Mercado de escritórios da Europa e dos EUA: uma história de dois continentes

O mercado de escritórios dos Estados Unidos há muito que é reconhecido como líder no setor imobiliário. No entanto, recentemente, a adoção do trabalho híbrido, os objetivos ambientais e sociais, assim como a procura por espaços de maior qualidade, têm impulsionado uma mudança estrutural no mercado de escritórios em todo o mundo. Este cenário tem levado a uma reavaliação das necessidades imobiliárias e do tipo de edifícios que as empresas desejam ocupar.

Com o aumento da disponibilidade de espaços de escritórios e com um grande aumento de edifícios antigos por ocupar nos Estados Unidos, surge a questão: a Europa seguirá o mesmo caminho?

Com o fim da pandemia, as empresas estão gradualmente a adotar políticas de regresso aos escritórios, mas essas taxas de regresso têm variado de país para país. Três anos após o início da pandemia, a média de regresso aos escritórios nos EUA é de apenas 50%, em comparação com os níveis pré-pandemia. Várias razões podem explicar por que muitos americanos preferem trabalhar em casa: as deslocações diárias, a segurança dos transportes públicos ou o conforto de habitar em casas maiores nos subúrbios. Apesar disso, várias empresas anunciaram diretrizes de regresso que visam aumentar a presença nos escritórios.

Nos mercados europeus de escritórios, o nível médio de regresso atual é superior a 70%. Nas principais cidades, como Paris, Madrid e Amesterdão, a frequência dos escritórios é próxima dos 90%, em comparação com os níveis anteriores à pandemia. Os transportes europeus são considerados mais fiáveis e seguros, enquanto a cultura de trabalho tende a favorecer a presença nos escritórios, onde os colaboradores usufruem frequentemente de um maior espaço por pessoa. Por outro lado, Londres apresenta resultados inferiores, com uma taxa de regresso de pouco mais de 50% - em parte atribuída a deslocações longas e dispendiosas - embora os dados da Transport for London mostrem que o número de deslocações tem vindo a aumentar regularmente desde o início deste ano.

No primeiro trimestre de 2023, os Estados Unidos registaram um aumento nas taxas médias de disponibilidade de escritórios, atingindo um recorde de 20,2%. Cidades como Houston, Dallas, São Francisco e Nova Jersey apresentaram taxas acima de 25%.

Já na Europa, a taxa de escritórios vagos tem apresentado um aumento constante nos últimos anos, passando de 5,2% no primeiro trimestre de 2020 para 7,7% no terceiro trimestre de 2023. Esta taxa ainda se mantém em linha com a média de longo prazo, pois a oferta de escritórios, especialmente de alta qualidade, continua limitada na maior parte das cidades europeias.

As cidades europeias não estão imunes aos desafios enfrentados nos Estados Unidos, e é esperado que a Europa também vá enfrentar um aumento na taxa de escritórios obsoletos. No entanto, é provável que os segmentos de mercado de escritórios de alta qualidade na Europa continuem a apresentar um desempenho melhor e possam mesmo ter um desempenho superior a partir do final de 2023.

Em Portugal, no primeiro trimestre deste ano, Lisboa registou uma ocupação de escritórios de 72.150 m² no acumulado do ano até setembro, menos 71% do que em igual período de 2022. No caso do Porto, a ocupação foi de 40.620 m2 entre janeiro e setembro, menos 10% do que no período homólogo.

A desaceleração na ocupação de escritórios não é exclusiva de Lisboa, sendo observada noutros mercados europeus, como reflexo da maior cautela das empresas perante a incerteza económica.

Apesar deste cenário, a procura por espaços de alta qualidade, com boas áreas por piso e que incorporem preocupações de sustentabilidade continua ativa. As rendas prime permanecem estáveis, alcançando 27€/ m² em Lisboa e 19€/ m² no Porto.

A taxa de disponibilidade de escritórios em Lisboa está em 10,3, acima do registado no mesmo trimestre do ano anterior. Além disso, há um total de cerca de 268.000 m² de novas áreas de escritórios em construção em Lisboa, e cerca de 90 000m² no Porto, indicando um fluxo contínuo de oferta no mercado.

Estes dados destacam a dinâmica do mercado de escritórios, com desafios em termos de ocupação, mas com oportunidades para empresas que procuram espaços de qualidade e sustentáveis. A estabilidade das rendas prime e os projetos em construção mostram que o mercado continua em movimento, adaptando-se à procura e às tendências do setor.

A procura não desapareceu, está apenas a passar por uma reconfiguração, num ritmo mais lento devido ao momento económico. Nesse sentido, a oferta existente, deve-se adaptar e reconfigurar para responder a estas mudanças. Apesar de todas as transformações que enfrentamos, uma coisa não muda: a natureza cíclica do mercado imobiliário comercial.

*Artigo escrito para o Diário Imobiliário