セルフストレージが進化している3つの重要な理由

経済の向かい風や市場の不確実性が不動産への投資量を減少させている中で、セルフストレージ部門はトレンドを打ち破り続けています。

EMEAのセルフストレージ市場への投資は前年比で大幅に増加し、今や€1億（米ドル1.07億）に達する勢いです - 他のセクターでは活動が半減していることと対照的です。

ヨーロッパ大陸では、最近のセルフストレージ取引はNuveenのセルフストレージグループに対する提案などの大規模なプラットフォーム取引が主流です。しかし、この断片化されたセクターの在庫のうち、機関品質とみなされるものはわずか20％であり、参入障壁は依然として高いです。

“ヨーロッパのほとんどで供給と需要の不均衡が顕著であり、投資家の食指がかつてないほど強いのですが、資金を大量に投入しようとする人々にとって最大の課題は構造的な投資です,”とJLLのEMEAセルフストレージ資本市場の責任者Tom Cainesが述べています。 “流動性は問題ではなく、市場に参入しようとする資本の重みに合うプラットフォームレベルの機会があまりに少ないのです。”

投資家の認知度が急速に高まり、エンドユーザーからの需要が衰えない中で、セルフストレージ部門の次の展開を分析します。

JLLのデータによると、人口密度が高く豊かな都市や町での新開発には、機関の品質が重要です。最近数ヶ月、多くのヨーロッパ地域で取引実績が低下しましたが、一等地の占有率は依然として85％を超えています。

“投資家はかつて第1世代および第2世代の株を先に獲得していましたが、最近の焦点は長期的な道が明確な機関グレードの資産に移っています,”とJLLのEMEAセルフストレージ評価アドバイザーの責任者Izeldi Lootsが説明しています。

JLLの数字によれば、家庭での収納スペースが不足している国内の利用者が、地元での利便性に対して支払う意欲があることから、不思議ではありません。

「ロンドンでは、最も確立された市場の1つとして、中央に位置する施設が提供する価値と柔軟性をうまく示すことに成功し、他の都市と比較して最大25%高い賃料を達成している」とLootsは確認しています。

プライム供給に関しては、ロンドン、ストックホルム、ベルリンが先を行っています。 しかし、将来を見据えると、パリは都市の人口に対する高品質の供給が現在不足している都市として際立っています。

「現在、パリにはロンドンよりも3倍、ストックホルムよりも4倍少ない店があります。ストックホルムは他の主要なヨーロッパの都市と比較して、最も高い割合で高品質の近代的供給を持っている」とValuations AdvisoryチームのRobert Gwytherディレクターは説明しています。

目的に合わせて建設された施設の数が急増している中で、低品質または立地の悪い資産は将来的に地位を失う可能性があります。Gwytherによれば、JLLのベンチマークは、新しい供給が多い集水域では、視認性の高い場所が低いプロミネンスのサイトを上回っていることを示しています。

供給と需要の不均衡に加えて、建設コストの上昇により、家主と開発者は創造性を発揮せざるを得なくなっています。

「供給不足の地域では、小売、オフィス、さらには駐車場施設さえもセルフストレージに転用されており、投資家は最大のリターンを得るためにポートフォリオを再調整しています」とJLLのEMEA Self Storage Capital MarketsチームのディレクターであるPenny Bellは言います。

コンバージョンにより、比較的新しい建設開発のタイムラインから12〜18ヶ月短縮が可能であり、実行のスピードと計画リスクの低さに加えて、既存の炭素削減の恩恵があります。

しかし、不動産市場全体が今では転用の機会を提供していますが、必ずしも簡単または安価ではありません。

「適切な既存の床荷重が重要であり、そうでない場合はより高価な構造的変更が必要で、多くのオフィスが転用に適していない」とBellは述べています。「倉庫は転用するための最も単純な資産です。」

Loots氏によれば、セルフストレージの開発パイプラインは現在、過去最高に達しており、今後数ヶ月でオペレーターは基本を正しくすることに焦点を当てると考えています。入居者の離脱を減少させることを目指しながら価値を示すことが、業績の鍵となるでしょう。

「より多くのユニットが市場に出るにつれ、競争が激化し、オペレーターは素晴らしい顧客体験を提供し、占有率を維持するためにさらなる努力が必要になります」と彼女は言います。

Bell氏は、最近、英国のビジネスレートが20〜50%上昇したことを指摘します。同時に、新しいValuations Officeの"Duty to Notify"は、評価に影響を与える可能性のある変更を60日以内に申告する必要があり、英国のオペレーターの利益をさらに侵食する可能性があります。

「オペレーターは、可能な限り節約してこれらの追加費用を相殺しようとするでしょう」とBellは述べています。

エネルギー効率対策には、LED照明、モーションセンサー、最適化された暖房スケジュールが含まれます。アクセス制御、運用ソフトウェア、マーケティングおよび会計プラットフォーム間の統合などの技術的進歩は、スタッフの必要性を減少させ、さらなる運用効率を引き出すのに役立つかもしれません。

今後、Cainesは、他のセクターでパフォーマンスが低下している資産の再活用が成長を促進すると考えています。特に土地の価値の修正とオフィスの再価格設定が、投資家とオペレーターの両方に新しいエキサイティングな機会を提供するでしょう。

Lootsも、将来の需要が主要な都市にとどまる理由がたくさんあることに同意しており、都市化が住宅供給に圧力をかけ、それによってセルフストレージへの関心が高まることを指摘しています。

「計画された拡張に関して宿題をするオペレーターと、適切な立地を確保する投資家は、長い間報酬を得続けるであろう」とLootsは結論づけます。