Perspetiva Global do Imobiliário, Maio 2025

• A narrativa económica global em 2025 tem sido dominada por um ambiente imprevisível de políticas geopolíticas e comerciais. Embora se espere que a maioria dos principais mercados veja um crescimento económico positivo este ano, as perspetivas em evolução têm afetado a confiança empresarial e os mercados financeiros.

• Os mercados imobiliários globais foram geralmente resilientes durante o primeiro trimestre. A incerteza está a levar a um foco no planeamento de curto prazo para mercados e setores mais expostos a disrupções na cadeia de abastecimento, como industrial e retalho, enquanto o arrendamento de escritórios continuou a recuperar.

• A atividade dos mercados de capitais manteve-se forte, suportada por mercados de dívida líquida, investimento transfronteiriço crescente e reajustes de valor de ativos ao longo dos anos anteriores. É provável que a volatilidade aumentada diminua algum impulso no segundo trimestre. Os valores dos imóveis comerciais continuam atraentes em comparação com outras classes de ativos, enquanto a diminuição da oferta em muitos mercados maduros apoiará o desempenho dos ativos existentes.

A narrativa económica global em 2025 tem sido dominada por um ambiente político e de comércio em evolução. Embora os mercados imobiliários tenham sido geralmente resilientes durante o primeiro trimestre, uma atmosfera de imprevisibilidade tem afetado a confiança empresarial e colocado um novo foco nas cadeias de abastecimento. Espera-se que a maioria dos principais mercados veja um crescimento positivo este ano, mas o panorama é dinâmico e depende da política comercial dos EUA e da resposta comercial, fiscal e monetária do resto do mundo.

A atividade dos ocupantes no primeiro trimestre foi mista, com desempenhos variados entre os mercados e tipos de propriedade. Muitos arrendatários industriais e de retalho estão a rever o impacto das novas tarifas nas suas cadeias de abastecimento e operações. Ao mesmo tempo, o arrendamento de escritórios global continuou a recuperar, com todas as três regiões registando um aumento na atividade desde o primeiro trimestre de 2024.

As preocupações em torno do impacto económico das tarifas recentes estão a resultar numa mudança no sentimento dos investidores, inaugurando um período renovado de imprevisibilidade. Enquanto a comunidade de investimento passou a esperar volatilidade e tem operado durante períodos de incerteza aumentada nos últimos cinco anos, cada novo ponto de inflexão de mercado causa uma perturbação inicial, seguida por um período onde os investidores precisam de avaliar o impacto nos seus investimentos e estratégia de alocação de capital.

Deve-se notar que o setor imobiliário comercial entrou neste período de volatilidade num estado relativamente saudável. Os ajustes prolongados de valor dos ativos nos últimos 2,5 anos efetivamente desriskam a classe de ativos, e o valor relativo do setor em comparação com as alternativas de investimento no mercado público também apresenta um cenário favorável. Os níveis de dívida e crédito em todo o mundo são saudáveis, com mercados de dívida líquida a apoiar a atividade nos mercados de capitais. E o desempenho de ativos existentes beneficiará de pipelines de oferta em declínio em muitos mercados maduros. Embora sinais de estabilização comecem a emergir, os valores dos ativos mantiveram-se geralmente estáveis e a intensidade das ofertas foi ativa no início do ano.

A atividade de transações diretas totalizou US$185 bilhões no primeiro trimestre de 2025, aumentando 34% ano a ano. Vários fatores se agregaram para impulsionar o crescimento contínuo da atividade, incluindo mercados de dívida líquidos, aumento de ofertas institucionais, um aumento gradual nas transações de escala, e um aumento ano a ano nas transações transfronteiriças. Os volumes de transação nas Américas no primeiro trimestre atingiram US$93 bilhões, um aumento de 37% ano a ano. Os volumes de transação EMEA totalizaram US$55 bilhões, marcando um aumento de 41%. Na Ásia-Pacífico, os volumes de transação aumentaram para US$36 bilhões, 20% mais alto.

O investimento transfronteiriço aumentou 57% ano-a-ano no primeiro trimestre. Este é o maior nível do primeiro trimestre desde 2022, evidenciando como a melhoria contínua nas dinâmicas dos mercados de capitais durante grande parte do trimestre levou a uma normalização adicional da atividade transfronteiriça, apenas para enfrentar uma variabilidade aumentada no início do segundo trimestre.

Em todos os setores, os investidores estão a centrar-se na qualidade dos ativos, crédito dos inquilinos e setores no caminho do crescimento secular. Industrial e logística, habitação e alternativas selecionadas continuam a ser os mais procurados. A quota de capital investido no setor retalhista registou um ligeiro aumento, representando uma quota mais elevada em comparação com os últimos cinco anos, mas as transações de escala ainda estão abaixo do potencial. A bifurcação entre e dentro dos setores persiste, mais notavelmente dentro do setor de escritórios nos EUA, embora as transações de escritórios tenham melhorado para começar o ano.

O arrendamento global de escritórios continuou a recuperar no Q1 apesar de um cenário económico volátil, com as três regiões a registarem um aumento na atividade em relação ao Q1 2024. As renovações e extensões estão a representar uma maior parte dos arrendamentos em todas as regiões em meio a uma oferta nova limitada na América do Norte e na Europa, combinada com aumento de rendas e custos de adaptação.

Os lançamentos caíram para um novo recorde mínimo nos EUA, e enquanto a construção está a aumentar na Europa, a oferta nos submercados centrais continua excecionalmente apertada. Espera-se que isto contribua para que a vacância atinja o pico e comece a cair em ambas as regiões este ano. Com menos novos espaços a chegar ao mercado e a disponibilidade concentrada em edifícios e localizações menos desejáveis, os ocupantes precisarão de explorar opções mais cedo à medida que a concorrência pelo melhor espaço se intensifica.

Tendências futuras: Necessidade crescente de reposicionamento e investimento para satisfazer as expectativas do local de trabalho

Curto prazo: Embora uma perspetiva económica imprevisível seja provável que desacelere a tomada de decisão, o progresso contínuo nos programas de reentrada em escritórios, taxas reduzidas de redução e um aumento de expiramentos de arrendamento são esperados para apoiar a recuperação do arrendamento de escritórios em 2025.

Longo prazo: A construção nova limitada e as altas taxas de pré-arrendamento intensificarão a concorrência por espaços centrais de alta qualidade em muitos mercados, enquanto a vacância permanecerá elevada em edifícios mais antigos e não centrais. Com as rendas prime e os custos de instalação a continuar a subir, esperamos uma procura mais forte por projetos renovados e submercados não-CBD. 

As atividades de arrendamento industrial mostraram sinais de estabilização no primeiro trimestre, apesar do ambiente imprevisível e da cautela dos ocupantes. No entanto, a imposição de novas tarifas pela administração dos EUA após o fim do trimestre levou a uma incerteza aumentada, enquanto as empresas aguardam por desenvolvimentos adicionais e avaliam o impacto nas cadeias de abastecimento, na produção e na economia.

Tendências futuras: Desafios e oportunidades para o imobiliário industrial

Curto prazo: Muitas empresas impactadas por tarifas estarão a dar prioridade ao planeamento e flexibilidade a curto prazo. Neste ambiente, algumas acelerarão, redirecionarão ou pausarão envios enquanto utilizam espaços excedentes; outras estarão à procura de acordos a curto prazo ou renovações enquanto colocam a tomada de decisão adicional em espera.

Longo prazo: O crescimento do comércio eletrónico e a urbanização continuarão a apoiar a procura, enquanto os efeitos a longo prazo da evolução da política comercial ainda são incertos. As cadeias de abastecimento requerem um período prolongado para se ajustarem, com instalações de fabricação geralmente a levar entre 3-5 anos para entrarem online; isso irá abrandar a tomada de decisão até que uma maior clareza emerja. A relocalização da fabricação de alto valor é provável que continue a aumentar, levando a uma maior procura por espaços industriais equipados para lidar com produção avançada e cadeias de abastecimento relacionadas em mercados menos impactados por barreiras comerciais.

O desempenho do mercado de retalho foi variado nas regiões durante o Q1, com o aumento de encerramentos de lojas nos EUA a contribuir para o primeiro trimestre de absorção líquida negativa em quatro anos. Embora seja provável que a vacância dos centros de energia e de bairro continue a aumentar, o mercado ainda está com restrições de oferta para espaços novos, de Classe A. Na Europa e em economias de alto crescimento ou orientadas para o turismo na Ásia-Pacífico, a procura dos retalhistas permanece saudável para espaços centrais premium.

Tendências futuras: Desempenho divergente à medida que os retalhistas avaliam perspetivas de crescimento e cadeias de abastecimento

Curto prazo: É provável que a divergência no desempenho do mercado de retalho continue ao longo de 2025. Nos EUA, as preocupações com a cadeia de abastecimento levarão a respostas variadas à medida que os retalhistas avaliam os impactos da evolução da política comercial. Espera-se que os mercados com maior crescimento do PIB e do rendimento, e destinos orientados para o turismo vejam o crescimento mais resiliente do consumo. Com uma construção nova limitada em mercados maduros, as localizações principais permanecerão com restrições de oferta.

Longo prazo: O aumento dos custos de tratamento de encomendas tornou o levantamento na loja muitas vezes mais rentável do que a entrega em casa. Como resultado, os retalhistas ganharam confiança renovada nas lojas físicas, com muitos a esperar optar por formatos maiores que incorporam serviços de clicar-e-levantar. Esta abordagem híbrida oferece várias vantagens: melhora as margens de lucro, encoraja a compra por impulso na loja quando os clientes recolhem os seus pedidos, e reduz os custos de armazenamento para os retalhistas.

Apesar das condições geopolíticas e económicas desafiantes, os fundamentos positivos de longo prazo para os ativos residenciais continuam a impulsionar o crescimento nos investimentos.

Os volumes de investimento em habitação nos EUA superaram US$22 bilhões durante o trimestre. O setor habitacional na Europa manteve a sua posição como o maior em volumes de transação, com o total do Q1 refletindo tanto um aumento em relação ao Q4 quanto mais do que o dobro do nível no mesmo período do ano passado. Na Ásia-Pacífico, um aumento adicional no investimento manteve as tendências positivas registadas no final de 2024.

Tendências futuras: Convicção do investidor apoiando negócios maiores e aumentando a institucionalização

Curto prazo: A escassez continuará a ser uma preocupação premente para os mercados de habitação em todo o mundo, com urbanização, mobilidade internacional e diminuição do tamanho dos agregados familiares a contribuir para uma crescente demanda por aluguer. Apesar da perspectiva económica volátil, a convicção dos investidores no setor apoiará o crescimento de plataformas, carteiras e acordos ao nível da entidade maiores em 2025.

Longo prazo: Espera-se que a crescente institucionalização dos mercados de habitação, à medida que os investidores alocam mais capital aos sectores de habitação e diversificam em novos mercados, leve a uma expansão do número de países que atingem um investimento anual médio superior a 500 milhões de dólares americanos para mais de 20 até 2030. Prevê-se que o setor de habitação mantenha a sua posição como o maior setor em volume de investimentos  com um adicional de 1,4 trilhões de dólares americanos em transações nos próximos cinco anos.

Enquanto a Receita Global Por Quarto Disponível (RevPAR) manteve o seu ritmo recorde, crescendo 3.9% durante os primeiros dois meses de 2025, uma nova onda de incerteza está no horizonte. Muito disso provém dos EUA, o maior mercado de viagens de saída do mundo pós-Covid. Apesar da possível retração futura nas viagens, a procura atual permanece forte, com todas as três regiões apresentando crescimento ao longo do ano.

Tendências futuras: Marcas de hotéis alteram prioridades estratégicas

Curto prazo: No meio de um ambiente de construção desafiador e de alto custo, as marcas de hotéis estão a usar cada vez mais os seus balanços para impulsionar o crescimento líquido de unidades (NUG), um motor chave de valor acionista. Espera-se que mais fusões e aquisições de marcas se materializem ao longo de 2025. Empresas de gestão de hotéis por terceiros, marcas de alojamento não tradicionais e hotéis no setor de estilo de vida provavelmente atrairão a maioria do capital.

Longo prazo: A porção global de hotéis de marca geridos por terceiros (ou seja, franchisados) aumentou 3.8pp em 2024 e deverá acelerar ainda mais nos próximos três a cinco anos, à medida que a maioria das principais marcas de hotéis procura mitigar riscos e impulsionar o valor acionista. Todas as principais marcas sinalizaram uma disposição para mudar contratos de gestão para acordos de franquia, o que deverá libertar capital para ajudar a facilitar transações e aumentar a atividade de aquisição de marcas.

Por favor, descarregue o relatório resumido. O relatório completo da Perspetiva Global do Mercado Imobiliário está disponível mediante pedido, contacte a equipa abaixo para saber mais.