Imobiliário português deverá sustentar níveis de atividade, preços e rendas em 2024

A JLL acaba de divulgar o seu estudo anual Market 360º, onde traça um retrato do mercado imobiliário português com os principais indicadores de desempenho em 2023 e as perspetivas para o ano de 2024.

A consultora imobiliária antecipa um ano com atividade consistente a nível de ocupação, investimento e transações na generalidade dos segmentos imobiliários, refletindo a melhoria das condições macroeconómicas, nomeadamente o abrandamento da subida das taxas de juro e da inflação. Esta resiliência do desempenho operacional do imobiliário em contexto de desequilíbrio entre oferta e procura, abre expetativas para a sustentação dos patamares de valor do mercado. Espera-se que os preços de habitação, as rendas de imobiliário de escritórios, retalho e industrial e logística, bem como das diárias da hotelaria, mantenham os níveis de 2023 ou até apresentem uma evolução positiva em alguns segmentos. 

O segmento de maior desafio continua a ser o da promoção imobiliária, onde existe um vasto leque de oportunidades devido à escassez transversal de oferta e um interesse acrescido de promotores e investidores, mas onde persistem obstáculos importantes em termos de licenciamento e burocracia. Este ano, o setor imobiliário continuará a ser também marcado pelas exigências a nível de ESG quer na promoção e investimento, quer na ocupação e manutenção de imóveis. As eleições legislativas marcadas para março contribuem como um fator adicional de incerteza para o mercado,

Em 2023, o investimento em ativos comerciais somou €1.700 milhões, refletindo uma quebra anual de 50%, ao passo que a ocupação de escritórios comprimiu cerca de 60% em Lisboa para aproximadamente 112.000 m² e mostrou-se menos impactada no Porto, com uma redução de 6% na absorção para cerca de 55.000 m². A habitação deverá registar uma quebra de 20% no número de fogos vendidos e de 12% no montante transacionado, sem prejuízo de manter níveis de atividade bastante robustos, com expetativa de 137.000 casas vendidas num valor estimado entre €€27.000 e €28.000 milhões. No segmento de industrial e logística, registou-se uma quebra de 10%, um desempenho condicionado pela escassez de oferta adequada aos requisitos da procura.

O retalho, com um footfall acima de 2022 mas ainda abaixo de 2019, regista no entanto, um volume de vendas superior a 10% ao ano passado, , e a hotelaria, que atingiu níveis recorde de dormidas, hóspedes e valor de alojamento diário que se reverteu na subida do RevPar, foram os setores com melhor desempenho no ano passado.

“As condições macroeconómicas degradaram-se em 2023 e isso teve um impacto negativo no setor imobiliário. A inflação não foi controlada como era esperado e, como reflexo, as taxas de juro não só subiram mais do que o inicialmente previsto, como subiram mais rapidamente. Isso afetou o rendimento das famílias, a capacidade financeira das empresas e o acesso ao financiamento, incluindo para as operações de investimento e promoção, além de reduzir os níveis de confiança do mercado”, começa por explicar Patrícia Barão, Head of Residential da JLL.

“O efeito mais óbvio desta conjuntura adversa foi a redução da dimensão dos mercados transacionais, com o investimento em imobiliário comercial a reduzir 50% do capital face a 2022, a ocupação de escritórios em Lisboa a menos de metade do ano anterior, e a habitação a perder uma fatia de 20% das operações”, detalha Joana Fonseca, Head of Strategic Consultancy & Research da JLL.

Contudo, acrescenta esta responsável, “o facto de a economia portuguesa apresentar um ritmo de crescimento acima da média europeia, de o desemprego estar baixo e de o consumo privado se manter positivo, permitiram que os setores de retalho e da hotelaria e, tivessem um comportamento expansivo”.

Relativamente a 2024, Joana Fonseca aponta a expetativa de controlo da inflação, que terminou o ano em torno dos 4,3%, bem como da inflexão das subidas da taxa de juro, que no início do ano já deram os primeiros sinais de abrandamento, com a Euribor a 12 meses a ficar abaixo dos 4,0%, depois de o final de setembro ter estabelecido um máximo de 15 anos em quase 4,3%.

“Esta melhoria do contexto macroeconómico, associado à qualidade intrínseca do imobiliário português e à sua consolidação internacional, abrem perspetivas para um ano de atividade sólida nos diversos segmentos”, comenta, por seu turno, Patrícia Barão.

Joana Fonseca acrescenta: “Os setores mais afetados em 2023 não deverão sofrer pressões adicionais este ano que manterá os desafios do anterior a que acresce o facto de ser o ano do maior número de eleições em países determinantes no contexto mundial e a nível local de eleições legislativas, fatores que trazem sempre incerteza adicional ao mercado. Prevê-se que o investimento comercial em 2024 termine em linha com 2023 mas que a ocupação de escritórios aumente pelo crescimento da área média dos negócios perspetivadas para este ano e que o número de casas vendidas possa subir uma vez que o maior ajustamento do mercado parece ter já ocorrido-. Nos segmentos com desempenhos mais favoráveis este ano, as perspetivas apontam para a sustentação de boas dinâmicas da procura, embora limitadas pelo fluxo de entrada de nova oferta no mercado.”

“As restrições da oferta face a uma procura latente, que não tem as suas necessidades satisfeitas, continuam a ser uma das bases para a sustentação dos preços e rendas na generalidade dos setores este ano. Resolver a questão da oferta continua a estar no epicentro das preocupações do setor imobiliário, porque isso permitiria diversificar o investimento em diferentes segmentos de mercado”, afirma Patrícia Barão, explicando que “este tem sido um tema mais evidente na habitação pelo impacto social, mas trata-se de um problema que atinge praticamente todos os setores do imobiliário. Há falta de imóveis também para a instalação de empresas, de lojas, de indústrias e armazéns, especialmente de imóveis adequados às necessidades atuais, incluindo em termos das exigências de ESG. Acresce a necessidade de reforçar o stock de segmentos emergentes, como a habitação especializada e para arrendamento, que estão a despertar grande interesse”.

Patrícia Barão termina defendendo que é, por isso, “essencial atuar ao nível dos incentivos à promoção imobiliária. Este é um setor de grandes oportunidades e há muito interesse de promotores e investidores em desenvolver novos imóveis, inclusive em cidades secundárias. Contudo, é necessário desbloquear obstáculos, especialmente a nível dos prazos de licenciamento e da carga burocrática, fazendo com que a promoção imobiliária latente possa vir para o mercado, gerando mais produto e mais diversificado em termos de localização, vocação e gama de preços. Temos a expectativa que o Simplex Urbanístico possa ser um catalisador de mudança neste sentido.

PERSPETIVAS PARA 2024:

INVESTIMENTO: Espera-se níveis de investimento em imobiliário comercial alinhados com 2023, sendo a recuperação especialmente visível na segunda metade do ano devido ao alívio nas taxas de juro. Perspetiva-se que as yields possam estabilizar, final do ano. De assinalar o regresso do capital institucional, que manteve uma postura cautelosa e que poderá reativar-se A conformidade com os critérios de ESG e da Taxonomia da UE consolidam-se como critérios de investimento.

ALTERNATIVOS: Prevê-se um ano desafiante, num quadro em que os investidores e promotores têm muito interesse neste tipo de imóveis, mas a atividade do mercado pode ser limitada pela falta de produto disponível para investimento. Este interesse é originado em excelentes indicadores operacionais, que refletem uma procura de utilizadores finais muito robusta. As rendas deverão manter a trajetória de subida nos diferentes segmentos alternativos. O segmento dos data centres ganhará maior relevância enquanto classe de ativos e gerará maior procura por parte dos operadores.

HOTELARIA: As diárias médias deverão aumentar novamente em 2024, esperando-se a subida dos níveis de ocupação para valores próximos de 2019. Em termos de investimento, deverá manter-se o forte interesse dos investidores institucionais neste setor, quer nacionais quer internacionais, mas as oportunidades elegíveis são escassas, nomeadamente os ativos bem localizados com operadores prime, yields robustas ou potencial de reposicionamento. Em termos de promoção, há um foco no segmento de luxo para as novas unidades hoteleiras em Lisboa e Porto.

HABITAÇÃO: A falta de oferta deve manter-se como uma questão central deste mercado, já que os licenciamentos têm evoluído de forma contida e há poucos projetos de grande escala a emergir. É um mercado de grandes oportunidades quer para nova construção quer para a requalificação de imóveis, dada a diversificação de necessidades da procura em termos de preço e localização. O desajuste entre a oferta e a procura sustentará um comportamento positivo dos preços, embora com um ritmo de valorização mais lento. O abrandamento na subida dos juros deverá ter um impacto positivo sobre as vendas, com um aumento no número de operações.

PROMOÇÃO IMOBILIÁRIA: Setor de oportunidades devido à falta transversal de oferta imobiliária em todos os segmentos e aos baixos níveis de produção dos últimos anos. Há um forte apetite de promotores e investidores devido aos bons fundamentais de procura final, esperando-se que o Simplex Urbanístico possa desbloquear os obstáculos que persistem nos prazos e burocracia. As cidades secundárias ganham uma crescente atratividade para o desenvolvimento dos novos projetos, especialmente numa fase em que se antecipa maior pressão sobre os valores dos terrenos. Há expetativas de lançamento dos primeiros projetos de grande escala para arrendamento em Lisboa e no Porto.

ESCRITÓRIOS: Os principais motores da procura de espaço pelas empresas serão os compromissos com o ESG, os novos modelos de trabalho e atração e retenção de talento. Os níveis de ocupação deverão recuperar face a 2023, especialmente devido ao aumento das áreas médias ocupadas. As rendas prime deverão continuar a subir devido ao aumento da qualidade dos ativos que entra no mercado e à escassez de oferta qualificada e em conformidade com critérios de ESG, dado que mais de metade dos 300.000 m² de novos escritórios em pipeline para 2024 e 2025 já estão pré-arrendados ou são desenvolvidos para ocupação própria.

RETALHO: Espera-se algum abrandamento do consumo privado, mas a procura por espaços de retalho deverá manter-se sólida, embora os retalhistas estejam mais exigentes em termos de localização e estrutura das lojas. Os centros comerciais prime devem manter os bons níveis operacionais, regressando o apetite por este tipo de ativos. É esperado um crescimento das rendas nos diferentes segmentos de retalho, baseado na robustez dos fundamentais de procura.

INDUSTRIAL & LOGÍSTICA: Ano promissor neste segmento, com previsão da disponibilidade de vários projetos em 2024 e 2025. Entre eles, o Panattoni Park, em Valongo, um dos primeiros projetos especulativos da nova vaga de promoção, totalizando 75.000 m². Ainda assim, mantém-se uma baixa taxa de disponibilidade, a qual associada a uma elevada procura de espaços, vai manter a trajetória de subidas das rendas, bem como abrir a expansão do mercado a zonas secundárias.

PRINCIPAIS RESULTADOS DE 2023

INVESTIMENTO 

• O volume transacionado em ativos de imobiliário comercial atingiu €1.700 milhões em 2023, reduzindo 50% face a 2022, embora alinhado com o comportamento de outros mercados europeus.
• O investimento internacional gerou 70% do montante transacionado, perdendo quota face a anos anteriores (mais de 80%) e dando espaço para o reforço dos investidores domésticos.
• Houve uma alteração das preferências dos investidores, com reflexo na prioridade de alocação de capital. Em 2023 lideraram os hotéis (37% do montante), seguidos pelo retalho (35%) e os alternativos (14%).
• No último ano, as yields subiram entre 25 e 75 pontos base numa subida generalizada face a 2022.

ALTERNATIVOS

• O ano de 2023 foi de fortes indicadores operacionais habitassem residências de estudantes e seniores, equipamentos de saúde e os data centres.
• Persiste a falta de oferta, o que limita as oportunidades de investimento e o crescimento destes segmentos. As residências para estudantes são o setor alternativo de maior consolidação.

HOTELARIA

• A hotelaria portuguesa registou 73,1 milhões de dormidas (dados até novembro de 2023), evidenciando um aumento de 11% face a 2022 e de 10% face a 2019.
• O RevPar atinge €125.2 em Lisboa e €95.1 no Porto, acima dos valores de €96 e €92,3, respetivamente, registados em 2019. O crescimento do RevPar deveu-se maioritariamente ao aumento do ADR (taxa média diária), o que demonstra um mercado turístico mais qualificado. A ADR atingiu valores históricos de €168,5 em Lisboa e €134,9 no Porto.
• O interesse deste mercado é evidenciado também pelas 68 novas aberturas de empreendimentos hoteleiros em Portugal verificadas em 2023.
• O setor captou €610 milhões em investimento, marcada pela transição do mercado de venda de ativos individuais para portfolios o que traduz a maturidade do mercado.

HABITAÇÃO 

• As vendas de habitação deverão atingir 137.000 unidades no valor de €27.000-€28.000 milhões, refletindo quebras de 20% e 12%, respetivamente, face a 2022. Este resultado reflete o ajuste do mercado às condições macroeconómicas mais desafiantes, especialmente visível na primeira metade do ano.
• As vendas a estrangeiros deverão representar 8% do número de casas vendidas e 13% do montante transacionado, quotas reforçadas face a 2022. 
• O desequilíbrio entre oferta e procura sustenta os preços, que mantiveram a trajetória de subida, apesar de mais lenta. O preço médio de venda em Lisboa é de €4.600/m² e no Porto é de €3.000/m².

PROMOÇÃO IMOBILIÁRIA

• Cerca de 16.150 fogos concluídos (até ao 3º trimestre de 2023), o volume mais elevado em 10 anos, mas ainda abaixo da média de ciclo anterior, que era da ordem dos 43.000 fogos.
• Transação de terrenos e projetos de redesenvolvimento envolvendo mais de 200.000 m² de área bruta de construção, dos quais 85% são destinados a habitação.
• O aumento dos custos de construção abrandou, atingindo 1,5% em outubro face ao ano anterior.
• Os setores de living, hotelaria e industrial & logística atraem crescente interesse dos promotores, bem como os projetos de uso misto, especialmente na ótica de uma promoção de longo-prazo para investidores internacionais.

ESCRITÓRIOS

• Ocupação de escritórios em Lisboa somará 112.000 m², reduzindo 60% face a 2022, enquanto no Porto a queda é de apenas 6% para 55.000 m²
• Os níveis de absorção em Lisboa traduzem a realização de um número baixo de operações de grande dimensão, apesar do interesse das empresas em áreas grandes.
• A renda prime atinge os €28/m² em Lisboa e os €19/m² no Porto, conservando uma trajetória de subida devido à reduzida oferta de qualidade e em conformidade com os requisitos de ESG.
• A taxa de disponibilidade aumentou cerca de 2 pontos percentuais para cerca de 10,3% (T3 2023), refletindo sobretudo a área desocupada em escritórios de menor qualidade e com localizações menos atrativas.

RETALHO 

• Os centros comerciais prime registaram um bom desempenho a nível de ocupação (taxa de 90% a 100%) e número de visitantes (+9%), assim como de vendas (+10%). Destaque para a maior conversão de visitas em vendas efetivas face à realidade pré-pandemia.
• Há uma diversificação dos segmentos de retalho em expansão, com evidência para os supermercados, ginásios, lojas de conveniência, clínicas, novos conceitos de restauração e acessórios para a casa.
• No comércio de rua, aumentou a procura por retalhistas de luxo, especialmente em Lisboa, mas há também um acréscimo de procura para a instalação de marcas discount e low-cost. Verificou-se também uma elevada procura de espaços para concept-stores.
• Tendência de crescimento nas rendas prime, com acréscimos de 7% a 9% nos diferentes segmentos. Atingem os €140/m² no comércio de rua em Lisboa e os €70/m² no Porto, €130/m² nos centros comerciais e €12/m² nos retail parks. Nos stand-alones alimentares o valor é de €13/m².

INDUSTRIAL & LOGÍSTICA

• Ocupação deverá ficar nos 410.000 m² menos 25% que em 2022, um desempenho limitado pela falta de stock adequado aos requisitos da procura.
• A procura tem uma forte presença de operadores de logística e transportes, mas há também boa dinâmica nas áreas como as energias renováveis, baterias, indústria automóvel e farmacêuticas.
• Face à escassez de oferta, há uma maior propensão da procura para o pré-arrendamento e também uma crescente abertura para avaliar localizações menos convencionais.
• As rendas sustentam uma trajetória ascendente, atingindo os €4,75/m² quer no eixo prime de Lisboa (Alverca-Azambuja) quer do Porto (Maia).