JLL destaca mais um ano excecional para o mercado português: 21% do investimento imobiliário da década concretizado em 2019

A consultora imobiliária JLL acaba de divulgar os resultados preliminares da atividade no mercado imobiliário português em 2019, salientando mais um ano excecional para o setor. O ano, que agora termina, manteve o desempenho do mercado em níveis semelhantes aos de 2018, o qual tinha registado recordes históricos, quer no investimento como na ocupação.

Em 2019, foram investidos €2,8 mil milhões em imobiliário comercial (*), um volume que representa 21% de todo o capital transacionado ao longo desta última década, contabilizado em €13,6 mil milhões. Tal peso é apenas superado pelos 25% registados em 2018, equivalentes a €3,3 mil milhões investidos. O mesmo se verifica na ocupação de escritórios, onde se deverão atingir este ano 187.500 m2 de absorção, ou seja, 14% dos 1,35 milhões de m2 ocupados entre 2010 e 2019. Em 2018, a atividade neste mercado ascendeu a 206.428 m2, 15% da década. Na habitação, a JLL antecipa cerca de 178.000 casas transacionadas no país e aproximadamente €24 mil milhões em vendas, representando sensivelmente 15% dos 1,21 milhões de casas vendidas na década e 16% dos €147,4 mil milhões transacionados. Tais resultados nivelam com as 178.691 casas vendidas em 2018 no valor de €24 mil milhões, ou seja, 15% e 16%, respetivamente, do valor contabilizado entre 2010 e 2019. No balanço de 2019, a JLL sublinha também a consolidação da atividade ocupacional no comércio de rua, além da emergência dos setores alternativos, bem como o incremento da promoção imobiliária com foco nos projetos de grande dimensão e na construção de raiz.

Pedro Lancastre, diretor geral da JLL Portugal, começa por notar que “o balanço de 2019 não pode ser mais positivo, pois foi um ano que não só sustentou os patamares históricos alcançados em 2018 como o fez num contexto de constrangimento da oferta. Além disso, o ano dá já sinais da tendência de diversificação para os setores mais alternativos e para os novos modelos de imobiliário. Esta diversificação, a par de uma forte retoma da promoção imobiliária que deu já passos bem significativos em 2019, vão ser duas das principais vias para a expansão do mercado nos próximos anos”.

E acrescenta: “Isto é algo excecional tendo em conta que esta foi uma das décadas mais contrastantes e desafiantes da nossa história. Na primeira metade da década, o mercado imobiliário teve uma queda vertiginosa, mas recuperou de tal forma que chegou a 2018 a quebrar recordes históricos e conseguiu em 2019 manter esses patamares. A dinâmica do mercado imobiliário nesta reta final da década tem sido de tal forma intensa, que quase metade (46%) de todo o investimento imobiliário e um terço (29%) da área de escritórios ocupada nestes 10 anos se concentram apenas em 2018 e 2019. E na habitação, se as projeções se confirmarem, também um terço das casas vendidas no país ao longo da década terão sido transacionadas apenas nestes dois últimos anos, quer em número (30%) quer em valor (33%)”.

“Este é um feito especialmente notável que reflete a grande qualidade e a sólida posição internacional de um mercado que atinge a maturidade no melhor período da sua história, mas que o faz de forma consistente e sustentada”, considera o diretor geral da JLL.

O mercado de investimento imobiliário comercial transacionou €2,8 mil milhões, o segundo melhor ano de sempre e apenas superado pelos €3,3 mil milhões investidos em 2018. Foi um resultado excecional, que fica 47% acima de 2017 (€1,9 mil milhões) e que mais que duplica a média anual da década (€1,36 mil milhões). Portugal continua na mira dos investidores internacionais, que protagonizaram 92% do investimento em volume. Em termos de segmentos, o retalho e os escritórios continuaram a liderar, com quotas de respetivamente, 32% e 24% do investimento, mas os grandes destaques vão para os ativos de uso alternativo e para os hotéis. O setor da hotelaria registou um recorde de investimento de €517 milhões, respeitante a 20% do ano, evidenciando-se a transação do portfólio Tivoli, por €313 milhões, assessorada pela JLL. Nos segmentos alternativos, com um elevado interesse por parte dos investidores externos, foram investidos mais de €550 milhões, ou seja, 20% do total. A venda do portfólio de residências de estudantes Uhub, por €130 milhões, foi apoiada pela JLL e é um dos negócios em evidência. Nos escritórios, destacam-se as transações do edifício Burgo no Porto, assessoradas pela JLL, e da Torre FPM41, em Lisboa. E no retalho destaca-se a venda do Leiria Shopping (€128 milhões) e do Algarve Shopping e Albufeira Retail Park (€180 milhões), também assessorados pela JLL. A consultora deu um contributo determinante para um novo ano de exceção no investimento, estando envolvida em 28 transações que representam 60% do volume investido no mercado, atuando nas oito maiores operações.

No investimento, a JLL destaca ainda a crescente dinâmica na transação das grandes carteiras de ativos próprios (real estate owned asset – REOs) e portfólios de crédito malparado (non-performing loans- NPLs), que deverá alcançar os €6 mil milhões, em linha com a forte atividade de 2018. Do lado da oferta, denotou-se uma maior colocação de carteiras no mercado para venda, destacando-se o Novo Banco, seguido pela Caixa Geral de Depósitos e Millennium BCP, enquanto do lado da procura, a Cerberus, Bain Capital, KKR, DK Partners, AnaCap e Deutsche Bank foram os players mais ativos. A JLL assessorou muitas destas entidades no underwritting das principais carteiras disponibilizadas no mercado, incluindo o Project Nata II (€3,3 mil milhões), Project Sertorius (€450 milhões) e Project Neptune (€400 milhões).

Nos escritórios, o ano deverá fechar cerca de 10% abaixo de 2018, antecipando-se que a ocupação anual em Lisboa possa atingir os 187.500 m2. Tal resultado é, ainda assim, um dos mais expressivos de sempre do mercado e o segundo mais alto da década, além de estar 39% acima da ocupação média anual de 135.100 m2 dos últimos 10 anos. Liderada pelas empresas de TMT’s & Utilities (22% da ocupação entre Jan-Nov) e de Serviços a Empresas (21%), a procura mantém-se muito ativa, mas tem sido limitada pela baixa disponibilidade de espaço adequado aos seus requisitos (qualidade, áreas de grande dimensão, perto de acessibilidades e transportes públicos) e pelo lançamento ainda lento de novos projetos de escritórios, que tem sofrido algumas derrapagens devido aos demorados processos de licenciamento. De qualquer forma, para 2020 está previsto ficarem concluídos novos 79.000 m2 de escritórios em Lisboa, contabilizando-se atualmente 144.000 m2 de área em construção. Este desencontro entre a procura e a oferta tem conduzido ao ligeiro aumento das rendas ao longo do ano em praticamente todas as zonas, alcançando-se os 23€/m2/mês no Prime CBD de Lisboa. Esta zona continua a ser uma das mais procuradas, concentrando 23% da ocupação (Jan-Nov), apenas superada pelo Corredor Oeste, com 26%. Nesta última zona, a renda prime é a mais baixa do mercado, em 15,5€/m2/mês, com os restantes eixos a apresentarem rendas de entre 18€ e 19 €/m2/mês. De destacar ainda que as três maiores operações do ano dizem respeito a negócios de pré-arrendamento anteriormente acordados, nomeadamente a instalação da AGEAS na sua nova sede (17.400 m2) e das empresas KPMG (9.950 m2) e PLMJ (6.950 m2) no edifício FPM 41. Entre as cinco maiores operações do ano evidenciam-se ainda a tomada de 6.820 m2 por uma empresa de distribuição no edifício Monsanto e da CMS no edifício Castilho 50 (6.211 m2). Esta última operação foi assessorada pela JLL, que esteve bastante ativa durante o ano, ao garantir a ocupação de 38% da área transacionado no mercado.

No retalho, o comércio de rua continuou bastante mais dinâmico do que os centros comerciais, ao representar 70% das operações contabilizadas em 2019 neste tipo de imobiliário. No comércio de rua, a grande dinâmica cabe ao setor da restauração, que concentrou grande parte das aberturas, incluindo o lançamento de novos conceitos e novos operadores. Em termos geográficos, a avenida da Liberdade, em Lisboa, registou grande dinamismo, depois de ter estado estagnada vários anos, contando este ano com aberturas como o JNcQUOI Asia, Lúcia Piloto, Boggi, Levis, entre outras. Esta foi aliás a zona de maior crescimento das rendas, passando de 90€/m2/mês no início do ano para 110€/m2/mês no final. Este mercado é ainda liderado pelo Chiado, com uma renda de 145 €/m2/mês, após uma subida em torno dos 7%. Na Baixa, a renda é de 140 €/m2/mês, sendo esta uma zona onde o ritmo de procura é elevado, mas onde há muitos edifícios por reabilitar e lojas por posicionar, prevendo-se uma maior dinâmica nas aberturas em 2020. Ainda assim, os centros comerciais mantêm-se no radar dos retalhistas, com várias marcas a mostrar interesse em marcar presença neste tipo de ativos, especialmente nos que têm apostado na renovação. Esta tem sido uma tendência crescente no mercado, destacando-se, entre outros, o trabalho de renovação e reposicionamento do Saldanha Residence, pensado e coordenado pela JLL.

Para a habitação espera-se novamente um ano muito forte, com vendas muito próximas às registadas em 2018. Os dados do INE contabilizam 132.246 casas vendidas em Portugal até ao 3º trimestre no valor de €18,65 mil milhões, e estimando-se um ritmo de vendas semelhante ao do ano passado, 2019 poderá fechar com cerca de 178.000 casas vendidas no valor aproximado de €24 mil milhões. O volume de crédito à habitação concedido em 2019 deverá alcançar os €10,2 mil milhões, acima dos €9,8 mil milhões de 2018, refletindo, sobretudo, a maior atividade dos portugueses na compra de casa. Este é também o sentimento da JLL, cujas vendas residenciais foram em 2019 dominadas pelos compradores nacionais, seguindo-se, entre os estrangeiros, os brasileiros, franceses, britânicos, sul-africanos e americanos. A consultora, que atua no segmento prime, manteve, ainda assim, o leque de vendas a 47 nacionalidades distintas, comprovando que o investimento internacional em habitação não deu sinais de abrandamento e influencia, uma vez mais, o preço médio por operação atingido pela JLL em 2019, nomeadamente de 730 mil euros. Neste ano, a consultora lançou mais de 1.400 apartamentos em 66 empreendimentos prime em Lisboa, Porto e Cascais, cerca de metade da oferta deste segmento lançado ao longo do ano. Em termos dos preços de habitação, a subida a nível nacional manteve-se em torno dos 10%, mas em Lisboa e Porto dá já sinais de menor fôlego, esperando-se uma normalização dos valores, até em resposta à crescente procura pelas famílias portuguesas, que irão ser um dos drivers para o lançamento de novos projetos, mas mais fora dos centros prime de Lisboa e Porto e construídos de raiz.

Esta é, aliás, uma das tendências marcantes na promoção imobiliária, um segmento que exibiu uma dinâmica em aceleração face ao ano anterior e que promete ser um motor do mercado imobiliário nos próximos anos. O desenvolvimento de terrenos, em detrimento da reabilitação de ativos, está cada vez mais no centro das atenções dos promotores de habitação, com a maior parte das oportunidades a surgir na periferia de Lisboa, pelo facto de ser possível desenvolver projetos com maior escala e com patamares de preços mais ajustados àquela que é a franja da procura com maior necessidade de produto atualmente, nomeadamente a classe média portuguesa. Paralelamente, denota-se um incremento do volume de venda de ativos/terrenos para o desenvolvimento de projetos não residenciais, como escritórios e hotéis, e, especialmente, os de uso alternativo, como as residências de estudantes. Neste segmento cabem ainda os projetos para o desenvolvimento de ativos residenciais ajustados aos novos conceitos de habitação, como o Coliving ou o built-to-rent (desenvolvidos para colocação no mercado de arrendamento), com aposta em projetos integrados e de larga escala. A JLL teve uma participação especialmente ativa neste segmento da promoção imobiliária, concluindo 21 transações de terrenos e ativos para desenvolvimento, num valor de €281 milhões e correspondentes a 287.000 m2. Tal reflete um crescimento de entre 2 a 5 vezes face a 2018, o que é um bom indicador da própria dinâmica do mercado. Entre os negócios assessorados pela JLL destacam-se a venda dos terrenos da antiga Pedreira do Alvito (para um projeto de €300 milhões), de um terreno para um projeto residencial de raiz no Dafundo (€20 milhões) e do quarteirão do antigo Hotel Central, no Cais do Sodré (€45 milhões).

Também o mercado hoteleiro se evidenciou, com um volume de investimento recorde superior a 550 M€ num total de 11 transações e 1.950 quartos transacionados. A maior foi a venda do portfólio Tivoli, constituído por 3 hotéis, por €313 milhões, numa operação assessorada pela JLL, cujo valor por quarto se situa perto dos €460.000. Lisboa dominou o mercado hoteleiro em 2019, com mais de 60% das transações a ocorrerem na capital portuguesa. A JLL assessorou cerca de 60% do valor transacionado, apoiando investidores na venda e na compra de ativos hoteleiros. Também a abertura de novas unidades esteve especialmente dinâmica, com 5 hotéis inaugurados em Lisboa nos 3 primeiros trimestres, totalizando mais de 400 quartos, além da expansão do hotel Bairro Alto Hotel com mais 22 quartos. No Porto, no mesmo período, foram inaugurados 6 hotéis com um total de 480 quartos.

Em relação ao próximo ano, Pedro Lancastre, diretor geral da JLL, antecipa: “Conseguir voltar a ter um “ano da terra”, com investimentos fora do centro prime, em projetos de raiz e direcionados para as famílias portuguesas vai ser o grande desafio do mercado e a grande tendência a marcar o ano. As expetativas são excelentes, aguardando-se o início da construção de grandes projetos como o da Feira Popular ou o da Pedreira do Alvito”.

“A par disso, temos muitas novidades a animar o mercado, como o despertar da “CoRevolution”: o CoLiving e o CoWorking, bem como o Student e o Senior Housing, que estão aí e vão crescer, abrindo novas possibilidades para quem está no mercado imobiliário e para quem usa os imóveis. Também as novas SIGI prometem mexer com a indústria este ano, pois podem ter um efeito propulsor ainda maior para o setor; e podem ter um contributo determinante para o arranque de um mercado de arrendamento residencial com escala, um verdadeiro mercado de arrendamento, como acontece em todos os outros setores não residenciais. Os promotores estão interessados neste mercado e há procura! Há, contudo, que garantir estabilidade e a incerteza que o novo pacote jurídico e fiscal do imobiliário é uma questão para o mercado lidar em 2020. As mudanças são constantes e isso dificulta bastante o investimento, seja a curto, médio ou longo-prazo”, diz ainda Pedro Lancastre.

E termina: “Mas mesmo assim, as expetativas para o novo ano não podiam ser melhores. O nosso imobiliário vai continuar no epicentro do mundo, com as grandes multinacionais a chegar e à procura de espaço, com as startups tecnológicas também a chegar, com mais turismo, mais estudantes, um retalho com experiências diferentes e inovadoras, novos conceitos na habitação e no trabalho. Tudo isto acontece em Lisboa e também no Porto, que até há poucos anos eram cidades do “passado”, mas que estão já firmes no futuro e no roteiro global de quem compra e usa imóveis. Por tudo isto, é com muita confiança e ânimo que entramos numa nova década!”.