首都圏・大型物流施設の賃料・空室率の推移（対象:延床面積50,000㎡以上、2000年以降竣工） 出所:JLL日本 リサーチ事業部
現在の空室率は適正範囲内
2020年の「0％時代」からの急激な空室率の上昇は、一見すると“テナント需要の減退”が危惧される状況ともいえそうですが、物流不動産のリーシング業務等を手掛けているJLL日本 ロジスティクス＆インダストリアル リーシング事業部 シニアディレクター 友田 健は「“通常モード”に戻っただけ」と述べています。
2008年のリーマンショック、2015-2016年当時の大量供給、そして2018-2019年にかけての新規大量供給と、過去20年の物流不動産市場を振り返ると空室上昇期が3度訪れましたが、こうした荒波を乗り越えて現在に至ります。
「長年物流不動産市場を見てきた中で、竣工前に満床を迎える新築物件が多数存在するのは“異常”な状況。投資家やデベロッパーは竣工から半年ないし1年を目途に満床にする計画で開発を進めているため、物流不動産に対する投資意欲も引き続き旺盛。賃料水準も上昇傾向が続いています」（友田）
物流不動産市場で鮮明になる“二極化”の兆し
1年以上の空室が続く新規物件も現れており、オフィスと同様に取捨選択が鮮明になる“二極化”が見られ始めている
JLLのリーシングマネジメント・サービスは長年の事業活動で培ったテナントとのリレーションを活かし、直接借主にアプローチするため、即効性がある
竣工から1年以上空室を抱える新築物流施設も存在する（画像はイメージ）
そうした中、JLL日本 ロジスティクス＆インダストリアル リーシング事業部のもとには、オーナーや管理会社に代わってリーシング活動を代行するサービス「リーシングマネジメント」に関して2022年頃から問い合わせが増加しているといいます。
友田によると「物流不動産市場に新規参入した外資系ファンド等、リーシングにマンパワーを割けないオーナー・投資家は少なくない。JLLのリーシングマネジメント・サービスは長年の事業活動で培ったテナントとのリレーションを活かし、直接借主にアプローチするため、借主の声・反応をダイレクトに聞くことができます」とのこと。
直近では、これまで大型物流不動産が存在しなかった新興エリアに開発された大型物流不動産のリーシングマネジメントを受託。テナント需要を1から喚起していかなくてはならず、リースアップに時間がかかると目されていましたが、JLLがリーシング活動を担当したことで竣工から半年程度で5割超の稼働を達成しました。
物流施設のリーシングマネジメントに興味のある方はJLLへ
引き続きEC需要の拡大が見込まれる等、物流施設に対する需要は今後も堅調に推移することが予想されますが、2024年問題を控える中、物流コスト全体の圧縮につながる好立地物件に需要が集中する等、二極化が進む可能性があり、今後はリーシング戦略に注力する必要がありそうです。
JLL日本では物流施設に関してマーケットレポートの作成、リーシングマネジメント・サービスの提供をはじめ、全館空調に対応する電気容量の増強といったバリューアップ工事の支援等、リーシング戦略に寄与する様々なサービスを提供しています。ご興味のある方は下記に問い合わせください。