Mercado imobiliário abranda no arranque do novo ciclo económico

Confirmando as projeções traçadas no início do ano, a atividade no mercado imobiliário português abrandou no 1º semestre de 2023, interrompendo uma tendência de crescimento que vinha sendo verificada ao longo de 2022 que, recorde-se, assinalou novos recordes em praticamente todos os mercados ocupacionais. O imobiliário de hotelaria, juntamente com o de industrial & logística e o de retalho registam os melhores desempenhos, prosseguindo em rota ascendente, como conclui o mais recente Portugal Market Pulse, no qual a JLL analisa o comportamento do mercado imobiliário português no 2º trimestre.

O atual contexto de acentuada subida das taxas de juro e a continuada escassez de oferta disponível para ocupação imediata, numa altura em que as pressões inflacionistas abrandaram, mas ainda se fazem sentir, são os principais fatores na base deste menor dinamismo, levando muitas empresas e investidores a colocar em suspenso decisões de investimento até perceberem como evoluirá a economia neste novo ciclo.

Pedro Lancastre, CEO da JLL Portugal, explica que “2023 marcou o arranque de um novo ciclo económico na Europa, e isso reflete-se no mercado imobiliário. Continua a haver muita liquidez e vontade de investir, e as pessoas e empresas não deixaram de crescer e de necessitar de ocupar imóveis, contudo as condições mudaram e, por isso, estes últimos meses têm sido tempos de adaptação da procura aos ajustes no contexto macroeconómico. Em todo o caso, a economia nacional continua a crescer, e a um ritmo superior ao estimado, sendo expectável que o mercado imobiliário também responda de forma alinhada nos longos dos próximos meses. Na área de investimento, que é um dos barómetros mais importantes da atividade do mercado, o redobrado dinamismo na passagem para o 2º trimestre confirma estas perspetivas mais otimistas para o restante do ano, ao longo do qual a dinâmica investidora deverá retomar gradualmente. Os nossos fatores de atração não se dissiparam e continuamos a ter um mercado muito sólido e competitivo a nível europeu”.

Nos primeiros seis meses do ano, não obstante o volume de transações em pipeline e o continuado interesse dos investidores no nosso país, o investimento imobiliário comercial atingiu 760 milhões de euros, numa queda homóloga de 8%. Mais de 60% deste volume foi transacionado no 2º trimestre e, em termos de origem do investimento, os estrangeiros continuaram a representar mais de 80% do investimento no semestre.

O turismo consolidou-se como um dos principais motores de crescimento económico, com forte atividade ocupacional e níveis a superar o pré-Covid. Os dados disponíveis até maio revelam subidas homólogas de 25% no número de turistas e de dormidas, e de 33% no número de passageiros desembarcados nos aeroportos. Estes resultados têm tido impacto no imobiliário hoteleiro, onde as diárias médias superam os valores de 2019 quer em Lisboa quer no Porto. Para ir ao encontro desta procura, a oferta está bastante dinâmica, com pelo menos 1.089 camas de cinco estrelas inauguradas apenas no 2º trimestre. 

Quer na modalidade de compra e venda quer no arrendamento, o acesso à habitação continua sob pressão no mercado português. Com a procura a exceder largamente a oferta disponível e as taxas de juro a limitarem o acesso de muitas famílias à compra de habitação, o número de vendas abrandou ao longo do semestre, ao mesmo tempo que é evidente um crescimento substancial da procura por arrendamento. Neste contexto, quer em Lisboa como no Porto os preços de venda mantêm-se estabilizados, enquanto as rendas sobem.

Tendo como ponto de comparação aquele que foi o melhor ano de sempre para o setor, a atividade no mercado de escritórios é uma das que mais abrandou no 1º semestre de 2023, com a ocupação a cair 77% em Lisboa e 17% no Porto, em termos homólogos. Além do contexto económico, este é um mercado onde a escassez de oferta moderna e com os níveis de qualidade atualmente exigidos no mundo corporativo disponível para ocupação imediata continua a ser um entrave à atividade, como sugere o facto de as rendas se manterem estabilizadas em ambos os mercados num cenário de perda de take-up.

A atividade no setor do retalho continua a mostrar a sua resiliência perante a mudança, evoluindo positivamente em praticamente todos os formatos, com os segmentos dos centros comerciais e do comércio de rua a liderarem em termos de subida de rendas. Com os operadores a prosseguirem os seus planos de expansão, é evidente uma reorganização no comércio de rua de Lisboa e Porto, onde os diferentes eixos concentram focos de comércio cada vez mais segmentados.

Entretanto, a ocupação praticamente que duplicou no mercado industrial e logístico, atingindo os 308.000 m² no 1º semestre. Contudo, a criação nova oferta continua a ser uma necessidade premente neste mercado, no qual a procura não mostra sinais de abrandamento, sustentando assim o reforço do investimento no lançamento de novos projetos de promoção, contabilizando-se atualmente mais de 700.000 m² em construção.

Joana Fonseca, Head of Strategic Consultancy & Research da JLL, comenta que “os resultados do Market Pulse do 2º trimestre vêm confirmar as projeções que tínhamos traçado no início do ano, colocando em evidência a solidez do mercado imobiliário português. Apesar de um contexto financeiro e económico mais desafiante, e contra um período homólogo onde os níveis de atividade foram excecionais em praticamente todos os setores, o principal motivo para as quebras de atividade reportadas nos setores de escritórios e habitação prendem-se, sobretudo, com a falta de oferta para responder à procura e com a cautela dos consumidores e ocupantes face à evolução da economia e dos juros. Ao mesmo tempo, o mercado logístico praticamente duplicou os níveis de ocupação, enquanto no retalho as rendas seguiram, comprovando que o comércio físico parece ter saído com uma força renovada da pandemia. Já o turismo continua a solidificar o seu posicionamento enquanto uma das forças motrizes da economia portuguesa, com níveis de atividade que já ultrapassam os anteriores recordes do pré-pandemia”.

E acrescenta: “No caso do investimento, o 1º semestre ficou marcado por uma postura “wait-and-see” ou “on-hold” pelos grandes investidores institucionais pan-europeus, que optaram por esperar para perceber de que forma a subida das taxas de juro impactaria no setor em termos de valor, e Portugal não ficou de fora. No entanto, o país mantém a sua atratividade como destino de investimento quer para o capital institucional quer também para os investidores de perfil mais oportunístico que, contudo, parecem não estar a conseguir encontrar no nosso país o tipo de descontos que ambicionam para fechar negócio, o que uma vez mais evidencia a resiliência do nosso mercado”.

PRINCIPAIS INDICADORES MARKET PULSE JLL – T2 2023

• Cifrando-se em 760 milhões de euros, o volume de investimento imobiliário comercial no 1º semestre caiu 8% em termos homólogos anuais, ficando 35% abaixo da média reportada nos últimos cinco anos. No entanto, é evidente um maior dinamismo da atividade na passagem para o 2º trimestre, ao longo do qual foram transacionados 485 milhões de euros, correspondentes a 64% do montante acumulado;

• Avaliada em 250 milhões de euros, a venda do portfólio de hotéis D.Pedro à Arrow foi a maior transação concluída no 1º semestre, correspondendo a 33% do volume total transacionado nesse período; contribuindo para que os hotéis se destacassem como classe de ativos mais dinâmica, com 36% do investimento semestral. Segue-se o retalho, cuja quota de 34% foi fortemente impulsionada pela transação do Projeto Amália, um portfólio de mais de 40 supermercados pelo qual a LCN Capital Partners desembolsou cerca de 150 milhões de euros. Os escritórios completam o podium, concentrando 15% do investimento semestral; seguindo-se os setores de Living & Alternativos, com 10%, e, por fim, o Industrial & Logística, com os restantes 5%;

• Sem surpresas, o capital internacional foi dominante no período em análise, liderando 81% do valor investido, contra apenas 17% de capital doméstico;

• Após as subidas verificadas no início do ano, no geral as yields prime mantiveram-se estabilizadas no 2º trimestre, permanecendo nos 4,50% para o comércio de rua e multifamily, em 4,75% para os escritórios, 5,50% para o retalho alimentar e o student housing, em 5,75% no caso do industrial e logística, 6,00% no segmento de residências séniores e em 6,50% para os retail parks. A principal exceção foram os centros comerciais prime, cuja yield expandiu 15 pontos base (p.b.) em termos trimestrais, fixando-se em 5,90%;

• Até maio, Portugal recebeu 10,7 milhões de visitantes que foram responsáveis por 26,5 milhões de dormidas, refletindo um crescimento homólogo de cerca de 25% em ambos os casos e de 13% face ao pré-pandemia;

• Ao longo dos cinco primeiros meses do ano desembarcaram mais de 10 milhões de passageiros nos aeroportos portugueses, num crescimento anual de 33% e 13% face ao pré-pandemia (2019). Mais de 80% das chegadas foram provenientes de voos internacionais, sendo de destacar o número de turistas oriundos dos Estados Unidos da América;

• O ritmo da atividade hoteleira segue acelerado e com fortes crescimentos homólogos, com a maioria dos indicadores já equiparados aos níveis registados no pré-pandemia, superando os mesmos em muitos casos. No caso de Lisboa, apenas a taxa de ocupação (68%) ainda ficou abaixo de 2019 (72%), com a diária média ([ADR] 154€) e o RevPar (104€) a suplantarem já os níveis de há quatro anos. No Porto, a ADR (117€) superou os valores pré-covid (112€) e o RevPar (72€) e a taxa de ocupação (62%) estão muito próximos dos níveis de 2019 (68% e 76€, respetivamente);

• No 2º trimestre foram inauguradas pelo menos quatro novas unidades turísticas de cinco estrelas, trazendo 707 novas camas a Lisboa, 252 a Faro e 130 ao Porto. Mais de dois terços desta nova oferta corresponde ao novo complexo de apartamentos turísticos Martinhal Lisboa Oriente, que inaugurou 596 camas no Parque das Nações.

• Com a procura a exceder largamente a oferta disponível, o acesso à habitação continua sob pressão quer na modalidade de compra quer no arrendamento.

• Se por um lado, a subida das taxas de juro está a “empurrar” as famílias com menores rendimentos para o mercado de arrendamento; fazendo com que dada a pouca oferta disponível, as rendas sigam em sentido ascendente. Por outro lado, este agravamento das taxas de juro também contribuiu para um abrandamento no número de vendas face ao ano anterior, embora sem penalizar os preços - que se mantêm resilientes graças ao atual desequilíbrio entre a oferta e a procura;

• Contudo, o programa Mais Habitação prevê medidas que geraram grande incerteza entre os investidores, levando mesmo à suspensão de alguns projetos; temendo-se que possam vir a restringir ainda mais a promoção de projetos destinados ao arrendamento.

• Em Lisboa, o mercado residencial mantém-se atrativo, com preços médios de venda na ordem dos 4.470 €/m², valor que se mostra estável em termos homólogos.

• No Porto, os preços médios de venda exibiram uma tendência de correção, descendo 9% em termos anuais para 3.150€.

• A absorção de escritórios no mercado de Lisboa totalizou 38.000 m² no 1º semestre, recuando 77% em termos homólogos anuais. A área média por operação ficou pelos 534 m², para o qual terá contribuído 10 transações com áreas superiores a 1.000 m², com a maior a registar 4.600 m².

• As TMT’s & Utilities lideraram, sendo responsáveis por 34% da ocupação. Já o Parque das nações (zona 5) e o Corredor Oeste (zona 6) foram as áreas mais dinâmicas, captando 25% e 18% da absorção, respetivamente.

• Em termos de nova oferta, estão 257.000 m² atualmente em fase de construção, dos quais pelo menos 68% têm já confirmada algum tipo de certificação de sustentabilidade. No 1º semestre foram ainda concluídos outros 25.000 m².

• No período em análise não houve ajustes na renda prime, que se mantive estabilizada nos 27€/m²/mês; refletindo a maior qualidade do parque de escritórios lisboeta;

• No Porto, o mercado de escritórios reportou uma absorção de 25.000 m² no 1º semestre, menos 17% que no mesmo período de 2022. A área média por operação foi 787 m², tendo sido reportadas sete transações envolvendo áreas superiores a 1.000 m².

• Do lado da procura, os setores de TMT’s & Utilities e os Consultores & Advogados foram os mais dinâmicos, assumindo 29% e 25% da área ocupada no semestre, respetivamente. Já Matosinhos (zona 6) e a Zona Empresarial do Porto (zona 3) foram as mais procuradas, captando 29% e 28% da absorção, respetivamente.

• Em linha com os últimos trimestres, a renda prime manteve-se estabilizada em 18€/m²/mês no CBD Boavista, embora o 2º trimestre tenha trazido subidas nas zonas 3, 4 e 7, onde as rendas atingiram 16€/m²/mês e 15€/m²/mês;

• No 1º semestre foram concluídos os projetos de remodelação dos edifícios D.M2 (zona 1) e Alegria 819 (zona2), reforçando o stock em aproximadamente 18.000 m². O investimento na qualificação e expansão da oferta para responder aos requisitos da nova procura continua prossegue, com 59.000 m² em construção.

• Apesar de se manterem as pressões inflacionistas, e da perda de poder de compra, as vendas a retalho continuaram a evoluir positivamente no 1º semestre, motivando os retalhistas a prosseguir os seus planos de expansão;

• A atividade no setor de centros comerciais superou o período homólogo, com vários espaços a ajustar os valores das rendas em função das atuais taxas de inflação sem que isso tenha tido reflexos negativos no desempenho dos seus ocupantes.

• A atividade também evoluiu de forma robusta nos setores dos retail parks e do retalho alimentar, que dada a sua conveniência continuaram a mostrar-se fortes âncoras de atração de consumidores;

• No comércio de rua em Lisboa, a procura está cada vez mais preocupada em garantir uma localização prime, atribuindo importância acrescida à visibilidade e à acessibilidade das suas lojas para manter uma vantagem competitiva no mercado. Ao mesmo tempo que aumenta a popularidade do eixo do Cais do Sodré e de Santos, a Baixa está a transformar-se num destino comercial cada vez mais voltado para o turismo, com uma oferta predominante na área do food & beverage e na venda de souvenirs. O Chiado e a avenida da Liberdade são os destinos mais concorridos pelos operadores no setor da moda, exibindo subidas das rendas no 2º trimestre;

• A retoma do turismo e o sucesso recente da reabilitação do Mercado Bolhão estão a beneficiar fortemente o comércio de rua no centro do Porto. Simultaneamente, sente-se um dinamismo renovado noutras zonas com forte perfil residencial, onde têm vindo a ser integrados novos conceitos voltados para um comércio de conveniência, orientados para responder às recentes alterações nos hábitos de consumo; com zonas como a Boavista a assistir a um renascimento do comércio de rua. Já a avenida dos Aliados está a consolidar-se como um destino cada vez mais disputado para as marcas premium.

• No 2º trimestre as rendas prime evoluíram positivamente no comércio de rua de Lisboa e Porto, atingindo, respetivamente, os 135€/m²/mês no Chiado e 75€/m²/mês na rua de Santa Catarina, bem como no formato dos centros comerciais, para os atuais 125€/m²/mês. Os valores de referência mantiveram-se estabilizados em 13€/m²/mês no caso dos supermercados e nos 12€/m²/mês para os retail parks, prosseguindo a tendência observada nos últimos trimestres;

• A atividade seguiu em acelerado crescimento no mercado industrial e logístico no 1º semestre, com a ocupação a quase duplicar (93%) em termos homólogos, para um total de 308.000 m² no 1ºsemestre. O 1º trimestre foi o mais dinâmico, com mais de 50% % da ocupação;

• A maior fatia (43%) da ocupação aconteceu na região de Lisboa, que quase que transacionou mais do dobro da área ocupada na região do Porto (25% do total nacional). Os restantes 32% distribuíram-se pelo restante do país, sendo, contudo, de salientar o dinamismo observado na região centro, que captou 21% da área ocupada no semestre;

• Apesar do crescimento na ocupação de espaços, o desajuste entre a oferta disponível de espaço de qualidade e a procura latente continua a ser significativo, fazendo com que muita da ocupação potencial continue por satisfazer. Isto continua a sustentar o investimento na requalificação e expansão do stock, contabilizando-se atualmente mais de 700.000 m² em construção

• Após as subidas observadas no 1º trimestre, as rendas prime mantiveram-se estabilizadas no 2º trimestre, atingindo o seu pico de 6,25€/m²/mês praticados nas zonas de Carnaxide-Alfragide e Lisboa Cidade.