서울 A급 오피스, 역대 최저 공실률 및 역대 최고 임대료 기록

2023년 1월 19일, 서울 – 글로벌 종합 부동산 서비스 회사인JLL 코리아 (NYSE: JLL, 존스랑라살)가 최근 발행한 ‘2022년 4분기 서울 A급 오피스 시장 동향’ 보고서에 의하면, 2022년 4분기 서울 A급 오피스^(주1)의 공실률은 전분기 대비 0.8%p 하락한 1.8%로, 글로벌 금융위기 말인 2009년 1분기 이후 최저 공실률을 기록한 것으로 조사되었다. 강한 임차 수요에 비해 2022년 신규 공급이 현저히 부족함에 따라 기록적으로 낮은 공실률을 보였다.

도심 권역의 공실률은 전 분기 대비 약 1.9%p 하락한 3.0%를 기록하였고, 여의도 권역은 분기 대비 약 0.07%p 하락한 1.8%을 기록하였다. 강남 권역은 0.3%의 공실률을 유지하며 4 분기 연속 0%대의 공실률을 기록하였다.

2022년 4분기 서울 A급 및 B급 오피스 수요를 분석한 결과, 이전 수요가 55%로 가장 높은 비중을 차지하였고, 그 다음으로 증평 수요가 27%, 동일 권역 내에서의 업그레이드 수요가 14%를 기록하였다. 또한, 각 권역 내의 임차인 산업 구성이 다양해지는 양상이 나타났다. 강남 권역과 여의도 권역은 매우 낮은 공실률로 인해 전통적으로 눈에 띄는 임차 활동을 보이던 정보통신업과 금융 및 보험업에 속하는 회사들이 각각 임차할 면적을 찾지 못해 다른 권역으로 유입되는 현상이 발생하였다. 실제로 4 분기에는 강남 권역의A급 및 B급 오피스에서 정보통신업이 임차한 사례와, 여의도에서 금융 및 보험업의 임차 사례는 없었다.

심혜원 JLL 리서치 팀장은, “서울 A급 오피스 임대 시장은, 거의 매 분기 역대 최저 공실과 역대 최고 임대료를 기록하며 임대인에게 우호적인 시장이 지속되고 있다. 오피스 수급의 불균형에 이어, 우수한 인력 수급을 위한 좋은 위치, 양질의 오피스로 이전하려는 수요도 급증하고 있다. ”라고 말하였다. “경기 불확실성의 연속과 경제 침체로 임대료 상승폭과 임차 수요가 다소 주춤할 수 있겠지만, 임차 가능 면적이 워낙 제한적이다 보니, A급 또는 B급 오피스 시장에는 큰 영향이 없을 것으로 판단된다.”라고 덧붙였다. 

2022년 하반기에는 3대 권역 내 A급 오피스 빌딩에 대한 신규 공급이 없었으나, 2023년에는 세 권역 모두에서 A 오피스 공급이 예정되어 있다. 여의도 권역에는 옛 MBC 부지에 신영이 개발 중인 연면적 약 17,800평의 앵커원 (브라이튼) 여의도 오피스와 옛 사학연금빌딩인 TP Tower (약 42,900평)가 공급된다. 도심 권역에서는 봉래 제1구역에 메리츠화재 재개발사업 (약 12,200평)이 예정되어 있으며, 서울역 인근에 위치한 서울로타워의 리모델링 및 증축 공사가 완료되면 약 9,000평의 오피스가 공급될 전망이다. 강남 권역에서는 옛 현대자동차 강남센트럴지점 부지에 SK D&D가 개발 중인 연면적 약 15,000평의 오피스가 준공될 예정이다.

“2023년에는 신규 공급이 다수 예정되어 있어, 어느 정도 공실률이 상승할 수 있을 것으로 보인다. 그러나, 여의도 권역에 공급 예정인 TP타워와 앵커원 (브라이튼) 여의도처럼 활발한 임차 수요로 인해 준공 이전 선임차가 상당 부분 이루어지는 경우를 고려할 때, 공실률은 보다 빠르게 안정화될 수 있을 것”이라고 심 팀장은 전망하였다.

2022년 4분기 서울 A급 오피스의 월 평균 실질 임대료^(주2)는 약 121,300원/평으로, 처음으로 12만 원대를 돌파하였다. 이번 분기 서울 세 권역의 월 평균 실질 임대료가 모두 상승하였으며, 전분기 대비 2.4%, 전년 동기 대비 20.9% 상승하였다. 

도심 권역은 2022년 들어 공실률이 한 자리 수대로 진입하면서 실질임대료 또한 빠르게 상승세를 보이는 중이다. 도심 권역의 월 평균 실질 임대료는 약 121,400원/평으로, 전분기 대비 3.2%, 전년 동기 대비 22.7% 상승하였다. 여의도 권역의 월 평균 실질 임대료는 약104,900원/평으로, 전분기 대비 2.1%, 전년 동기 대비 25.8% 상승하였다. 특히 현대차증권빌딩과 심팩 빌딩 등 제로 공실률을 유지 중인 빌딩이 명목임대료를 높이면서 영향을 받았다. 강남 권역의 월 평균 실질 임대료는 약 132,700원으로, 전분기 대비 1.7%, 전년 동기 대비 16.8% 상승하였다. 현재 공실이 거의 없는 시장 상황을 반영하여 강남의 평균 렌트프리 수준 또한 0~1개 수준을 유지 중이다.