Dieselrecord en kilometerheffing verschuiven logistieke kaart Nederland: 'Tijd van speculatief bouwen is voorbij'

Op 8 april 2026 bereikte de dieselprijs in Nederland een all-time record van €2,819 per liter, hoger dan tijdens de oorlog in Oekraïne. Per 1 juli 2026 gaat de kilometerheffing voor vrachtverkeer van kracht, terwijl het kabinet miljarden investeert in infrastructuur. Deze ontwikkelingen, gecombineerd met netcongestie en stikstofproblematiek, hertekenen de logistieke kaart van Nederland fundamenteel. Dat concludeert JLL in nieuw onderzoek.

De transportkostenschok raakt de sector direct

De dieselprijs steeg in iets meer dan drie maanden met ruim 45%. Bij een gemiddeld verbruik van 32 liter per 100 kilometer betekent dit een extra kostenpost van €0,28 per kilometer, ruim €5,5 miljoen per dag voor de sector als geheel. Wanneer loonindexaties, de vrachtwagenheffing en de Europese CO₂-heffing (ETS-2, vanaf 2027) worden meegeteld, kan de kostenstijging per gereden kilometer oplopen tot 19% begin 2026 ten opzichte van begin 2027.

Nederland behoort met €47,9 per arbeidsuur tot de drie duurste arbeidsmarkten van de EU, boven Duitsland (€43,4) en Frankrijk (€43,7). “De combinatie van hoge arbeidskosten, stijgende huurprijzen en de transportkostenstijging maakt Nederland steeds minder concurrerend als vestigingslocatie voor kostengevoelige, grootschalige distributie”, aldus Sven Bertens, Head of Research and Strategy van JLL.

Locatielogica verschuift ingrijpend

Uit de JLL-transactiedata over de periode 2022–2025 blijkt een opvallende geografische herschikking. Overijssel (+93%) en Noord-Holland (+49%) toonden de sterkste relatieve volumegroei ten opzichte van het pre-coronagemiddelde 2017–2019. Utrecht registreert daarentegen de steilste daling: gemiddeld 57% onder het pre-coronaniveau. Deze terugval is het gevolg van bereikbaarheidsproblematiek, netcongestie en het meest restrictieve stikstofregime van het land.

Ook de aard van de vraag verandert structureel. Het aandeel van mega-distributiecentra boven de 40.000 m² in de totale opname daalde van 41% op de piek naar 12% in 2025. De maakindustrie groeit juist hard als logistieke gebruiker: van circa 5% van de opname in 2019 naar bijna 14% in 2025, gedreven door nearshoring en de heroverweging van Aziatische toeleveringsketens.

Bereikbaarheid, stroom en stikstof: het nieuwe drieluik
JLL identificeert een drieluik van vestigingsfactoren dat de locatiegeschiktheid van logistiek vastgoed bepaalt: bereikbaarheid (multimodaal), stroomcapaciteit en stikstofruimte. Netcongestie, met meer dan 12.000 wachtenden voor stroomaansluitingen, en de stikstofproblematiek vormen inmiddels even harde barrières als de afstand tot de snelweg.

“De tijd van speculatief bouwen op goedkope grond ver van de infrastructuuras is voorbij,” stelt JLL Nederland. “Assets met spooraansluiting, kadetoegang of nabijheid van een inland terminal winnen structureel aan relatieve waarde,” aldus Sven Bertens, Head of Research and Strategy van JLL.

Benieuwd naar meer? Lees het hele artikel 'Infrastructuurinvesteringen en de Nederlandse markt voor logistiek vastgoed' hier.