JLL antecipa ano dinâmico para o imobiliário português apesar dos desafios económicos

A consultora imobiliária JLL apresenta hoje o seu estudo anual Market 360º, no qual faz o balanço do desempenho do mercado imobiliário português em 2022 e perspetiva a sua evolução para 2023.

A empresa multinacional em Portugal ultrapassou já os 100 milhões de euros de faturação em 2022, com um crescimento de 7% face a 2021, impulsionado pelos três pilares de negócio: imobiliário comercial, residencial e design+build. Na sua análise anual, prevê para 2023 um ano dinâmico para o imobiliário nacional, em linha com os ritmos médios de absorção, ocupação, investimento e valores dos últimos cinco anos, especialmente nos escritórios e na habitação.

A solidez já mostrada pelos indicadores do mercado em contexto de incerteza, a consolidação de Portugal como destino imobiliário internacional e o desequilíbrio entre a procura forte e a oferta reduzida sustentam as expetativas da consultora num ano de incerteza e desafios macroeconómicos.

A JLL antecipa um natural abrandamento na dinâmica da procura quer para ocupação quer para investimento face ao ano passado, pela dupla circunstância de enfrentar um agravamento das condições económicas e comparar-se com níveis recorde de atividade. Contudo, não antecipa quebras disruptivas em termos de montantes transacionados e absorção, prevendo ainda que os preços e as rendas possam manter uma trajetória positiva, mas mais suave. A baixa capacidade de reposição da oferta, que se mantém escassa em todos os segmentos, é uma das explicações para este comportamento.

Recorde-se que o ano 2022 estabeleceu novos recordes na transação de habitação, com vendas estimadas de €31.000 milhões, e no investimento em imobiliário comercial*, cujo volume ultrapassou a barreira inédita dos €3.400 milhões. O volume de absorção também tocou novos máximos, atingindo-se a ocupação de 272.000 m² de escritórios em Lisboa, acima do anterior máximo histórico registado em 2008. Os preços da habitação intensificaram a trajetória de crescimento ao longo do ano e as rendas quer da habitação quer dos imóveis não residenciais, incluindo escritórios, logística e retalho, exibiram igualmente uma tendência positiva.

Pedro Lancastre, CEO da JLL, declara que “encaramos 2023 com bons olhos, pois o imobiliário nacional já deu provas da sua capacidade de resistir a choques externos e adaptar-se rapidamente em contextos de incerteza. Foi assim com a crise financeira global, com a pandemia, com o clima de guerra na Europa e, mais recentemente, com os tumultos económicos que estamos a passar com a inflação e o aumento das taxas de juro”.

“É um otimismo cauteloso, claro, pois não temos a ilusão de que o agravamento das condições económicas em Portugal e na Europa deixe de contaminar o mercado imobiliário. Será um ano de redução do poder de compra das famílias e da capacidade de investimento das empresas, e de maiores restrições no acesso ao financiamento, tudo isto a acontecer numa Europa onde ainda não se sabe muito bem o que esperar em termos de geopolítica”, alerta Pedro Lancastre.

“Mas, em geral, estamos muito confiantes de que vamos manter bons níveis de atividade em 2023, em linha com as dinâmicas de mercado nos últimos cinco anos. Por um lado, a base de procura imobiliária por satisfazer é muito grande e também é diversificada nas suas motivações, capacidade financeira e origem”, defende Pedro Lancastre. “Por outro lado, mesmo que esta procura travasse a fundo, o que não se espera, o stock existente continuaria a ser claramente insuficiente para a satisfazer. Há uma estrutural falta de produto que não se vai resolver este ano. Pelo contrário. O ritmo de produção imobiliária deverá abrandar, porque mesmo que os promotores e investidores não antecipem quedas significativas na procura, vai haver maior dificuldade no acesso ao financiamento para novos projetos, num contexto em que os custos de construção estabilizam e em que os licenciamentos estão muito demorados. É normal que se repensem estratégias e reposicionem projetos”, alerta o CEO da JLL.

Por isso, “em termos de valor, o desequilíbrio entre oferta e procura tem impulsionado os valores de venda e das rendas. Como não se prevê aumento significativo na oferta, os valores tenderão a manter-se em alta embora com uma bifurcação entre prime e não prime, havendo maior pressão de decréscimo nos produtos não prime em todos os segmentos.” Além disso, “se fizermos uma retrospetiva pela nossa história recente, vemos que o imobiliário tem uma enorme capacidade de manter valor em momentos de crise e de o recuperar face a contextos de incerteza, sendo um dos ativos mais seguros e estáveis onde as pessoas podem investir. Isso é também um ponto a favor para o setor este ano, quer enquanto captador de capital institucional quer dos pequenos aforradores. Neste contexto, o arrendamento residencial como forma de rendimento pode ter um impulso importante nos próximos dois a três anos, assim saibamos resolver as questões estruturais e criar condições para que particulares e investidores queiram alocar o seu capital a estes ativos”, termina Pedro Lancastre.

INVESTIMENTO: Antecipa-se uma contração natural do mercado, com ajuste de preços e aumento dos custos de financiamento, além de existir falta de oferta de produto core. Contudo, continua a existir muita liquidez e elevado interesse em investir em imobiliário, visto como um mercado com uma boa relação retorno/risco. Não se esperam riscos sistémicos e as vendas sob pressão deverão ser limitadas, sendo os ativos não prime mais pressionados. A adequação dos imóveis em termos de ESG e taxonomia da UE passa a ter um peso relevante na avaliação de um investimento.

ALTERNATIVOS: Crescente interesse em desenvolver e investir em imobiliário de usos alternativos, como as residências sénior e de estudantes, habitação para arrendamento, equipamentos de saúde e data centres. A falta de produto continua a ser um constrangimento deste mercado que se mostra extremamente atrativo devido aos bons resultados operacionais, boas perspetivas de geração de rendimento e procura de utilizadores finais em aceleração.

HOTÉIS: 2023 é antecipado como ano da total recuperação do mercado para os padrões pré-Covid em termos de ocupação, a par de um forte upgrade na oferta com a chegada de mais marcas hoteleiras internacionais e unidades de posicionamento mais elevado. Enquanto ativo de investimento, os hotéis continuam a registar falta de produto adequado aos requisitos dos investidores em termos de localização, operadores, yields ou potencial de reposicionamento, não se antecipando vendas de ativos com desconto.

HABITAÇÃO: Não se antecipam passos expressivos na resolução dos problemas de falta de oferta, devido ao aumento dos custos de construção e aos licenciamentos demorados. A classe média será especialmente afetada por esta falta de oferta, pois mesmo a oferta que surge tende a direcionar-se mais para os segmentos menos afetados em termos de rendimento, como as classes média-alta e alta. Além disso, sofrerá mais com a pressão sobre os preços e as limitações de acesso ao crédito. O mercado de arrendamento será uma alternativa importante para aceder à habitação, mas novamente existe uma enorme falta de produto.

PROMOÇÃO IMOBILIÁRIA: É uma das atividades mais desafiadas no contexto económico atual, enfrentando um público consumidor final com perda generalizada de rendimento disponível, enquanto regista um forte agravamento dos custos de construção e os obstáculos à atividade como a burocracia e a morosidade dos licenciamentos. De qualquer forma, o desenvolvimento imobiliário continua a ser atrativo, dada a escassez estrutural de oferta nos vários tipos de imobiliário e a diversidade de públicos-alvo. Os projetos multiusos, pela diversificação de risco, estão entre os favoritos dos novos investimentos, onde vai também aumentar o desenvolvimento ou reformulação de imóveis para adequação aos novos requisitos de sustentabilidade.

ESCRITÓRIOS: Procura deve manter-se robusta, impulsionada pela necessidade de melhorar instalações os espaços de trabalho em termos de sustentabilidade, garantir a adequação aos modelos de trabalho híbridos sendo igualmente importantes como atractores de talento. É um dos mercados onde a falta de oferta disponível é muito visível uma vez que a construção especulativa esteve em mínimos históricos o que pode condicionar o desempenho do mercado.

RETALHO: Será um dos mercados onde o comportamento da inflação mais terá impacto, quer pela redução do poder de compra das famílias e quebra no consumo, quer pela indexação da renda das lojas a esse indicador, especialmente nos centros comerciais. De qualquer forma, e mesmo que mais cautelosos, os retalhistas continuam dinâmicos na procura de espaços, especialmente no segmento de luxo. Há uma oportunidade para as lojas se reinventarem, criando destinos de compra e palcos de experiência num mercado onde a falta de oferta de espaços também preocupasse faz sentir.

INDUSTRIAL & LOGÍSTICA: É outro dos mercados mais afetados pela falta de oferta, com um baixo índice de novos produtos e ativos antigos muito desadequados aos novos requisitos. Está a beneficiar da entrada de novos operadores internacionais, que têm contribuído para a sofisticação e transparência do mercado. Antecipa-se um aumento de procura no quadro das estratégias de relocalização dos hubs de produção e distribuição das empresas para mais perto do consumidor europeu.

INVESTIMENTO

• Volume transacionado ascende a €3.400 milhões, um novo recorde anual e com aumento e 71% face a 2021.

• Capital estrangeiro gera 80% do investimento.

• Imobiliário hoteleiro foi a principal classe de investimento, com 33% do montante, refletindo a maior transação de um portefólio hoteleiro no mercado português. Os escritórios têm uma quota de 27%, limitados pela falta de oferta, enquanto industrial & logística, com 18%, teve um desempenho excelente, comparando os atuais €600 milhões em transações com a anterior média anual de €100 milhões.

• Yields com tendência de subida transversal a todos os segmentos, fruto do aumento do risco e do custo de capital. A yield prime situa-se nos 4,5% para escritórios e comércio de rua, 5,25% em industrial e logística e 5,75% nos centros comerciais.

HOTÉIS:

• Até novembro, o país registou 24,9 milhões de hóspedes e 65,8 milhões de dormidas, quase 90% mais que em 2021, mas ainda ligeiramente abaixo de 2019.

• Em termos de proveitos turísticos, somam-se €4.460 milhões (até outubro), duplicando o resultado de 2021 e quase 20% acima de 2019.

• As taxas de ocupação, de 67% em Lisboa e 61% no Porto, melhoraram, mas ainda estão aquém os níveis de mais de 75% registados em 2019.

Na área de investimento, os hotéis captaram o volume histórico de €1.100 milhões, refletindo a maior transação de sempre de um portfólio hoteleiro, nomeadamente o The Crow, avaliado em €850 milhões.

HABITAÇÃO

• Estima-se a venda de mais de 168.000 casas em 2022, mais 2% que em 2021. Já o montante transacionado deverá crescer 10% para €31.000 milhões, alavancado por um primeiro semestre que registou o maior volume de sempre.

• O novo crédito à habitação concedido até setembro aumentou cerca de 8%, mas equivale a 50% do volume transacionado, o que significa que o mercado recorre menos ao financiamento.

• Procura nacional muito robusta, associada à atividade forte dos estrangeiros, que deverão ter gerado cerca de 6% das vendas em Portugal. No segmento prime, há um maior equilíbrio entre nacionais e estrangeiros, de acordo com a experiência da JLL. Nas vendas concretizadas pela consultora, 54% são a portugueses e 46% a estrangeiros, dos quais se evidenciam os brasileiros, americanos e ingleses.

• É um setor muito afetado pela falta de oferta, tendo sido um dos fatores de sustentação dos níveis de preço, embora sejam já visíveis ajustes em determinados segmentos e localizações.

• Lisboa regista preços médios de venda na ordem dos 4.300€/m² e o Porto de 3.000€/m², de acordo com o SIR (Sistema de Informação Residencial).

PROMOÇÃO IMOBILIÁRIA

• Volume estimado de €350 milhões transacionados, entre terrenos para nova construção e edifícios para reabilitar ou requalificar. Deste volume, 200.000 m² foram operações mediadas pela JLL para novos projetos de construção e reabilitação – maioritariamente residencial, escritórios e hotelaria –, com foco em projetos de grande escala que concentram vários usos

• Custos de construção aumentam cerca de 12%, mas mostraram alguma tendência de desaceleração no final do ano.

• Número de edifícios residenciais licenciados aumentou apenas 2% face a 2021, para cerca de 14.200 projetos.

ESCRITÓRIOS:

• Lisboa somou 272.000 m² de absorção, mais 70% que em 2021 e um novo recorde de ocupação de escritórios à data.

• Porto manteve níveis de atividade em linha com 2021, com um take-up de cerca de 59.000 m² (+4%).

• Em Lisboa, a procura foca-se mais em ativos premium de alta qualidade e áreas grandes, enquanto no Porto foi mais dirigida para áreas de menor dimensão.

• Reflexo do desequilíbrio entre oferta e procura e da qualificação da oferta contratada em 2022, a renda prime de Lisboa aumentou para 27€/m², numa tendência transversal a todas as zonas do mercado.

• Renda prime no Porto é de 18€/m², estável face a 2021.

RETALHO

• O mercado de retalho recuperou em 2022 alavancado pela recuperação do turismo, o que é especialmente patente no comércio de rua, com a chegada de novas marcas, quer a Lisboa quer ao Porto

• Nos centros comerciais, há menos fluxo de visitantes, mas maior concretização de compras, com o volume de vendas em 2022 a superar os níveis pré-Covid apesar de footfalls mais baixos.

• Baixa e Chiado, em Lisboa, e avenida dos Aliados e rua de Santa Catarina, no Porto, são as zonas mais procuradas para o comércio de rua, refletindo o regresso dos turistas e o aumento do fluxo de consumidores. Grande dinâmica dos retalhistas nas áreas de restauração.

• No mercado de luxo, destaque para avenida da Liberdade, que registou a abertura de 10 novas lojas nos últimos dois anos, sendo travada pela falta de lojas adequadas aos requisitos das marcas. Uma das chegadas mais recentes foi a flagship store, com quase 1.000 m², da marca de luxo mundial Dior, numa operação mediada pela JLL.

• Tanto no comércio de rua como nos centros comerciais prime, a oferta disponível de qualidade superior é escassa, o que está a condicionar a abertura de novas lojas e a sustentar uma trajetória positiva das rendas.

• As rendas prime fixaram-se em 120€/m² para os centros comerciais prime. No comércio de rua, atingiram os 130€/m² no Chiado e os 70€/m² na rua Santa Catarina.

   

INDUSTRIAL & LOGÍSTICA

• Volume de absorção de 548.000 m², menos 9% que em 2021.

• A queda ligeira da atividade resulta da escassez da oferta e dos constrangimentos no lançamento de novos produtos, pois a procura continuou muito dinâmica.

• Há uma forte procura para áreas entre os 3.000 e os 5.000 m², com maior pressão em zonas mais próximas do consumidor final devido ao crescimento do comércio online.

• Margem Sul do Tejo, e em particular Montijo e Alcochete, são destinos a emergir, devido à saturação das localizações mais consolidadas e à própria relocalização dos consumidores para a periferia.

• Rendas em crescimento devido ao desequilíbrio entre procura e oferta. Renda prime (Alverca-Azambuja) é de 4,25€/m².