Mercado de habitação resiste às alterações de conjuntura e deve continuar a apostar no aumento de oferta

A consultora imobiliária JLL acaba de divulgar a nova edição do estudo Portugal Living Destination, onde conclui que o mercado habitacional mantém um desempenho positivo apesar das alterações conjunturais profundas dos últimos dois anos. A análise, que apresenta um retrato completo deste mercado com um olhar detalhado sobre Lisboa, Porto e Algarve, destaca também a necessidade de manter a aposta na criação de nova oferta, identificando oportunidades para o desenvolvimento de projetos de grande escala, com diversificação de segmentos, geografias e tipologias, sem esquecer os produtos criados de raiz para arrendamento.

“Nos dois anos que passaram desde a primeira edição deste estudo, tivemos uma sucessão de acontecimentos relevantes a nível macroeconómico, político e legislativo quer em Portugal quer internacionalmente, que estão a impactar não só a dinâmica imediata do mercado, como também vão influenciar a sua evolução. Obviamente que o mercado não sai ileso deste novo contexto e tem feito ajustamentos ao longo do último ano, mas mantém um desempenho positivo, com volumes de venda consistentes e sustentação dos níveis de preço” explica Joana Fonseca, Head of Strategic Consultancy & Research da JLL. 

O conflito Ucrânia/Rússia, o aumento da inflação e das taxas de juro, o fim dos vistos gold, a sustentabilidade como catalisador do mercado e a crise do acesso à habitação como uma das prioridades do país, com o anúncio de uma série de medidas por parte do Governo, são os fatores conjunturais de maior impacto no mercado residencial, que, contudo, se tem mostrado resiliente ao choque destas alterações.

De acordo com o estudo, o mercado teve uma resposta natural ao aumento das taxas de juro e do custo de vida das famílias, ajustando o volume de vendas. No 1º semestre deste ano, o número de casas vendidas caiu 22% face ao semestre homólogo, contudo os 68.000 fogos transacionados refletem um mercado com um fluxo de procura bastante sólido, sustentado pelos compradores nacionais (93% das casas vendidas), mas com uma presença dinâmica dos estrangeiros. Mantém-se igualmente um expressivo volume de contratação de crédito à habitação, que no 1º semestre aumentou 8% (para €9.081 milhões), enquanto o rácio de capitais próprios/financiamento se mantém saudável, com o montante concedido em crédito a agregar 66% do total transacionado pelo mercado, o qual ascendeu a €13.761 milhões. Outro indicador da solidez do mercado é o comportamento dos preços, que mesmo em contexto de ajuste de vendas mantêm a tendência de crescimento, com o principal impacto a traduzir-se no abrandamento das subidas. De qualquer forma, nos últimos três anos, a JLL apura um crescimento acumulado de 25% dos preços de venda das casas e de 23% nas rendas, o que comprova a capacidade de valorização do mercado.

A principal razão, explica, Joana Fonseca, “continua a ser a escassez estrutural de oferta. Sendo verdade que o número de licenciamentos tem vindo a aumentar gradualmente nos últimos anos, o ritmo de chegada de novas casas ao mercado continua muito abaixo do volume de procura”.

No último ano e meio foram concluídas 30.750 novas casas em Portugal e licenciadas outras 46.700, números que apesar de sinalizarem uma tendência de crescimento face aos últimos anos, não só se mantêm abaixo dos padrões de produção de habitação do início do milénio (72.800 fogos concluídos por ano, em média, entre 2000 e 2010), como são insuficientes para as necessidades atuais da procura, que no mesmo período absorveu 236.000 casas.

Por isso, defende Patrícia Barão, Head of Residential, da JLL “o mercado continua a proporcionar muitas oportunidades de desenvolvimento, fruto deste desequilíbrio persistente entre a oferta e a procura. Além disso, há necessidade de ajustar os produtos aos novos requisitos da procura. Não é só uma aposta na quantidade. O grande foco da habitação hoje é disponibilizar casas para todos, o que implica diversificar em termos de localizações, de segmentos-alvo e até de tipologias, considerando as alterações demográficas que surgiram na última década.

“Diversificar e garantir acessibilidade às famílias consegue-se com projetos de grande escala, que não podem deixar de fora também o arrendamento. Especialmente neste tipo de acesso, não podemos continuar com o mercado pulverizado que temos atualmente e que não dá resposta à procura que não pode ou não quer comprar casa. Apenas 15% do parque habitacional do país é arrendado”, diz ainda Patrícia Barão.

Em termos de nova oferta, o estudo destaca a necessidade de continuar a desenvolver projetos de construção nova com grande escala, mas numa perspetiva de maior diversificação. Por um lado, é necessário construir para um leque mais abrangente de públicos em termos de rendimentos, num movimento que é necessariamente acompanhado pela expansão a novas geografias. As localizações periféricas dos grandes centros urbanos e/ou cidades de segunda linha, estão a posicionar-se como alternativas para comprar ou arrendar uma casa com bons padrões de qualidade a valores mais competitivos, sem prescindir da qualidade de vida e da proximidade relativa às grandes cidades. Em Lisboa, é exemplo desta tendência o aumento de oferta em concelhos como Mafra e Seixal e, na primeira coroa da capital, Loures e Odivelas.

A diversificação é também uma reposta necessária aos novos hábitos de consumo e estrutura demográfica da procura. Por um lado, a casa é hoje um espaço multifuncional para viver, trabalhar, estudar e descontrair, com as valências de apoio e serviços a ganharem cada vez mais importância. Por outro lado, as famílias portuguesas e os seus hábitos mudaram significativamente na última década. Há mais famílias, mas são mais pequenas, com os agregados de apenas um elemento e casais sem filhos a representarem 58% do total. Simultaneamente há menos pessoas casadas (-14%) e mais divorciadas (+40%), um tecido demográfico que exige um maior número de casas, mas adaptadas a estas novas realidades, eventualmente carentes de tipologias mais pequenas.

Outra tendência que abre oportunidades para a criação de nova oferta são os produtos para arrendamento, igualmente numa lógica de grande escala, com o segmento de Multifamily a emergir como um alvo de elevado potencial de desenvolvimento e uma das respostas mais eficazes para os problemas de acesso das populações à habitação.

Para Patrícia Barão é necessário, contudo “olhar para este mercado com atenção e conceder incentivos reais. Temos um mercado muito incipiente, pulverizado e feito entre privados. Sofre bastante com a incerteza e instabilidade, com impacto na falta de confiança destes pequenos aforradores e retirada dos imóveis do circuito de oferta. Só conseguiremos ter um mercado de arrendamento com projetos de grande dimensão e que são feitos a pensar neste segmento, mas pare isso é preciso termos condições para investir”.

De acordo com este estudo, em Lisboa e no Porto, os mercados de arrendamento estão especialmente pressionados pela falta de oferta, resultando numa pressão evidente sobre as rendas. Em Lisboa, nota a JLL, as rendas tem estado predominantemente acima dos 1.000€, superando a barreira dos 2.000€ em zonas centrais, casos da Avenida da Liberdade, Centro Histórico, Lapa/Estrela e Campo de Ourique/Amoreiras. No Porto, a maioria das zonas também já pratica rendas superiores a 1.000€, com exceção de Gaia Rio e o eixo Antas/Prelada/Constituição/Asprela.

Pedro Lancastre, CEO da JLL Portugal, conclui que “a pandemia já nos tinha mostrado a força do mercado de habitação e a sua enorme capacidade em resistir a choques externos. Estamos a testemunhar isto novamente, quando desafiado pelas condições macroeconómicos e geopolíticas adversas, o mercado se adaptou à nova realidade, perdendo alguma dimensão, mas sustentando os preços e as rendas. A falta estrutural de oferta associada às alterações dos perfis de procura e de consumo, conferem uma atratividade acrescida a este mercado, que carece de casas para comprar e para arrendar para as novas famílias, em novas localizações e ajustadas às diferentes carteiras. É urgente, como país, investirmos na habitação e isso terá de ser feito pelo lado privado. Só assim, vamos ter escala e conseguir dar resposta às pessoas no acesso a uma casa, especialmente aos mais jovens. É preciso, contudo, ter condições de estabilidade fiscal e legislativa e atuar nos obstáculos burocráticos do licenciamento, porque o mercado funciona e as oportunidades existem.”

Na sua 2ª edição, o Portugal Living Destination é um guia aprofundado dos principais indicadores estatísticos na área de habitação e demografia, além de apresentar uma análise detalhada para as regiões de Lisboa, Porto e Algarve. Em cada uma destas regiões são identificadas as principais zonas com caracterização em termos de segmentos e posicionamento do mercado, evolução de valores de venda e renda nos últimos 3 anos, nacionalidade de compradores e tipologias com maior procura.

O estudo Portugal Living Destination pode ser consultado aqui.