Mercado imobiliário português mantem força em 2026, diz JLL

A JLL divulgou o Market 360º Report – Portugal 2025/2026, onde antecipa um ano de consolidação para o setor imobiliário em Portugal. O cenário é sustentado por estabilidade macroeconómica, moderação das taxas de juro e forte dinâmica da procura, tanto na vertente de investimento como de ocupação, num contexto de níveis insuficientes de oferta. A consultora destaca que o mercado terá de apostar no reforço estrutural da oferta, incorporando os atuais drivers de procura como qualidade, sustentabilidade, integração tecnológica e valorização da experiência do utilizador.

“Portugal deverá crescer 2,3% em 2026, acima da média da Zona Euro, com inflação estabilizada em torno de 2% e um mercado de trabalho resiliente. A compressão do spread da dívida soberana e a manutenção dos ratings em nível ‘A’ reforçam a perceção de baixo risco relativo no contexto europeu. A descida das taxas diretoras do BCE ao longo de 2025 começa a refletir-se no custo de capital e na reativação de decisões de investimento e de ocupação, criando condições para maior fluidez transacional em 2026”, começa por enquadrar Andreia Almeida, Head of Research da JLL Portugal.

Após um crescimento de 21% em 2025, que elevou o volume de investimento para €2,8 mil milhões, o mercado entra em 2026 com bases sólidas. O investimento internacional, responsável por cerca de 70% das transações no último ano, deverá manter Portugal no radar, beneficiando do interesse crescente pela Europa do Sul e de uma relação risco/retorno muito atrativa no contexto europeu. Simultaneamente, antecipa-se um reforço do investimento nacional, com maior protagonismo de fundos abertos e private equity. Retalho, hotelaria e PBSA (residências de estudantes) deverão manter-se entre os segmentos prioritários.

Embora continuem a predominar estratégias core e core-plus, focadas em ativos com desempenho operacional robusto, cresce o espaço para abordagens value-add, centradas na aquisição e requalificação de ativos obsoletos, mas bem localizados, potenciando retornos através de intervenções de reposicionamento. Esta tendência deverá intensificar-se num contexto em que a escassez de ativos de elevada qualidade se assume como um dos principais desafios de 2026. A redução da nova construção observada nos últimos anos, a nível europeu, limita a disponibilidade de produto adequado a estratégias mais conservadoras.

A falta de oferta é transversal aos vários segmentos do mercado e continua a pressionar preços e rendas.

Nos escritórios, especialmente no segmento prime, as rendas atingiram máximos de €30/m² em Lisboa e €21/m² no Porto em 2025. Parte relevante do pipeline previsto até 2028 – 290.000 m² em Lisboa e 80.000 m² no Porto – encontra-se já pré-arrendado, sinalizando a solidez da procura.

Na logística e armazéns, a escassez de espaço adequado às novas exigências do setor – impulsionado pelo comércio online – condicionou a absorção, reduzindo 39% para 485.000 m², mantendo-se, contudo, em linha com a média dos últimos cinco anos. Os projetos novos representaram 40% deste volume. Ainda assim, a forte procura impulsionou as rendas prime para máximos históricos (€6,5–€7,0 em Lisboa). O nearshoring e a reconfiguração das cadeias de abastecimento continuam a sustentar a atividade, enquanto Portugal ganha relevância estratégica nos data centers, beneficiando da disponibilidade de energia renovável e do contexto europeu de soberania digital.

No residencial, o desequilíbrio entre oferta e procura continua também a impulsionar preços e rendas para níveis historicamente elevados: €5.200/m² e €19/m² em Lisboa; €3.700/m² e €15/m² no Porto.

O mercado entra em 2026 com forte dinâmica, estimando-se vendas na ordem dos €40,8 mil milhões e na sequência de um crescimento do crédito concedido (+8,7%), sobretudo entre os mais jovens. Apesar da aceleração recente – com aumentos de 22% no número de fogos licenciados e 6% nos fogos concluídos – o ritmo da última década (2015–2024) permanece significativamente abaixo do registado entre 2005–2014: menos 64% em fogos concluídos (em valor) e menos 32% em fogos licenciados, enquanto as vendas superam o período anterior em 17%.

Os restantes segmentos living – outros formatos residenciais - enfrentam igualmente forte pressão. Nas residências de estudantes, Portugal apresenta uma taxa de cobertura (entre estudantes deslocados) inferior a 15% (16% em Lisboa e 23% no Porto), num universo de cerca de 456 mil estudantes universitários, 41% dos quais deslocados. Nas residências sénior, a taxa de cobertura ronda 14%, com ocupações médias de 93%. O flex-living ganha tração como alternativa ao built-to-rent, oferecendo aos operadores maior segurança e agilidade operacional.

“Em geral no mercado imobiliário, mas particularmente na habitação, persiste um desfasamento significativo entre oferta e procura. Há sinais positivos no aumento do licenciamento residencial e no investimento em nova promoção nos escritórios, logística e alternativos, mas esse reforço ainda é insuficiente para aliviar a pressão no curto prazo”, afirma Andreia Almeida.

A responsável reforça: “Temos de apostar claramente na criação de nova oferta. O mercado precisa desse reforço para crescer nos segmentos não residenciais e para normalizar preços e rendas na habitação. Contudo, essa nova oferta deve incorporar novos drivers de procura.”

Nos segmentos não habitacionais, tanto na perspetiva de investimento como de ocupação, observa-se uma valorização crescente de padrões elevados de qualidade, eficiência energética e sustentabilidade, bem como da integração de tecnologia e inteligência artificial e da centralidade da experiência do utilizador.

“Os novos escritórios, armazéns ou data centers — quer em obra nova, quer em reabilitação — terão de integrar estes requisitos, ao mesmo tempo que se diversificam as geografias de desenvolvimento. Esta exigência é transversal, incluindo setores menos pressionados pela escassez, como o retalho e a hotelaria”, sublinha Andreia Almeida.

A hotelaria entra em 2026 após um novo máximo histórico de 77,8 milhões de dormidas, com foco crescente em oferta upscale e luxo. Estão atualmente em construção 75 unidades, num total de 8.100 quartos. A diversificação regional e a redução da sazonalidade reforçam a sustentabilidade do setor.

No retalho, a aposta nos espaços físicos enquanto locais de experiência ganha centralidade. Serão os centros comerciais que integrem design, oferta diferenciada e estímulo à experiência do consumidor – mais do que apenas localização ou preço – a captar maior afluência.

Na habitação, além da melhoria da acessibilidade para as classes médias, será essencial alargar a abrangência geográfica da nova oferta e diversificar modelos, incluindo residências de estudantes, residências sénior e flex-living. As recentes medidas públicas de incentivo à construção ainda não produziram efeitos visíveis, devendo o seu impacto ser mais estrutural e diluído no tempo, especialmente face ao contínuo aumento dos custos de construção.

Em síntese, relativamente às perspetivas para 2026, “num ambiente ainda marcado por riscos geopolíticos e ajustamento financeiro global, o mercado português deverá evoluir num regime de maior estímulo à oferta para responder a níveis robustos de procura em todos os segmentos, com especial atenção à habitação. Este contexto deverá sustentar rendas prime e proteger os valores de ativos bem localizados e energeticamente eficientes. Em termos de investimento, Portugal mantém-se como um mercado europeu atrativo numa lógica de retorno ajustado ao risco, suportado por fundamentos macroeconómicos sólidos e uma procura estrutural nos diversos segmentos”, conclui Andreia Almeida.