De markt vraagt om realisme, geen optimisme

Het volume op de Nederlandse beleggingsmarkt herstelt verder van het dieptepunt van 2023. Over de eerste drie kwartalen van 2026 is circa €10,9 miljard in vastgoed belegd. Daarmee is het niveau van heel vorig jaar nu al bijna bereikt.

Het herstel steunt voor een groot deel op living. De sector is goed voor de helft van het totale volume en staat na drie kwartalen al hoger dan in elk volledig jaar sinds 2020. Na een aantal moeizame jaren, onder meer door nieuwe huurregulering, komen grote portefeuilletransacties weer tot stand. Uitponden is daarbij de dominante strategie. Nieuwbouw speelt een kleinere rol. Ook buitenlands kapitaal, in het bijzonder private equity, is langzaam weer actief op de Nederlandse woningmarkt.

Ook kantoren, logistiek en retail groeien ten opzichte van vorig jaar. Beleggers zijn daarbij selectiever geworden en kiezen scherper dan voorheen op locatie en kwaliteit. Dat herstel speelt zich af tegen een achtergrond van stijgende rentes. Die maken financiering duurder, wat ertoe kan leiden dat kopers en verkopers hun prijsverwachtingen opnieuw tegen het licht houden.

Ook het derde kwartaal sloot sterk af. Die groei kwam vrijwel volledig voor rekening van living, waar opnieuw een aantal grote portefeuilletransacties werd afgerond. In de overige sectoren vertraagde de markt licht ten opzichte van een jaar eerder. Die vertraging valt samen met de twee renteverhogingen van de ECB in juni en september, die financiering voor beleggers met vreemd vermogen merkbaar duurder hebben gemaakt. Kopers rekenen hun businesscase opnieuw door met hogere financieringslasten, en verkopers hebben tijd nodig om hun prijsverwachting daarop aan te passen. Transacties komen nog steeds tot stand, maar met langere doorlooptijden dan de markt de afgelopen jaren gewend was.

Voor logistiek wordt het slot van het jaar bepalend voor het beeld van 2026 als geheel. In 2025 viel de helft van het logistieke jaarvolume in het vierde kwartaal, waardoor een vergelijking over de eerste drie kwartalen een te gunstig beeld kan geven.

Nederland blijft een van de meest gewilde logistieke markten van Europa dankzij de ligging, de infrastructuur en een volwassen gebruikersmarkt. Internationale beleggers maken hun afweging wel steeds nadrukkelijker op Europese schaal. De Nederlandse overdrachtsbelasting is een van de hoogste in Europa, en de huurgroei is steeds selectiever voor slechts enkele locaties. Een deel van de beleggers kiest daardoor voor markten met lagere instapkosten of een hoger verwacht huurgroeipotentieel. Het relatieve voordeel van Nederland is daarmee kleiner geworden. Voor objecten met een realistische prijs blijft de belangstelling groot.

De ECB verhoogde de depositorente dit jaar al twee keer, in juni en in september, tot 2,5%. Daarmee kwam een einde aan een periode van ruim een jaar waarin de rente stabiel bleef. De inflatie in de eurozone ligt met circa 3,8% bijna twee keer zo hoog als de doelstelling van 2%. Economen verwachten dat de ECB de rente op 29 oktober ongewijzigd laat en in december opnieuw verhoogt, naar 2,75%. Een deel van hen houdt rekening met een piek van 3% (Reuters, oktober 2026).

Ook de financiële markten rekenen voorlopig niet op een lagere rente. De vijfjaars swaprente liep in september sneller op dan de beleidsrente en stond eind september op circa 3,5%. Dat is bijna een procentpunt boven de depositorente van de ECB. Ook de tweejaars swaprente, die het sterkst de verwachte beleidsrente weerspiegelt, ligt met circa 3,4% ruim boven de depositorente. Het verschil wijst erop dat marktpartijen rekening houden met een langere periode van hogere rente. Voor vastgoedbeleggers raakt dat twee kanten van de rekensom. De swaprente bepaalt de kosten van financiering. De tienjaarsrente op staatsobligaties, begin oktober circa 3,6%, is de maatstaf waartegen beleggers het aanvangsrendement op vastgoed afzetten. Boven die risicovrije rente zoeken zij een spread, als vergoeding voor het risico en de beperktere verhandelbaarheid van vastgoed.

Voor core kantoren en core woningen liggen de totale financieringskosten inmiddels op circa 4,75% tot 5,00% op basis van een LTV van circa 55%. Het kapitaal om te financieren is er nog steeds. Banken, verzekeraars en debt funds hebben ruimte op hun balans en zijn actief in de markt. Ze kijken wel kritischer naar de kredietnemer, en vooral naar diens vermogen om bij te storten als de waarde van het onderpand daalt. Ook dat speelt mee in de prijsvorming. Bij een gelijke LTV daalt het bedrag dat een eigenaar kan lenen mee met de taxatiewaarde. Bij herfinanciering betekent dat voor een deel van de eigenaren dat er eigen vermogen bij moet.

De risicopremie op Nederlands vastgoed, gemeten als spread tussen het prime aanvangsrendement en de tienjaarsrente, is het afgelopen jaar sterk afgenomen. De recente opwaartse beweging van de kapitaalmarktrente heeft vooralsnog nauwelijks impact gehad op de aanvangsrendementen.

Bij Amsterdamse meergezinswoningen is de spread nagenoeg verdwenen. Ook voor high street retail, kantoren en logistiek noteert de spread ruim onder het gemiddelde sinds 2020. Voor core beleggers die vastgoed afwegen tegen een risicovrij alternatief, is die premie mogelijk te klein. Dat kan leiden tot andere allocatiekeuzes, uitstel van aankopen, een verschuiving naar andere risicoprofielen of een prijsaanpassing van het vastgoed.

Dat is een van de verklaringen waarom de dealdynamiek verschuift. Core transacties zijn schaars geworden, omdat kopers en verkopers in dit segment nog ver uit elkaar liggen. Verkopers houden vast aan waarderingen uit een periode met een lagere rente. Kopers wegen de kleine spread en de hogere financieringskosten mee. De activiteit verplaatst zich daardoor naar core plus en value add. Daar is een andere groep kopers actief dan in het core segment. Transacties komen tot stand, met langere doorlooptijden en meer onderhandeling dan voorheen.

Een scherp geprijsd object trekt in deze segmenten veel bieders, waaronder particuliere beleggers en Franse beleggingsfondsen. Zij investeren vaak met meer eigen vermogen, waardoor hun bod minder gevoelig is voor de rentestijging.

Voor value add strategieën weegt daarnaast de overdrachtsbelasting van 10,4% zwaar. De koper betaalt die heffing bij aankoop. Bij verkoop rekent de volgende koper de overdrachtsbelasting mee in zijn bod, waardoor de opbrengst lager uitvalt. Bij een korte houdperiode drukt de heffing zo twee keer op het rendement. Zo’n strategie vraagt daarom een langere horizon en een duidelijk perspectief op huurgroei. Vooral in logistiek, waar internationale beleggers markten in heel Europa met elkaar vergelijken, speelt dat een rol. Het buitenlandse kapitaal in de sector ligt ruim onder het niveau van de piekjaren 2021 en 2022.

De biedingsdata van JLL bevestigen dit beeld. De Global Bid Intensity Index volgt het aantal unieke bieders per transactie en de verhouding tussen het winnende bod en de vraagprijs. De index ligt ruim boven het niveau van een jaar eerder. De afstand tussen biedprijs en vraagprijs is sinds het dieptepunt van 2023 sterk afgenomen en is het afgelopen jaar stabiel gebleven. Verdere toenadering blijkt het laatste obstakel, vooral bij objecten die lastig te waarderen of minder liquide zijn. Dat is precies het segment buiten prime.

Aan de financieringskant is het beeld nog uitgesprokener. De Global Credit Intensity Index van JLL liet deze zomer een recordaantal actieve kredietverstrekkers zien. Voor beleggers die willen financieren, is dat een gunstige uitgangspositie, ook bij een hogere rente.

De Nederlandse beleggingsmarkt is liquide en het kapitaal is aanwezig, bij kopers en bij financiers. Transacties komen tot stand waar verkopers hun prijsverwachting bijstellen naar de nieuwe realiteit. Die realiteit is niet statisch. De rente is dit jaar sneller opgelopen dan veel marktpartijen hadden verwacht, en economen zien op korte termijn geen daling. Beleggers moeten hun uitgangspunten daardoor blijven aanpassen aan snel veranderende omstandigheden.

De spread tussen vastgoed en staatsobligaties kan op twee manieren weer groter worden: door een lagere rente of door hogere aanvangsrendementen. Omdat een renteverlaging voorlopig uitblijft, ligt de aanpassing vooral bij de aanvangsrendementen. De druk is naar verwachting het grootst in het prime segment, waar de spread het kleinst is. Buiten prime is die aanpassing in de transacties van dit jaar al zichtbaar. Hoe die aanpassing uitpakt, verschilt per sector.

Kantoren
 

Op de kantorenmarkt is het verschil tussen de segmenten het grootst. Bij core liggen kopers en verkopers nog ver uit elkaar, waardoor er nauwelijks transacties tot stand komen. In het segment core plus en value add ontstaat een ander beeld. Een kantoor met een realistische prijs trekt daar veel bieders, vaak particuliere beleggers en (inter)nationale fondsen.

Industrial & Logistics
 

In logistiek ligt de onderhandelingsruimte bij de koper. De markt is een kopersmarkt geworden. Kopers kunnen kiezen en stellen scherpe eisen aan locatie, looptijd en de kwaliteit van de huurder. Core objecten, die niet zijn gelegen op de toplocaties en met een korte resterende looptijd vragen een duidelijk hoger aanvangsrendement.

Voor light industrial is het beeld anders. Het volume en het aantal transacties lagen dit jaar ongeveer de helft lager dan vorig jaar. Het gaat vaak om kleinere objecten, waar de groep bieders beperkter is en kopers een duidelijk hoger aanvangsrendement vragen dan bij grote distributiecentra.

Retail
 

In retail werkt de duurdere financiering het meest direct door in de prijs. Kopers prijzen de hogere financieringslasten aan de voorkant in, of ze nu sturen op het rendement op hun eigen vermogen of op IRR. Nederlandse institutionele beleggers en family offices blijven actief en zijn bereid iets meer te betalen voor een goede supermarkt of een sterk wijkwinkelcentrum. De druk op de prijs is duidelijk voelbaar.

Living
 

In living heeft de rente vooral de route naar rendement veranderd. Uitponding is vaak de gunstigste route, vooral in het segment onder de NHG grens. Uitpondproposities worden gewaardeerd op leegwaarde, waardoor de verkoopwaarde per woning en de gevraagde discount voor het uitpondrisico de waardering bepaalt. Voor nieuwbouw ligt de lat hoger. Het core kapitaal voor nieuwbouw is grotendeels uit de markt, en veel transacties komen buiten de openbare markt tot stand. Dat er per transactie minder bieders zijn, hangt samen met de rente. Nederland als beleggingsland staat bij beleggers niet ter discussie.

Over de sectoren heen ontstaat zo één beeld. Voor beleggers is dit een markt waarin realisme loont. Kopers met eigen vermogen hebben ruimte om scherp te onderhandelen. Verkopers die hun prijs realistisch zetten, vinden kopers die hun aankoop ook gefinancierd krijgen.