한국, 글로벌 부동산 투명성 지수에서 전세계 27위로 한 단계 상승

2024년 09월 03일, 서울 – 글로벌 종합 부동산 서비스 기업인 JLL과 LaSalle (NYSE: JLL)이 2년마다 발표하는 독점적인 ‘글로벌 부동산 투명성 지수(GRETI)’ 보고서에 따르면, 대다수의 국가와 지역에서 부동산 투명성이 향상되었지만, 영국, 프랑스, 미국, 호주와 같이 ‘매우 투명’ 등급에 속한 국가들은 기술 통합, 인공지능, 데이터 가용성 및 지속 가능성에 대한 투자를 기반으로 큰 진전을 기록하며 나머지 시장과의 격차를 계속 벌리고 있는 것으로 나타났다.

유럽은 여전히 투명성 순위에서 선두를 유지하고 있으며, 영국은 부동의 1위를 꾸준히 지키고 있다. 글로벌 부동산 투명성이 가장 크게 개선된 국가는 미국, 캐나다, 프랑스, 호주이며, 싱가포르는 지속 가능성과 디지털 서비스 부문에서 괄목할만한 진전을 이루며 처음으로 ‘투명’ 등급에서 ‘매우 투명’ 등급으로 승격되었다.
‘매우 투명’ 국가들은 지난 2년간 전 세계 투자 총액의 80% 이상인 1.2조 달러 이상의 상업용 부동산 직접 투자를 유치하여, 자본 시장의 유동성 회복과 활발한 활동을 주도하고 있다.

싱가포르를 포함한 아시아 국가들은 2022년 이후 평균적으로 투명성 개선에서 가장 큰 성과를 보였다. 인도는 물류 및 데이터 센터에서 데이터 가용성과 품질이 크게 향상되며, 투명성에서 글로벌 최고 개선 국가로 선정되어 ‘반투명’에서 ‘투명’ 등급으로 진입했다. 일본, 호주, 중국 본토의 도시들, 한국, UAE, 사우디아라비아도 2024년 투명성 지수가 크게 개선되었다. 반면, 사하라 이남 아프리카 지역은 투명성 개선이 가장 적었으나, 케냐, 나이지리아, 가나는 시장 데이터 가용성과 접근성 향상으로 일부 개선을 보였다.

한국의 부동산 투명성 지수는 2022년 28위에서 올해 27위로 한단계 상승하며 ‘투명’ 등급을 유지했다. 주요 개선 요인으로는 오피스와 물류 섹터에서의 데이터 가용성과 품질 향상, 리츠 시장의 성장 및 제도화, 한국 부동산원의 벤치마크 도입, 그리고 기업 조달, 입찰 및 시설 관리의 표준 향상으로 인한 거래 프로세스 개선이 있다. 또한, 지속가능성 부문에서는 정부의 제로 에너지 빌딩(ZEB) 규정과 한국부동산원의 벤치마크 시스템 도입이 영향을 미쳤다. 내년부터 상장 기업들은 TCFD (기후변화 관련 재무정보공개 태스크포스) 기준에 따라 지속가능성 보고를 시행할 예정이며, 임차인과 투자자들의 지속 가능성 이니셔티브에 대한 관심이 더욱 증가하고 있다.

이한국 JLL 임대차 본부장은, “한국의 부동산 데이터 가용성과 품질의 향상, 성숙한 리츠 시장의 정보 수준 제고를 통해 한국 부동산 투명성에서 큰 진전을 이루었습니다. 이러한 발전은 글로벌 투자자들이 한국 시장을 신뢰하는데 크게 기여하고 있습니다.”라며, “JLL은 앞으로도 정부, 학계와의 협력을 강화하여 한국 시장의 투명성 향상을 위한 지속적인 노력을 이어갈 것입니다.”고 밝혔다.

AI의 확산은 빠르게 진행되고 있으며, JLL의 AI 플랫폼인 JLL GPT와 같은 도구와 기술들이 부동산에 미치는 영향에 대한 기대를 높이고 있다. 현재 500개 이상의 기업들이 부동산에 특화된 AI 서비스를 제공하고 있으며, AI에 대한 투자가 기하급수적으로 증가하고 있다. AI는 방대한 양의 데이터와 분석 내용을 검토하고 요약하는 능력, 건물 관리 자동화, 도시 및 건축 설계의 발전을 통해 산업 전반의 투명성을 높이는데 기여하고 있다. 예를 들어, JLL의 AI 플랫폼은 이미 전세계 자본 시장 기회의 20%를 식별하는데 도움을 주고 있다.
그러나 전문가와 정책 입안자들은 AI의 잠재적 위험성을 강조하며, 기술의 책임 있는 도입을 보장하기 위해 미국의 AI 규제 행정명령(U.S. Executive Order on AI )과 최근 승인된 EU AI 법안과 같은 정책을 도입하고 있다.

2024년 부동산 투명성 지수에서 가장 큰 개선을 보인 부문은 지속 가능성이다. 파리협정에 따라 2030년까지 온실가스 배출량을 절반으로 줄여야 하는 기한이 다가오고, 점점 더 많은 국가와 도시가 장기적인 탄소 저감 방안을 의무화함에 따라 지속가능한 투명성의 중요성이 점점 커지고 있다.
프랑스, 일본, 미국과 같은 선도 시장은 기존 및 신축 건물에 대한 에너지 성능 요구사항, 부동산 에너지 사용량 보고, 생물 다양성 보호 및 복원 등과 같은 지속 가능성 순위에서 선두를 달리고 있다. 이들 시장은 지속가능한 부동산으로 향하는 명확한 장기 계획을 제공하며, 임차 기업들이 자신 있게 결정을 내리고, 정부가 탈탄소화 목표를 달성하며, 투자자들이 미래 포트폴리오를 대비할 수 있는 투명하고 예측 가능한 환경을 제공할 것이다.

그러나 이러한 꾸준한 개선에도 불구하고, 지속 가능성 지표는 여전히 전 세계적으로 가장 투명성이 낮은 부문 중 하나이다. ‘매우 투명’ 등급을 국가들을 제외하면, 의무적인 건물 성능 표준, 실제 부동산 수준의 에너지 사용량 공개, 기후 위험 보고 및 생물 다양성 요구사항 계획이 여전히 제한적이다. JLL은 넷제로에 맞추기 위해서는 건물 탈탄소화 개조 비율이 현재 속도의 세 배로 증가해야 한다고 추정하고 있다. 친환경 건물에 대한 수요가 공급을 크게 초과하여, 2030년까지 주요 글로벌 시장의 저탄소 사무실 공간 수요의 30%만이 충족될 것으로 예상된다. 향후 2년 동안 미국, EU, 영국, 중국, 일본, 한국, 캐나다, 호주 등 세계 최대 경제 강국에서 새로운 요구 사항이 도입됨에 따라 지속 가능성 투명성은 더욱 가속화될 것으로 예상된다.

투자 다각화는 지난 10년간 부동산 투자 시장에서 꾸준한 의제였으나, 투자 가능한 자산 유형이 급격히 확장되고 있다.

인구통계학적 변화, 기술 통합, 공급망의 변화 및 임차인 선호도의 변화는 자산 유형별 전망을 재정의하고 새로운 신흥 자산을 도입하고 있다. 투자자들은 이에 따라 장기적인 테마로부터 가장 큰 이익을 얻을 수 있는 자산을 식별하는데 집중하고 있고, 자본의 대규모 재배치가 발생하고 있다.
물류 및 주거 섹터에 대한 글로벌 투자 비중은 10년 전의 29%에서 작년에는 전 세계 직접 투자의 50%의 비중으로 성장하였고, 기관 투자자들은 데이터 센터나 연구시설(lab space)과 같은 신흥 자산 유형에도 점점 더 활발히 참여하고 있다.

전 세계적으로 약 3.1조 달러의 부동산 자산이 2024년과 2025년 사이에 만기가 도래하는 대출을 보유하고 있으며, 이 중 약 2.1조 달러의 대출이 리파이낸싱이 필요하다고 JLL은 추정하고 있다. 그 중 약 30%가 2024년 상반기에 리파이낸싱을 완료하였다.
비은행권 대출 기관들이 늘어나면서 전통적인 금융기관을 보완하면서, 투명성이 상대적으로 부족해질 가능성에 대한 우려가 제기되었다. 역사적으로 상업용 부동산 대출은 규제된 은행들이 주도했지만, 대출 펀드, 연금 및 보험사 등 새로운 신용원이 등장하면서 대출기관의 범위가 넓어졌다. 이러한 다각화는 시장의 균형을 향상시키지만, 많은 국가에서 금융 조건에 대한 가시성이 낮아지며 새로운 투명성 문제를 야기하고 있다.

대출 시장과 함께 자금세탁 및 실질 소유권 규제도 주요 투명성 의제로 부상하였다. 국제자금세탁방지기구 (FATF)의 최신 지침은 국가들이 기업의 실제 소유권을 추적할 수 있도록 요구하고 있으며, 확대되는 금융 제재 제도와 함께 자금세탁 방지(AML) 및 실질 소유권(BO) 규제를 개선하기 위한 노력이 계속되고 있다. 이러한 글로벌 조치에도 불구하고, 규제의 도입과 정의가 종종 일관되지 않고 비교적 쉽게 우회할 수 있다는 문제점으로 기존 규제의 실효성에 대한 지속적인 검토가 필요하다. 인도, 인도네시아, UAE, 미국을 포함한 여러 국가에서는 투명성 강화를 위해 AML 및 BO 규제를 개정하고 있으며, 미국, 싱가포르, 스위스, 캐나다, 호주, EU에서는 추가 규제가 진행 중이다.

글로벌 부동산 투명성 지수 보고서는, JLL과 LaSalle이 1999년에 최초 발행 이래 2년마다 갱신되며, 부동산 투자자, 개발자와 기업이 해외시장에서의 투자 및 시장 진입 관련 리스크 등을 평가하고, 정부 및 산업 기관이 자국에서 투명성을 개선하는데 지침이 되고 있다. 본 13회차 2024 글로벌 부동산 투명성 지수 보고서는 전세계 89개 국가, 151개 도시를 대상으로, 성과 측정, 시장 데이터, 상장 법인 지배 구조, 규제 및 법률, 거래 프로세스 및 지속 가능성의 6개 항목과 256개의 하위 개별 지표에서 부동산 투명성 정보를 수집, 분석, 계량화하였다.