低炭素建物が経済的価値を創造する

今後数年間は、建物所有者と入居者がネットゼロ移行を活用して経済価値を促進するためのユニークな機会を提供します。

• チャンスは今です。 入居者がますます自社の排出目標に合わせたスペースを賃貸しようとする中、所有者と投資家にとって低炭素スペースの供給ギャップを埋めるための行動を起こすチャンスがあります。

• 注目すべき三つの行動領域。 建物の脱炭素化を成功させるためには、エネルギー効率、電化、クリーンエネルギー源という三つの重要な要素に焦点を当てることが必要です。

• 経済的価値の創造。これらの三つの行動領域に対する投資は、運営コストの削減、エネルギーの確保、規制への耐性、従業員の魅力向上につながります。

不動産業界は岐路に立たされています。市場状況は所有者と入居者に対して、あらゆる場面でのコスト削減の機会を優先するように促しています。同時に、企業のコミットメントと規制のプレッシャーにより、排出削減の世界的な呼びかけを見過ごす余地はほとんどありません。しかし、包括的な計画を遂行し、果断な行動を取ることにより、脱炭素化への投資は戦略的な経済的機会になります。 

JLLは、14のグローバル都市と11のセクターにおける46,600の建物のエネルギーと排出性能データを独自に分析し、建築環境における運用排出のダイナミックな状況を明らかにしています。そして、今日の建物性能の改善によって存在する経済的なチャンスを強調しています。このデータは、地域のエネルギーベンチマーキングおよび報告の要件から収集および集約されています。これらの建物は59億平方フィートの商業空間（または5億5千万平方メートル）と年間120,700GWhのエネルギー消費、11.5百万戸の家庭を1年間供給するのに十分な量を表しています。

ほとんどの企業占有者は、リーススペースを含む運用排出量を削減する目標を持っています。通常、これらのコミットメントには2030年までに50％の中間削減目標が含まれていますが、私たちの最近の調査は、低炭素スペースの供給ギャップが既に広がっていることを明らかにしています。 

占有者はますます自社の目標に合ったスペースをリースしようとしており、この供給ギャップを埋めるために所有者や投資家が行動を起こす機会が生まれています。しかし、この機会は行動しない場合、すぐにリスクに変わります。 

この研究は、建物の性能を改善するための行動を取らない場合、2030年までにオフィスの65％と多世帯の75％の建物が立ち往生のリスクに直面することを明らかにしています。¹

建物運営の脱炭素化の成功は、以下の3つの主要な行動領域を優先することを意味します：エネルギー効率の向上による運営の最適化、運営の電化、そして動的なクリーンエネルギー戦略の活用。これらの要素は本質的に結びついており、すべての成功を合わせた効果的な建物の脱炭素化に依存します。

現在の市場状況では、経済的利益が排出削減だけよりも投資家や企業テナントの行動を強く促します。

エネルギー効率の経済的理由

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電化の経済的理由

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クリーンエネルギー戦略の経済的理由

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エネルギー移行は考え方の転換を必要とします - エネルギー効率を「なくても良いもの」と見なす考えから、重要なクリーンエネルギー源及びコスト削減戦略と見なす考えへの転換です。建物のエネルギー効率を改善することは、運用費を削減し排出量を減少させるための最も迅速な方法であり、広範なエネルギー移行の重要な第一歩です。実際、バークレー研究所の調査によると、米国の建物全体での需要側の解決策は、炭素フリーのエネルギー能力の拡大に必要な投資を削減することでUS$100 billion以上の電力部門コストを回避します。

軽から中程度のエネルギー改修は、物件タイプに応じて10%から40%のエネルギー節約を達成できる可能性があります。我々の調査の中の建物全体では、これは軽改修の場合で年間US$2.9 billionのエネルギー節約を意味し、MEPシナリオでは最大US$11.4 billionの節約に相当し、平均的には平方フィートあたり$0.49～$1.94の節約になります。 

エネルギー効率の改善もまた、エネルギー価格変動による課題を軽減し、老朽化したグリッドの過負荷リスクを減少させるため、成功したエネルギー戦略の重要な要素です。 

IEAによれば、エネルギー効率は、地球規模でCO₂排出量削減への二番目に大きな貢献をもたらす可能性があります。建物レベルでは、EUIの低下は我々の研究におけるすべての都市で排出量の低下と直接的な線形関係があります。しかし、エネルギー効率の単位改善からの排出量の限界改善は、グリッドがクリーンになるにつれて低くなります。これは、パリやシアトルのようにクリーングリッドを持つ市場でトレンドラインがより急であり、メルボルンやデンバーのようにエネルギーグリッドがはるかに汚れている市場でフラットである理由です。 

一般的な誤解は、新しい建物は古い建物よりもかなりエネルギー効率が良いというものです。新しく建設された製品において効率の最低限度のレベルを確保するのに貢献している強制基準、建築コード、ラベルはありますが、ニューヨーク市やアムステルダムのような少数の市場しか新しい建物のEUIにおける顕著な改善を示していません。 

エネルギー効率が高い低炭素の新しい建物を建設することは、既存の建物で大幅なエネルギーと排出量削減を達成するよりも比較的簡単です。建物の脱炭素化を実現するためには両方とも行う必要がありますが、最初から新しい製品が低炭素であることを確保することは、すべての市場で標準とすべきです。SBTiによって新たに発表された建物ガイダンスで指定されているように、全ての新しい開発と大規模な改修は、その建物タイプに対する地域/国の中央値から70％改善したエネルギー性能を示すように設計される必要があります。 

暖房および冷房システムは通常、建物のエネルギー使用の大部分を占めているため、それに対応することでエネルギーと排出量、さらにはコスト削減に大きな影響を与えます。標準オフィスビルでは、総エネルギー使用の約40％がHVACシステムから来ています。その結果、冬の間にEUIが大幅に増加します。例えばワシントンD.C.では、1月にはオフィスストック全体の平均EUIが6月と比較して最大60％増加し、天然ガスのエネルギー使用占有率がより高くなります（平均で1月は46％、6月は16％）、つまり現場の排出量も急増するのです。 

良いニュースは、建物に関しては、今すぐ展開可能な非常にエネルギー効率の高い対策と技術ソリューションが既に存在していることです。さらに、これらの改善はしばしば入居者の快適性を向上させるのにも役立ちます。JLLのHankは機械学習、エネルギーモデリング、外部データソースを使用してすべてのHVAC設備を継続的に最適化し、室内空気質を改善し、入居者の快適性を向上させながら、エネルギー消費とコストを20％削減します。この低コスト、排出量の削減、そしてより良いユーザー体験の組み合わせは、今日の入居者にとって資産をより魅力的にします。

建物だけでなく輸送に関しても、ネットゼロ移行は電化への移行を意味し、適切に行われた場合、効率の向上と電化は相乗効果を生みます。電気ヒートポンプは、多くの市場で運用、設備、設置コストが競争力を持つようになったのと同様に、効率的な電化への効果的なソリューションとなっています。今日のモデルは、電気抵抗熱より1.5から3倍効率的で、従来のガスボイラーより最大4.5倍効率的です。ヒートポンプは従来のより効率の悪いものよりも異なるスペースニーズがありますが、既存の建物に対する有望なソリューションであり、新しい建物、とりわけ寒冷地域においては重要なソリューションです。

エネルギー入力データが利用可能な9つの市場の中で、ワシントンD.C.とシアトルはそれぞれ51%と44%の完全に電化された建物²の最大の割合を占めています。他のすべての市場は30%未満です。しかしながら、すべての電化が同等ではなく、これまでのところ、電化は通常効率を考慮せずに電気抵抗暖房によって行われてきました。さらに多くのユーティリティグリッドはまだ化石燃料に大きく依存しています。結果として、排出量の低下と電化との関連性は今日ではそれほど明確ではなく(排出量の低下とエネルギー効率と比較した場合)、シアトルにおいてのみ建物が線形の傾向を示しています。つまり、電化によってエネルギーが電気から来るほど、排出量が減少し、完全に電化された建物が都市で最も排出量が少ないのです。 

多くの管轄区域は現在、新築が全て電気であることを確実にしています。2019年、米国カリフォルニア州バークレーは、新たな建設を全て電化するよう求める最初の自治体となり、その後、約100の他の都市、ニューヨーク、サンフランシスコ、ロサンゼルスを含む都市が続きました。 

現地の化石燃料の代わりに電気を使用することで、Scope 1の建物の排出量が大幅に削減または排除され、ビルオーナーにとって明確な操作レバーとなります。気候目標を達成するために、企業占有者はますますネットゼロカーボンビルを求めていますが、実際には利用可能なものはほとんどありません。暫定的な解決策として、彼らは100%電化された建物を探し、自分たちで現地および/または離れた場所での調達戦略を通じてクリーンエネルギー供給を確保しています。結果として、市場の需要と公共料金を削減する能力のために、効率的な電化は建物価値を大幅に向上させる可能性があります。 

より多くの地域がクリーンエネルギーを展開するにつれて、それは最も費用対効果の高い燃料の選択肢となっています。実際、最新のソーラーパネルは人類史上最も安価な形態の電力を生成しているとIEAが述べています。 

ヨーロッパでは、再生可能エネルギーが電力生成の最も安価な供給源となっています。ソーラーから1キロワット時の電力を生成することは、化石燃料ガスによるものよりも10倍安価です。EU内では、電力消費者はロシアのウクライナ侵略後化石燃料価格が急騰した結果、2021年から2023年にかけて新設されたソーラーパネルと風力発電能力によりEUR 1000億節約したと推定されています。2023年における平均卸電力価格は、これらの能力追加がなかった場合、15％高くなっていたでしょう。

米国の多くの市場も同様の傾向から利益を得ています。テキサスでは、2010年から2022年までの再生可能エネルギーの規模により、州の卸電力費用がUS$31.5 billion削減されました。シアトルは、ワシントン州が数十年来クリーンエネルギー生成のリーダーであることから便益を受けています。電力の80%以上が炭素フリーの水力発電で生成され、シアトルのエネルギー消費者はニューヨーク市の電力が62%汚れている状態よりも45%安価な電力料金を享受しています。平均して、調査で最も排出量の少ない建物はロサンゼルスとシアトルにあり、これらは温暖な気候とクリーンなエネルギーグリッドを持つ市場です。完全に電化された建物の中で、シアトルでは排出量が低いほうに集中します。

ユーティリティグリッドのカーボンフリーエネルギーへのグローバルな移行は重要ですが、クリーンエネルギー源を確保するための唯一の解決策ではありません。特に大規模でエネルギー集約型のユーザーは、完全に電化されたユーティリティオプションをサポートできるローカルグリッドを持たない可能性があります。これらのユーザーは、現地での再生可能エネルギー（実現可能であれば）やVirtual Power Purchase Agreements (VPPAs)などのメカニズムを通じたスマートな調達戦略を含む、より包括的なエネルギー戦略を必要とします。

データセンターや研究施設のようなエネルギー集約型の物件はもちろんですが、倉庫や物流施設、店舗などの屋根スペースが広い部門は、特にオンサイト発電に適しています。米国では、450,000の中型および大型の倉庫および物流施設にソーラーを設置することで、年間1940万世帯を超える家庭に電力を供給するのに十分な電力を供給できます。

特に密集した都市部の物件では、オンサイトの再生可能エネルギーはすべての物件タイプに対して実現可能ではないことが注目されます。包括的なエネルギー戦略には、VPPAを含めることが、規模で再生可能エネルギーを確保するために重要です。しかしながら、VPPAの需要はすでに急増しており、関連コストの高騰を伴っています。加えて、ユーティリティグリッドはピーク需要時間を軽減するために、ますますタイムオブユース(ToU)料金を実施しています。ToU料金により、ピーク需要価格モデルへ統合および応答可能な包括的なエネルギー戦略を実施する消費者にとっては、膨大な節約が可能になり、そうでない場合は高額なユーティリティ請求書をもたらす可能性があります。建物の所有者と利用者は、スマートビルディング技術を活用して、リアルタイムのメーターリングとエネルギー管理で資産をデジタル化し接続することで、需要が供給と相互作用できるようにし、通常存在する一方向の関係を超える必要があります。 

都市がネットゼロ目標を達成しようとしている中、多くの都市がBuilding Performance Standards (BPS)を採用しています。BPSは、2050年までにネットゼロに向けて徐々にエネルギー使用量や建物の排出量を制限するものです。これらの方針には不遵守に対する厳しい罰則が含まれています。ニューヨーク市、ボストン、シアトルが採用したBPSを見ると、2030年の制限では、オフィス建物の場合、1平方フィートあたり年間中央値でUS$0.29 – US$2.00の罰金が課せられ、集合住宅ではUS$0.29 - US$1.50です。³ 

BPSは、地元のニュアンスを考慮して、ターゲットとなる指標（通常は炭素集約度（CI）やEUI）、設定された制限、および罰金額に関して、管轄区域によって異なります。しかし、すべてが2050年またはそれ以前にネットゼロ目標を共有しているため、その制限は今日の不動産の性能ギャップを理解するための堅固なベンチマークを提供します。例えば、デンバーのBPSはEUIをターゲットにしていますが、ニューヨーク市、ボストン、およびシアトルはCIに制限を設けています。これらの先進的なBPSに直面した場合、我々の研究におけるビルの約66%は2030年までに罰金に直面することになります、現在のエネルギーまたは排出パフォーマンスレベルを考慮すると。 

ネットゼロ移行が成功すれば、建物の居住者、所有者、開発者、投資家に経済的優位性を創出する市場機会が生まれます。エネルギー効率と電化を優先し、需要の柔軟性と積極的なクリーンエネルギー調達を併せて推進するスマートエネルギー戦略の展開を加速する者が最も利益を得ることができます。

所有者、投資家、開発者

建物での排出削減、特にポートフォリオ全体での削減は複雑な作業です。成功は単なるコピー＆ペーストのやり方ではなく、エネルギー効率、電化、およびクリーンエネルギー戦略の相対的な組み合わせであり、対象の建物に最適です。しかし、成功のためのツールは一貫しており、さらに重要なことに、ほとんどは今日から展開できます。うまくいけば、資産の脱炭素化は早く行動する者には市場の機会となり、待つ者には経済的リスクとなります。 

占有者

我々は、最も進んだ企業でさえ、そのニーズを満たすための利用可能な低炭素スペースを見つけることができなくなる地点に達しています。占有者は、建物環境を脱炭素化する上で積極的なプレーヤーとなり、家主と提携して、低炭素建物を現実のものにする戦略に共同投資しなければなりません。 

市政府

「計測できないものは管理できない」というフレーズは、建物環境での脱炭素化を推進する上で都市が果たす重要な役割を考える際に思い浮かびます。本研究での米国の都市のカバレッジが大きいのは、建物レベルのエネルギー使用データを公に利用可能にする地元の報告義務があるためです。このデータへのアクセスは、ニューヨークのLocal Law 97やボストンのBERDOのように、排出削減を進めるより効果的な政策を実施するために地方の管轄区域が追随することを可能にします。エネルギー効率や排出削減を強制するBPSや建物改善を促進するインセンティブフレームワークが必要ですが、地方政府が建物の性能に関する標準化された透明性を創出する能力こそが、情報に基づいた行動を可能にする鍵です。

データカバレッジについての注: 我々の研究は、アムステルダム、パリ、ロッテルダム、シドニー、メルボルン、シンガポール、ボストン、シカゴ、デンバー、ニューヨーク、ロサンゼルス、サンフランシスコ、シアトル、ワシントンD.C.の14の世界市場を対象に、建物レベルのエネルギー使用と排出データを比較します。 

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<sub>1. CRREMでは「立ち往生リスク」という用語は、直接的な気候変動の影響と「低炭素経済」への移行により、価値の減少や評価損の可能性を指します。立ち往生リスクの推定は、CRREMの市場・セクター別の脱炭素化経路を用いて行われました。
2. オフィスストック全体。​
3. 現在の建物性能レベルに基づく。</sub>