Ambities passen niet, gemeenten moeten scherp kiezen

In de vijfentwintig grootste gemeenten van Nederland komt veel samen. De druk op de woningmarkt is structureel hoog, de arbeidsmarkt is krap, de vraag naar voorzieningen en recreatie neemt toe en de fysieke ruimte wordt steeds schaarser. Gemeenten moeten tegelijk bouwen, banen faciliteren en hun centra aantrekkelijk en leefbaar houden. Tegelijkertijd loopt Nederland ruimtelijk tegen grenzen aan: het land is feitelijk ‘vol’. Daardoor is niet elke ambitie op elke plek te realiseren.

Keuzes zichtbaar maken
JLL ontwikkelde de Balansbarometer om die keuzes zichtbaar te maken. Deze brengt de drie grote domeinen, wonen, werken en vrije tijd, samen en legt daar een toets overheen: is het beleid uit te voeren en is er in te investeren? Daaruit blijkt dat er vier typen gemeenten zijn: versnellers, beheerders, gemeenten die klem zitten en gemeenten die ruimte hebben om te groeien. Zie hieronder die typologieën.

1.  Versnellers
Relatief hoge realisatiekracht bij een hogere ruimteclaim. Hier is de kans groter dat plannen in de komende raadsperiode echt van papier komen, mits randvoorwaarden worden geborgd. Voorbeelden: Groningen, Haarlem, Nijmegen, Amersfoort, Zwolle en Tilburg.

2.  Klemgemeenten
Steden met hoge druk zoals Amsterdam en Eindhoven die tegelijkertijd kampen met structurele leegstand in delen van hun winkelgebieden. Dat illustreert hoe complex de ruimtelijke puzzel is. De uitdaging voor klemgemeenten is dan ook hoe zij deze ruimte kunnen herontwikkelen voor wonen of gemengde functies, zonder de centrumkwaliteit en economische dynamiek aan te tasten. Voorbeelden: Amsterdam, Utrecht, Eindhoven, Haarlemmermeer, Breda, Den Haag en Leiden.

3.  Groeiruimte 
Relatief meer fysieke ruimte of ontwikkelruimte, maar de uitdaging zit vaak in het neerzetten van een sterk woon‑werk‑profiel en een centrum dat mee kan groeien. Voorbeelden: Rotterdam, Almere, Zaanstad, Enschede, Leeuwarden, Maastricht en ’s‑Hertogenbosch.

4.  Beheerders
Lagere ruimteclaim of meer spreiding, maar realisatiekracht en/of investeerbaarheid is vaker de bottleneck (capaciteit, randvoorwaarden, onzekerheid). Voorbeelden: Arnhem, Apeldoorn, Zoetermeer, Ede en Dordrecht.

Wat te doen?
JLL adviseert gemeenten vier trade-offs onder ogen te zien. Sven Bertens, Head of Research: “Meer woningen in stedelijke gebieden drukken vaak op de ruimte voor kantoren, logistiek en de stedelijke maakindustrie. De keuze is zelden ‘wonen of werken’, maar wel: waar bescherm je werkruimte, waar meng je functies en waar kies je bewust voor transformatie? Klemgemeenten voelen deze spanningen het meest.” Ook leidt volgens hem verdichten zonder een keuze voor mobiliteit tot frictie. “Dat is zo bij parkeren, bij de OV-capaciteit, bij het gebruik van de fiets en bij de stadslogistiek. Bereikbaarheid is daarmee direct arbeidsmarktbeleid. Als mensen niet betaalbaar kunnen wonen én reizen, gaat de lokale economie knellen.”

Ruimte om kwaliteit in te passen
Centra hebben volgens JLL ruimte nodig om kwaliteit in te passen. “Denk aan de plinten van vastgoedobjecten, de openbare ruimte, het groen, de culturele mogelijkheden, de logistiek en de veiligheid. Het maximaliseren van een bouwprogramma zonder kwaliteit ondermijnt de aantrekkelijkheid en het verblijfs- en investeringsklimaat.” Tot slot concludeert Bertens dat planvoorraad niet hetzelfde is als de realisatie van vastgoed. “Netcongestie, procedures en ambtelijke capaciteit bepalen het tempo van bouwen. Voor beleggers vertaalt dit zich in onzekerheid over doorlooptijd, fasering en businesscases. Het is voor gemeenten dan ook zaak die onzekerheid zoveel mogelijk weg te nemen.”

Over het onderzoek
JLL combineert publieke data (onder andere van CBS) met JLL-marktdata en een lezing van verkiezingsprogramma’s op de doorvertaling naar ruimtelijke keuzes. We kijken expliciet naar wonen, werken en vrije tijd, met daaroverheen één toets: uitvoerbaarheid en investeerbaarheid.