Mercado imobiliário português acelera no 3º trimestre, mostra Market Dynamics da JLL

O 3º trimestre de 2024 confirma a aceleração da atividade no mercado imobiliário português sentida no final do 1º semestre após um arranque de ano morno. O mais recente relatório trimestral da JLL, o Market Dynamics Q3, mostra que os últimos meses impulsionaram o desempenho do mercado no acumulado do ano, com crescimento transversal a todos os mercados ocupacionais.

O principal destaque cabe aos setores de escritórios e logística, onde a absorção até setembro já supera a de todo o ano 2023. Neste período de nove meses foram ocupados 168.550 m² de escritórios em Lisboa e 55.350 m² no Porto, superando em 48% e 11%, respetivamente, a absorção do ano passado completo. No imobiliário industrial e logístico, a ocupação no acumulado de 2024 ascende a 513.400 m², superando em 18% a atividade do total de 2023.

O 3º trimestre sinaliza uma recuperação especialmente relevante para a habitação, que aumentou as vendas em cerca de 7% face ao trimestre anterior, confirmando, em definitivo, a retoma deste mercado após um 2023 bastante penalizado a nível de transações.

Nos segmentos de retalho e hotelaria, o acumulado do ano regista um desempenho positivo a nível imobiliário, sustentado por indicadores operacionais que mantêm um crescimento sólido. No âmbito da hotelaria, continuaram a aumentar o número de hóspedes (+5%) e melhorou a taxa de ocupação, enquanto no retalho se assiste ao aumento do volume de vendas (+5%) e à melhoria da confiança dos consumidores.

No investimento em imobiliário comercial, a atividade atingiu €1.050 milhões no acumulado de 2024. Este volume permanece abaixo do mesmo período de 2023, mas é de evidenciar a recuperação do gap face ao ano passado. Assim, no final de setembro, o montante transacionado em imobiliário comercial estava 10% abaixo do registado no período homólogo de 2023, quando no final de junho essa diferença era de -18%.

“O 2º trimestre já deu sinais de aceleração da atividade no mercado imobiliário e, mais importante, em alguns segmentos isso significou inverter um cenário anterior de queda ou estabilização. Contudo, os dados do 1º semestre como um todo, mostraram-nos que o bom desempenho do 2º trimestre não foi suficiente para compensar o comportamento pouco animado do arranque do ano”, começa por comentar Carlos Cardoso, CEO da JLL Portugal.

E acrescenta: “O 3º trimestre veio corrigir esta situação e confirma, em definitivo, a trajetória de reativação do mercado imobiliário português. Este é um efeito claro, por um lado, da melhoria das condições macroeconómicas e, por outro lado, da estabilização política no país. A inflação está nos níveis pretendidos e a descida das taxas de juro só teve um impacto mais significativo nos últimos meses, afetando positivamente a confiança das famílias e das empresas, e, em termos práticos, a sua efetiva capacidade financeira. Em termos políticos, os níveis de incerteza reduziram bastante, com a entrada em funções de um novo executivo, a revogação de grande parte do pacote “Mais Habitação” e a implementação de novas medidas de estímulo ao mercado imobiliário, especialmente no segmento jovem, que é de mais difícil acesso à habitação”.

“Isto resulta numa maior confiança de promotores e investidores, o que são excelentes notícias na perspetiva de aumentar a produção de nova oferta. E também se traduz no regresso de procura ao mercado, com maior volume de transações em todos os setores”, diz ainda Carlos Cardoso. “O mercado de investimento tem demorado um pouco mais a recuperar, face à quebra de 50% em 2023 e à exposição ao mercado internacional, o qual foi especialmente afetado pela incerteza em torno do contexto fiscal e legal que o país sentiu ainda na primeira metade do ano. De qualquer forma, é notória a recuperação do passo do investimento nos últimos meses, com a diferença face a 2023 a ser cada vez menor. Esperamos que no final do ano o investimento possa regressar à casa dos €2.000 milhões, ou, num cenário mais conservador, equiparar a 2023, quando ficou em €1.700 milhões”.

Quanto aos restantes setores, as expetativas são para que continuem na rota de crescimento, superando o desempenho de 2023 e sustentando uma valorização, com aumento de preços, rendas, diárias e retornos nos diferentes tipos de imobiliário.

PRINCIPAIS DESTAQUES MERCADO IMOBILIÁRIO PORTUGUÊS – 3º TRIMESTRE 2024

INVESTIMENTO

• Nos primeiros nove meses de 2024 foram transacionados €1.050 milhões em imobiliário comercial, dos quais 35% durante o 3º trimestre.
  
• Este volume apresenta uma quebra de 10% face ao período homólogo, mas a diferença face a 2023 tem vindo a esbater-se.
  
• No 3º trimestre destaca-se a venda do centro comercial Alegro Montijo, por cerca de 180 milhões. Este é o maior negócio de um ativo único do ano, contribuindo para que o segmento de retalho lidere o investimento, com 36% do montante, no valor de €380 milhões.
  
• Os hotéis são o segundo segmento de maior dinâmica, com €300 milhões captados, seguidos dos escritórios, com €160 milhões, do living e alternativos, com €150 milhões, e por último, de industrial e logística, com €60 milhões.
  
• Investidores internacionais fizeram 80% do investimento e destaca-se o facto de uma boa parte do capital nacional advir de investidores privados.
  
• Yields mantêm-se estáveis no 2º trimestre face ao trimestre anterior, atingindo os 4,75% no comércio de rua, 5,25% nos escritórios e 5,75% em industrial e logística.
  

ESCRITÓRIOS

• Lisboa

  • Ocupação de 168.550 m2 até setembro, num crescimento de 134% face ao período homologo e superando em 48% a atividade do total de 2023. Contabiliza-se uma área média de 1.317 m2 por operação, com 32 negócios com áreas superiores a 1.000 m2.
    
  • A fatia mais dinâmica da procura foram as empresas de Serviços Financeiros, com 31% do take-up à data, ao passo que as zonas de maior atividade foram o Parque das Nações e as Novas Áreas de Escritórios.
    
  • A taxa de disponibilidade reduziu para 7,7%.
    
  • A renda prime manteve-se estável ao longo do ano em 28€/m2, mas tende a aumentar à medida que a oferta se qualifica, cumprindo os novos critérios de ESG, e em que há um aumento dos pré-arrendamentos.
    
  • Estão em construção 287.100 m2 de novos escritórios e espera-se que 75.000 m2 fiquem concluídos no 4º trimestre deste ano.

• Porto

  • Ocupação de 55.350 m2 no acumulado de 9 meses de 2024, exibindo um crescimento de 36% face ao período homólogo e de 11% relativamente à atividade total de 2023. A área média por transação é de 1.044 m2, com 16 negócios a envolverem áreas superiores a 1.000 m2.
    
  • As empresas de TMT’s & Utilities foram as mais dinâmicas, com uma quota de 39%, enquanto as zonas destacadas foram CBD Boavista e Matosinhos.
    
  • A renda prime aumentou para 20€/m2 e espera-se que vote a aumentar no final do ano, igualmente em reflexo da qualificação da oferta.
    
  • Contabilizam-se cerca de 144.000 m2 de novo escritórios em construção.
    
  • No 3º trimestre foram concluídos 10.700 m2 de escritórios, a maioria dos quais pré-arrendados.

INDUSTRIAL E LOGÍSTICA

• Até setembro foram transacionados 513.400 m2 de área logística, num aumento de 136% face ao mesmo período do e 2023 e já 18% acima do total desse ano.
  
• Contabilizam-se 18 negócios com áreas superiores a 10.000 m2.
  
• A zona Montijo-Alcochete e a região Norte foram as mais dinâmicas, com quotas de 18% da ocupação anual cada, seguidas pela região Centro, com 16%.
  
• As empresas fornecedoras de logística subcontratada (3PLs) são a principal fonte de procura.
  
• As rendas prime exibem uma tendência de subida nas diversas zonas, alcançando os 6,5€/m2 no mercado de Lisboa e de 5,00€/m2 na região do Porto.
  
• Contabilizam-se 446.500 m2 de área logística em construção.
  

RETALHO

• Bom desempenho operacional do retalho, com aumento da ordem dos 5,0% nas vendas no mês de agosto e recuperação da confiança dos consumidores.
  
• A par do interesse das marcas premium e de luxo pelo mercado nacional, especialmente nas localizações prime do comércio de rua, denota-se um forte interesse dos retalhistas da área de smart discount para abertura de lojas em centros comerciais e retail park. Alguns operadores desta área duplicaram a sua cobertura em apenas 6 meses.
  
• As rendas prime mantêm-se em 80€/m2 na rua de Santa Catarina e 140€/m2 no Chiado. Nos centros comerciais, mantêm-se em 130€/m2. Registam uma tendência de crescimento nos stand alones de retalho alimentar e nos retail parks, para 14€/m2 e 13€/m2, respetivamente.
  

RESIDENCIAL

• O mercado residencial voltou a dar sinais de crescimento, impulsionado pela descida das taxas de juro e medidas de apoio ao setor. Cerca de 38.040 unidades foram vendidas no 3º trimestre em Portugal Continental, aumentando 6,7% face ao trimestre anterior. O aumento foi transversal às principais regiões.
  
• Os preços mantêm a rota de crescimento, sustentados pela recuperação da procura e a escassez da oferta. O preço médio de venda das casas no 3º trimestre foi de €2.284/m2, atingindo 4.800€/m2 em Lisboa e 3.200€/m2 no Porto.
  
• Há um ligeiro ajuste das rendas contratadas, especialmente em Lisboa, o que poderá conduzir a um maior equilíbrio do mercado no curto-prazo. Este ajuste e as medidas de incentivo à compra, poderá alterar a estrutura do mercado entre as duas formas de acesso à habitação – por via da aquisição e por via do arrendamento.
  

HOTÉIS 

• O número de hóspedes nos hotéis aumentou 5,3% até agosto (vs 2023), atingindo 13,9 milhões.
  
• Os indicadores de ocupação aumentaram quer a nível nacional quer na Grande Lisboa para 69% e 57%, respetivamente.
  
• Contudo, o aumento das diárias foi mais expressivo no cômputo nacional (+11%) do que em Lisboa (+9%), o que significa que o crescimento a nível nacional está a se impulsionado pelo bom desempenho de outras regiões, refletindo a crescente diversificação geográfica do mercado. Ainda assim, a diária média em Lisboa é superior, atingindo 150€. Em Portugal atingiu os 126€.
  
• O aumento da ocupação associado ao aumento das diárias refletiu-se no crescimento do RevPAR, que atingiu 110€ em Lisboa (+6) e 81€ no total de Portugal (+9%).
  
• Até ao 3º trimestre, o mercado de alojamento turístico registou 56 novas aberturas, das quais 39 dizem respeito a unidades hoteleiras. No total, as aberturas registadas em 2024 contribuíram com 6.270 novas camas.