Industrial & Logistics Leasing 2025 Highlights

O ano de 2025 marcou um período de crescimento significativo para o departamento de leasing industrial e logístico da JLL, refletindo as dinâmicas positivas do mercado imobiliário em Portugal e o fortalecimento deste setor em específico.

O departamento registou um crescimento notável de 30% na faturação face a 2024, resultado de uma estratégia comercial eficaz e do aproveitamento das oportunidades de mercado. Durante o ano, foram concluídos 11 negócios que totalizaram mais de 40.000m² colocados em diversos setores, incluindo construção, transportes, F&B e automóvel, demonstrando a diversificação do espectro de clientes com quem trabalhámos e que nos procuraram para os ajudarmos a resolver algumas das suas necessidades estratégicas.

A JLL geriu ainda 200.000m² de comercialização em exclusivo ao longo de 2025, posicionando-se como um parceiro estratégico para proprietários e investidores no imobiliário comercial logístico não só em Lisboa como também no restante território nacional.

A procura registada na JLL por espaços industriais e logísticos atingiu 860.000m², dos quais 160.000m² (20%) são relativos a operadores industriais. A distribuição geográfica manteve-se concentrada nas Áreas Metropolitanas de Lisboa (64%) e Porto (28%), confirmando estas regiões como os principais hubs logísticos nacionais.

O take-up total do mercado foi de 485.000m² (6.600m² de ocupação média) mantendo-se ligeiramente abaixo da média de 572.000m² dos últimos anos (2021-2025), o que demonstra a estabilidade e maturidade do arrendamento comercial no setor.

Esta procura tem sido sustentada sobretudo pelo crescimento do e-commerce, que continuou a ser um motor fundamental da procura por espaços logísticos - especialmente de última milha, para servir os centros urbanos.

No que diz respeito aos operadores industriais foi significativamente impulsionada pelas tendências de nearshoring e reorganização das cadeias de distribuição globais. Portugal continua a posicionar-se como um destino privilegiado para empresas que procuram alternativas estratégicas aos mercados asiáticos e de leste, beneficiando de fatores competitivos únicos: estabilidade política e económica, mão de obra qualificada, excelente conectividade através dos portos marítimos, uma rede rodoviária moderna que garante acesso eficiente aos mercados europeus, infraestrutura elétrica robusta com uma percentagem elevada de energia verde, e preços ainda competitivos quando comparados com outros países europeus.

Esta conjuntura tem atraído investimento industrial de setores como automóvel, tecnologia e manufatura, reforçando a procura por espaços de qualidade em localizações estratégicas.

Paralelamente, observou-se uma crescente valorização de projetos Grade A que começaram a chegar ao mercado nos últimos anos e que incorporam características construtivas alinhadas com as exigências dos ocupantes modernos e com os seus critérios de sustentabilidade e ESG, ao nível da gestão energética e automação.

Entre as principais transações de leasing de 2025, destacam-se operações significativas como a Tesla, em Loures (15.500m²), o projeto de build-to-suit da Action em Santa Maria da Feira (57.000m²) bem como as ocupações dos também retalhistas SPAR (17.500m²) e Worten (16.800m²) em Santarém e Alverca, respetivamente.

As rendas mantiveram uma trajetória ascendente transversalmente ao país, com a região de Lisboa a registar valores entre €4,00 e €7,00/m²/mês, enquanto a região do Porto apresentou uma renda prime em torno dos €6,00/m²/mês.

O ano foi também marcado pela consolidação de zonas menos tradicionais como Montijo, Santo Tirso, Valongo e Aveiro, e pela expansão para novas áreas estratégicas incluindo Benavente, Malveira, Santarém e Loures.

Esta diversificação territorial reflete a crescente procura por armazéns logísticos fora dos centros urbanos tradicionais, onde existe uma crescente população consumidora, um valor das rendas tendencialmente inferior e onde estão a surgir alguns dos grandes projetos, devido ao custo do seu desenvolvimento.

Com um pipeline de mais de 1.000.000m² para os próximos 2 anos, dos quais 42% já em construção, o mercado apresenta perspetivas sólidas de crescimento.

A JLL, enquanto consultora de referência no setor, continuará a desempenhar um papel relevante na orientação dos clientes neste mercado em constante transformação.

O ano de 2025 consolidou ainda mais a nossa posição no arrendamento, venda e desenvolvimento de armazéns logísticos em todo o território nacional, estabelecendo as bases para um crescimento sustentado nos próximos anos, suportado pelas tendências estruturais do setor já aqui mencionadas e pela qualidade dos novos desenvolvimentos em pipeline.

• Crescimento de 30% na faturação departamento I&L
• 40.000m² transacionados em 11 negócios concluídos
• 200.000m² comercialização exclusiva gerida pela JLL
• 860.000m² procura total registada (20% operadores industriais)
• Liderança AML e AMP com 64% e 28% distribuição geográfica
• Tesla (15.500m²) e Action (57.000m²) como transações âncora
• Expansão territorial para Benavente, Malveira, Santarém e Loures
• Rendas Lisboa entre €4,00-€7,00/m²/mês
• Pipeline 1.000.000m² para próximos 2 anos (42% em construção)

Tomás Bonifácio, Head of Industrial & Logistics Leasing, JLL Portugal