securitizados numa transação CMBS e a sua alocação entre as várias tranches na transação.
Um edifício com cinco ou mais unidades residenciais ou apartamentos. Propriedades multifamiliares são geralmente classificadas como apartamentos de arranha-céus, de poucos pisos ou jardins.
Edifícios que abrigam mais de um inquilino ao mesmo tempo. Geralmente, os edifícios multi-inquilino foram projetados e construídos para acomodar muitos planos de piso e designs diferentes para atender às necessidades de vários inquilinos (Veja também: Tenancy).
Ver Fluxo de Caixa Líquido.
Numerosos índices compilados pelo National Council of Real Estate Investment Fiduciaries (NCREIF) sobre o desempenho do mercado imobiliário comercial, com base em dados fornecidos principalmente por fundos de pensões de imóveis próprios. Frequentemente usado como uma referência para o desempenho do investimento imobiliário.
Quando o pagamento de juros programado de um empréstimo é inferior aos juros acumulados de acordo com uma certa taxa de juro, esta insuficiência é adicionada ao saldo de capital em aberto. Portanto, à medida que o empréstimo avança, o saldo de capital devido no empréstimo cresce com o tempo. Isto é conhecido como amortização negativa e ocorre frequentemente em Hipotecas de Taxa Variável (ARMs) quando a capacidade do mutuário para honrar o empréstimo é insuficiente em relação aos juros devidos.
A mudança líquida no espaço ocupado durante um determinado período de tempo. Salvo indicação em contrário, a Absorção Líquida inclui espaço direto e de sublocação.
Definido como a receita bruta de pagamentos de aluguel menos despesas operacionais, concessões de aluguel, melhorias para inquilinos, etc. Em mercados fracos ou em declínio, o aluguel efetivo líquido pode ser negativo.
Receitas operacionais brutas geradas por uma propriedade menos despesas operacionais, bem como melhoramentos de inquilinos, comissões de arrendamento e reservas, mas antes dos pagamentos de hipoteca. Pode ser expressado como: NCF = NOI - (melhoramentos de inquilinos + comissões de arrendamento + reparações de capital).
Receitas operacionais brutas obtidas por uma propriedade menos despesas operacionais, mas antes de pagamentos de hipoteca, melhorias de inquilinos, reservas de substituição e comissões de leasing. O NOI é normalmente utilizado como base para calcular rácios de cobertura de serviço da dívida.
Uma taxa de aluguel que exclui certas despesas que um inquilino poderia incorrer ao ocupar um espaço de escritório. Espera-se que essas despesas sejam pagas diretamente pelo inquilino e podem incluir custos de limpeza, eletricidade, serviços públicos, impostos, seguro e outros custos relacionados.
ver Aviso de Incumprimento.
Uma declaração de advogado que confirma que os ativos de uma entidade não seriam substancialmente consolidados com os dos seus afiliados por um tribunal de falências, de acordo com a Seção 105 do código de falências. Este é frequentemente um componente chave das estruturas de entidade de propósito especial (SPE) e/ou remotas de falência.
Um NNN-arrendamento, ou um Arrendamento Triplo-Líquido, é um arrendamento no qual o inquilino paga impostos imobiliários, despesas e taxas de manutenção além do valor de aluguel acordado. (Glossário CMSA)
Um empréstimo que falha em fazer pagamentos de principal e/ou juros conforme exigido pelo contrato de empréstimo. Isso inclui empréstimos que estão fazendo pagamentos a uma taxa inferior ao total de pagamentos de principal e juros exigidos pela hipoteca.
Um aviso publicado pelo curador ou credor hipotecário em registros públicos para iniciar processos de encerramento que envolvem uma venda pública da propriedade que garante a hipoteca. NOD também inclui o direito de ser informado sobre a inadimplência de um mutuário num contrato principal, como um contrato de arrendamento do terreno.
ver Rendimento Operacional Líquido.
Espaço que é fisicamente ocupado por um inquilino. Não inclui o espaço arrendado que não está atualmente ocupado por um inquilino.
Propriedade projetada para ser utilizada principalmente como um local de negócios, variando de edifícios multi-inquilinos importantes a edifícios de um único inquilino construídos para necessidades específicas de um inquilino.
Uma disposição que permite o reembolso de todo ou parte de um empréstimo durante um período especificado antes do vencimento programado sem uma taxa ou penalidade.
Um termo usado principalmente pelos bancos para identificar imóveis nos livros que foram retomados através da execução de uma hipoteca. O termo "Outro" REO é usado pelos bancos para distinguir imóveis executados de imóveis pertencentes ao banco, que são tipicamente ativos imobiliários corporativos. Não obstante, a indústria comumente usa o termo REO para imóveis executados. Veja também Real Estate Owned (REO).
Uma forma de melhoria de crédito em que o saldo principal pendente do colateral que suporta um título excede o principal do certificado em dívida para os obrigacionistas.
A empresa, entidade ou indivíduo que detém o título de um determinado edifício ou propriedade.
Um único empréstimo respaldado por uma determinada propriedade ou portfólio de propriedades, que é dividido entre vários componentes menores. Cada componente é securitizado em uma transação CMBS separada e recebe pagamentos programados de juros e principal numa base proporcional, dependendo do seu tamanho relativo ao empréstimo maior. Cada componente pari passu recebe tratamento legal igual e, em caso de incumprimento, recebe uma parte proporcional dos rendimentos líquidos da liquidação.
A taxa periódica com a qual os juros são pagos sobre uma hipoteca. Isso pode diferir da taxa de acumulação.
Contrato de arrendamento geralmente usado para grandes lojas de retalho onde os pagamentos de renda incluem uma renda base mais uma percentagem das vendas brutas ('excesso') se as vendas forem superiores a um valor estipulado. Percentagens típicas variam de um a seis por cento das vendas brutas.
Um relatório preparado por um consultor ambiental que analisa a propriedade e o terreno circundante para verificar a presença ou potencial presença de riscos ambientais. A análise examina qualquer contaminação de água subterrânea, PCBs, eliminação abandonada de tintas e outros produtos químicos, amianto ou uma ampla gama de outros potenciais contaminantes. Este ESA Fase I oferece uma revisão e faz uma recomendação sobre se uma investigação adicional é justificada (um ESA Fase II). A este último relatório confirmaria ou negaria a presença de um risco ambiental e, caso se encontre um, recomendará uma análise adicional e/ou efeitos de mitigação que devem ser realizados.
O estado de um edifício que foi anunciado para desenvolvimento futuro, mas cuja construção ainda não foi iniciada.
Veja Perda Máxima Provável.
Um contrato legal que define as responsabilidades e as obrigações dos master e special servicers na gestão de uma transação CMBS, incluindo os avanços necessários.
A quantidade de espaço num edifício que foi arrendada antes da sua data de conclusão de construção, ou data do certificado de ocupação.
Um pagamento total ou parcial do capital pelo mutuário superior ou anterior a um pagamento agendado num empréstimo hipotecário. A maioria das ocorrências deve-se a refinanciamento pelo mutuário a taxas de juro mais baixas ou devido à valorização do capital do valor da propriedade.
Idioma nos documentos de empréstimo que requerem que o mutuário pague uma penalidade por quaisquer pré-pagamentos feitos num empréstimo hipotecário. A maioria dos prémios de pré-pagamento é estruturada como manutenção de rendimento ou pontos de penalidade.
O risco de que um mutuário pague o restante do principal ou um montante superior ao pagamento previsto num empréstimo hipotecário antes da maturidade, encurtando assim a duração do empréstimo. Para reduzir o risco de pré-pagamento, as hipotecas comerciais frequentemente têm disposições de proteção contra chamadas.
Calculado dividindo-se o preço de um edifício (quer preço de venda ou preço pedido de venda) pela Área Bruta Locável (RBA).
Um mercado que emite novos títulos numa bolsa. O mercado primário consiste no emissor e nos primeiros compradores da emissão.
Títulos respaldados por hipotecas que são emitidos pelo setor privado, incluindo condutos, bancos, caixas de poupança e outras instituições financeiras. Estes títulos são também conhecidos como títulos fora de agência e não são garantidos por agências como Fannie Mae, Freddie Mac ou Ginnie Mae.
A venda privada de títulos a investidores institucionais que cumprem critérios específicos de património líquido e/ou rendimento e que são considerados investidores sofisticados, por exemplo, companhias de seguros. Os títulos de colocação privada estão geralmente isentos das exigências de registo da Lei de Valores Mobiliários de 1933. Os investidores podem examinar os dados financeiros das colocações privadas que não seriam de outro modo divulgadas publicamente devido a restrições de confidencialidade. Como resultado, as colocações privadas são particularmente adequadas para as tranches de classificação inferior de CMBS devido ao acesso dos investidores a mais informações nas quais basear uma decisão.
Uma análise estatística que determina a gravidade do risco de terremoto para uma propriedade em uma área propensa a terremotos, definindo a razão de danos devido ao pior cenário possível de terremoto. O PML também é usado para quantificar o risco de outros desastres naturais, como furacões, inundações e tornados. Geralmente, propriedades com PMLs acima de um certo limite (talvez 20%) são obrigadas a ter cobertura de seguro adicional.
A empresa e/ou pessoa responsável pelas operações diárias de um edifício, como limpeza, remoção de lixo, etc. O gestor da propriedade também garante que os vários sistemas dentro do edifício, como os elevadores, HVAC e sistemas elétricos, estejam a funcionar corretamente.
Veja Pooling and Servicing Agreement.
Uma agência que examina os valores mobiliários e os seus colaterais subjacentes e atribui classificações de crédito aos valores mobiliários com base nos seus parâmetros. As classificações variam de triplo-A, a classificação mais alta, a triplo-C, a classificação mais baixa possível, e são uma influência significativa na estrutura e precificação do CMBS. As quatro agências de classificação de CMBS são Dominion Bond Rating Service, Fitch Ratings, Moody's Investors Service e Standard & Poor's.
Uma sociedade ou parceria especialmente formada para investir em imóveis (por exemplo, adquirindo ou fornecendo financiamento para propriedades imobiliárias) e/ou valores mobiliários garantidos por imóveis. As REITs são obrigadas a repassar 90% do rendimento tributável aos seus investidores, mas não são tributadas ao nível corporativo. Os principais tipos de REITs são de capital, hipotecários e híbridos; as REITs de capital são as mais comuns.
Uma entidade pass-through que pode deter empréstimos garantidos por propriedade real sem os obstáculos regulatórios, contabilísticos e económicos inerentes a outras formas de títulos lastreados em hipotecas. Um REMIC é uma entidade legal remota de falência que distribui o fluxo de caixa para detentores de títulos de várias classes (ou tranches) de títulos sem ser tributada ao nível da entidade. REMICs facilitaram a venda de interesses em empréstimos hipotecários no mercado secundário. Inserido na Lei de Reforma Tributária, 1986.
Uma propriedade hipotecada que foi adquirida por um fundo fiduciário ou credor através de execução hipotecária ou escritura em vez de execução hipotecária. Veja também Outros Imóveis de Propriedade (OREO).
O montante não recuperado da venda de um empréstimo hipotecário executado ou propriedade REO. É igual ao saldo do principal em dívida do empréstimo, mais todos os juros programados não pagos, mais todas as taxas aplicadas à venda da propriedade, menos o produto recebido da liquidação.
Provisões que permitem ao proprietário cancelar um arrendamento e retomar o controle do espaço após o inquilino desocupar o espaço.
Ver Hurdle Rate.
O risco de que os mutuários não consigam refinanciar hipotecas no vencimento, prolongando assim a vida de uma garantia colateralizada por essas hipotecas.
Áreas centrais contendo um grande núcleo populacional, que juntamente com comunidades adjacentes têm um elevado grau de integração económica e social. As regiões são ainda divididas em áreas de mercado, denominadas Mercados. (Ver também: Mercados).
O Congresso introduziu pela primeira vez os Real Estate Investment Trusts, ou REITs, em 1960 com o objetivo de permitir ao público em geral a oportunidade de investir em imobiliário gerador de rendimento. Um REIT é um portfólio de propriedades de grande escala, que tem muitas das características de um fundo de investimento. Os compradores compram ações desses valores mobiliários da mesma forma que compram ações de ações. Além disso, os REITs têm considerações fiscais favoráveis e geralmente oferecem um rendimento mais alto aos investidores (REIT.com).
1) Uma provisão para liberar certas garantias num empréstimo hipotecário por um valor previamente acordado, ou 2) Uma provisão de que, se um mutuário antecipar o pagamento do empréstimo associado a uma propriedade num grupo de hipotecas que estão interligadas e com incumprimento cruzado, o mutuário deve adicionalmente antecipar um porção de todos os outros empréstimos no grupo. Isto proporciona proteção contra um mutuário "selecionar" propriedades de um grupo com garantias cruzadas.
Às vezes chamado de espaço de segunda geração ou direto, refere-se a espaço existente que foi anteriormente ocupado por outro inquilino.
Veja Real Estate Mortgage Investment Conduit.
Um acordo de arrendamento no qual o aluguel aumenta em intervalos definidos por um período fixo de tempo ou pela duração do arrendamento.
A área total, em metros quadrados, de um edifício que pode ser ocupada ou atribuída a um inquilino para efeitos de determinar a obrigação de aluguer do inquilino. Geralmente, RBA inclui uma percentagem de áreas comuns, incluindo todos os corredores, lobbies principais, casas de banho e armários de telefone.
Os custos anuais de ocupação para um espaço específico cotado com base por metro quadrado.
Ver Imóveis Em Propriedade.
Ver Conta de manutenção diferida.
As representações (ou "reps") e garantias feitas por um credor hipotecário sobre a qualidade dos empréstimos. Muitas representações e garantias sobrevivem ao processo de securitização e ainda são aplicáveis uma vez que a hipoteca foi incluída numa segurança. Com o CMBS, a linguagem das representações e garantias centra-se na questão de fraude e falsa representação.
Uma forma de reforço de crédito em que uma parte dos rendimentos do título é retida para cobrir perdas na carteira de hipotecas. Também chamado de contas de reserva.
Refere-se a qualquer fluxo de caixa remanescente após a liquidação (pagamento integral) de todas as classes de títulos num CMBS. Múltiplos ativos, múltiplas classes CMBS frequentemente têm um residual.
Os tipos de propriedade variam de centros comerciais super-regionais com uma área bruta locável superior a um milhão de pés quadrados a pequenas lojas com inquilinos únicos.
Receita total do hotel durante um período de tempo específico dividida pelo número de quartos disponíveis no hotel nesse período.
A taxa de capitalização aplicada ao preço/valor final esperado de venda de um edifício após um período de retenção de vários anos. Tipicamente cerca de 50 pontos base mais alta que a taxa de capitalização de entrada.
O valor esperado de um edifício durante uma venda teórica após um período de posse de vários anos; usado para calcular a taxa de capitalização reversível.
No caso de uma obrigação contratual entre duas partes (por exemplo, um contrato de arrendamento de terreno) ser violada ou incumprida, o direito de curar permite que uma terceira parte especificada e interessada (por exemplo, um credor) assuma as responsabilidades de uma das partes (por exemplo, o mutuário) para cumprir o acordo (por exemplo, pagar a renda) em nome da parte incumpridora para preservar os seus interesses (por exemplo, a sua posição de penhor). Muitas vezes, os detentores de dívida subordinada têm o direito de curar qualquer incumprimento na dívida principal.
Termo utilizado para descrever o término de um arrendamento. Grandes concentrações de vencimento de contratos de arrendamento num dado período de tempo são indesejáveis, pois isto leva à exposição do senhorio a um mercado potencialmente mais fraco e à possibilidade de uma relação de cobertura do serviço da dívida abaixo de um.
O valor total pago por uma propriedade específica num determinado momento.
A soma dos preços de venda de um determinado grupo de edifícios num determinado período de tempo.
O tempo decorrido desde a origem de um empréstimo hipotecário; ou seja, quanto mais tempo um empréstimo está pendente e cumprindo os seus termos, mais "experiente" é. A presunção é que empréstimos mais experientes têm uma menor probabilidade de incumprimento. Um empréstimo que está pendente há talvez três anos, mas mostra um histórico de pagamento fraco (por exemplo, vários pagamentos atrasados, particularmente além de 30 dias), não é considerado experiente devido ao seu desempenho.
Ver Securities and Exchange Commission.
A negociação de títulos que já foram emitidos anteriormente. Também ver Mercado Primário.
O termo genérico aplicado a Certificados de Propriedade dos fundos ou ativos de um fundo fiduciário. Estes interesses indivisos são emitidos pelo fiduciário em montantes de $100,000 até que restem menos de $100,000, depois em montantes de $1,000. Os certificados são normalmente emitidos em classes numeradas começando com a Classe A, a classe de maior classificação. Cada classe é avaliada em termos de risco por uma ou mais das principais agências de rating. Se a classe de maior risco de primeira perda estiver incluída no título e for vendida em vez de ser mantida pelo vendedor, a classe é classificada como "NR" (não classificada). A classificação de risco "não classificada" é usada para títulos que não se qualificam para a taxa mínima de risco.
A agência reguladora responsável por estabelecer os procedimentos corretos para o registo e venda de títulos negociados publicamente e monitorizar esses procedimentos para garantir um mercado público justo.
A criação de um novo instrumento financeiro que representa um interesse indivisível em um pool segregado de ativos, como hipotecas comerciais. A posse dos ativos é geralmente transferida para um trust legal ou corporação com propósito especial, isolada de falência, para proteger os interesses dos detentores de títulos.
Empréstimos para os quais o valor total do principal será completamente pago no término do empréstimo, de acordo com o cronograma de pagamentos do empréstimo. Também chamado de empréstimos totalmente amortizados.
O indivíduo, grupo, empresa ou entidade que vende um determinado ativo imobiliário comercial.
Classes de segurança, ou tranches, que são classificadas como grau de investimento, sendo assim apropriadas para investidores institucionais regulamentados (isto é, triplo-A, duplo-A, simples-A e triplo-B).
Uma estrutura comum usada em CMBS envolvendo uma priorização de fluxos de caixa. Por exemplo, numa estrutura simples de duas classes senior/subordinada (também conhecida como estrutura A/B) a) A Classe A receberá todo o fluxo de caixa até o pagamento necessário de juros e capital agendado; b) A classe subordinada, Classe B, fornece melhoria de crédito para a Classe A, e c) A Classe B absorverá 100% das perdas experimentadas no colateral até que as perdas acumuladas excedam o montante da Classe B; posteriormente, a Classe A absorverá todas as perdas. Também conhecido como uma estrutura de pagamento sequencial.
Parte responsável pela administração de empréstimos hipotecários numa transação CMBS, atuando em benefício dos detentores de certificados. As responsabilidades do administrador incluem relatar ao administrador fiduciário, coletar pagamentos de mutuários, avançar fundos para empréstimos inadimplentes, negociar recuperações ou reestruturações (conforme permitido pelo acordo de agrupamento e administração) e passar propriedades inadimplentes pelo processo de execução hipotecária. Veja também Master Servicer e Special Servicer.
Um grande inquilino de retalho que proporciona um poder de atração significativo a um centro de retalho, mas que pode não fazer parte do centro comercial específico ou da garantia específica —
por exemplo, um centro comercial composto por várias lojas em linha com um Wal-Mart em um outparcel que não é garantia do empréstimo mas serve como âncora. Embora o Wal-Mart não faça parte do centro comercial, a loja, no entanto, serve como âncora sombra para as outras propriedades e lojas em linha.
Edifícios que são ocupados ou destinados a serem ocupados por um único inquilino. (Veja também: Build-to-suit e Tenancy).
Corporação de Propósito Especial. Ver Entidade de Propósito Especial.
Ver Entidade de Propósito Especial.
Uma entidade remota de falência estabelecida pelo(s) mutuário(s) ao nível do empréstimo e o emissor ao nível dos títulos, cujo único ativo é a propriedade ou propriedades a serem financiadas. O SPE protege o credor e, em última análise, os detentores de certificados de um título, de ter a propriedade subjacente envolvida em processos de falência contra o mutuário sobre a propriedade; no caso de falência ou insolvência do mutuário ou emissor, uma suspensão automática seria aplicada e atrasaria os pagamentos aos investidores. As agências de classificação geralmente solicitam ao aconselhamento que forneça opiniões de "venda verdadeira" sobre a venda do cedente ao emissor e opiniões de "não consolidação" confirmando que a entidade é realmente remota de falência. Também chamado de corporação de propósito especial (SPC) ou veículo de propósito especial (SPV).
Parte adicional ao servicer mestre responsável pela gestão de empréstimos que entram em incumprimento e execução do processo de "work-out" ou execução hipotecária, por exemplo, liquidação de empréstimos e avanço dos produtos ao trustee. Existem vários tipos de servicers especiais:
a) Aqueles que retêm partes de perda inicial.
b) Aqueles que investem em B-pieces em troca de direitos de serviço especial; e
c) Aqueles que são nomeados apenas por seu gerenciamento de ativos especializado.
Ver Taxa de recuperação.
Uma série de testes realizados pela agência de notação que projeta o desempenho do pool de hipotecas sob vários cenários ou pressupostos relacionados ao stress. A agência de notação determina a probabilidade de reembolso atempado usando a experiência histórica dos empréstimos para o tipo de garantia e a sua própria base de dados estatísticos sobre a probabilidade de incumprimento e gravidade da perda. Os testes de stress a que os empréstimos agrupados são submetidos incluem análise dos documentos hipotecários, garantia de bens imóveis, estrutura fiscal, distribuição geográfica, questões de administração e prestação de serviços do empréstimo. Por exemplo, um teste de stress pode avaliar o impacto de uma variação das taxas de juro nos rácios de cobertura do serviço da dívida (DSCRs).
O processo de combinação de hipotecas e a criação de classes CMBS correspondentes de forma a alcançar o preço mais elevado para uma transação, com base em fatores do mercado de capitais vigentes naquele momento. Veja também Waterfall.
Espaço que foi alugado por um inquilino e está a ser oferecido para alugar de volta ao mercado pelo inquilino com a obrigação de arrendamento. O espaço subarrendado é às vezes referido como espaço subalugado.
Limites geográficos específicos que servem para delinear um grupo central de edifícios que são competitivos entre si e constituem um conjunto competitivo primário geralmente aceite, ou grupo de pares. Submercados são específicos para o tipo de edifício (escritório, industrial, retalho, etc.), com limites distintos dependentes de diferentes fatores relevantes para cada tipo de edifício. Submercados são designações geográficas contíguas, sem sobreposição, tendo uma soma cumulativa que coincide com os limites do Mercado em que estão localizados (Veja também: Mercado).
Um arrendamento de um terreno no qual os direitos atribuíveis ao arrendamento são subordinados ou secundários a outra obrigação mais sénior.
Um empréstimo secundário colateralizado, ou hipoteca, em que os direitos sobre o colateral são subordinados a outra dívida ou obrigação.
Uma forma de melhoria de crédito que determina a estrutura de uma transação CMBS, em termos da distribuição do risco de perda de crédito via o valor facial atribuído a cada classe de classificação discreta. Veja também Estrutura Senority/Subordinate e Waterfall.
As designações Suburban e Central Business District (CBD) referem-se a uma área geográfica particular dentro de uma área estatística metropolitana (MSA). Suburban é definido como incluindo todo o inventário de escritórios não localizado no CBD. (Veja também: CBD)
Um empréstimo que está a fazer pagamentos parciais ou totais de juros e de capital, mas com um rácio de cobertura do serviço da dívida (DSCR) que seria inaceitável se subscrito neste momento. Um empréstimo pode ser classificado como sub-rendimento, mesmo que os pagamentos mensais estejam atualizados, se o rácio empréstimo-valor (LTV) ou outro indicador de valor principal sugerir que é improvável que o empréstimo possa ser pago na totalidade no vencimento.
Um prestador de serviços contratado contratualmente pelos prestadores de serviços principais ou especiais para realizar alguns dos serviços imobiliários exigidos sob contratos de pool e de prestação de serviços, como inspeções de propriedades, serviços de execução hipotecária ou administração de empréstimos individuais. O prestador principal ou especial é legalmente responsável pelas atividades dos sub-prestadores de serviços. Sub-prestadores de serviços têm maior probabilidade de serem contratados para tipos de propriedades especializadas ou se houver um pequeno número de empréstimos, um subconjunto do total do portfólio, em uma determinada área.
Um swap é um acordo entre duas partes em que uma sequência de fluxos de caixa é trocada durante um período de tempo predeterminado. Os swaps são negociados no mercado de Balcão ("OTC") e são geralmente executados por empresas e instituições financeiras em vez de indivíduos. As duas variedades mais comuns são swaps de taxa de juros e swaps de moeda. Um swap de taxa de juros é a troca de dois fluxos de caixa da mesma moeda, com um fluxo de caixa vinculado a uma taxa de juros fixa e o outro vinculado a uma taxa de juros variável. Um swap de moeda é a troca de pagamentos de principal e juros fixos numa moeda por pagamentos de principal e juros fixos noutra moeda.
Um termo usado para indicar se um edifício está ou não ocupado por vários inquilinos (Ver também: Multi-tenant) ou por um único inquilino (Ver também: Single tenant).
Consulte Concessões.
Estes incluem os custos de novos carpetes, pintura, paredes, limpezas, etc. O custo é geralmente suportado pelo senhorio; os inquilinos são frequentemente fornecidos com um Teto Máximo de TI (expresso em dólares por pé quadrado) que o proprietário contribuirá para as melhorias. Em mercados com forte procura, o TI pode ser repassado ao inquilino em termos de aluguel mais elevado. Em tempos de menor procura, as concessões de TI podem ser mais generosas, acrescentando assim incerteza ao fluxo de caixa líquido de um edifício.
Veja Melhorias de Inquilino
Representante de inquilino é a abreviação de representante do inquilino. Numa transação típica de arrendamento entre um proprietário/senhorio e inquilino, o corretor que representa os interesses do inquilino é referido como representante de inquilino. Pode também referir-se à representação de inquilino, o serviço de representar um inquilino.
Uma medida de quanto tempo um espaço atualmente disponível tem sido comercializado para arrendamento, independentemente de estar vago ou ocupado.
Cada classe discretamente classificada de títulos CMBS, que é normalmente paga com um cupão estipulado no momento da emissão e principal com base numa sequência de pagamento predeterminada. Normalmente, as tranches de classificação inferior têm cupões mais elevados e vidas mais longas, uma vez que não recebem pagamentos de principal até que as tranches de classificação superior tenham sido retiradas ou pagas.
Um contrato de arrendamento pelo qual o inquilino paga renda, impostos sobre imóveis, despesas, bem como taxas de manutenção. Isso implica ausência de custos operacionais para o proprietário.
O fiduciário de um CMBS possui os documentos colaterais da hipoteca, emite os certificados de propriedade benéfica (os valores mobiliários), passa todos os fundos do serviço mestre aos detentores de títulos e distribui declarações sobre distribuições e o estado do colateral. Atua como supervisor do serviço mestre e de serviço especial. Assegura que os serviços atuem de acordo com o acordo de agrupamento e serviço. Se houver uma violação do acordo, o fiduciário tem o direito de assumir a autoridade ou nomear um novo serviço. O fiduciário representa o trust que detém o título legal do colateral para o benefício de todos os detentores de classe do valor. Os fiduciários devem cumprir suas funções de acordo com as escrituras estabelecidas no contrato de fidelidade.
O estado de um edifício em processo de desenvolvimento, montagem, construção ou edificação. Um edifício é considerado em construção após o início da construção e até receber um certificado de ocupação.
A relação de apartamentos T1 para T2 em propriedades multifamiliares. A tendência geral tem sido para uma percentagem mais elevada de apartamentos T2, uma vez que estes oferecem mais flexibilidade às famílias e aos arrendatários com estilos de vida diversificados.
Uma medida expressa como uma percentagem do montante total de espaço fisicamente vazio dividido pelo montante total de inventário existente. O espaço em construção geralmente não está incluído nos cálculos de vacância.
Espaço que não está atualmente ocupado por um inquilino, independentemente de qualquer obrigação de arrendamento que possa existir sobre o espaço. Espaço vazio pode ser espaço que está disponível ou não disponível. Por exemplo, espaço de subarrendamento que está atualmente a ser pago por um inquilino mas não ocupado por aquele inquilino seria considerado espaço vazio. Da mesma forma, espaço que foi arrendado mas ainda não ocupado devido ao trabalho de acabamento a ser feito, também seria considerado espaço vazio.
Salvo indicação em contrário, o valor de uma propriedade hipotecada é o seu valor justo de mercado determinado por uma avaliação obtida pelo originador quando o empréstimo é concedido pela primeira vez.
Um termo usado para descrever a prioridade de pagamento de fluxo de caixa de um CMBS. O fluxo de caixa do conjunto de hipotecas tipicamente paga o principal mais os juros à tranche com a melhor classificação, enquanto paga apenas juros às tranches de menor classificação (o pagamento do cupão tendo sido estipulado no momento da emissão). Depois de todos os certificados da tranche de classificação mais alta terem sido resgatados ou pagos, o fluxo de caixa é então dedicado ao pagamento do principal bem como dos juros para a próxima tranche mais bem classificada. Como as tranches de classificação inferior recebem pagamentos de principal apenas após as tranches de maior classificação serem pagas, elas geralmente têm vidas médias mais longas.
Taxas de aluguer que são calculadas considerando, ou ponderando, a área quadrada associada a cada taxa de aluguer particular. Isto tem o efeito de fazer com que as taxas de aluguer em espaços maiores afetem mais a média do que as de espaços menores. A taxa de aluguer média ponderada é calculada tomando a razão da área quadrada associada à taxa de aluguer em cada espaço individual disponível para a área quadrada associada às taxas de aluguer em todos os espaços disponíveis, multiplicando a taxa de aluguer por essa razão, então juntando todos os números resultantes. A não ser que especificado de outra maneira, as médias de taxa de aluguer incluem tanto espaços Directos quanto Sublet disponíveis.
Uma parte da remuneração do servicer especial pagável por cada empréstimo hipotecário corrigido, conforme especificado pelo acordo de pooling e serviço. Esta taxa é paga a partir de e calculada aplicando uma taxa de taxa de workout a cada coleção de juros e principal (incluindo pagamentos programados, pré-pagamentos, pagamentos balão e pagamentos na maturidade) para um empréstimo hipotecário, enquanto permanecer um empréstimo hipotecário corrigido. Esta taxa deixa de ser paga se o empréstimo se tornar um empréstimo hipotecário especialmente servido novamente ou se tornar uma propriedade REO.
O ano em que um edifício completou a construção e foi emitido um certificado de ocupação.
Um prémio de pré-pagamento que compensa os investidores por qualquer perda de rendimento resultante de um pré-pagamento, ou seja, a penalização compensa o credor por pagamentos de juros programados acima de uma taxa sem risco que teriam sido feitos se não tivesse ocorrido um pré-pagamento. A taxa é concebida para tornar os investidores indiferentes aos pré-pagamentos e para tornar o refinanciamento pouco atraente e antieconómico para os mutuários. Veja também Defeasance.
A diferença no rendimento entre um título e uma referência, tipicamente Títulos do Tesouro dos EUA de mesma maturidade.
A taxa de retorno calculada que um investidor receberá a partir de uma determinada data se um investimento de longo prazo, com juros, como um título, for mantido até a sua data de vencimento. O cálculo leva em consideração o preço de compra, valor nominal, tempo até ao vencimento, rendimento de cupão e o período entre os pagamentos de juros.
Abreviatura de Year-to-Date. Descreve estatísticas que são cumulativas desde o início de um ano civil até qualquer período de tempo que está a ser estudado.