JLL、日本の商業用不動産投資額 2019年上半期の分析レポート確報値を発表

前年同期比横ばい2兆2,430億円、第2四半期は前年同期比31%増1兆350億円

東京 2019年8月22日 – 総合不動産サービス大手JLL（本社: 東京都千代田区、代表取締役社長: 河西 利信）は、日本の商業用不動産投資を分析したレポート「ジャパン・キャピタル・フロー 2019年上半期」を発行いたしました。

なお、当レポートは2019年7月23日に速報値を発表しています。

【速報値】

·         2019年上半期：

前年同期比1%減の2兆2,270億円（ドル建ては前年同期比2%減の202億ドル^※1）

·         2019年第2四半期 :

前年同期比29%増の1兆200億円（ドル建ては前年同期比28%増の93億ドル）

レポートのハイライトは以下の通りです。

• 2019年上半期の投資額は前年同期比±0%の2兆2,430億円（米ドル建てで前年同期比2%減の204億米ドル）、2019年第2四半期の投資額は前年同期比31%増の1兆350億円（米ドル建てで前年同期比30%増の94億ドル）となった。2019年第2四半期には、東京都心5区^※2におけるオフィスビルの取引や湾岸エリアの大型ホテルなどが取引された。J-REITによる物件取得も堅調に推移しており、不動産売買市場は安定した状況が続いている。（図表1）

図表1：日本国内の投資総額推移

• 2019年上半期の世界の都市別投資総額ランキングでは、東京は2019年第1四半期の1位から2019年上半期で2位へ後退した。2019年上半期の大阪の取引額は30億ドルとなり、2019年第1四半期の22位から順位を下げ、上半期は25位となった。EU離脱をめぐる混乱の影響によりロンドンの不動産取引は大きく減少し、2018年通年の1位から上半期は7位へと後退。一方、アジアの都市は取引が活発で、2018年通年4位のソウルや5位の上海が、2019年上半期も上位に位置している。（図表2）

図表2：都市別投資総額ランキング

•    2019年上半期の国内投資家から海外不動産への投資（アウトバウンド投資）は約13億ドルとなり、前年同期比で約1.7倍と大幅に増加している。（図表3）

図表3：アウトバウンド投資額推移

• 2019年上半期の海外投資家による国内不動産への投資（インバウンド投資）は、前年同期比50%減の2,010億円となり、不動産投資額に占める割合は9%だった。（図表4）
•  海外投資家による日本の不動産への投資意欲は強いものの、国内プレイヤーの増加による物件取得競争の激化やJ-REITとスポンサー間のような関連会社間取引が増加し、海外投資家の投資機会は限定されている。韓国の投資家が取得する事例が増加しており、品川区のオフィスビルであるカナルサイドビルや、千代田区の新築オフィスビルを韓国のファンドが取得している。

図表4：海外投資家投資額推移

• 2019年上半期の地域別投資額割合をみると、東京都心5区の投資額割合は45％となり、2018年上半期の47%と同様に高い水準となった。大阪圏^※3の投資額は4,180億円で、投資額割合は19%と前年同期比の5%と比較して大幅に増加している。御堂筋グランタワーや本町南ガーデンシティ、CROESUS心斎橋が取引され、賃料上昇が続く大阪中心部の不動産に対する注目度の高さがうかがえる。（図表5）

図表5： 地域別投資額割合

•  プレイヤーの多様化や賃料上昇を背景に、高値警戒感が緩和されつつあることから2019年の日本の不動産投資額は2018年と同程度の4.2 兆円になると予測する。不動産価格は高水準を維持し、投資市場における需給ひっ迫の状況は続くと考えられる。

JLLリサーチ事業部 チーフアナリスト 谷口 学は次のように述べています。

「2019年第上半期の日本の不動産売買市場は、東京都心の大型オフィスや大型ポートフォリオなどの1,000億円規模の不動産売買や、好調な投資口価格を背景としたJ-REITによる物件取得などがみられ、堅調に推移しています。GPIFに先導される形で、国内年金基金等の不動産への投資は今後も拡大されると予想され、需給が逼迫した状況は続くと考えられます。

海外投資家による日本の不動産への投資も、金額ベースでは減少していますが関心の高さは変わらず、プレイヤーの数も増加しています。このような国内外の投資家による積極的な投資姿勢を背景に、不動産売買市場は活況が続く見込みです」

【補足】

※1　通貨単位は、別途記載がない限りすべて米ドルとします。

為替レートは各四半期の平均為替レートを採用（2019年第1 四半期1ドル＝110.14円、2019年第2四半期1ドル＝109.95円）

※2　東京都心5区：千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区

※3　東京圏：東京都・神奈川県・千葉県・埼玉県、大阪圏：大阪府・京都府・兵庫県・奈良県、名古屋圏：愛知県・岐阜県・三重県、福岡圏：九州各県

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