Sim, o setor imobiliário resiste!

O balanço anual do mercado imobiliário português é marcado pela perda de dinâmica em setores chave como o investimento em ativos comerciais, a ocupação de escritórios e na venda de habitação. Os números apurados pela JLL para 2023 apontam quebras anuais de 50% nas transações de investimento, situadas em 1.700 milhões de euros; de 60% na absorção de escritórios em Lisboa, que totalizou 103.000 m² de área ocupada pelas empresas; e de 12% no volume de vendas residenciais, o qual se estima em 28.000 milhões de euros.

Pese embora, o ponto de comparação de 2022 em qualquer destes setores ser o mais elevado desde que há registo elevado, o que, só por isso, já pressuporia um arrefecimento em 2023; tais desempenhos refletem, sobretudo, o impacto de um contexto global adverso, com a persistência de um conflito armado na Europa, economias em abrandamento, um risco generalizado de instabilidade política, inflação ainda pouco controlada e taxas de juro a subirem além do expetável. Some-se, em Portugal, a incerteza que adveio da situação política e, com especial impacto para este setor, do pacote de medidas para a habitação.

A “contaminação” do setor imobiliário por esta envolvente não veio surpreender ninguém! Contudo, sem prejuízo deste cenário de contração em segmentos “motor” do mercado imobiliário, há também boas notícias neste balanço anual!

Portugal deverá ter um dos maiores crescimentos económicos da Europa em 2023 – acima dos 2,0% -, mantendo o desemprego em níveis baixos e o consumo privado com um crescimento consistente. Estes fatores, aliados aos números do turismo em recordes históricos, tiveram impactos positivos noutros segmentos do imobiliário, casos do retalho, da hotelaria e da logística. No retalho, as vendas nos centros comerciais deverão aumentar 10% e verificou-se uma elevada procura de espaços para o comércio de rua. Na hotelaria, o RevPAR (receita por quarto disponível) em Lisboa aumentou 29% até ao final do 3º trimestre de 2023, traduzindo um crescimento forte do valor das diárias, em reflexo de uma maior qualificação da procura. De assinalar também a abertura de mais de 60 unidades hoteleiras em 2023 no país. No imobiliário de industrial e logística, a absorção aumentou 10% e não cresceu mais devido à falta de oferta adequada aos requisitos da procura.

A falta de oferta - não só neste segmento, mas transversalmente a todos – continua, aliás, a ser um dos fatores de maior impacto no mercado português, onde os preços e as rendas sustentam trajetórias de subida em contexto de arrefecimento económico e perda de dinâmica transacional. Mas não é o único a contribuir para a resiliência dos valores praticados no imobiliário português, a qual se deve também à reconhecida qualidade dos nossos ativos, especialmente do ponto de vista operacional.

Estas caraterísticas fazem-nos, por isso, antecipar um 2024 em que a atividade transacional se manterá alinhada com 2023, perspetivando-se melhorias no segundo semestre devido à expectativa de maior alívio nas taxas de juro; em que as rendas e preços deverão sustentar-se na generalidade dos setores, com uma tendência de subida em localizações prime; em vemos a recuperação da atividade na ocupação de escritórios com o registo de procura muito ativa; e em que a promoção imobiliária vai continuar a crescer. Já em 2023, a criação de nova oferta de imóveis atraiu um volume crescente de capital, não só em setores pouco desenvolvidos e cujos fundamentais são promissores – caso das residências especializadas - como nos setores mais tradicionais, onde se mantém o desequilíbrio entre oferta e procura. Este ano, a promoção vai continuar a ser um setor de oportunidade e ainda com muito espaço para crescer, dado o atual déficit de oferta face à procura na generalidade dos setores, dinamismo este apoiado pelas possíveis melhorias nos processos de licenciamento devido à aprovação do Simplex, apesar de fiscalmente ainda haver um longo caminho a percorrer. Sem esquecer a integração das exigências de ESG, não só nos novos projetos, como também no parque imobiliário existente.

No setor habitacional, apesar da quebra nas transações, padrão que se deverá manter em 2024 empolado pela enorme falta de oferta adequada aos vários tipos de procura, o mercado tem mostrado a sua força e capacidade de resistência face aos desafios que se têm colocado, devido essencialmente a uma procura muito diversificada, num país que oferece uma excelente qualidade de vida.

Assim, da mesma forma que 2023 não trouxe apenas más notícias, 2024 deverá dar, uma vez mais, palco à capacidade de resiliência do setor imobiliário!

*Artigo escrito para o Novo Semanário