De toekomst van de Nederlandse kantorenmarkt: 4 belangrijke trends

In een tijd waarin hybride werken is ingebed in het bedrijfsleven en de economie wordt gekenmerkt door aanhoudende onzekerheid en stijgende kosten, ontwikkelt de Nederlandse kantorenmarkt zich verder langs nieuwe structurele lijnen. De nadruk ligt steeds sterker op kwaliteit, duurzaamheid en locatie, terwijl schaarste aan hoogwaardige kantoorruimte en technologische innovatie het speelveld snel veranderen. Hieronder staan de vier trends die het beeld voor de kantorenmarkt bepalen, met focus op Nederland. Deze trends zorgen voor een verdere polarisatie en herpositionering van (bestaande) kantoren en locaties.

Nederland heeft de transitie naar hybride werken grotendeels voltooid. Zo meldt het Financieel Dagblad dat grote bedrijven de balans hebben gevonden tussen het werken op kantoor en/of thuis en daarmee klaar zijn met het afstoten van kantoorruimte omwille van hybride werkvormen. Dit beeld wordt bevestigd in onze laatste marktanalyse: de scherpe daling van opnamevolumes vlakt af en het aanbod stabiliseert.

In de nieuwe situatie concurreert het kantoor met de thuiswerkplek. Uit de JLL Workforce Preference Barometer 2025 komt naar voren dat Nederlanders gemiddeld 2,8 dagen per week op kantoor werken. De werknemerservaring, kwaliteit van het kantoor en waarde van een kantoordag zijn doorslaggevend voor het aantrekken en behouden van talent. Kwaliteit, locatie en duurzaamheid zijn belangrijke selectiecriteria geworden.

Vastgoedimplicatie (NL): de focus verschuift nadrukkelijk naar hoogwaardige, centraal gelegen kantoren die een aantrekkelijke beleving en werkdag mogelijk maken. Gebouwen moeten inspelen op gebruikerservaring, flexibiliteit en duurzaamheid om hun waarde te behouden en aantrekkelijk te blijven voor organisaties en talent.

Werknemers eisen kwaliteit, bereikbaarheid en duurzaamheid en zijn minder bereid hierop concessies te doen ("flight to quality"). Zowel vraag als aanbod concentreren zich voornamelijk rond centrale locaties met uitstekende bereikbaarheid, zoals intercitystations en stadscentra met een rijk voorzieningenaanbod. De meest recente JLL-analyse van de Nederlandse kantorenmarkt bevestigt dit beeld: bijna driekwart van de opname in het eerste kwartaal van dit jaar betrof een modern kantoorgebouw. Tegelijkertijd geldt dat er relatief weinig hoogwaardige kantoorruimte op goed bereikbare locaties wordt bijgebouwd: de nieuwbouwkosten zijn sterk gestegen en het aanbod bouwgrond op deze gewilde locaties is beperkt. Hierdoor blijven de beste kantoren op de beste locaties in Nederland schaars en staan onder toenemende druk.

Vastgoedimplicatie (NL): werkgevers verlengen vaker hun huidige huurcontract omdat het selectieve aanbod van hoogwaardige kantoorruimte verhuisopties beperkt. Dit vergroot de waarde en onderhandelingspositie van eigenaren met toekomstbestendige, goed bereikbare gebouwen.

De aanhoudende ‘flight to quality’ vergroot de polarisatie tussen hoogwaardige en secundaire kantoorruimte. De druk die daarmee ontstaat op het beste segment van de markt heeft zich geuit in relatief sterke huurprijsstijgingen, waardoor de betaalbaarheid voor bedrijven steeds meer onder druk komt te staan. Volgens de laatste data van JLL bedraagt het huidige huurniveau van hoogwaardige kantoorruimte op de Amsterdamse Zuidas momenteel €600 per m², een stijging van bijna 20% ten opzichte van drie jaar geleden.

Bedrijven voor wie dit soort kantoorruimte niet langer betaalbaar is, wijken uit naar alternatieve locaties of accepteren compromissen op bereikbaarheid, duurzaamheid of kwaliteit. De verwachting is dat de druk op het beste segment aanhoudt en tot verdere huurstijgingen leidt. Huisvestingskosten worden daardoor nadrukkelijker onderdeel van strategische huisvestingsbeslissingen.

Vastgoedimplicatie (NL): De polarisatie tussen top- en secundair vastgoed wordt scherper; toplocaties blijven aantrekkelijk en leiden tot meer verdeling in de markt. Bedrijven zoeken vaker naar alternatieven buiten het prime segment, waardoor nieuwe hubs en perifere locaties aan belang winnen.

Het strategisch moderniseren (‘retrofitten’) van bestaande kantoren op toplocaties is cruciaal om in de groeiende behoefte van de kantoorgebruiker te voorzien. Deze gebouwen voldoen vaak aan locatie-eisen, maar niet aan de nieuwste kwaliteitsstandaarden. De bestaande kantorenvoorraad op gewilde locaties vormt daarmee een groot potentieel voor modernisering en waardebehoud. Meer dan de helft (55%) van de kantoorruimte die in 2026 nieuw op de markt komt, betreft gemoderniseerde panden; dit percentage neemt naar verwachting alleen maar toe.

Er zijn verschillende gradaties van renovatie mogelijk, elk met eigen kosten en opbrengsten. Over het algemeen geldt: gemoderniseerde kantoorruimte op centrale locaties biedt een aantrekkelijke huurpremie en sluit direct aan bij de vraag naar kwaliteit.

Vastgoedimplicatie (NL): Retrofit is geen optie meer, maar noodzaak voor eigenaren die willen aansluiten op ESG-eisen en marktdynamiek. Investeringen in verduurzaming en modernisering, met name op centrale locaties, zijn bepalend om leegstand en afwaardering te voorkomen.