IoTで「未来のワークプレイス」を提示するスマートビルとは？

• テクノロジーの進化がスマートビル化の追い風に

  
  

• スマートビルとは？

  
  

• スマートビルのメリット

  
  

• スマートビルのデメリット

  
  

• スマートビルに使用されている技術の実例

  
  

• スマートビルから考える新しいオフィスの在り方

  
  

• スマートビルの成功事例 - IoTセンサーで省エネ化を実現

  
  

• スマートビルとワークプレイスの未来

  
  

• JLLのスマートビルディングソリューション

 

オフィスビルは劇的な変化を経て「スマートビル」へと変貌し、商業的な成功に更に不可欠な存在となっている。

政府やスマート都市もその役割を果たしており、新しいデジタル生態系を形成することから派生する膨大な利益を認識している。多くの企業は、この変化を受け入れている。事実、テクノロジーは企業が商品の再編やリモデルを、サービスがユーザー・エクスペリエンスや生産性、サステナビリティをより重視することを可能としている。

IoT（モノのインターネット）の成長やロボット工学、より広範なテクノロジーの進化に刺激されて、オフィスビルは劇的な変化を経て「スマートビル」へと変貌し、商業的な成功に更に不可欠な存在となっている。

この革命の原動力を理解して変化の波に備えることが非常に重要であり、そうしなければ取り残されるリスクがある。未来は我々が考えるよりもずっと近づいているのだ。

まずは、スマートビルへのオフィス移転や新規開設を検討するにあたり必要な基本的な知識と定義、知っておきたい用語について解説する。

スマートビル（スマートビルディング）とは、IoT（モノのインターネット）やAI（人工知能）の技術を活用し、ビルの設備やデータを一元的に管理、最適化する先進的な建築物である。

具体的には、電力設備・空調設備・照明システムなどビル内の各種設備にIoTセンサーを取り付け、それらがネットワークを介して相互に連携し、情報を共有することで、エネルギー消費の効率化・セキュリティの強化・快適な室内環境の維持を実現する。

これにより、ビルの保守管理コストの削減・利用者の利便性の向上・建物全体の運用効率の向上を図ることが可能となる。現在日本では民間企業によるスマートビルの開発に加え、政府機関や自治体も事例研究を進め、スマートビルの普及に努めている。

スマートビルの実現の中核をなす技術が「ビルオートメーションシステム（BAS）」と、そのエネルギー特化型ともいえる「ビルエネルギー管理システム（BEMS）」だ。

BASは、施設内の設備機器を一元管理し自動化を促進するシステムである。これにより、照明や空調・セキュリティなどの機器を統合的に制御し、効率化することが可能である。

一方、BEMSはエネルギー使用量の見える化に特化したもので、エネルギーの消費を最適化する目的で設計されている。IoT技術を駆使してビル内のエネルギー消費データを収集・分析し、電気使用量や空調などの運用を最適化することができる。IoTの進化により、設備機器同士の高度な連携や遠隔管理も実現している。これらのシステムはビルを単なる作業空間から、生産性向上に寄与する事業インフラへと進化させる原動力となっている。

スマートビルがビルオーナーやテナント企業、そこで働く人びとや社会にもたらすメリットは以下のように多岐にわたる。

スマートビルは、エネルギー消費を効率的に管理し、コスト削減と環境負荷の軽減を実現する。IoT技術を駆使して、室内の使用状況に適応し照明や空調を自動で調整することで、無用なエネルギー消費を削減できる。

温度、湿度、酸素濃度を管理し、混雑を緩和することで、利用者にとって快適な環境が提供される。データの可視化と分析により、空調や換気の最適化が実現し、居住性の向上が期待できる。

IoT機器によるリアルタイムの監視によって、人の動きや入退室の状況を把握し、セキュリティリスクに迅速に対応できるようになる。これにより、ビルの安全性は大きく向上する。

スマートビルは省エネルギー効果と経済性を両立させる。運用コストの削減は、ビルの経済的価値を高めるとともに、環境に優しい建物としての付加価値も創出する。

スマートビルはデジタル化の基盤を提供する。IoTの導入により業務の効率化が促進され、従業員はICT技術を活用した新しい作業スタイルを体験することで組織の変革を推進できるようになる。

スマートビルは現在も発展途上であり、施設内の快適性や利便性を向上させるというメリットに対し、場合によっては以下のようなデメリットも予想される。その対策もあわせて紹介する。

スマートビルではビル全体のセキュリティがシステムに依存しがちで、セキュリティへの人的コストが削減できる一方で、ウイルスや不正アクセスによるデータ漏洩やシステム破壊による損害が発生する可能性がある。

インターネットに接続されているスマートビルのセキュリティシステムは常に更新を行って最新の状態に保ち、不正アクセスやウイルス攻撃への警戒が必要である。またシステムだけでなく、管理する人間にも適切なセキュリティ教育と最新の脅威に対応できる能力が求められる。

IoT機器やシステムの故障は、ビル内の機能停止を招くなど、大規模な影響を及ぼす。緊急時に備えたオペレーション計画の策定・マニュアルの準備・備電源の確保など、迅速な対応ができる体制の構築が不可欠である。定期的なシステムメンテナンスも欠かせない対策だ。

スマートビルの各フロアでは具体的にどのようなテクノロジーが使われているのか、一覧で解説する。

参照：JLLホワイトペーパー英語版: ARE SMART BUILDINGS SMART FOR BUSINESS? 

世界的な炭素排出量の一部が建築物由来であることが示されている中、オフィスビルによる積極的な脱炭素化が求められており、IoT等のテクノロジーはここで重要な役割を果たす

オフィスへのIoTセンター設置など、テクノロジーの採用が加速した背景には、コロナ禍を機に、感染拡大防止の観点からオフィスの衛生環境対策が不可欠となったことがあげられる。

オフィスやビルのエントランスにIoTセンサーを組み込むことで人の手を介さず訪問者の温度を自動で計ることが可能になったり、センサーで空調の湿温度を管理してオフィス空間の快適性と衛生度が両立できるようになった。

IoT活用は変化を続けるオフィスへの様々なニーズに対応できる要素を持ち合わせており、今後さらに重要な役割を果たすと考えられる。

IoTをはじめとするテクノロジーは、深刻化する地球温暖化の問題解決にも寄与する。世界的な炭素排出量の一部が建築物由来であることが示されている中、オフィスビルによる積極的な脱炭素化が求められており、IoT等のテクノロジーはここで重要な役割を果たしている。不動産テクノロジーのIoTアナリティクスは、センサーを用いて、温度、二酸化炭素濃度等のオフィス環境データを集め、分析し、環境状況を把握することができる。また、照明、空調を自動的に制御し、省エネルギー対策を行うことも可能だ。IoTをオフィスへ採用する上で、プロセスだけでなく脱炭素化等の環境問題への取り組みを目的として認識しておくことが重要だ。

IoT等のテクノロジーによる省エネや脱炭素化という社会的責任を果たす施策は、オーナーやテナント等、建物全体のイメージを向上させるだけでなく、ESG投資としての評価も高くなる

脱炭素化を目指したサステナブルな建物への関心が高まっている中、IoTを駆使した省エネ化への取り組みが見られ始めている。省エネ対策を掲げ、IoT技術を活用した大型複合商業施設の事例では、空調、照明の消費電力削減を図り、実施前に比べ共用部電力使用量を約30%削減という成果に繋げ、省エネ大賞にも選定された。IoT等のテクノロジーによる省エネや脱炭素化という社会的責任を果たす施策は、オーナーやテナント等、建物全体のイメージを向上させるだけでなく、ESG投資としての評価も高くなる。このような多角的な視点でIoTを活用していくことは、欠くことのできない戦略的要素となってくるだろう。

スマートビルはIoTセンサーを通じて膨大なデータを収集することができる。いわゆるビッグデータをAIによって自動分析すれば、ビルのパフォーマンスと事業目的のつながりを確固としたものにできる。業務上・戦術上のワークプレイス管理はスタッフの生産性を支えるアルゴリズムに委ねられるだろう。近い将来、ビルは建物利用のデータを個別のスタッフの移動や業務習慣と組み合わせて、スタッフ間のコラボレーションを促し、共同作業を増加させて事業の成功を牽引できるようになる。

より業務的なレベルでは、スマートビルはパワー・オーバー・イーサネット技術を用いて個別端末（テレビ、PC、机上のランプ等）を監視し、必要に応じて遠隔操作でこれらのスイッチをオフにして建物のサステナビリティと費用効率を向上させる。

最も革新的なビルには、既にこうしたソリューションのいくつかが組み込まれている。アムステルダムにあるデロイトのジ・エッジはその好例といえそうだ。30,000を超えるIoTセンサーが建物内に設置され、従業員はアプリを通じて駐車スペースやデスク、更には同僚をみつけることができる。センサーは温度・湿度、人の動き、照明、二酸化炭素濃度の監視にも使われている。この結果、比較対象となるオフィスビルよりも電力消費量が70%少なくなる。

日本のスマートビルの先進的な事例の1つが「東京ポートシティ竹芝」だ。AIやIoTを活用してビル内外の人流データや環境データを収集・解析し、快適な環境整備と効率的なビル管理に役立てるスマートビルのモデルケース構築を目指している。

また、2019年竣工の「渋谷ソラスタ」ではIoTを導入したスマートビル化を推進。在館者の位置情報、トイレ・屋上ラウンジの混雑度、空調の調整、外部の気温や雨の状況、来訪者の受付予約などを席にいながらにして確認・操作できるシステムを導入するなど、本格的な「スマートビル」時代が日本にも到来している。

IoTを活用してオフィスビルを最適化する

スマートビルは近々、ビルの設計やパフォーマンスの最適化を超えて、ワークプレイスの設計方法自体に影響をもたらすことになる。IoTセンサーはオフィスビル内のスペース利用に関するデータを蓄積し、このデータの分析から業務のパターンや人の行動に関する重要な情報が明らかになる。これによってオフィススペースが最適化され、個人のニーズを核心に据えた事業戦略が策定される。簡単にいえば、ビルが従業員のニーズを満たすために適応し、その逆ではなくなるのだ。

オフィスにおけるIoTセンサーの活用事例としてはオフィス利用率調査などが挙げられる。これまで感覚的、もしくは調査員が目視で調査していた利用率をIoTセンサーで24時間365日捕捉し、より詳細なデータを収集することが可能になる。現在のオフィス環境において利用率が低い余分な座席を見極め、スペース効率化を実現できる他、1回あたりの会議室の利用人数を調査し、会議室の数や広さを調整することが可能になる。

また、IoTセンサーは照度や室温なども計測でき、省エネを実現しながら快適かつ健康に過ごせる空間づくりに生かすことも可能だ。

IoTをはじめとするテクノロジーは既に企業がパフォーマンスとユーザー・エクスペリエンスを向上させる道具として多くのオフィス空間で受け入れられている。当然ながら、従業員の動きを監視することはプライバシーに関する問題を生じさせる。しかし、こうしたテクノロジーは従業員のユーザー・エクスペリエンスを向上させるために利用されると証明できるならば、従業員はその採用を支持するだろう。労働者はこうしたシステムが勤務中に有形の利益をもたらすと認識すれば、プライバシーについても承認する可能性が高まる。

米国の有力な銀行でも、コールセンターの従業員の生産性に格差がある原因を特定するため、ソシオメトリック・バッジが使用された。最も生産性の高い従業員が一緒に休憩をとることが明らかになると、この銀行は従業員の休憩時間を調整して交流を促し、生産性を10%向上させたのである。

ソシオメトリック・バッジや類似のテクノロジーを大規模に適用できるようになれば、ワークプレイスの設計変更がビジネスに与える影響をリアルタイムで評価することが可能になる。未来のオフィスは、端末やデータで武装し続けるが、更に一歩前進するのである。

2030年までに、戦術上・業務上のワークプレイス管理は主に無数のデータセットを分析するアルゴリズムが実施するようになると予想している。ビルは所在に関するデータをコーポレート・データベースの情報やソーシャル・メディアと連携させて、スタッフ間の交流を促すことができるようになるだろう。

ワークプレイスは近い将来、あらゆる事業の管理職チームの一員となる。例えば、あるプロジェクトに従事する従業員に別の専門家が近くにいることを知らせて、打ち合わせを提案するのである。職場の電子メールの自動スキャンも事前に会議を提案することに役立つだろう。

「どこで働くか」だけではなく「どのように働くか」を根本的に変化させる急速な技術発展を目の当たりにする変革期が訪れている。近い将来、成功する企業はテクノロジーを業務の中核に据えるようになり、我々の職務生活は全く異なったものとなるだろう。

ワークプレイスへテクノロジーを活用する

スマートビルから考える新しいオフィスの在り方 スマートビルから考える新しいオフィスの在り方オフィスへのIoTセンター設置など、テクノロジーの採用が加速した背景には、コロナ禍を機に、感染拡大防止の観点からオフィスの衛生環境対策が不可欠となったことがあげられる。

オフィスビルの新築から賃貸での新規開設・移転まで、従来型のビルからスマートビルへの転換は企業に数多いメリットをもたらす。

自社のニーズに最適化したスマートビル戦略は、単に既存の「スマートビル」をうたうビルに入居するだけでは限定的な効果しか得られない可能性があるが、専門家のサポートを受けて行うことで最大の効果が期待できる。

JLLが提供する「スマートビルディングソリューション」は、建物の性能を向上させリアルタイムなデータを活用することで仕事の生産性やエネルギー効率を最適化し、持続可能なビジネスモデル確立への重要な一手となりうるだろう。

詳しくは以下からぜひご相談を。