Instabilidade geopolítica não travou investimento imobiliário em Portugal, com €930 milhões aplicados no 1º trimestre de 2026, revela JLL

O mercado imobiliário comercial em Portugal registou um arranque de ano particularmente robusto, com o volume de investimento a atingir €930 milhões no 1º trimestre de 2026, segundo o relatório “Market Dynamics” da JLL, no qual a consultora analisa trimestralmente o desempenho do mercado imobiliário nacional. Este resultado representa um crescimento de 37% face ao período homólogo e posiciona o primeiro trimestre de 2026 entre os mais fortes dos últimos anos, confirmando a resiliência do mercado português num contexto internacional marcado por elevada incerteza geopolítica.

Segundo a JLL, neste período de maior instabilidade externa, verificou-se um reforço do investimento de origem doméstica, que representou 42% do montante transacionado, equivalente a €391 milhões. Ainda assim, o interesse do capital internacional permanece sólido, com Portugal a posicionar-se como um dos 10 destinos europeus a investir este ano, antecipando-se um reforço da atividade internacional ao longo de 2026. No 1º trimestre, os investidores estrangeiros aplicaram cerca de €539 milhões em imobiliário comercial, correspondentes a 58% do volume total, protagonizando duas das operações mais relevantes do período, nomeadamente a transação do resort Ritz‑Carlton Penha Longa e a aquisição do campus de data centres da Covilhã. Avaliadas em cerca de €120 milhões cada, estas duas operações demonstram não só a propensão dos investidores internacionais para transações de grande escala, como também o seu interesse simultâneo por ativos prime tradicionais e por segmentos alternativos.

Carlos Cardoso, CEO da JLL Portugal, afirma que “o início de 2026 demonstra que Portugal tem um mercado forte, diversificado e com fundamentos sólidos, que tem revelado uma elevada capacidade de resiliência face a choques externos”. E acrescenta: “Face à incerteza internacional associada aos conflitos no Médio-Oriente, com repercussões nas condições macroeconómicas globais, nomeadamente ao nível de inflação e das taxas de juro, registou-se naturalmente uma maior atividade do capital nacional. Ainda assim, Portugal continua firmemente posicionado no radar do capital internacional, de forma clara e inequívoca”.

As perspetivas para o restante ano comprovam esta atratividade, apontando para uma aceleração da atividade internacional: “Um recente inquérito da INREV, que é uma associação europeia de veículos de investimento, posiciona Portugal entre os dez destinos europeus preferidos para investimento imobiliário em 2026, com 41% dos investidores europeus e 30% dos não‑europeus a manifestarem intenção de alocar capital ao país. Isso abre perspetivas extremamente positivas para o restante do ano, no qual podemos também contar com a continuidade da forte atividade do investimento doméstico” explica Andreia Almeida, Head of Research da JLL. A responsável acrescenta que “a crescente presença do capital nacional não é meramente conjuntural. Trata-se de uma tendência que se tem vindo a consolidar nos dois últimos anos, refletindo maior confiança, liquidez e sofisticação dos investidores portugueses. Assim, esperamos um forte volume de investimento este ano, além de uma crescente sofisticação e amplitude do perfil dos investidores”.

O investimento no 1º trimestre deste ano foi liderado pelos setores de retalho e hotelaria, que, em conjunto, concentraram mais de 70% do capital alocado ao imobiliário neste período. O retalho captou €340 milhões, correspondentes a 37% da atividade, impulsionado pela transação de um portefólio de centros comerciais e retail parks por €280 milhões e que incluiu ativos como o GaiaShopping, o ArrábidaShopping e o Matosinhos Retail Park. Já a hotelaria registou €330 milhões de investimento (36% do total), beneficiando do desempenho consistente da procura turística e da valorização continuada dos ativos hoteleiros de gama alta. Neste segmento, destacam-se as operações do Ritz-Carlton Penha Longa e do InterContinental Porto-Palácio das Cardosas, unidade de cinco estrelas no centro do Porto cuja venda contou com assessoria da JLL.

Os ativos de uso específico (Special Purpose Facilities), com destaque para data centres, representaram 14% do volume total, sinalizando a crescente relevância deste segmento emergente no mercado nacional. Os escritórios absorveram €59 milhões, enquanto os restantes setores – industrial & logística, saúde e residencial – representaram cerca de 7% da atividade.

Nos mercados ocupacionais, destaca-se a retoma do dinamismo nos segmentos de escritórios de Lisboa e do Porto. Lisboa registou uma absorção de 28.910 m² no 1º trimestre de 2026, um crescimento homólogo de 80%, ainda que condicionado por uma base de comparação fraca em 2025. A procura foi impulsionada por operações de maior dimensão e por um claro movimento de flight to quality, com destaque para edifícios modernos e bem localizados. Este contexto levou a uma nova subida das rendas prime, com o CBD de Lisboa a atingir €32/m²/mês, enquanto a taxa de disponibilidade se reduziu para 7,8%, evidenciando um mercado sólido e empresas confiantes na tomada de decisões imobiliárias.

No Porto, a ocupação totalizou 6.140 m², traduzindo um crescimento de 43% face ao 1.º trimestre de 2025, embora os níveis de atividade permaneçam abaixo da média recente. A procura esteve fortemente concentrada em ativos de qualidade, refletindo a escassez de oferta moderna, com as rendas prime a situarem‑se nos €21/m²/mês.

Enquanto motores do investimento, os setores do retalho e hotelaria continuam a evidenciar fundamentos ocupacionais sólidos. No retalho, este desempenho é apoiado por um crescimento homólogo das vendas de 5% e por níveis de consumo resilientes. A procura por espaços de comércio de rua em Lisboa e Porto permaneceu elevada, sustentando as rendas prime em máximos históricos, de €155/m²/mês no Chiado e €90/m²/mês na Rua de Santa Catarina. Em paralelo, formatos alimentares, retail parks e conceitos orientados para experiência continuaram a ganhar protagonismo.

Na hotelaria, apesar de uma ligeira redução nos níveis de ocupação, o setor apresentou uma evolução positiva dos indicadores financeiros, sustentada por um aumento da diária média (de 3,1% para €120), o que permitiu elevar o RevPAR para €62, refletindo uma estratégia clara de valorização do produto e foco em segmentos de maior valor acrescentado.

No segmento industrial e logístico, a procura registou uma desaceleração, com 65.100 m² ocupados no 1.º trimestre. Trata-se de uma quebra de 16% face ao trimestre homólogo. Este é o segmento onde se observa maior cautela por parte dos ocupantes, num contexto geopolítico desafiante, mas onde a menor atividade ocupacional continua também a ser travada pela falta de oferta adequada aos requisitos da procura. A escassez estrutural de produto logístico moderno continua, assim, a sustentar as rendas prime, que já atingem €7,00/m²/mês em localizações de excelência na Grande Lisboa, uma região que concentrou 37% da atividade no trimestre em análise.

No atual quadro de incerteza geopolítica e dos possíveis impactos macroeconómicos daí advindos, tendências como o near‑shoring, a resiliência das cadeias de abastecimento e a aposta em estratégias de inventário mais robustas deverão continuar a suportar a procura por espaço logístico qualificado.

O mercado residencial manteve uma trajetória de forte valorização, com uma subida homóloga de 22,4% nos preços, impulsionada por um desequilíbrio persistente entre uma procura elevada e uma oferta estruturalmente insuficiente. No 1.º trimestre de 2026, os preços registaram crescimentos também expressivos em Lisboa, de 17,4%, e Porto, 15,3%, ainda que acompanhados por uma redução no volume de transações, refletindo menor liquidez do mercado. Em termos homólogos, em Lisboa, as transações reduziram 11,7% e no Porto, cerca de 13,6%.

A subida de preços neste contexto de menor atividade é explicada pela manutenção de baixos níveis de oferta face aos padrões históricos. Ainda assim, a JLL dá nota de sinais positivos na atividade de promoção e construção, com um crescimento de 5,5% no número de casas concluídas em 2025 e um aumento de 21% nos fogos licenciados. Ainda assim, e apesar das políticas públicas de estímulo à construção, a pressão sobre os preços deverá manter‑se no curto prazo.

De acordo com a JLL, o desempenho do 1.º trimestre reforça a expectativa de um ano globalmente forte para o imobiliário em Portugal, tanto ao nível do investimento como da ocupação.

“As perspetivas para 2026 são globalmente muito positivas, apesar de um enquadramento internacional mais complexo. O investimento deverá manter um ritmo sólido, suportado por fundamentos robustos, procura internacional diversificada e um interesse crescente em segmentos alternativos, como data centres e ativos especializados. Nos mercados ocupacionais, a procura continua claramente orientada para qualidade, localização e eficiência, sustentando a valorização dos ativos prime em praticamente todos os segmentos”, nota Carlos Cardoso.

Andreia Almeida acrescenta: “Nos escritórios, Lisboa e Porto mantêm trajetórias de retoma, impulsionadas pelo flight to quality e por um pipeline de nova oferta maioritariamente comprometido. Na logística, apesar de um abrandamento conjuntural, as necessidades estruturais das cadeias de abastecimento, o near‑shoring e a escassez de produto moderno continuarão a suportar rendas elevadas e novo desenvolvimento. O retalho e a hotelaria entram numa fase de maior maturidade, privilegiando modelos de crescimento apoiados na experiência, na diferenciação e na valorização de preço, mais do que no aumento de volume. Já no residencial, o desequilíbrio persistente entre oferta e procura continuará a pressionar os preços, reforçando simultaneamente as oportunidades para investimento em promoção e modelos alternativos como o Build‑to‑Rent”.

“Neste contexto, Portugal mantém‑se como um mercado atrativo, resiliente e competitivo no panorama europeu, com condições para registar mais um ano forte em 2026, tanto ao nível do investimento como da ocupação”, termina Carlos Cardoso.