올 상반기 아태 지역 부동산 투자, 전년 동기 대비 17% 감소

2022년 08월 10일, 서울 – 글로벌 종합 부동산 서비스 회사인 JLL (NYSE: JLL)이 최근 발행한 ‘2022년 2분기 아시아 태평양 지역의 캐피털 마켓 시장 (Q2 2022 Capital Tracker)’ 보고서에 의하면, 아시아 태평양 지역의 2022년 상반기 부동산 직접 투자 규모는 미화 709억 달러로, 전년 동기 대비 17% 감소한 것으로 조사되었다. 금리 인상, 재정 긴축, 인플레이션 우려 등의 불안정한 경기 여건으로 인하여 주요 국가들의 거래 활동이 둔화되었다.

스튜어트 크로우 아시아 태평양 지역의 캐피털 마켓 CEO는 “아시아 태평양 지역의 상반기 투자 규모는 거시경제 및 지정학적 환경 요인이 대두됨에 따라, 투자자들이 공격적인 긴축 주기에 맞춰 자본 배분 전략을 조정하면서 지난해 고점 대비 소폭 감소하였다.”라고 말하며, “고무적인 상황인 것은 투자대기자금 규모는 여전히 상당하고 실물 자산에 대한 투자 욕구도 강하여, 투자 기회는 분명히 존재한다. 다만, 거시경제 변동성과 지속되는 인플레이션이 고객들의 투자 의사결정에 영향을 미치는 환경 속에서, 올 하반기 또는 내년 초까지는 자산 가격 조정 시기가 될 것.”이라고 전망하였다.

오피스 섹터는 올해 상반기 아시아 태평양 지역에서 가장 유동성 높은 자산군으로 작년 고점 대비 8% 소폭 감소한 306 억 달러의 투자를 유치하였다. 산업 및 물류 자산 투자 (146억 달러)는 작년 최고점 대비 37% 감소한 반면, 리테일 자산(140억 달러) 투자는 전년 동기 대비 31% 감소했다. 데이터 센터와 같은 대체 자산(14억 달러)에 대한 투자는 전년 동기 대비 12% 소폭 감소했다.

전세계적인 자금조달 활동은 2021년 4분기 사상 최대치를 기록한 이래 불안정한 금융시장 속에서 2022년 상반기에는 급격히 감소하였다. 대출 펀드를 제외한 다른 전략 (코어/코어+, 밸류애드, 오포튜니스틱) 펀드들은 자금 조달에 있어 보다 어려운 환경에 직면하였다. 그러나, 물류센터, 데이터센터, 다가구 주택, 인도, 동남아시아에서의 코어/개발 펀드를 중심으로 전 세계 및 아시아 태평양 지역의 기관 투자자들로부터 계속적으로 자금이 유입되고 있는 것으로 조사되었다.

한국, 싱가포르, 홍콩을 제외한 다른 국가들의 상반기 투자 규모는 전년 동기 대비 모두 감소한 것으로 나타났다. 중국은 코로나로 인한 국경 봉쇄 조치가 지속되면서 올 상반기 투자 규모가 전년 동기 대비 39% 하락한 141억 달러를 기록하였다. 일본의 투자 규모는 115억 달러로 물류 자산 거래 감소로 33% 감소했다. 호주는 오피스 및 물류 자산 거래가 감소하면서 전년 동기 대비 27% 감소한 98억 달러에 마감하였다.

싱가포르는 오피스 및 복합센터 거래로 거래 규모가 전년 대비 81% 증가한 93억 달러이며, 홍콩은 다수의 산업 자산 일괄 매각에 힘입어 18% 증가한 50억 달러를 기록하였다.

한국은 SK U-타워, 에이플러스에셋타워, 알파리움타워 등의 오피스 거래에 힘입어 상반기 투자 규모가 전년 동기 대비 비슷한 수준의 153억 달러를 달성하면서, 투자 금액 기준 아시아 태평양 지역의 최대 거래 시장으로 부상하였다. 아울러 리테일 시장도 소수의 하이퍼마켓과 쇼핑몰의 손바뀜이 일어나면서 상반기에 가장 활발한 활동을 보였다.

장재훈 JLL 코리아 대표는 “한국의 상반기 거래 건들은 금리 인상 초기에 작년부터 진행되던 매매 종결 건들이 전체적인 시장 거래량에 기여한 바가 크다. 하반기에는 금리인상 영향이 본격화되고 시장 전반에 불확실성이 급격히 증가하면서, 투자 심리가 위축되고 거래 불발 또는 매각 철회 건수도 증가하여 전반적으로는 거래량 감소가 예측된다. 향후 금리 인상 추이와 경기 하향 전망으로 인해, 이러한 기조는 당분간 지속될 것”이라고 전망하였다.

불안정한 경기 여건 속에서 투자시장에도 신중한 분위기가 감돌 것으로 전망하였다. 투자자들도 자산 선택에 있어서 섹터 별로 입지나 상태가 양호한 건물 등 신중하게 자산을 선택하는 옥석 가리기 현상이 이어질 것으로 예측된다. 자금 조달 시 충분한 여력이 있는 투자자들은 LTV 비율을 낮추는 방법을 택할 수도 있을 것으로 보인다. 한편, 불안정한 금융시장으로 국내 투자심리가 주춤한 사이 원화 약세의 이점을 누려 해외투자자들이 더 많은 투자 기회를 노릴 것으로 보인다.

아울러, 지속 가능성 프레임워크가 투자 위원회의 주요 의제로 부상하여 인수 결정에 영향을 미치고 있다. 임차사들이 코로나 팬데믹 이후 점점 더 높은 품질의 공간을 선호함에 따라 투자자들이 오래된 사무실을 친환경 건물로 개조하여 밸류애드 전략에 더 많은 자본을 투입할 것으로 예상된다.